Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaken tussen
[X] , uit [Z] , eiser
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar.
LEE 23/1413 (2022)
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straatnaam + huisnummer] te [Z] (de woning) op 1 januari 2021 vastgesteld op € 361.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (ozb) van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2022 opgelegd.
LEE 24/1224 (2023)
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2022 vastgesteld op € 419.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2023 opgelegd.
LEE 24/3680 (2024)
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2023 vastgesteld op € 444.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2024 opgelegd.
LEE 25/4083 (2025)
1.4.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2024 vastgesteld op € 459.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2025 opgelegd.
Alle zaaknummers
1.5.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2025 op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig. De rechtbank heeft de zaken aangehouden om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen een inpandige opname van de woning (te laten) verrichten en een taxatierapport op te (laten) stellen.
1.8.
Op 5 september 2025 heeft een taxateur van Thorbecke de woning inpandig opgenomen.
1.9.
Op 3 maart 2026 heeft de heffingsambtenaar het op basis van de inpandige opname opgestelde taxatieverslag overgelegd, voorzien van een begeleidend schrijven met daarin een nadere zienswijze. Hierop heeft eiser gereageerd per brief van 5 maart 2026.
1.10.
De rechtbank heeft de beroepen op 16 maart 2026 op een nadere zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning.
3. De woning betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 192 m2 met bijgebouwen, gelegen op een perceel van 2.750 m2.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
5. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in zijn begeleidend schrijven bij het taxatieverslag (zie 1.9.) heeft geschreven dat de WOZ-waarden in elk geval als volgt moet worden verlaagd:
2022
€ 280.000
2023
€ 339.000
2024
€ 375.000
2025
€ 388.000
Dit betekent dat de beroepen in zoverre gegrond zijn.
6. Eiser betoogt dat de door de heffingsambtenaar voorgestelde verlagingen niet afdoende zijn, omdat volgens hem dan nog steeds onvoldoende rekening is gehouden met de schade (o.a. scheurvorming en verzakking) aan de woning als gevolg van de bodemdaling door de gaswinningsactiviteiten. Totdat deze schade is afgewikkeld, bepleit eiser een waarde van € 202.000: de (verlaagde) waarde voor het jaar 2020. Verder vindt eiser dat de vergelijkingsmethode niet bruikbaar is om de waarde te bepalen, omdat de referentieobjecten geen schade hebben en zijn woning wel.
7. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende rekening gehouden met de staat van de woning, omdat in de matrices in het taxatieverslag (zie 1.9.) de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging zijn beoordeeld als matig (score: 2).
8. De rechtbank overweegt als volgt. Alle referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in het taxatierapport (zie 1.9.) zijn vrijstaande woningen, gelegen in het buitengebied, die qua type en uitstraling goed vergelijkbaar zijn. Weliswaar liggen sommige referentieobjecten verder af van de gaswinningslocatie dan de woning van eiser, maar andere referentieobjecten liggen er juist dichter bij, zoals de [referentiewoning 1] te [Z] . Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde referentieobjecten bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de woning.
9. Met betrekking tot de scheurvorming in de woning blijkt uit het taxatierapport dat in de woning sprake is van enige scheurvorming, die echter niet ongewoon is voor boerderijen als die van eiser, van het bouwjaar 1950. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet juist is.
10. De rechtbank kan verder volgen hoe gehanteerde eenheidsprijzen van de woning tot stand zijn gekomen. Uit de matrices valt af te leiden dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildata. De aldus berekende prijzen zijn vervolgens verminderd met (i) de grondwaarde en (ii) de waarde van de bijgebouwen, en daarna gedeeld door het woonoppervlakte, resulterend in een eenheidsprijs. Die prijs is vervolgens gecorrigeerd: alle KOUDV-factoren op gemiddeld (score: 3), resulterend in een gecorrigeerde eenheidsprijs. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor elk jaar het gemiddelde genomen van de gecorrigeerde eenheidsprijzen van de referentiewoningen, en dit bedrag gecorrigeerd in verband met het afnemend grensnut van de (grote) woning van eiser. Op de aldus tot stand gekomen eenheidsprijs van de woning heeft vervolgens een correctie plaatsgevonden in verband met de matige staat van de woning: in de matrices zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging beoordeeld als matig (score: 2). Concreet betekent dit dat op de eenheidsprijs van de woning een afslag heeft plaatsgevonden van in totaal 25% en op de grondwaarde een afslag van 10%. Voor bijvoorbeeld het jaar 2022 heeft dit geleid tot een correctie op de waarde van de woning van € 71.808. Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, waarvan eiser stelt dat deze geen schade hebben. De rechtbank betrekt hierbij dat eiser de door hem bepleite lagere waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een contra-expertise of offertes voor herstelwerkzaamheden. De enkele verwijzing naar het jaar 2020, waarvoor de waarde is verlaagd naar € 202.000 is daarvoor onvoldoende.
11. Uit wat eiser ter zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank af dat de pijn voor eiser met name zit in het feit dat volgens hem de schade aan de woning niet juist wordt afgewikkeld door de betrokken partijen en dat de WOZ-waarde daarom bevroren moet worden. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor eisers situatie en zijn zorg omtrent schade als gevolg van de gaswinning in de nabijheid van zijn woning, doet dit niet af aan het feit dat wettelijk is voorgeschreven hoe de WOZ-waarde van woningen moet worden bepaald, namelijk aan de hand van een (jaarlijkse) vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. [1] Voor de woning van eiser is dat niet anders. De conclusie van de rechtbank is dat de waarden zoals vermeld in rechtsoverweging 5 niet te hoog zijn.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraken op bezwaar. De rechtbank vermindert de WOZ-waarden. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar de griffierechten aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten.
13. Eiser heeft ter zitting een formulier proceskosten overgelegd. In dit formulier heeft eiser reiskosten van € 17,92, verletkosten van € 212 en verschotten van € 253,70 [2] aangegeven. De betaalde griffierechten komen in elk geval voor vergoeding in aanmerking (zie 11.). Eiser heeft de reiskosten en de kosten in verband met de aangetekend verzonden brieven gespecificeerd en onderbouwd. Dit geldt niet voor de aangegeven verletkosten. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten bedragen dan € 71,62 (€ 17,92 en € 53,70). De rechtbank zal deze proceskostenvergoeding toekennen in de zaak met zaaknummer LEE 23/1413.
Beslissing
De rechtbank:
LEE 23/1413
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 280.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de proceskosten van eiser van € 71,62 moet vergoeden;
LEE 24/1224
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 339.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden.
LEE 24/3680
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 375.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden.
LEE 25/4083
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 388.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Bastin, rechter, in aanwezigheid van
mr. T.R. Bontsema, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 24 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.