Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1399
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 140.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres [naam 1] en namens de heffingsambtenaar
[naam 2] , bijgestaan door [naam 3] .
[naam 2] , bijgestaan door [naam 3] .
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1954 met een woonoppervlakte van 180 m2 en een inpandige garage van 50 m2. De woning staat op een perceel 830 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank welke waarde aan de inpandige garage moet worden toegekend. Op de zitting heeft eiseres haar stelling over het afnemend grensnut laten varen. Partijen zijn het verder eens dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Ook betwist eiseres de beoordeling van de KOUDV-factoren [1] van de woning en de referentiewoningen niet.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Standpunten partijen
5. Eiseres is van mening dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 niet meer dan € 112.000 is. De inpandige garage is met een prijs per eenheid (PPE) van € 540,21 en een totale waarde van € 48.819 volgens haar te hoog gewaardeerd. De woning verkeert in een zwaar onder gemiddelde staat. Omdat het om een inpandige garage gaat, moet deze volgens eiseres bij de beoordeling van de KOUDV-factoren de staat van de garage hetzelfde worden beoordeeld als de staat van de woning.
6. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van € 140.000 niet te hoog is vastgesteld. De inpandige garage is volgens hem correct meegenomen bij de waardevaststelling. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. In de matrix zijn de KOUDV-factoren van de woning op onderhoud en doelmatigheid beoordeeld met een “1” (slecht) en op uitstraling en voorzieningen met een “2” (matig). De garage is op alle KOUDV-factoren met een “3” (gemiddeld) beoordeeld. Uit de matrix volgt een taxatiewaarde van € 148.000, € 8.000 boven de vastgestelde WOZ-waarde. De heffingsambtenaar voert aan dat er bij de beoordeling van de KOUDV-factoren in de matrix andere standaarden gelden voor garages dan voor woningen.
Toetsingskader
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (de waarde in het economische verkeer). [2]
8. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar daar niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Is de inpandige garage correct meegenomen in de waarde vaststelling?
9. De rechtbank overweegt als volgt. Een inpandige garage is, anders dan een losse garage, gemakkelijk bij de woning te trekken en bijvoorbeeld om te bouwen tot een kamer. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat daarom bij inpandige garages standaard wordt gerekend met een percentage van 60 van de gemiddelde PPE van de opstal/woning van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met het andere karakter van de inpandige garage. Door eiseres is bovendien niet gesteld dat dit uitgangspunt onjuist is. De rechtbank overweegt verder dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar, dat er andere standaarden voor garages gelden dan voor woningen, aannemelijk is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de factoren van onderhoud en voorzieningen op respectievelijk een “1” (slecht) en “2” (matig) te beoordelen. De doelmatigheid is voor de woning beoordeeld op een “1”. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit is gebeurd vanwege het afnemend grensnut. Omdat dit punt bij de inpandige garage niet speelt, ziet de rechtbank geen aanleiding om ook voor de garage de doelmatigheid op een “1” te beoordelen. Voor de uitstraling van de garage ziet de rechtbank wel aanleiding om de beoordeling te verminderen naar een “2”. Het type bouw, ligging in de straat en omgeving zijn voor de inpandige garage namelijk hetzelfde als voor de woning. De rechtbank trekt hier alleen niet de conclusie uit dat de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld. In de matrix van de heffingsambtenaar heeft de KOUDV-factor uitstraling een correctie percentage van 5% op de gecorrigeerde prijs per vierkante meter (PPE). Een correctie op de factor uitstraling levert niet een dusdanige correctie van de gecorrigeerde PPE voor de inpandige garage op dat de getaxeerde waarde van € 148.000 onder de vastgestelde waarde van € 140.000 uitkomt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiseres daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eiseres haar woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijft op € 140.000. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.S. Langius, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Schultinga, griffier.
mr.R. Schultinga, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 12 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.