Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/1770
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 april 2025.
1.1.
Bij besluit van 21 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2024, vastgesteld voor het belastingjaar 2025 op € 253.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: namens de heffingsambtenaar: [naam] (taxateur). Eiseres procedeert digitaal bij de rechtbank. De griffier van de rechtbank heeft op 23 februari 2026 om 12:18 uur in het digitale dossier van eiseres een bericht geplaatst waarin eiseres is uitgenodigd voor de zitting onder vermelding van datum, tijd en plaats van die zitting. Van de plaatsing van dit bericht in het digitale dossier is volgens de loggegevens van het digitale systeem op 23 februari 2026 om 12:20 uur een notificatiebericht gestuurd aan het door eiseres bij het indienen van haar beroepschrift voor dit doel opgegeven e-mailadres. [1] Het laatstgenoemde tijdstip geldt als het tijdstip waarop eiseres de uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen. [2] Eiseres is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting. De rechtbank heeft de zitting daarom laten doorgaan.
Feiten
2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
2.1.
De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning uit 1988 met 84 m² woonoppervlak op een kavel van 270 m².
2.2.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres, die een waarde bepleit van maximaal € 235.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde waarde van € 293.000 niet te hoog is.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij moet dit doen door de onroerende zaak te waarderen aan de hand van verkochte referentieobjecten. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift opgenomen taxatiematrix. In deze matrix is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal verkochte referentieobjecten.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor onder 6. genoemde matrix en met de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting het van hem verlangde bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
8. De in de matrix genoemde referentieobjecten kennen wat grootte, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging weinig verschillen. Met de onderlinge verschillen is, naar het oordeel van de rechtbank, bovendien rekening gehouden zodat zij een juiste waardebepaling van de onroerende zaak niet in de weg staan. In het bijzonder heeft de heffingsambtenaar terecht rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak een dakopbouw (op de garage) heeft van 27 m² waarbij met een waarde van € 38.880 is gerekend.
9. Wat betreft de stelling van eiseres dat de vergelijkbare onroerende zaken in haar straat een significant lagere WOZ-waarde hebben, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt voorop dat eiseres met WOZ-waarden van andere onroerende zaken niet kan bewijzen dat haar WOZ-waarde te hoog is. Zoals hiervoor is overwogen kan alleen met transactieprijzen van verkochte onroerende zaken de WOZ-waarde worden bepaald. De rechtbank overweegt verder dat eiseres bij de vergelijking geen rekening heeft gehouden met de hiervoor genoemde dakopbouw. Voor zover eiseres al een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, faalt dit al om deze reden.
10. Eiseres heeft in haar beroepschrift tevens aangevoerd dat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. De rechtbank overweegt wat de inhoudelijke kant van de zaak betreft, dat een mogelijk motiveringsgebrek op zichzelf niet betekent dat sprake is van een onjuiste waardebepaling. Wat de procesrechtelijke kant van de zaak betreft, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende op gronden van eiseres is ingegaan. Van een situatie dat eiseres genoodzaakt was om beroep in stellen om het standpunt van de heffingsambtenaar te achterhalen is geen sprake.
11. In dit verband overweegt de rechtbank ten slotte nog het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres niet heeft verzocht om een hoorgesprek, zodat de heffingsambtenaar zonder een hoorgesprek uitspraak op bezwaar mocht doen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij zonder verzoek een bezwaarmaker standaard niet uitnodigt voor een hoorgesprek. De rechtbank wijst er op dat de bezwaarfase een volledige heroverweging van het bestreden besluit betreft. [4] Een hoorgesprek of in ieder geval contact zoeken met een bezwaarmaker strekt daarbij daarom in alle gevallen tot aanbeveling.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond, omdat de WOZ-waarde juist is vastgesteld. Dat betekent dus dat WOZ-beschikking in stand blijft. Eiseres krijgt geen vergoeding van het griffierecht en haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Haanstra, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 28 mei 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.