Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4243
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2024.
1.2.
Bij besluit van 23 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 198.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar een aanslag rioolheffing voor het jaar 2024 aan eiseres opgelegd van € 190.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] . De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak van eiseres met nummer LEE 24/994 over de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een omstreeks 1891 gebouwde vrijstaande woning. De woning wordt niet bewoond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Ook beoordeelt de rechtbank of de aanslag rioolheffing terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Bewijslast
4.1.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
4.2.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.3.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 180.000. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel gekomen is.
Standpunten van partijen
5.
5.1.
Eiseres stelt primair dat de waarde naar nihil moet worden aangepast vanwege de slechte staat van de woning en het gegeven dat zo veel last wordt ondervonden van de gemeente in het contact met de NAM, CVW, TCMG, IMG en NCG over de (afhandeling van) mijnbouwschade aan de woning. Subsidiair stelt eiseres dat de waarde van de woning aanzienlijk moet worden verlaagd. Hierbij stelt eiseres dat de heffingsambtenaar een onjuiste oppervlakte van de woning heeft gehanteerd waarbij de NEN-meetinstructie niet juist is toegepast. Omdat de oppervlakte van ruimten die niet voor mensen toegankelijk zijn volgens de NEN-meetinstructie niet tot de gebruiksoppervlakte mag worden gerekend, moet de gebruiksoppervlakte volgens eiseres significant naar beneden worden aangepast, eigenlijk zelfs tot 0 m². De woning is volgens eiseres feitelijk niet bewoonbaar. Het heeft namelijk scheuren in muren, dak en fundering, er is sprake van wateroverlast in de kelder en de constructie van de woning is onveilig door het ontbreken van een drinkwater- en rioolaansluiting, aldus eiseres. Ook is volgens eiseres uitgegaan van een te recent bouwjaar, dit moet volgens haar 1832 of eerder zijn.
5.2.
De heffingsambtenaar erkent dat sprake is van een woning die in zeer slechte staat verkeert. Hiermee heeft hij rekening gehouden door in de matrix in beroep de factoren kwaliteit en onderhoud op zeer slecht (1) te waarderen, de laagst mogelijke score, en de voorzieningen op matig (2). De heffingsambtenaar is in de matrix uitgegaan van een oppervlakte van de woning van 378 m². Op de zitting heeft hij verklaard dat op 2 maart 2026 alsnog een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Tijdens deze opname is de woning opgemeten, waaruit een oppervlakte van 303 m² volgt. Over de gehanteerde oppervlakte van 303 m² wijst de heffingsambtenaar erop dat het opmeten van de woning is gedaan in de woning, waarbij de berekening is afgestemd met het bestuur van eiseres. Ondanks de verlaging van de oppervlakte is de heffingsambtenaar van mening dat de in beroep ingediende matrix de vastgestelde waarde onderbouwt, omdat moet worden gekeken naar de eindwaarde. Met name referentieobject [adres 2] onderbouwt de vastgestelde (eind)waarde van eiseres haar woning goed, aldus de heffingsambtenaar. Dit betreft een zeer slechte woning, die feitelijk slooprijp is, maar desondanks is verkocht voor een m²-prijs van € 660, aldus de heffingsambtenaar. De
m²-prijs van eiseres haar woning ligt hier met € 376 fors onder.
Van welke oppervlakte moet worden uitgegaan?
6.
6.1.
Op de zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat een deel van de woning niet begaanbaar is, terwijl dit deel wel is meegenomen in de oppervlakte van 303 m² tijdens het inmeten op 2 maart 2026. Het betreft een deel van de benedenverdieping van 49,6 m² waar de vloeren niet beloopbaar zijn en een deel van de eerste verdieping van ongeveer 15 m² dat volledig is afgetimmerd. Volgens eiseres dient in ieder geval deze oppervlakte niet te worden meegenomen als gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar weerspreekt dat deze ruimten niet toegankelijk zijn, omdat hij hier zelf is geweest om de ruimte in te meten.
6.2.
De rechtbank overweegt dat eiseres, in het licht van de weerspreking door de heffingsambtenaar, onvoldoende heeft onderbouwd dat bepaalde (delen van) ruimten van de woning niet toegankelijk zijn. De rechtbank gaat daarom uit van de door de heffingsambtenaar ingemeten oppervlakte van 303 m², die bovendien met het bestuur van eiseres is afgestemd tijdens het inmeten van de woning.
Van welk bouwjaar moet worden uitgegaan?
7. De rechtbank overweegt dat sprake is van een (zeer) oude woning. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gebruikt die allemaal een bouwjaar kennen van begin 20e eeuw. Naar het oordeel van de rechtbank is het exacte bouwjaar van de woning van eiseres in zoverre niet relevant, omdat bij oude woningen een (nog) ouder bouwjaar geen verdere gevolgen heeft voor de waarde.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
8.1.
De heffingsambtenaar is in de matrix uitgegaan van een oppervlakte van 378 m², terwijl dit 303 m² had moeten zijn (zie 5.2.). De rechtbank overweegt dat een verlaging van de oppervlakte als gevolg heeft dat de m²-prijs uit de matrix hoger wordt, uitgaande van de waarde die aan de opstal is toegekend. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn stelling dat, ondanks dat de oppervlakte moet worden aangepast naar 303 m², de in beroep ingediende matrix de eindwaarde nog steeds onderbouwt. Als onderdelen van de woning apart van elkaar de waarde niet onderbouwen, dan onderbouwt dit de totale eindwaarde ook niet. De rechtbank ziet dat het in deze zaak lastig is voor de heffingsambtenaar om geschikte referentieobjecten te vinden, maar dit brengt niet met zich mee dat de bewijspositie van de heffingsambtenaar wijzigt.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft er nog op gewezen dat de getaxeerde waarde van
€ 223.000 hoger is dan de vastgestelde waarde. De rechtbank overweegt dat het verschil tussen de getaxeerde en vastgestelde waarde niet zodanig is dat het verschil in m² hierdoor volledig wordt gedekt en hiermee de vastgestelde waarde voldoende wordt onderbouwd. De rechtbank overweegt dat in de matrix ook het referentieobject [adres 3] is opgenomen, dat een m²-prijs kent van € 225. Dit is een stuk lager dan de m²-prijs van eiseres haar woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom de waarde van eiseres haar woning niet aannemelijk gemaakt.
€ 223.000 hoger is dan de vastgestelde waarde. De rechtbank overweegt dat het verschil tussen de getaxeerde en vastgestelde waarde niet zodanig is dat het verschil in m² hierdoor volledig wordt gedekt en hiermee de vastgestelde waarde voldoende wordt onderbouwd. De rechtbank overweegt dat in de matrix ook het referentieobject [adres 3] is opgenomen, dat een m²-prijs kent van € 225. Dit is een stuk lager dan de m²-prijs van eiseres haar woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom de waarde van eiseres haar woning niet aannemelijk gemaakt.
Heeft eiseres de bepleite waarde aannemelijk gemaakt?
9.
9.1.
Over de stelling van eiseres dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld vanwege de slechte staat en alle rompslomp die eiseres heeft ervaren door de problematiek omtrent de aardbevingsschade en contact (over de afhandeling hiervan) met de gemeente en andere instanties, overweegt de rechtbank als volgt. Zoals de rechtbank op zitting aan eiseres heeft uitgelegd, komt alleen aan de kavel waar een woning op staat al een bepaalde waarde toe en betekent het niet-bewonen van de woning niet dat deze voor altijd onbewoonbaar is en aan de opstal daarom in het geheel geen waarde toekomt. Over de rompslomp overweegt de rechtbank dat dit geldt voor alle woningen in het gebied van eiseres haar woning. Alle woningen die recent zijn verkocht, zijn onder dezelfde omstandigheden verkocht, zodat dit geen bijzondere omstandigheid is waar de rechtbank rekening mee moet houden. De rechtbank begrijpt dat de problematiek rondom de aardbevingsschade een lastig proces is en dat het voor de gemachtigde van eiseres vervelend is dat het allemaal zo lang duurt, maar dit is niet een punt dat in deze procedure aan de orde kan komen.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar voorgestane waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Dat betekent dat eiseres evenmin in haar bewijslast is geslaagd. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen op € 180.000.
Rioolheffing
10.
10.1.
Op de zitting heeft eiseres de stelling ingenomen dat de rioolaansluiting van de woning in het verleden is ingestort, waardoor de woning niet (meer) is aangesloten op het riool. Voor zover eiseres hiermee bedoelt te stellen dat zij niet belastingplichtig is voor de rioolheffing, overweegt de rechtbank dat deze stelling niet met stukken is onderbouwd. Eiseres heeft alleen verklaard dat in 2014 de rioolinhoud die de woning in stroomde, is weggepompt. Omdat eiseres haar stelling niet kan onderbouwen, is de rechtbank van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat de woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering, zodat de aanslag rioolheffing terecht is opgelegd.
10.2.
De aanslag rioolheffing is opgelegd naar het tarief voor een perceel met een gebouwd oppervlakte. [2] Eiseres heeft in haar pleitnota aangevoerd dat voor de rioolheffing moet worden aangesloten bij het tarief voor een perceel, dat niet in hoofdzaak tot woning dient, met een gebouwd oppervlakte kleiner dan 50 m². Dit tarief is € 25,00. [3] De rechtbank is van oordeel dat de aanslag rioolheffing niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld, omdat sprake is van een perceel met een gebouwd oppervlakte als bedoeld in artikel 6, eerste lid, onderdeel a van de Verordening. Dat de woning in een slechte staat verkeert en momenteel niet wordt bewoond, doet hier niet aan af.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond voor zover het ziet op de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
11.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Op de zitting is met partijen afgestemd dat de proceskosten, voor deze zaak en de zaak over belastingjaar 2023 gezamenlijk, bestaan uit € 40 kadasterkosten en de reiskosten op basis van tweede klas retour met het openbaar vervoer voor twee personen. Deze reiskosten stelt de rechtbank vast op € 156,72, zodat de totale proceskosten € 196,72 bedragen. De rechtbank kent in beide zaken de helft van de proceskosten toe (€ 98,36).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond voor zover het is gericht tegen de aanslag rioolheffing;
- verklaart het beroep gegrond voor zover het ziet op de vastgestelde WOZ-waarde;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 180.000;
€ 180.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371 aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 98,36 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van
mr.M.A. Veenstra, griffier.
mr.M.A. Veenstra, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.