Uitspraak
1.[verweerder],
2.
[verweerder],
[verweerder],
beiden wonende te [woonplaats],
verweerders,
gemachtigde: mr. C.J. Vermeer.
1.De procedure.
Nadat partijen op hun verzoek waren toegelaten tot de onderhavige procedure, heeft verzoeker, verder te noemen "[verzoeker]", het geschil digitaal aanhangig gemaakt door gebruik te maken van de daartoe geboden internetfaciliteiten. Hij heeft daarbij gesteld en gevorderd als vermeld in het digitaal formulier, onderbouwd met de bijgevoegde stukken, waaronder een aanvullende onder-bouwing en een zevental producties.
De verweerders, verder te noemen "[verweerders]", hebben vervolgens hun standpunten op gelijke wijze kenbaar gemaakt in het digitaal formulier en een aanvullend verweer.
Vervolgens is een mondelinge behandeling gelast, welke heeft plaatsgevonden op 27 februari 2014. Partijen en hun gemachtigden zijn bij die gelegenheid verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Daarna is vonnis bepaald. Onder de genoemde processtukken bevonden zich tevens de in die stukken nader aangeduide producties.
2.Het geschil.
1.1
[verzoeker] vordert:
1. a. primair: verweerders te veroordelen om de als gevolg van toerekenbare tekortkoming geleden schade ad € 1.815.-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening aan verzoeker te voldoen;
b. subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 sub a genoemde bedrag en betaling van een bedrag van € 1.815,- uit hoofde hiervan door verweerders aan verzoeker, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2012 tot de dag der algehele voldoening;
c. meer subsidiair: wijziging van de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling, dusdanig dat de koopprijs met het onder 1 genoemde bedrag wordt verminderd en betaling van een bedrag van € 1.815,- uit hoofde hiervan door verweerders aan verzoeker, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2012 tot de dag der algehele voldoening.
2. een bedrag van € 363,- aan buitengerechtelijke incassokosten te voldoen door verweerders aan
verzoeker, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum verzoekschrift tot de dag der algehele
voldoening;
3. betaling door verweerders aan verzoeker van een bedrag van € 798,60 wegens kosten van de ingeschakelde expert, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum verzoekschrift tot de dag der algehele voldoening;
4. veroordeling van verweerders in de kosten van dit geding, bestaande uit griffierecht en salaris gemachtigde.
1.2
[verzoeker] legt daaraan ten grondslag dat hij op 22 februari 2011 van [verweerders] de woning heeft gekocht aan de[adres] te [woonplaats] voor een bedrag van € 222.500,=. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 7 april 2011. Bij aanvang van het stookseizoen, in of omstreeks november 2011, heeft [verzoeker] bemerkt dat op verschillende tappunten voor koud water warm water uit de kraan kwam. Nadat hij verschillende instanties, waaronder nutsbedrijven, had laten onderzoeken hoe dit kon gebeuren, is eind januari 2012 gebleken dat de oorzaak voor dit fenomeen gelegen was in de omstandigheid dat in de cementvloer en in de kruipruimte onder de woning de leiding van de verwarming te dicht langs de koudwaterleiding is aangelegd. Bij een onderzoek door [naam] van het bedrijf Installatie-technische Advies Combinatie te Rijswijk is op 28 januari 2013 de watertemperatuur gemeten bij de koudwaterkraan op de badkamer en bij de koudwaterkraan in de keuken. Daarbij zijn koudwatertemperaturen gemeten van 12,7 Celsius (bij aanlevering door het waterleidingbedrijf), 38,7 Celsius in de badkamer en 36,7 Celsius in de keuken. Met deze temperaturen wordt de maximaal toelaatbare waarde voor koud water van 25 Celsius, genoemd in de toepasselijke normen NEN 1006, ruim overschreden. Daarmee voldoet de waterleiding niet aan de vereisten van het Bouwbesluit.
1.3
[verzoeker] neemt primair het standpunt in dat sprake is van non-conformiteit van de woning. In dat geval zijn [verweerders] tekortgeschoten in hun verplichting om een zaak te leveren die voldoet aan de overeenkomst en zijn zij gehouden het geconstateerde gebrek te herstellen, dan wel de daarmee gemoeide kosten, door de ingeschakelde deskundige begroot op € 1.815,= inclusief BTW, aan [verzoeker] te vergoeden. Subsidiair neemt [verzoeker] het standpunt in dat het geconstateerde tekortschieten de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, in welk geval [verweerders] een deel van de koopsom ter grootte van de herstelkosten moeten terug-betalen.
1.4
Meer subsidiair neemt [verzoeker] het standpunt in dat [verweerders] op de hoogte moeten zijn geweest van het gebrek en bij aankoop van de woning over dit gebrek hebben gezwegen. Zouden zij melding hebben gemaakt van het gebrek, dan zou de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden tot stand zijn gekomen. [verzoeker] voert aan dat hij heeft gedwaald als gevolg van het zwijgen van [verweerders] en verlangt de gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst in die zin dat de koopsom wordt aangepast door deze te verminderen met de herstelkosten. In elk geval brengt dit met zich mee dat [verweerders] zich in redelijkheid niet kunnen beroepen op de exoneratieclausule van artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
1.5
[verzoeker] heeft zijn vordering ter incasso uit handen gegeven, hetgeen kosten tot gevolg heeft gehad. [verweerders] zijn op grond van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro gehouden de redelijke kosten tot verkrijging van betaling buiten rechte, door [verzoeker] gesteld op € 363,=, te voldoen. Bovendien heeft [verzoeker] kosten moeten maken in het kader van het onderzoek naar de watertemperatuur en de oorzaak daarvan. Voor de rapportage van de door hem ingeschakelde deskundige is hem een bedrag van € 798,60 in rekening gebracht. Ook deze kosten dienen [verweerders] aan hem te vergoeden.
[verweerders] verkeren vanaf 17 mei 2012 in verzuim en zijn vanaf die datum de wettelijke rente verschuldigd over de hoofdsom. Over de overige posten verlangt [verzoeker] de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoek, zijnde 16 januari 2014.
2.1
[verweerders] hebben van hun kant aangevoerd dat [verzoeker] niet tijdig, binnen bekwame tijd heeft geklaagd. Voorts voeren zij aan dat zij geen kennis hebben gehad van de klacht. Zij hebben nooit hinder ervaren. Ter zitting hebben zij nog aangevoerd dat de woning nog anderhalf jaar verhuurd is geweest en dat de huurders ook nooit over de temperatuur van het koud water hebben geklaagd.
2.2
Ten slotte hebben zij aangevoerd dat de klacht niet van dien aard is dat daardoor de woning ongeschikt is voor het normaal gebruik, zodat om die reden van non-conformiteit geen sprake kan zijn. De rapportage vermeldt niets over de condities waaronder is gemeten. De angst voor legionel-la is ongegrond, want in de zomer wordt niet gestookt en zal dus ook geen warmteoverdracht plaatsvinden van de verwarmingsleiding naar de koudwaterleiding. Ook de omstandigheid dat [verzoeker] het euvel nog niet heeft laten herstellen wijst er al op dat de klacht niet ernstig is.
3.De beoordeling.
3.De feiten, zoals door [verzoeker] aangevoerd en aangehaald in r.o. 1.2, zijn door [verweerders] niet weersproken, zodat de kantonrechter deze als vaststaand zal aannemen. Voor zover [verweerders] in hun verweer nog twijfels hebben aangevoerd met betrekking tot de wijze waarop de heer [naam] zijn metingen heeft verricht gaat de kantonrechter daar aan voorbij. Uit zijn rapport blijkt dat de ruimtetemperatuur in de woning ten tijde van de meting 20 Celsius bedroeg. In dat geval bestaan geen aanwijzingen voor het feit dat [verzoeker] vóór de meting de verwarming extra hoog zou hebben gezet om aldus de temperatuur in de koudwaterleidingen te manipuleren in voor [verweerders] negatieve zin.
4.Aan het primair en subsidiair gevorderde ligt de stellingname ten grondslag dat [verweerders] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verkopersverplichting om een zaak te leveren die voldoet aan de koopovereenkomst. Dienaangaande vermeldt de koopovereenkomst in artikel 5.3:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
5.De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt betreft een meningsverschil over de aard van het geconstateerde feit: levert de omstandigheid dat op de koudwatertappunten in de keuken en in de badkamer onder bepaalde omstandigheden warm water uit de kraan komt een omstandigheid op die met zich brengt dat sprake is van non-conformiteit. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, wanneer zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in elk geval verwachten dat het gekochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn.
6.Uit de feiten, zoals in rechte vastgesteld, volgt dat de drinkwaterinstallatie in de woning op (ten minste) twee tappunten niet voldoet aan de regels die in het Bouwbesluit op die installatie van toepassing zijn verklaard. Ingevolge lid 1 van artikel 6.12 (Drinkwatervoorziening) Bouwbesluit dient een voorziening voor drinkwater te voldoen aan NEN 1006. Volgens deze set normen mag de temperatuur van het drinkwater bij een tappunt niet hoger zijn dan 25 Celsius. Het betreft een veiligheidsnorm, regelgeving die in het leven is geroepen ter bescherming van personen tegen het risico van een legionellabesmetting. De legionellabacterie vermenigvuldigt zich immers in stil-staand water dat een temperatuur heeft van tussen 20 en 50 graden Celsius. [2] Blijft de temperatuur van het koude water lager dan 25 graden Celsius, dan is de kans op ontwikkeling van legionella vrijwel nihil. Besmetting met de legionellabacterie kan onder omstandigheden tot zeer ernstige en zelfs levensbedreigende gezondheidsklachten leiden.
7.1
De kantonrechter is van oordeel dat de koper van een huis mag verwachten dat het gekochte bij levering voldoet aan de bij of krachtens wet vastgestelde veiligheidsnormen. Dat geldt voor de gasinstallatie, voor de elektriciteitsinstallatie en ook voor de drinkwaterinstallatie. In het onderhavige geval staat vast dat de woning die eigenschap mist voor wat betreft de drinkwaterin-stallatie. Daarmee mist de woning een eigenschap die [verzoeker] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en dat betekent dat de kantonrechter hem volgt in zijn standpunt dat de geleverde woning niet voldoet aan de overeenkomst.
7.2
De kantonrechter stelt voorts vast dat de uitgebreide lijst van gebreken van de categorie C in het Gebrekenboek dat de Huurcommissie hanteert bij haar onderzoek naar klachten over gebreken in huurwoningen [3] onder het per 1 mei 2008 toegevoegde punt Qd4 als gebrek het navolgende vermeldt:
"De koudwaterinstallatie in het complex en/of de woning is zodanig aangebracht dat het water in de leidingen door opwarming gedurende langere tijd een temperatuur kan bereiken van meer dan 25 graden Celsius waardoor een verhoogde concentratie van de legionellabacterie kan ontstaan."
Blijkens de gebruikershandleiding bij het gebrekenboek is bij het plaatsen van de gebreken op de lijst van de C-categorie als uitgangspunt gehanteerd dat de gebreken en tekortkomingen zoals omschreven het woongenot ernstig schaden doordat een bewoner in zijn of haar woongenot wordt geschaad en/of het gebrek een gevaarsituatie voor de bewoner betekent. Ook hierin ligt een aanknopingspunt voor het aannemen van non-conformiteit.
8.1
Het moge zo zijn dat de kans op het ontstaan van legionella klein is, omdat de warmteover-dracht van cv-leidingen naar de koudwaterleiding zich in de zomer niet zal voordoen en omdat in de winter nauwelijks sprake zal zijn van een langdurige stilstand van het water in de koudwater-leiding (omdat die geregeld gebruikt zal worden). Dat neemt echter niet weg dat zich een situatie kan voordoen waarin én gestookt wordt én gedurende langere tijd (meer dan één week) geen gebruik wordt gemaakt van de koudwaterleidingen. Zo'n geval kan zich bijvoorbeeld voordoen tijdens een winstersportvakantie. In een dergelijk geval is het niet mogelijk de bacterie te bestrijden door de koudwaterleiding te spoelen met heet water (temperatuur van meer dan 65 graden Celsius). De koudwaterleiding is immers niet op een warmtebron aangesloten die het water in die leiding tot een dergelijke temperatuur kan verhitten.
8.2
Feit is dat de kans op legionella, hoe klein ook, in het leven wordt geroepen door een omstandigheid die zich blijkens de door de wetgever gehanteerde normen niet mag voordoen. Hoe klein die kans ook is, de gevolgen bij realisatie van die kans kunnen bijzonder groot zijn. De uitsluiting van het risico vergt een in verhouding tot de koopsom van de woning geringe uitgave (minder dan 1% van de koopsom). Beziet men de jurisprudentie inzake aansprakelijkheid voor gevaarzettende omstandigheden [4] , dan volgt daaruit dat in de geschetste omstandigheden (risico met ernstige gevolgen, dat zich relatief eenvoudig laat uitsluiten) aansprakelijkheid van de persoon die het kenbaar risico heeft laten bestaan al snel wordt aangenomen. Aan die jurisprudentie ontleent de kantonrechter het algemeen beginsel dat de eigenaar van een zaak gehouden is die maatregelen te treffen om eenvoudig uit te sluiten risico's die tot ernstige gevolgen voor derden kunnen leiden ook daadwerkelijk uit te sluiten op het moment dat die hem bekend zijn. Daarop voortbordurend mag de koper van zo'n zaak dus verwachten dat de verkopende eigenaar dergelijke maatregelen heeft getroffen. Als dan achteraf blijkt dat dat niet is gebeurd, ligt daarin een derde aanknopingspunt voor het aannemen van non-conformiteit.
8.3
[verweerders] hebben in dat verband nog aangevoerd dat zij niet op de hoogte zijn geweest van de omstandigheid waarover [verzoeker] zich beklaagt. De kantonrechter acht dat echter niet aannemelijk. Ook gedurende de periode dat zij de woning hebben bewoond moet het zijn gebeurd dat water met een temperatuur die normaal is voor douche-water uit de koudwaterkraan is gekomen. Dat is een dermate abnormaal verschijnsel dat het niet anders kan zijn dan dat [verweerders] dit ooit, al is het maar incidenteel, bemerkt moeten hebben. Het verweer van [verweerders] dat zij onbekend zijn geweest met het fenomeen wordt dan ook gepasseerd.
9.De slotsom van dit alles is dat hetgeen door [verzoeker] aan zijn vordering ten grondslag is gelegd (non-conformiteit van de woning) in rechte afdoende is gebleken. Daarmee staat vast dat [verweerders] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen als verkopers van de woning. Dat tekortschieten kan worden hersteld door het uitvoeren van de werkzaamheden zoals aangegeven door de heer [naam] in zijn rapport. De omvang van de daarmee naar schatting gemoeide kosten is verder niet weersproken. Bij brief van 2 april 2012 (prod. 5.2) heeft [verzoeker] [verweerders] in gebreke gesteld. Vervolgens is het euvel niet verholpen, waardoor zij in verzuim zijn geraakt. In dat geval kan [verzoeker] de geleden schade, vast te stellen op de herstelkosten, op [verweerders] verhalen en is het primair gevorderde toewijsbaar. Op hetgeen subsidiair en meer subsidiair is gevorderd hoeft dan verder niet meer ingegaan te worden.
10.[verzoeker] vordert voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hieronder vallen tevens de redelijke kosten die zijn gemaakt tot vaststelling van aansprakelijkheid. Dienaangaande is niet weersproken dat aan [verzoeker] voor de rapportage van de heer [naam] een bedrag van € 798,60 in rekening is gebracht. Dat rechtvaardigt om voor wat betreft de vaststelling van de omvang van de buitengerechtelijke incassokosten af te wijken van de gebruikelijke berekening. De kantonrechter zal – mede gelet op hetgeen is gebleken ten aanzien van de omvang van de werkzaamheden van de gemachtigde van [verzoeker] - deze post in zijn totaal vaststellen op het factuurbedrag van de heer [naam], vermeerderd met één punt salaris (€ 150,=) tot een totaalbedrag van € 948,60.
11.Tegen de meegevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Vastgesteld moet echter worden dat [verzoeker] tot op heden het geconstateerde euvel niet heeft laten herstellen, zodat hij ook nog geen vermogensschade heeft geleden door een uitgave die hij dienaangaande heeft moeten doen. Om die reden zal de kantonrechter de wettelijke rente over de herstelkosten toewijzen vanaf heden en over de kosten van de deskundige vanaf 25 maart 2013, de datum van diens rapportage. [verweerders] hebben in deze zaak als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zullen om die reden worden verwezen in de kosten van dit geding.
4.De beslissing.
De kantonrechter:
Veroordeelt [verweerders] om ter zake voormeld tegen kwijting aan [verzoeker] te betalen de somma van € 2.763,60 (zegge: tweeduizend zevenhonderddrieënzestig euro, zestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.815,= vanaf heden en over een bedrag van € 798,60 vanaf 25 maart 2013, in beide gevallen tot aan de dag der voldoening;
Veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding, aan de zijde van [verzoeker] tot aan deze uitspraak begroot op € 519,=, waarvan € 219,= wegens betaald griffierecht en € 300,= als tegemoetkoming in het salaris van de gemachtigde (niet met B.T.W. belast);
Wijst af het meer of anders verzochte.
Aldus gewezen te 's-Hertogenbosch door mr. R.J.M. Cremers, kantonrechter, en aldaar uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.
Typ: RC/Coll.: