Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4382
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van heffingsambtenaar van 18 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 425.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 356.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2000 gebouwde vrijstaande bedrijfswoning met een gebruiksoppervlakte van 167 m², een tuinhuis van 8 m², een overkapping van 8 m² en een zwembad van 35 m². De woning staat op een perceel van 847 m². De bedrijfsloodsen bij de bedrijfswoning staan niet ook op dit perceel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Op grond van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt: een samenstel van twee of meer gebouwde en ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
6. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 200.000 en de heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 356.000.
7. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak een bedrijfswoning betreft dat op een industrieterrein staat en dat niet los van de bedrijfsloodsen mag worden verkocht. De onroerende zaak is echter vergeleken met woningen die in een woonwijk staan en die iedereen kan kopen.
8. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en ter onderbouwing van de WOZ-waarde gewezen op het bij het verweerschrift gevoegde taxatiematrix. De heffingsambtenaar stelt dat het bedrijfsgedeelte in gebruik is bij [A beheer] B.V., een zelfstandig rechtspersoon. De onroerende zaak is daarom terecht afgebakend als zelfstandig WOZ-object. Conform de fictie dient de onroerende zaak dan te worden gewaardeerd alsof deze zelfstandig verkocht kan worden. Er is bij de vaststelling van de waarde rekening gehouden met de ligging en met het feit dat het een bedrijfswoning betreft. De heffingsambtenaar geeft nog aan dat er geen verkoopcijfers van zelfstandig verkochte bedrijfswoningen in de gemeente beschikbaar zijn. Dat maakt niet dat de referentiewoningen onvergelijkbaar zijn. Met de onderlinge verschillen is voldoende rekening gehouden. In de matrix heeft de heffingsambtenaar eisers onroerende zaak vergeleken met [adres 2] (verkocht op 13 juni 2022 voor € 492.500), [adres 3] (verkocht op 2 juni 2023 voor € 415.000) en [adres 4] (verkocht op 1 juni 2023 voor € 390.000).
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, taxatiematrix heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Eisers beroepsgronden geven de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel over de waardevaststelling te komen. Eiser heeft niet bestreden dat de bedrijfswoning en de bedrijfsloods verschillende gebruikers hebben: de bedrijfswoning is in gebruik bij eiser zelf en de bedrijfsloods is in gebruik bij de besloten vennootschap. Dit gegeven maakt dat op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ sprake is van twee WOZ-objecten die voor de Wet WOZ apart dienen te worden gewaardeerd. De rechtbank overweegt verder dat niet in geschil is dat er rondom de waardepeildatum geen bedrijfswoningen zijn verkocht waarmee de onroerende zaak vergeleken kan worden. Dit betekent niet dat de waarde niet kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit is mogelijk als die woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en er voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen [2] . Uit de taxatiematrix blijkt dat de vergelijkingsobjecten ongeveer even oud zijn als de onroerende zaak en niet al te afwijkend in grootte van het woonoppervlak en perceel. De heffingsambtenaar heeft verder uiteengezet dat middels de waardering op het onderdeel ligging, de vastgestelde grondprijs en m²-prijs van de opstal van de onroerende zaak rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak een bedrijfswoning betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze uiteenzetting van de heffingsambtenaar te twijfelen. De rechtbank is dan ook niet anders gebleken dan dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zodanig rekening is gehouden dat zij een juiste waardebepaling van eisers onroerende zaak niet in de weg staan.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van H. Siebers, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 februari 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.