Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: C/17/203253 / KG ZA 25-257
Vonnis in kort geding van 26 januari 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.D. Kalmijn,
tegen
GEMEENTE DANTUMADIEL,
zetelend te Damwâld,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 december 2025
- de producties 1 tot en met 5 van de Gemeente
- de mondelinge behandeling van 12 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van de Gemeente.
- de producties 1 tot en met 5 van de Gemeente
- de mondelinge behandeling van 12 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van de Gemeente.
2.De zaak in het kort
2.1.
Het gaat in dit kort geding om de verkoop door de Gemeente van het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] aan de bewoners van de [straatnaam 1] 14 en 16. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente de Didam-regels heeft geschonden. Volgens hem moet het perceel via een openbare selectieprocedure verkocht worden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Gemeente de eigenaren van de aangrenzende percelen aan de [straatnaam 1] 14 en 16 redelijkerwijs als enige serieuze gegadigden mocht aanmerken. Daarom is sprake van een uitzonderingssituatie. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe zij tot dat oordeel komt.
3.De feiten
3.1.
De Gemeente houdt zich sinds 2019 bezig met de ontwikkeling van het nieuwbouwplan 'Prikkebosk' te Damwâld. Het 'Prikkebosk' is uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan van 18 juli 2023. Dit plan maakt onderdeel uit van het bestemminsplan dat op 8 juli 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het stedenbouwkundig plan is de mogelijkheid van tuinuitbreiding verwerkt.
Tuinuitbreiding is mogelijk wanneer:
1. de tuinuitbreiding plaatsvindt in een landschappelijke kamer waar op de kop bestaande woningen staan en;
2 de tuinuitbreiding over de gehele breedte van de landschappelijke kamer plaatsvindt.
3.2.
De Gemeente heeft op 19 november 2025 de volgende publicatie geplaatst in de Nieuwe Dokkumer Courant:
Vanwege het nieuwbouwproject "Prikkebosk" in Damwâld wil de Gemeente onderstaande percelen grond te verkopen:
Damwâld, ten zuiden van de woning aan het [straatnaam 2] 5, kadastraal bekend als gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] ged., groot ca. 717 m2;
Damwâld, ten noorden van de woning aan het [straatnaam 2] 9, kadastraal bekend als gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] ged., groot ca 962 m2;
Damwâld, ten westen van de woning aan [straatnaam 1] 14, kadastraal bekend als gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] , groot ca. 240 m2;
Damwâld, ten westen van de woning aan [straatnaam 1] 16, kadastraal bekend als gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] , groot ca. 254 m2.
Motivering
Enkele aanwonenden willen de tuin uitbreiden. Daar heeft de gemeente een gesprek mee gehad. De Gemeente is van oordeel dat kopers kunnen worden aangemerkt als enige gegadigde voor het aankopen van het perceel, omdat de bewoners als enige grenzen aan de te verkopen percelen.
Reactietermijn
Na publicatie hanteert de gemeente 20 kalenderdagen voordat zij een overeenkomst sluit met de koper. In die periode kunt u, als u zichzelf ook aanmerkt als serieuze gegadigde, reageren. U heeft ook de mogelijkheid binnen deze 20 kalenderdagen een kort geding te starten bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland. Indien de gemeente geen reacties ontvangt, dan zal de verkoop na de vervaltermijn plaatsvinden.
3.3.
[eiser] is eigenaar van en woont op het perceel aan de [straatnaam 1] 18 te Damwâld. Hij heeft op dat perceel een nieuwbouwwoning laten zetten. [eiser] is sinds 2016/2017 met de Gemeente in gesprek over een mogelijke aankoop van diverse percelen rondom zijn woning, onder meer het perceel aan de achterzijde van zijn woning, ten noorden van woning en tegenover zijn woning, zoals met rood gearceerd weergegeven op onderstaande tekening. [eiser] is eigenaar van het met blauw gearceerde perceel.
3.4.
In deze procedure gaat het om de verkoop door de Gemeente van het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] aan de bewoners van de [straatnaam 1] 14 en 16. Dit is de gele strook op bovenstaande tekening, hierna in detail weergegeven.
3.5.
[de adviseur van eiser van bedrijf] , heeft op 4 december 2025 een e-mail naar de Gemeente gezonden. Deze luidt (voor zover hier van belang):
Namens [eiser] , wonende aan de [straatnaam 1] 18 in Damwâld, heb ik een aantal vragen. Omdat de reactietermijn komende dinsdag eindigt, verzoek ik u om deze vragen nog deze week te beantwoorden.
Zou u mij deze week nog een plattegrond kunnen mailen met daarop de percelen waarvan het voornemen van de gemeente is om die te verkopen vanwege het nieuwbouwproject 'Prikkebosk'.
(…..)
Na publicatie hanteert de gemeente een termijn van 20 kalenderdagen voor een overeenkomst met de koper wordt gesloten. In die periode kan de heer [eiser] desgewenst reageren of een kort geding starten bij de Rechtbank Noord-Nederland. U kunt deze e-mail beschouwen als zijn reactie. In afwachting van uw antwoord beslist de heer [eiser] of hij een kort geding bij de voorzieningenrechter zal starten.
3.6.
De Gemeente heeft deze vragen bij e-mail van 5 december 2025 beantwoord. Daarbij heeft de gemeente aangegeven:
De publicatie betrof, naast de gronden aan de [straatnaam 1] , ook grond te verkopen aan de bewoners van het [straatnaam 2] 5 en 9. Mocht uw cliënt zich willen wenden tot de voorzieningenrechter, dan vernemen we graag van u of uw cliënt hierin ook deze twee percelen wil betrekken.
3.7.
De Gemeente heeft op 15 december 2025 koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] met de eigenaren van de percelen [straatnaam 1] 14 en 16 (ieder voor een deel van het perceel). Het perceel is nog niet geleverd.
3.8.
Mr. M. Velkers, jurist bij advocatenkantoor Van der Sluis, Van der Zee & Kalmijn advocaten, heeft namens [eiser] bij e-mail van 17 december 2025 de Gemeente verzocht de openbare selectieprocedure te volgen.
3.9.
De advocaat van de Gemeente heeft bij e-mail van 19 december 2025 aangegeven dat de Gemeente niet aan het verzoek van [eiser] zal voldoen omdat de vervaltermijn is verstreken en omdat [eiser] daar geen te respecteren belang bij heeft.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de Gemeente te verbieden om (voor zover een koopovereenkomst met de eigenaren van [straatnaam 1] 14 & 16 is overeengekomen) uitvoering te geven aan de koopovereenkomst, dan wel te verbieden om het perceel kadastraal bekend als gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] , aan een derde te leveren zonder dat een openbare verkoopprocedure is gehouden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,000,00 ineens indien de Gemeente handelt in strijd met dat verbod;
II. de Gemeente te veroordelen om bij een verkoop van het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude, [sectie] , [nummer] , een openbare selectieprocedure te houden, zulks eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 100.000,00 ineens indien de Gemeente handelt in strijd met deze veroordeling;
€ 100.000,00 ineens indien de Gemeente handelt in strijd met deze veroordeling;
III. de Gemeente te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure.
4.2.
De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang/verstrijken klachttermijn
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. [eiser] heeft gesteld dat hij met het aanhangig maken van dit kort geding wil voorkomen dat het verkochte perceel aan de eigenaren van de percelen aan de [straatnaam 1] 14 en 16 wordt geleverd. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de voorzieningenrechter een voldoende spoedeisend belang gesteld bij zijn vorderingen. Het feit dat de Gemeente inmiddels koopovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de percelen aan de [straatnaam 1] 14 en 16 staat niet aan de spoedeisendheid in de weg.
5.2.
De Gemeente stelt weliswaar dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen omdat hij de in de publicatie van 19 november 2025 genoemde klachttermijn heeft laten verstrijken, maar daarmee miskent de Gemeente dat zij in de publicatie potentiële gegadigden een termijn van 20 dagen (overeenkomend met de Alcatel-termijn uit het aanbestedingsrecht) heeft gegeven om hetzij te reageren, hetzij een kort geding te starten. Nu [eiser] tijdig heeft gereageerd, namelijk bij e-mail van zijn adviseur van 4 december 2025, kan de Gemeente [eiser] niet tegenwerpen dat hij niet tijdig heeft gereageerd. Dat [eiser] in die e-mail van 4 december 2025 zijn bewaren tegen verkoop van het perceel Akkerwoude, [sectie] , [nummer] niet kenbaar heeft gemaakt, maakt dat niet anders, nu hij wel heeft aangeven dat deze e-mail als een reactie op de publicatie met betrekking tot de voorgenomen verkoop moet worden gezien. Dat het de bedoeling was dat binnen de termijn van 20 dagen een kort geding moest worden gestart, zoals de Gemeente heeft betoogd, kan haar niet baten. Wanneer dat de bedoeling was, dan had zij dat expliciet in de publicatie moeten vermelden. Dat heeft zij niet gedaan. Dat [eiser] na ontvangst van de reactie van de Gemeente op 5 december 2025 pas weer op 17 december 2025 wat van zich heeft laten horen en dat hij vervolgens pas op 30 december 2025 dit kort geding heeft gestart, betekent dan ook niet dat [eiser] de gegeven reactietermijn heeft laten verstrijken, waardoor hij nu niet meer bezwaar kan maken. [eiser] zal dan ook ontvankelijk worden verklaard in zijn vorderingen.
Het toetsingskader: de Didam-arresten
5.3.
In het arrest van 26 november 2021 (het Didam I-arrest) heeft de Hoge Raad overwogen dat het gelijkheidsbeginsel op grond van artikel 3:14 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) doorwerkt in het privaatrecht. De Hoge Raad heeft daarbij als volgt overwogen:
3.1.4
Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
3.1.5
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
3.1.6.
De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
5.4.
In het arrest van 15 november 2024 (het Didam II-arrest) heeft de Hoge Raad als volgt overwogen:
3.2.3 (…..)
Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW Pro. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar.
(…..)
3.5.3. (…..)
de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op de nemen.
De uitzonderingssituatie
5.5.
Het voorgaande komt er op neer dat de Gemeente bij de voorgenomen verkoop van een onroerende zaak slechts mag afzien van het doorlopen van een openbare selectieprocedure, als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor die verkoop. De Gemeente dient dit voornemen tot verkoop te publiceren, waarbij de Gemeente dient motiveren waarom deze uitzonderingsituatie zich voordoet. De Gemeente heeft in dit geval met de publicatie van 19 november 2025 aan dit vereiste voldaan.
5.6.
In dit kort geding is de vraag aan de orde of de Gemeente zich terecht op de uitzondering van het Didam I-arrest beroept. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt. [eiser] heeft vanaf 2016/2017 al kenbaar gemaakt dat hij de percelen aan de achterkant van zijn woning, aan de noordkant van zijn woning en tegenover zijn woning wil verwerven om daarmee vrijuit te wonen en rondom vrij zicht te hebben zodat zijn vrijheid en privacy gewaarborgd is. Deze bij de Gemeente kenbare belangstelling voor de diverse percelen rondom zijn woning, brengt echter niet met zich dat hij zonder meer als potentiële andere gegadigde voor het kadastrale perceel Akkerwoude, [sectie] , [nummer] kan worden aangemerkt. Het betreft hier immers een smalle strook grond gelegen achter de woningen aan de [straatnaam 1] 14 en 16. Weliswaar grenst dit perceel over de smalle zijde aan het perceel van [eiser] , maar daarmee is [eiser] geen potentieel gegadigde.
5.7.
Zoals de Hoge Raad heeft overwogen bieden de Didam-regels ruimte om criteria voor de verkoop van een onroerende zaak op te nemen in een beleidsregeling. Uitgangspunt is dan ook het door de Gemeente vastgestelde beleid zoals dat volgt uit het stedenbouwkundig plan, dat onderdeel uitmaakt van het vastgestelde bestemmingsplan. Op grond daarvan is tuinuitbreiding alleen toegestaan binnen een landschappelijke kamer waarop op de kop bestaande woningen staan. Gemeente [eiser] heeft [eiser] op 12 juni 2023 reeds geïnformeerd over de voorwaarden voor tuinuitbreiding. Die e-mail luidt (voor zover van belang):
Het uitgangspunt is, dat tuinuitbreidingen alleen mogelijk zijn wanneer het om ondergeschikte oppervlaktes gaat (t.o.v. de bestaande tuin) en als de uitbreiding direct aansluitend aan bestaande tuinen gebeurd binnen dezelfde landsschappelijke kamer. De huidige singelstructuur wordt daarbij behouden en de singels worden als bestaande grenzen gezien. U heeft om deze reden de brief van juni 2022 niet ontvangen, omdat het bij u niet gaat om een tuinuitbreiding, maar om eventuele aankoop van agrarische gronden waarvoor andere uitgangspunten gelden.
Vaststaat dat het perceel van [eiser] niet behoort tot dezelfde landschappelijke kamer als het te verkopen perceel en zijn woning bevindt zich niet op de kop daarvan. Tussen het perceel van [eiser] en het te verkopen perceel bevindt zich bovendien een elzensingel die op grond van de beleidsregels van de Gemeente in stand dient te blijven. Dat betekent dat het te verkopen perceel voor [eiser] ook niet vanaf zijn eigen perceel te bereiken zal zijn, zodat van feitelijke tuinuitbreiding geen sprake kan zijn. De Gemeente mocht dan ook redelijkerwijs aannemen dat de bewoners van de [straatnaam 1] 14 en 16 de enige serieuze gegadigden waren.
5.8.
Daarnaast geldt dat [eiser] niet heeft kunnen onderbouwen waarom hij belang heeft bij verwerving van het perceel en dus als potentieel gegadigde zou moeten worden aangemerkt. [eiser] heeft slechts aangevoerd dat hij al jaren met de Gemeente in gesprek is over het verwerven van meerdere percelen rondom zijn woning, dat hij zich niet gehoord voelt en dat hij gefrustreerd is dat de Gemeente niet aan zijn wensen tegemoet is gekomen, met name met betrekking tot het perceel gelegen achter de woning van [eiser] . Deze argumenten zijn echter onvoldoende voor een deugdelijke onderbouwing van de stelling van [eiser] dat hij als potentieel gegadigde voor het perceel Akkerwoude [sectie] , [nummer] zou moeten worden aangemerkt. Voor zover [eiser] meent dat de Gemeente met twee maten meet, omdat het perceel achter zijn woning wel via een openbare selectieprocedure zal worden verkocht, kan hem dat niet baten. Dit perceel heeft krachtens het bestemmingsplan de bestemming 'agrarisch' en op grond van de regels uit de Didam-arresten dient de Gemeente dit perceel in beginsel via een openbare selectieprocedure te verkopen. Ook hierover is [eiser] reeds in de e-mail van 12 juni 2023 van de Gemeente geïnformeerd.
5.9.
Daar komt bij dat [eiser] ook anderszins geen belang heeft bij zijn vorderingen. De Gemeente kan namelijk niet veroordeeld worden om tot een openbare selectieprocedure over te gaan. De Gemeente heeft aangegeven dat zij, indien zij de grond niet aan de bewoners van de [straatnaam 1] 14 en 16 mag verkopen, niet tot verkoop over zal gaan, maar de grond (net als het aangrenzende perceel met de bestemming 'groen') in eigendom zal behouden.
5.10.
De voorzieningenrechter komt daarmee tot de conclusie dat de Gemeente de Didam-regels niet heeft geschonden omdat zij de eigenaren van de belendende percelen in redelijkheid kon aanmerken als enige serieuze gegadigden. Dat de motivering van de Gemeente uiterst summier is, leidt niet tot een ander oordeel. De percelen zijn gelegen achter de woningen van de [straatnaam 1] 14 en 16 en als zodanig kunnen zij slechts dienen als tuinuitbreiding van die aangrenzende percelen. Dit heeft de Gemeente in de publicatie van 19 november 2025 voldoende kenbaar gemaakt. De voorzieningenrechter komt dan ook tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen.
De proceskosten
5.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
341,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.626,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.626,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2026.
c 110