Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 12183653 \ VV EXPL 26-43
Vonnis in kort geding van 22 mei 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
STICHTING LEFIER,
te Groningen,
eisende partij,
hierna te noemen: Lefier,
gemachtigde: mr. I. van Ast,
tegen
[bewindvoerder] handend onder de naam [bewindvoeringsbedrijf] , in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] (hierna: [gedaagde] ),
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. J. Pearson.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de aanvullende productie van Lefier,
- de aanvullende producties van de bewindvoerder,
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2026, waarbij namens Lefier dhr. [naam 1] en dhr. [naam 2] verschenen zijn, bijgestaan door mr. Van Ast. Namens de bewindvoerder is mr. Pearson verschenen. Ook is [gedaagde] verschenen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken op de zitting,
- de pleitaantekeningen van de bewindvoerder.
- de aanvullende productie van Lefier,
- de aanvullende producties van de bewindvoerder,
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2026, waarbij namens Lefier dhr. [naam 1] en dhr. [naam 2] verschenen zijn, bijgestaan door mr. Van Ast. Namens de bewindvoerder is mr. Pearson verschenen. Ook is [gedaagde] verschenen. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken op de zitting,
- de pleitaantekeningen van de bewindvoerder.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij beschikking van 12 augustus 2025 van Rechtbank Zeeland-West-Brabant zijn de (toekomstige) goederen en gelden van [gedaagde] onder bewind gesteld.
2.2.
Tussen Lefier en [gedaagde] is per 1 oktober 2025 een huurovereenkomst met betrekking de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) tot stand gekomen. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Lefier van toepassing verklaard.
2.3.
In de algemene voorwaarden staat, voor zover relevant, het volgende:
‘artikel 6 – verplichtingen van huurder
[…]
6.2.1.
Huurder gebruikt en onderhoudt het gehuurde zoals men van een goede huurder mag verwachten.
[…]
6.7.1.
Huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Huurder gedraagt zich als een goed huurder richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen tegen huurder, die kunnen leiden toto beëindiging van de huurovereenkomst.’
2.4.
Vanaf 12 oktober 2025 ontving Lefier de eerste overlastmeldingen, waarbij door omwonenden werd geklaagd over het geblaf en het loslopen van de honden van [gedaagde] . Ook in de dagen daarna ontving Lefier overlastmeldingen.
2.5.
Bij brief van 20 oktober 2025 heeft Lefier [gedaagde] op de hoogte gebracht van de overlastmeldingen en hem uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2025. Tijdens het gesprek zijn afspraken gemaakt over overlast door [gedaagde] en/of zijn honden.
2.6.
Lefier bleef ook daarna overlastmeldingen ontvangen over de honden en het gedrag van [gedaagde] zelf, volgens de melders bestaande uit het schreeuwen, schelden, slaan met deuren en bedreigingen.
2.7.
Gemeente Stadskanaal heeft [gedaagde] bij brief van 30 oktober 2025 een waarschuwing gegeven en gesommeerd te stoppen met overlast veroorzaken.
2.8.
Bij brieven van 3 november 2025 en 10 november 2025 heeft Lefier [gedaagde] nogmaals aangemaand te stoppen met het veroorzaken van overlast. [gedaagde] is wederom uitgenodigd voor een gesprek.
2.9.
Op 11 november 2025 is de situatie vervolgens besproken in een overleg tussen Lefier, de wijkagenten en iemand van OOV (openbare orde en veiligheid).
2.10.
Op 3 december 2025 heeft een gesprek met [gedaagde] plaatsgevonden. Lefier heeft tijdens dit gesprek een vrijwillige gedragsaanwijzing aangeboden. Op 19 december 2025 heeft [gedaagde] laten weten de gedragsaanwijzing niet te willen ondertekenen, maar dat hij wel bereid is maatregelen te treffen tegen de geluidsoverlast.
2.11.
Op 1 januari 2026 heeft een bijtincident plaatsgevonden met de hond van [gedaagde] en een omwonende die bij [gedaagde] op bezoek was. De omwonende heeft daarvan aangifte gedaan bij de politie.
2.12.
Lefier heeft vervolgens wederom overlastmeldingen ontvangen. Lefier heeft toen een buurtonderzoek verricht.
2.13.
Bij brief van 10 februari 2026 heeft gemeente Stadskanaal [gedaagde] een aanlijn- en muilkorfgebod opgelegd.
2.14.
Na nogmaals vruchteloos een gedragsaanwijzing te hebben aangeboden, heeft Lefier aan [gedaagde] aangegeven een procedure te gaan starten.
2.15.
Bij brief van 16 maart 2026 heeft Lefier [gedaagde] nogmaals aangeschreven, ditmaal om [gedaagde] ook te sommeren de tuin op orde te maken, zodat onderhouds- en verduurzamingswerkzaamheden in het gehuurde kunnen worden uitgevoerd. De bewindvoerder van [gedaagde] heeft onder andere laten weten dat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, nu [gedaagde] zijn honden weg zou houden bij de bouwvakkers.
2.16.
Op 1 april 2026 heeft de wijkbeheerder van Lefier en een uitvoerder van [bedrijf] een inspectie gedaan in het gehuurde. Daarbij is door hen ernstige stankoverlast en vervuiling geconstateerd. Er zijn toen afspraken gemaakt met [gedaagde] om de werkzaamheden alsnog te kunnen laten plaatsvinden. De werkzaamheden zijn thans nog niet uitgevoerd, vanwege de volgens Lefier gevaarlijke situatie.
2.17.
Op 15 april 2026 is een inval geweest door de politie in de woning van [gedaagde] . Daarbij is de deur uit de woning geforceerd. [gedaagde] is toen gearresteerd.
2.18.
Op 16 april 2026 zijn twee honden, tien puppy’s en een kat van [gedaagde] door de dierenpolitie weggehaald uit het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
Lefier vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] binnen veertien dagen na deze uitspraak én veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met kosten en rente.
3.2.
Lefier legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, waardoor de ontruiming van het gehuurde in kortgeding is gerechtvaardigd. [gedaagde] dient zich namelijk te onthouden van het veroorzaken van overlast en zich als goed huurder te gedragen en het gehuurde als goed huurder te gebruiken, zowel op grond van de wet, als de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Lefier stelt dat [gedaagde] zich momenteel niet aan deze verplichtingen houdt.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Lefier, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Lefier, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Lefier in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het spoedeisende belang
4.1.
Volgens de bewindvoerder is er geen sprake van een spoedeisend belang, nu de voornaamste grond – zijnde de overlast van de honden – feitelijk is weggevallen. Daarnaast zijn er volgens de bewindvoerder geen recente overlastklachten overgelegd. Lefier stelt daarentegen dat de mate van overlast in een relatief korte periode en de daarin stijgende lijn aangeeft dat er wel sprake is van een spoedeisend belang. Ook het feit dat de aannemers hun werk niet kunnen doen, geeft volgens Lefier een spoedeisend belang.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een spoedeisend belang. De hoeveelheid overlastmeldingen in een relatief korte periode duidt thans naar het oordeel van de kantonrechter op voldoende spoedeisend belang bij Lefier. Dat de honden (én puppy’s en de kat) momenteel zich niet in het gehuurde bevinden, doet aan dit oordeel niet af, nu nog niet duidelijk is of [gedaagde] (een deel van) de dieren terugkrijgt dan wel wat de komende stappen zijn van de dierenpolitie. Daarnaast zien niet alle meldingen op de honden, maar tevens op het gedrag van [gedaagde] zelf.
De geschiktheid van een kort geding-procedure
4.3.
Volgens de bewindvoerder leent de aard en complexiteit van de onderhavige zaak zich niet voor een behandeling in kort geding, onder andere omdat de huurder in een bodemprocedure zijn verweer vollediger kan onderbouwen, getuigen kan doen horen en tegenbewijsmateriaal kan verzamelen. Het behoud van huisvesting door [gedaagde] betreft een zwaarwegend belang.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een zodanige complexe zaak dat deze zich niet zou lenen voor behandeling in een kort geding-procedure. De bewindvoerder dan wel [gedaagde] heeft voldoende mogelijkheden om ook in deze procedure de stellingen van Lefier gemotiveerd te weerspreken. Met betrekking tot het zwaarwegende belang van [gedaagde] zal de kantonrechter dit vanzelfsprekend betrekken bij haar inhoudelijke (voorlopige) oordeel, daarbij de mogelijkheden tot verweer door de bewindvoerder en [gedaagde] in deze snelle procedure in het oog houdend. De kantonrechter kan de bewindvoerder dan ook niet volgen in de stelling dat deze zaak zich niet leent voor behandeling in een kort geding procedure.
Het beoordelingskader in kort geding
4.5.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van Lefier in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Nu het zoals [gedaagde] al heeft aangevoerd om een ingrijpende maatregel van ontruiming gaat, met verstrekkende gevolgen, is voor toewijzing alleen plaats wanneer de bodemrechter, als het geschil aan haar wordt voorgelegd, met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid tot toewijzing van de vordering zal komen.
De gestelde tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst
4.6.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat een gevorderde ontruiming van een huurwoning in een bodemprocedure zal worden toegewezen in het geval de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.7.
Lefier stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken, het gehuurde niet goed schoon te houden en niet voldoende medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaamheden. Zo klagen omwonenden over geluidsoverlast, schreeuwen en bedreigingen van [gedaagde] , blaffende en loslopende honden, en een bijtincident. Lefier heeft daarnaast zelf vervuiling geconstateerd in het gehuurde en de aannemer wordt door de aanwezigheid van de honden belemmerd in de uitvoering van werkzaamheden in het gehuurde. De bewindvoerder brengt daartegen in dat er sprake is van geanonimiseerde meldingen, van voornamelijk één buurvrouw, tevens ex van [gedaagde] . Ook stelt de bewindvoerder dat er geen objectieve rapportages zijn over de klachten. Met betrekking tot de honden stelt de bewindvoerder dat die werden uitgedaagd. Wel erkent [gedaagde] dat er momenten zullen zijn geweest waarop omwonenden overlast hebben kunnen ervaren.
4.8.
De kantonrechter is van voorlopig oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] met zijn honden, waarvoor hij verantwoordelijk is, structureel ernstige (geluids)overlast heeft veroorzaakt. In een relatief korte periode zijn er vele meldingen bij Lefier binnengekomen. Uit het buurtonderzoek blijkt voorts dat deze klachten niet afkomstig zijn van enkel één buurvrouw, maar van verschillende omwonenden. Dat de meldingen geanonimiseerd zijn en er geen rapportages van instanties zijn overgelegd, doet er niet aan af dat uit de klachten, brieven van de gemeente en aangifte van het bijtincident voorlopig voldoende blijkt dat meerdere omwonenden in ieder geval (geluids)overlast ervaren door de honden van [gedaagde] . [gedaagde] lijkt dit ook enigszins in te zien door te erkennen dat er wel sprake geweest kan zijn van overlast. [gedaagde] stelt wel dat de overlast van de honden enkel wordt veroorzaakt doordat zij worden uitgedaagd, maar dat is onvoldoende aannemelijk geworden in dit kort geding.
4.9.
Dat [gedaagde] zelf door schreeuwen en bedreigen van omwonenden (geluids)overlast veroorzaakt, acht de kantonrechter vooralsnog onvoldoende uit het dossier af te leiden. De bewindvoerder betwist deze gedragingen. Lefier verwijst ter onderbouwing daarvan naar de gedragsaanwijzing die [gedaagde] van gemeente Stadskanaal heeft gekregen, maar zoals de bewindvoerder terecht aanvoert lijkt die gedragsaanwijzing met name voort te komen uit de meldingen die zijn ontvangen over de honden van [gedaagde] . Ook de politie-inval die volgens Lefier te maken had met dreigend gedrag van [gedaagde] , acht de kantonrechter vooralsnog niet voldoende om op grond daarvan vast te stellen dat [gedaagde] bedreigingen uit tegen omwonenden, nu [gedaagde] volgens zijn verklaring juist degene was die in dat geval bedreigd werd en de politie ten onrechte zijn deur heeft ingetrapt. Of dit zo is, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Van een strafrechtelijk vervolging van [gedaagde] in verband met deze gebeurtenis is vooralsnog in ieder geval niet gebleken.
4.10.
Op grond van de foto’s en het bericht van de door Lefier ingeschakelde aannemer is vooralsnog wel voldoende gebleken dat sprake is geweest van vervuiling van het gehuurde, doordat ontlasting van de honden bleef liggen in de woning en de tuin. [gedaagde] erkent ook dat de situatie wat dit betreft inderdaad verbeterd dient te worden en al deels wat betreft de tuin verbeterd is. De kantonrechter acht het ook voldoende aannemelijk geworden dat het niet opruimen van de ontlasting van de honden in het gehuurde tot gevolg heeft gehad dat de aannemer die Lefier heeft ingeschakeld voor het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde in de uitvoering daarvan belemmerd is en [gedaagde] wat dat betreft niet voldoende medewerking heeft verleend aan het laten verrichten van werkzaamheden in het gehuurde.
4.11.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande voorshands van oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen in de zin van artikel 7:213 BW Pro dan wel artikelen 6.2.1. en 6.7.1. van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken, het gehuurde niet schoon te houden en (daarmee) onvoldoende medewerking te verlenen aan het laten uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde. Daardoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding c.q. ontruiming niet
4.12.
Lefier stelt dat de tekortkomingen in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zullen rechtvaardigen. Lefier heeft [gedaagde] veelvuldig aangeschreven en kansen gegeven om zich te verbeteren, maar de overlast houdt aan. Volgens Lefier is zij gedwongen op te treden, zodat het huurgenot van de omwonenden niet verder wordt aangetast. De bewindvoerder stelt zich op het standpunt dat de tekortkomingen geen ontbinding rechtvaardigen. Het grootste deel van de overlast is veroorzaakt door de honden, maar de honden zijn er inmiddels niet meer. [gedaagde] heeft ter zitting toegezegd geen honden meer in het gehuurde te zullen houden. Ook zijn er geen recente meldingen volgens de bewindvoerder. [gedaagde] is bovendien kwetsbaar, zowel fysiek als mentaal. Daarom is er inmiddels een verzoek tot mentorschap voor [gedaagde] gedaan bij deze rechtbank, aldus de bewindvoerder. Ontruiming zou [gedaagde] dakloos maken. Daarnaast is [gedaagde] bereid om mee te werken aan het schoonmaken van het gehuurde, zoals hij zelf ook al de vervuilde tuin heeft aangepakt.
4.13.
De kantonrechter stelt voorop dat vast is komen te staan dat de dierenpolitie de huisdieren van [gedaagde] heeft weggehaald uit het gehuurde. Wat de stand van zaken is en of de huisdieren nog worden teruggegeven, is niet duidelijk. [gedaagde] heeft echter toegezegd enkel zijn kat terug te zullen nemen, en als ook de honden zouden worden teruggegeven, hij de puppy’s naar zijn moeder zal brengen en de honden zal herplaatsen. De kantonrechter houdt [gedaagde] aan die toezegging. Nu de meeste meldingen zien op (geluids)overlast door de honden en ook de vervuiling van het gehuurde hoofdzakelijk het gevolg is van het niet opruimen van ontlasting van de honden in het gehuurde en de tuin, constateert de kantonrechter dat door het ingrijpen van de dierenpolitie de oorzaak van een groot deel van de overlast er niet meer is. Ook de werkzaamheden in het gehuurde kunnen nadat alle ontlasting is opgeruimd worden uitgevoerd. Hoewel het [gedaagde] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan worden verweten dat hij, na meerdere malen te zijn aangesproken op de door zijn honden veroorzaakte overlast, niets aan de overlast heeft gedaan en de dierenpolitie er eerst bij betrokken moest raken om te zorgen dat de honden weg zijn, neemt dit niet weg dat de feitelijke situatie nu zo is dat de overlast veroorzakende honden er niet meer zijn. Er dus van uitgaande dat [gedaagde] geen (nieuwe) honden meer in het gehuurde en de tuin zal laten, is de kantonrechter dan ook van oordeel dat een rechter in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk deze (eerdere) tekortkomingen die verband houden met de aanwezigheid van de honden en de wijze waarop [gedaagde] met de honden omging, onvoldoende zal achten om een ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee een ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit geldt temeer als ook in ogenschouw wordt genomen dat [gedaagde] bij een ontruiming dakloos zal worden, terwijl voldoende aannemelijk is geworden dat hij met lichamelijke en psychische problemen kampt. Dat voormalige verhuurders van [gedaagde] ook grote hoeveelheid overlastmeldingen over [gedaagde] hebben binnengekregen, staat los van de huidige vastgestelde tekortkomingen van [gedaagde] en dat kan niet tot een ander voorlopig oordeel leiden.
4.14.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van voorlopig oordeel dat niet met zeer grote mate van waarschijnlijkheid is vast te stellen dat de bodemrechter in de onderhavige procedure de huurovereenkomst zou ontbinden. Daarom zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming van het gehuurde als voorlopige voorziening afwijzen. Ook wordt de nevenvordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
De proceskosten
4.15.
De bewindvoerder is in het gelijk gesteld, in die zin dat de vorderingen van Lefier worden afgewezen. Echter, Lefier heeft aan [gedaagde] vele malen aangesproken op de door hem met zijn honden veroorzaakt overlast en ook voldoende gelegenheid gegeven om de overlast te staken door bijvoorbeeld de honden weg te doen. Pas ter zitting is door de bewindvoerder naar voren gebracht dat de honden, weliswaar door de dierenpolitie, inmiddels verwijderd zijn uit het gehuurde. Overwegend vanwege het feit dat de honden momenteel weg zijn én het feit dat [gedaagde] ter zitting (alsnog) heeft willen toezeggen geen honden meer te nemen, valt het voorlopig oordeel in het voordeel van [gedaagde] uit. De kantonrechter is van oordeel dat Lefier daarom terecht de procedure is begonnen en aanleiding bestaat de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten).
4.16.
De proceskosten van Lefier worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.301,02
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Lefier af,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , in de proceskosten van € 1.301,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft het onder 5.2. en 5.3. besliste uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2026.
58180