Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/5097
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: [naam 1] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde
(gemachtigde: [naam 2] , taxateur).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2025.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 418.000 (de WOZ-waarde).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1915 met een aanbouw aan de woonruimte (30 m2), twee aangebouwde bergingen (82 m2 en 9 m2), een tuinhuis (28 m2) en een hobbykas (18 m2). De oppervlakte van het hoofdgebouw is 128 m2 en de kaveloppervlakte is 2.131 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij is dus niet geslaagd in zijn bewijslast. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank de door haar bepleite WOZ-waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Dat betekent dat de rechtbank de WOZ-waarde van de woning zelf schattenderwijs (in goede justitie) vaststelt op een bedrag van € 390.000. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader
5. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Als de heffingsambtenaar hier niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6. De heffingsambtenaar legt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 418.000 onder meer een waardematrix over. Daarin verwijst hij naar de verkoopcijfers van de volgende drie vrijstaande woningen in [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 6 mei 2023 voor € 339.000;
- [adres 3] , verkocht op 24 augustus 2023 voor € 377.500, en
- [adres 4] , verkocht op 22 februari 2024 voor € 397.500.
Hoorplicht/zorgvuldigheid
7. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar contact met haar had moeten zoeken in verband met de enorme stijging (40%) van de WOZ-waarde ten opzichte van die van het vorige jaar. Op de zitting heeft zij aangegeven dat zij wel begrijpt dat voor de heffingsambtenaar mogelijk andere regels gelden voor wat betreft de hoorplicht dan in rijksbelastingzaken, maar zij vindt dat het in dit geval ook zonder specifiek verzoek om een hoorgesprek op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om een toelichting te geven.
8. De rechtbank vindt het begrijpelijk dat eiseres graag een aanvullend contactmoment, al dan niet vóór het opstellen van de waardebeschikking, met de heffingsambtenaar had gehad. Dat neemt niet weg dat de heffingsambtenaar juridisch gezien de correcte wegen heeft bewandeld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het procesmatig zo is ingericht dat vrij strak wordt gekeken: wordt er in het bezwaarschrift gevraagd om een hoorgesprek ja of nee, en als het ‘nee’ is, dan gaat het bezwaar zogezegd in het bakje voor schriftelijk afhandelen. Dat incidentele sterke waardestijgingen richting de belastingplichtige niet de aandacht krijgen die ze verdienen, is een vervelend gevolg van die werkwijze, maar de heffingsambtenaar is er niet mee buiten de kaders van de wet getreden.
De waarde van de woning
9. Volgens eiseres is de WOZ-waarde niet hoger dan (afgerond) € 370.000. Eiseres verwijst daarvoor naar de volgens haar beter vergelijkbare referentiewoningen die in de WOZ-waardecheck van Vereniging Eigen Huis zijn gebruikt ( [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] in [plaats] ). Eiseres voert daarbij aan dat de woning weliswaar goed is onderhouden, maar dat er sinds de aankoop niets is veranderd aan het interieur. Keuken en badkamer zijn verouderd en de woning heeft energielabel G. Eiseres is van mening dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen in een duidelijk betere en modernere staat verkeren. Verder drukt de ligging aan een drukke provinciale weg met veel doorgaand verkeer op de waarde. Aan de overzijde van die weg vinden bovendien regelmatig evenementen plaats, zoals carbidschieten tijdens oudjaar, een landbouwbeurs die twee weken duurt, sportevenementen en een trekker-trek die enorme geluidsoverlast veroorzaakt en waarbij auto’s in de voortuin van de woning worden geparkeerd.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, qua type en bouwperiode goed vergelijkbaar met de woning. Wel volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-rapporten (met fotomateriaal) van de referentiewoningen volgt dat deze alle modern zijn ingericht en er kwalitatief goed uitzien. De heffingsambtenaar heeft daarvoor ook wel correcties doorgevoerd, maar voor twee van de drie referentiewoningen geldt dat deze op het voorzieningenniveau (keuken, badkamer, sanitair) dezelfde factor 3 scoren als de woning van eiseres, terwijl onderaan de waardematrix is te lezen dat alle referentiewoningen moderne voorzieningen of een strakke afwerking hebben. Naar het oordeel van de rechtbank doet dat geen recht aan de staat van de voorzieningen zoals die door eiseres op de zitting zijn beschreven. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de verklaringen van eiseres op dat punt, en de heffingsambtenaar heeft deze ook niet weersproken. Deze beroepsgrond slaagt daarom.
11.1.
Op de zitting is vastgesteld dat de enorme waardestijging van de woning ten opzichte van de vorige waarde is gelegen in de kavelwaarde (een verdubbeling ten opzichte van het vorige jaar, van € 44 per m2 voor belastingjaar 2024 naar € 88 per m2 voor belastingjaar 2025). De waarde van de grond voor belastingjaar 2025 is op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffels op zich niet te hoog vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is er echter ten onrechte geen correctie op de liggingswaarde toegepast. De rechtbank licht dit als volgt toe.
11.2.
De rechtbank vindt het aannemelijk dat de ligging aan de N365 (de provinciale weg die onder andere van Veendam naar Duitsland leidt) veel meer doorgaand verkeer verwerkt dan de veel smallere N-weg waaraan de referentiewoning [adres 4] (die eveneens een liggingswaarde 3 heeft) is gelegen. De heffingsambtenaar heeft dat op de zitting ook niet weersproken. Ook valt de liggingswaarde van [adres 2] (factor 2) niet te rijmen met de liggingswaarde van de woning (factor 3). De heffingsambtenaar heeft weliswaar toegelicht dat dit te maken heeft met het privacygebrek dat ontstaat door de balkons van het naastgelegen appartementencomplex die direct op de [adres 2] uitkijken, maar de rechtbank vindt deze toelichting onvoldoende steekhoudend voor het verschil in liggingswaarde. Zowel ten opzichte van de referentiewoning [adres 4] als ten opzichte van de referentiewoning [adres 2] is naar het oordeel van de rechtbank een liggingswaarde factor 2 voor de woning daarom op zijn plaats. Dat de woning aan de achterzijde een fraai uitzicht biedt en er een ventweg tussen de woning en de N365 ligt, doet daaraan onvoldoende af (intense geluidsoverlast gaat immers ook over de ventweg en de woning heen). Ook deze beroepsgrond slaagt.
12. De optelsom van bovengenoemde factoren maakt dat de rechtbank tot de conclusie komt dat de bewijsvoering van de heffingsambtenaar niet slaagt. Dan komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde hooguit € 370.000 moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daar niet in geslaagd. Zij heeft voor die waarde enkel verwezen naar de WOZ-waardecheck van Vereniging Eigen Huis, maar daarin is een referentiewoning gebruikt die te ver van de waardepeildatum is verkocht, een referentiewoning die onderhands is verkocht, een woning die zowel te ver van de waardepeildatum ligt als onderhands is verkocht, en de heffingsambtenaar heeft betwist dat de correctie naar de waardepeildatum aannemelijk is. Dit maakt dat de rechtbank dit rapport niet bruikbaar vindt. De rechtbank zal de WOZ-waarde daarom in goede justitie vaststellen op € 390.000.
Conclusie
13. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt. Op de zitting heeft eiseres aangegeven geen vergoeding van proceskosten te verlangen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 voor het belastingjaar 2025 tot een bedrag van € 390.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 53 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken op: 7 juli 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.