Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/1702
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 maart 2026 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 april 2025.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 527.000 (de WOZ-waarde).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde gegrond verklaard en die waarde verlaagd naar € 505.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 17 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn partner [naam partner] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1971 met een carport, een aanbouw, twee vrijstaande bergingen en een vrijstaande garage. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 144 m2 en de kaveloppervlakte is 2.970 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd.
Toetsingskader
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Standpunten van partijen
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van € 505.000 niet te hoog is. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar voor de onderbouwing een waardematrix ingediend. Die waardematrix komt op een taxatiewaarde van € 514.000. Daarin zijn de verkoopcijfers van de volgende vrijstaande woningen (de referentiewoningen) gebruikt:
- [adres X] in [woonplaats] , verkocht op 7 september 2023 voor € 355.555;
- [adres Y] in [plaats A] , verkocht op 23 mei 2024 voor € 410.000, en
- [adres Z] in [plaats A] , verkocht op 15 maart 2024 voor € 470.000.
6.2.
Eiser bepleit een waarde van € 398.000 en voert daarvoor een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank zal hieronder op elk van die beroepsgronden ingaan.
Staat van de woning
7. Volgens eiser is de woning slecht onderhouden. De woning is gebouwd op de fundering van de boerderij die er ooit heeft gestaan, maar dat geeft problemen. Er ontstaan steeds terugkerende scheuren in de buitenmuren en in de buiten- én binnenmuur van de woonkamer. In de kozijnen bevinden zich rotte plekken en de badkamer en de keuken zijn eenvoudig/verouderd. Ter onderbouwing heeft eiser foto’s van een aantal scheuren in de muren overgelegd.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een correctie op het kwaliteits-, onderhouds- en/of voorzieningenniveau die verder gaat dan de correctie die de heffingsambtenaar al heeft toegepast. Zij overweegt daartoe als volgt.
8.1.
De heffingsambtenaar ontkent niet dat er problemen met de staat van de woning zijn. Hij heeft daar echter bij de waardebepaling rekening mee gehouden door het kwaliteitsniveau als benedengemiddeld (factor 2) aan te merken. Dat betekent dat er, ten opzichte van de referentiewoningen, een neerwaartse correctie op de waarde heeft plaatsgevonden van 5%. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting onbetwist gesteld dat woningen met scheuren zoals die te zien zijn op de door eiser overgelegde foto’s, doorgaans niet voor (significant) lagere prijzen worden verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn correctie op de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning zoals die uit de foto’s van eiser blijkt.
8.2.
Eiser heeft wat betreft de keuken en de badkamer gesteld dat zij eenvoudig en/of verouderd zijn, maar hij heeft dat niet onderbouwd door, bijvoorbeeld, foto’s over te leggen. Datzelfde geldt voor de rotte plekken in de kozijnen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser dus niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau (keuken, badkamer, sanitair) van de woning (in betekenisvolle mate) onderdoet voor dat van de referentiewoningen. Ook heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de kozijnen zodanig verrot zijn dat niet meer gesproken kan worden van gebruikelijk achterstallig onderhoud. Voor een waardecorrectie op basis van deze door eiser gestelde omstandigheden ziet de rechtbank dus geen reden.
Oppervlakte van de aanbouw
9. De heffingsambtenaar heeft voor de aanbouw gerekend met 62 m² gebruiksoppervlakte. Eiser stelt dat de zolder van de aanbouw (de zolder) alleen via een vlizotrap te bereiken is. Daarom moet de oppervlakte van de zolder volgens eiser niet tot de gebruiksoppervlakte van de aanbouw worden gerekend. Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat de aanbouw zonder zolder 44 m² is. Op de zitting is eiser hierop teruggekomen. Eiser heeft de aanbouw de dag voor de zitting nog een keer nagemeten en volgens die meting is de aanbouw zonder zolder maar 37 m². De heffingsambtenaar heeft op de zitting heeft aangegeven dat hij niet in staat was om direct op deze nieuwe meting te reageren. Eiser heeft geen reden gegeven voor het pas op de dag vóór de zitting nameten van de aanbouw. De rechtbank is van oordeel dat eiser deze informatie eerder had kunnen en ook had moeten inbrengen. Daarom doet de rechtbank nu uitspraak zonder rekening te houden met dit nadere standpunt van eiser. De rechtbank gaat dus uit van het standpunt van eiser dat de aanbouw zonder zolder 44 m² is.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte 62 m² aan gebruiksoppervlakte gerekend voor de aanbouw. De rechtbank is verder van oordeel dat dat echter nog niet betekent dat de waarde van de woning als geheel ook te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dit oordeel hierna uit.
10.1.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat aan de zolder wel een
lagerewaarde kan toekomen dan aan de ‘gewone’ woonruimte, maar dat de zolder niet geheel
zonderwaarde is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. De stelling dat een zolder met vlizotrap überhaupt niet tot de oppervlakte van de woning moet worden gerekend, heeft eiser niet anders onderbouwd dan met een verwijzing naar wat hij op het internet in het algemeen heeft gelezen. Bovendien heeft eiser op de zitting erkend dat de zolder als bergruimte dienstdoet en heeft de heffingsambtenaar op de zitting onbetwist gesteld dat de zolder door potentiële kopers kan worden verbouwd tot bijvoorbeeld een extra slaapkamer.
lagerewaarde kan toekomen dan aan de ‘gewone’ woonruimte, maar dat de zolder niet geheel
zonderwaarde is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. De stelling dat een zolder met vlizotrap überhaupt niet tot de oppervlakte van de woning moet worden gerekend, heeft eiser niet anders onderbouwd dan met een verwijzing naar wat hij op het internet in het algemeen heeft gelezen. Bovendien heeft eiser op de zitting erkend dat de zolder als bergruimte dienstdoet en heeft de heffingsambtenaar op de zitting onbetwist gesteld dat de zolder door potentiële kopers kan worden verbouwd tot bijvoorbeeld een extra slaapkamer.
10.2.
De heffingsambtenaar heeft de aanbouw in de waardematrix gewaardeerd op € 1.410 per m². Dit is de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte die hij ook voor het hoofdgebouw heeft gerekend. Door die waarde op alle 62 vierkante meters van de aanbouw toe te passen, heeft de heffingsambtenaar aan die aanbouw een te hoge waarde toegekend (zie 10.1). Dat betekent echter nog niet dat de waarde van de woning als geheel ook te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk terecht gesteld dat aan de zolder wel enige waarde toekomt. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder gesteld dat de aanpassing van de oppervlakte van de aanbouw die eiser bepleit, gevolgen zal hebben voor de groottecorrectie in verband met het afnemend grensnut. [2] Deze stelling vindt de rechtbank aannemelijk. Omdat het totaal aantal vierkante meters aan gebruiksoppervlakte met 18 m² afneemt, kan worden aangenomen dat de waarde per vierkante meter zal toenemen. Tot slot volgt uit de taxatie van de heffingsambtenaar een waarde van € 514.000, terwijl de (na bezwaar) vastgestelde WOZ-waarde € 505.000 is. De taxatie van de heffingsambtenaar laat dus enige ruimte om alsnog rekening te houden met de lagere waarde van de zolder. Rekening houdend met dit alles, acht de rechtbank aannemelijk dat de WOZ-waarde van € 505.000 nog steeds niet te hoog is.
Vergelijking met de waarde(stijging) van naastgelegen woningen
11. Eiser heeft verder aangevoerd dat de gemiddelde waardestijging in Westerwolde in 2024 5,7% was. Dat is lager dan de stijging van zijn WOZ-waarde. Volgens eiser is de woning qua ligging, staat en onderhoud tot slot beter te vergelijken met [adres V] in [woonplaats] , waarvan de WOZ-waarde € 350.000 is, of [adres W] in [plaats B] , waarvan de WOZ-waarde € 379.000 is.
12. De rechtbank overweegt dat de Wet WOZ geen ruimte biedt om naar WOZ-waardes van andere (naastgelegen) woningen te kijken. Ook de WOZ-waardes van voorgaande jaren zijn bij de waardering in principe niet bruikbaar. De heffingsambtenaar moet jaarlijks de waarde vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn
verkocht.De WOZ-waardes van andere, in de buurt gelegen woningen zijn dus niet relevant voor de waardebepaling. Dat geldt te meer nu eiser zelf heeft gesteld dat deze naastgelegen woningen niet vergelijkbaar zijn.
verkocht.De WOZ-waardes van andere, in de buurt gelegen woningen zijn dus niet relevant voor de waardebepaling. Dat geldt te meer nu eiser zelf heeft gesteld dat deze naastgelegen woningen niet vergelijkbaar zijn.
Conclusie en gevolgen
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de in beroep overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. De WOZ-waarde van de woning blijft gehandhaafd op € 505.000. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
w.g. griffier w.g. rechter
Uitgesproken in het openbaar op: 10 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.