ECLI:NL:RBNNE:2026:180

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Assen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 24/2907

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, de heffingsambtenaar(gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 mei 2024.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 786.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en vervolgens een ‘aanpassing op verweerschrift’ ingediend.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde, en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 2016 met 194 m² gebruiksoppervlakte, een overkapping (18 m²), een garage (28 m²) en een berging (16 m²). De kaveloppervlakte is 894 m².

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep een lagere waarde
(€ 720.000) voorstaat dan de initieel vastgestelde waarde (€ 786.000), zodat het beroep reeds daarom gegrond is.

4. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de waarde van € 720.000 niet te hoog is. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

5. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 720.000 niet te hoog is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde maximaal € 666.000 kan zijn en onderbouwt dit als volgt. Eiser wijst op het door hem ingediende taxatierapport van een makelaar die de lokale markt goed kent en met 26 februari 2024 als peildatum uitkomt op een waarde van € 740.000. Gelet op het tijdsverloop vanaf de waardepeildatum tot aan
26 februari 2024, en gezien de stijgende woningmarkt, is een waarde van € 720.000 op de waardepeildatum dan te hoog. Eiser wijst verder op goed vergelijkbare woningen in de omgeving, en met name op de woning van de buren die een groter oppervlakte heeft, maar die een lagere WOZ-waarde hebben dan eisers woning zonder dat daarvoor een rechtvaardiging is gegeven. De onderbouwing van de waarde vanuit de heffingsambtenaar lijkt wat de indexatie van de verkoopprijzen betreft tot slot op intuïtie van de taxateur te berusten, maar dat is ongrijpbaar en oncontroleerbaar.

8. De waarde van € 720.000 is volgens de heffingsambtenaar niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft de oppervlaktes van de woning nagemeten in verband met een bezwaarschrift over een later belastingjaar en heeft de uitkomsten daarvan toegepast in deze procedure. Daarom is de waarde verlaagd. Die staat in een goede verhouding tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De taxateur van de heffingsambtenaar beschikt over kennis van de lokale markt; de indexatie van verkoopprijzen van de referentiewoningen is dan ook niet op intuïtie gestoeld, maar op een marktanalyse. De basisprijs per m² is vervolgens gecorrigeerd op grond van de KOUDV-beoordeling en ook is een staffel toegepast op de oppervlakte van de woning, evenals op de kaveloppervlakte. Het taxatierapport van de makelaar leidt de heffingsambtenaar niet tot een ander standpunt. Daarin is de voorgestane waarde niet concreet onderbouwd met een matrix of een rekenkundig model. Ook kent het taxatierapport een peildatum die verder weg ligt van
1 januari 2023 en zijn sommige referenties ver van de waardepeildatum verkocht.

9. De rechtbank overweegt ten eerste dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. Die objecten zijn vergelijkbaar op waardebepalende onderdelen zoals bouwjaar, type, orde van grootte en uitstraling. Volgens de taxatiematrix van de heffingsambtenaar (de taxatiematrix) zijn ook de ligging, voorzieningen, kwaliteit en het onderhoud vergelijkbaar. Dit is door eiser ook niet betwist. De rechtbank overweegt daarbij dat een van de referentieobjecten ( [adres 2] ) is verkocht op 10 maart 2021 en dus relatief ver van de waardepeildatum ligt. De andere twee referentieobjecten liggen evenwel voldoende dicht bij de waardepeildatum. Deze twee referentieobjecten bieden op zichzelf ook voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De heffingsambtenaar heeft verder in de stukken en ter zitting toegelicht dat de indexatie van de verkoopprijzen van de referentiewoningen is gebaseerd op een marktanalyse en op de kennis van de taxateur van de plaatselijke woningmarkt. De vragen die eiser daarover in algemene zin opwerpt zijn onvoldoende om te kunnen gelden als gemotiveerde betwisting van de indexatie die heffingambtenaar heeft gehanteerd. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de taxatiematrix is gebaseerd op vergelijkingsobjecten die zowel vóór als na de waardepeildatum zijn verkocht en dat eiser zelf ook heeft gesteld dat de woningprijzen in de omgeving flink zijn gestegen in de periode rond de waardepeildatum.

10. De rechtbank overweegt over het door eiser ingediende taxatierapport dat dit onvoldoende aanknopingspunten bevat om af te doen aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De rechtbank wijst erop dat het taxatierapport een peildatum kent die bijna 14 maanden na de waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ ligt. Twee van de daarin gebruikte referentiewoningen zijn ook ver vóór de gehanteerde peildatum verkocht. De prijsontwikkeling van 0% die in het taxatierapport is genoemd kan bovendien niet juist zijn, zo zijn partijen ter zitting eens geworden. Ook mist het rapport een rekenkundige onderbouwing van de vermelde eindwaarde, waardoor die waarde door de rechtbank niet controleerbaar is.

11. De rechtbank overweegt tot slot dat eiser met de verwijzing naar omliggende woningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep kan niet slagen. Er is namelijk geen sprake van identieke objecten waarbij er hoogstens verwaarloosbare verschillen bestaan tussen eisers woning en de buurwoning of andere woningen. Eiser heeft zelf al gewezen op diverse verschillen die maken dat er geen sprake is van ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is gegrond, gelet op wat onder 3. is overwogen. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 720.000.

12.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.868 omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. In de bezwaarfase was er geen sprake van rechtsbijstand. Voor toepassing van een vermenigvuldigingsfactor, als bedoeld in artikel 30a van de Wet WOZ, bestaat geen reden omdat tussen partijen vaststaat dat de rechtsbijstand niet op no cure no pay-basis is verleend. Eiser heeft verder terecht verzocht om een vergoeding voor zijn reiskosten. Deze vergoeding bedraagt op basis van openbaar vervoer per 2e klasse € 14. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 720.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden; en

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.882 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van
J.H. Folkers, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 22 januari 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vermindering WOZ-waarde woning na bezwaar tegen taxatie en vergelijking met referentiewoningen