Uitspraak
RECHTBANK Groningen
Civiel recht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11873745 \ CV EXPL 25-5430
Vonnis van 21 april 2026
in de zaak van
Stichting Beheersstichting Olde Heem,
eisende partij,
hierna te noemen: Olde Heem ,
advocaat: mr. O.J. Boeder,
tegen
[gedaagde],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. S. de Vaal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van Olde Heem van 9 september 2025
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 11 november 2025
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 11 november 2025
- de akte inbreng producties van Olde Heem van 12 maart 2026
- de brief van de rechtbank van 10 december 2025 waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van de rechtbank van 10 december 2025 waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 23 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij de mondelinge behandeling waren partijen aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2024 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Bij brief van 10 juli 2025 heeft Olde Heem de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 december 2025 vanwege slecht huurderschap aan de kant van [gedaagde] . Bij brief van 21 juli 2025 heeft [gedaagde] zich tegen de opzegging van de huurovereenkomst door Olde Heem verzet.
2.2.
In deze procedure wil Olde Heem dat de huurovereenkomst met [gedaagde] op 1 november 2025 eindigt of dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet in beide gevallen volgens Olde Heem het gehuurde verlaten en tot dat moment een gebruiksvergoeding van € 835,00 per maand betalen. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van Olde Heem .
2.3.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Olde Heem toe en stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast op 1 juni 2026. Die beslissing wordt hierna uitgelegd.
3.De beoordeling
Het beoordelingskader
3.1.
Bij brief van 10 juli 2025 heeft Olde Heem de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd op grond van artikel 7:274 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). [gedaagde] heeft bij brief van 21 juli 2025 te kennen gegeven dat zij niet kan instemmen met de opzegging. Dit heeft op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) tot gevolg dat de opgezegde huurovereenkomst in stand blijft totdat onherroepelijk is beslist op de vordering tot beëindiging als bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW Pro. Daarin staat dat de verhuurder kan vorderen dat de rechter, op gronden die zijn vermeld in de opzegging, het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
3.2.
Olde Heem heeft in deze procedure gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 november 2025. De kantonrechter begrijpt de vordering van Olde Heem aldus dat zij de kantonrechter vraagt om het tijdstip, waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, vast te stellen.
3.3.
De opzegging van de huurovereenkomst door Olde Heem is gebaseerd op lid 1 sub a van artikel 7:274 BW Pro, waaruit volgt dat de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan toewijzen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Een huurder is verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Dat betekent niet alleen dat de huurder goed moet zorgen voor het gehuurde, maar ook dat hij zich zo gedraagt dat hij geen overlast veroorzaakt voor de mensen die in de buurt van het gehuurde wonen of verblijven en dat hij het gehuurde conform de bestemming daarvan moet gebruiken. Voor de beoordeling of een huurovereenkomst kan worden beëindigd op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt is mede van belang de ernst van de gedragingen, te beoordelen aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
3.4.
Nu Olde Heem de huurovereenkomst heeft opgezegd vanwege slecht huurderschap aan de zijde van [gedaagde] ligt het op haar weg om daartoe feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waar dit uit blijkt.
Standpunt Olde Heem
3.5.
Olde Heem heeft uitgelegd dat de verhuur van het appartement van [gedaagde] plaatsvindt ter verwezenlijking van de doelstelling van de coöperatie Klooster&Buren. Deze coöperatie beoogt onder meer de leefbaarheid in dit dunbevolkte plattelandsgebied te behouden door onder andere wonen, zorg en cultuur te combineren. In het appartementencomplex wonen daarom (naast mensen zoals [gedaagde] die zelfstandig een appartement huren) ook mensen uit kwetsbare groepen, waaronder ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en mensen met verslavingsproblematiek. Deze mensen ontvangen vanuit de coöperatie zorg en begeleiding. Verder is in het complex een [bedrijf] ( [bedrijf] ) gevestigd.
3.6.
Olde Heem stelt dat het roken van wiet zowel in- en om het appartementencomplex als in het gehuurde uitdrukkelijk verboden is. Dat volgt volgens haar uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de huisregels. Juist omdat er kwetsbare mensen en kinderen in het appartementencomplex verblijven, is het voor Olde Heem van groot belang dat het verbod op het roken van wiet wordt nageleefd.
3.7.
Volgens Olde Heem houdt [gedaagde] zich niet aan dit verbod omdat zij wiet rookt in het gehuurde, waardoor er in het appartementencomplex (stank)overlast ontstaat. De stankoverlast wordt onder andere ervaren in de gang van het appartementencomplex en in de slaapkamer van de baby’s van de [bedrijf] (die slaapkamer bevindt zich tegenover het appartement van [gedaagde] ). Olde Heem heeft hierover klachten en/of meldingen ontvangen van de oudercommissie van [bedrijf] , zorgmedewerkers die cliënten in het appartementencomplex hebben en overige bewoners. Verder volgt de overlast volgens Olde Heem uit de logboeken die door de medewerkers van de [bedrijf] zijn bijgehouden en uit de eigen waarnemingen van de medewerkers van Olde Heem . Uit deze stukken blijkt volgens Olde Heem dat er regelmatig stankoverlast wordt ervaren van (onder meer) [gedaagde] , dat die stankoverlast zeer hinderlijk is en niet past bij de uitstraling van Olde Heem .
3.8.
Olde Heem stelt dat zij op verschillende manieren heeft getracht om de overlast door [gedaagde] te stoppen. Zo heeft zij naar aanleiding van de klachten en meldingen meerdere gesprekken gevoerd met [gedaagde] over de ervaren stankoverlast en [gedaagde] gewezen op het verbod op het roken van wiet. Ook heeft zij [gedaagde] meermaals gewaarschuwd dat het verboden is in en om ’ t Olde Heem te blowen en daarmee dus ook in het gehuurde. Op 14 mei 2025 is Olde Heem met [gedaagde] een gedragsaanwijzing overeengekomen, waarin is afgesproken dat [gedaagde] geen marihuana of andere stankoverlastgevende middelen in of om het gebouw mag roken. Verder heeft [gedaagde] zich toen ook verplicht tot het naleven van de huurovereenkomst en de huisregels. Aan deze gedragsaanwijzing heeft [gedaagde] zich volgens Olde Heem niet gehouden, waarna Olde Heem de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd. Olde Heem heeft in haar opzeggingsbrief van 10 juli 2025 aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagde] overlast veroorzaakt door het gebruik van wiet.
Verweer [gedaagde]
3.9.
[gedaagde] erkent dat zij al jaren meerdere malen per dag wiet rookt, maar zij betwist dat daardoor overlast ontstaat. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat zij meestal vijf keer per dag wiet rookt, waarvan twee keer als zij buiten met de hond wandelt en (in ieder geval) drie keer in haar appartement, maar dan wel met een open tuindeur, zodat de geur naar buiten gaat en niet het appartementencomplex in kan. Zij stelt dat de (stank)overlast, die in het appartementencomplex wordt ervaren, niet van haar afkomstig is maar van andere bewoners die (ook) wiet roken. [gedaagde] stelt verder dat Olde Heem wist dat zij wiet rookte en dat zij daarom met een medewerker van Olde Heem heeft afgesproken dat haar wietgebruik zou worden gedoogd.
[gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen
3.10.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de huisregels, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, wiet rookt in het gehuurde. Dat [gedaagde] daarbij de tuindeur open heeft, maakt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zich hierdoor niet als een goed huurder gedraagt.
3.11.
Voor zover [gedaagde] heeft willen stellen dat de ernst van het wangedrag de beëindiging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt (omdat zij met het roken van wiet in het gehuurde geen overlast veroorzaakt) dan gaat dat standpunt niet op. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de wietgeur, ook met een open tuindeur, via de (open) deuren, ramen en kieren in het appartement van [gedaagde] kan worden verspreid naar de gang van het appartementencomplex en de babyslaapkamer van het kinderdagverblijf. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat de geur van wiet zeer indringend is en lang blijft hangen. Gelet op het veelvuldige (dagelijkse) gebruik van wiet door [gedaagde] acht de kantonrechter het enkel openen van een tuindeur dan ook niet voldoende om stankoverlast te voorkomen.
3.12.
De kantonrechter oordeelt verder dat de stankoverlast afkomstig is van [gedaagde] en dat die overlast veelvuldig en herhaaldelijk plaatsvindt. Hierbij is van belang dat medewerkers van Olde Heem diverse malen een wietgeur hebben geconstateerd in de buurt van het appartement van [gedaagde] en haar daarop hebben aangesproken. Verder heeft Olde Heem toegelicht dat het klopt dat er in het appartementencomplex ook een aantal andere bewoners zijn (en/of waren) die wiet roken, maar dat de stankoverlast niet van die bewoners afkomstig kan zijn. Gezien de ligging van het appartement van [gedaagde] , kan de stankoverlast op de gang en op de slaapkamer van de baby’s volgens Olde Heem enkel van haar afkomstig zijn. [gedaagde] stelt dat het niet kan dat er op de babyslaapkamer een wietgeur wordt waargenomen, maar zij onderbouwt dit verder niet. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat de overlastmeldingen niet (voldoende) zijn onderbouwd, maar dat verweer slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. Uit de door Olde Heem overgelegde stukken blijkt dat de stankoverlast herhaaldelijk en veelvuldig plaatsvindt en door verschillende mensen wordt waargenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Olde Heem dan ook voldoende onderbouwd dat de ervaren stankoverlast in de gang en de babyslaapkamer afkomstig is van [gedaagde] en heeft [gedaagde] dit onvoldoende gemotiveerd betwist.
3.13.
Dat het roken van wiet wordt gedoogd of dat daarover een afspraak is gemaakt, zoals [gedaagde] stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. Olde Heem heeft dit uitdrukkelijk betwist en [gedaagde] heeft haar standpunt niet (nader) onderbouwd. De kantonrechter stelt dan ook vast dat [gedaagde] wist (dan wel had moeten weten) dat het niet was toegestaan om wiet te roken in het gehuurde, maar dat zij dit desondanks toch doet.
3.14.
De kantonrechter acht op grond van het voorgaande dan ook voldoende aangetoond dat [gedaagde] in het gehuurde wiet rookt en daardoor veelvuldig en herhaaldelijk stankoverlast veroorzaakt. Zij handelt hierdoor in strijd met de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de huisregels. Verder stelt de kantonrechter vast dat er sprake is van een lange periode van ernstige en structurele (stank)overlast en dat deze overlast jegens de overige bewoners, zorgmedewerkers, ouders en bezoekers van het appartementencomplex, ook na de vele waarschuwingen en sommaties, onverkort blijft bestaan. [gedaagde] heeft zich naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet als een goed huurder gedragen. Hierdoor schiet zij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kan daarom worden beëindigd. Dit is alleen anders als het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van Olde Heem om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Daarvoor is het volgende van belang.
Belangenafweging
3.15.
De kantonrechter realiseert zich dat [gedaagde] een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van het gehuurde en dat het voor haar niet makkelijk zal zijn om andere woonruimte te vinden. De kantonrechter is echter van oordeel dat het belang van Olde Heem bij het einde van de huurovereenkomst zwaarder weegt. Olde Heem heeft duidelijk gemaakt dat zij een groot belang heeft bij een drugsvrij appartementencomplex, gelet op haar doelstelling en de doelgroepen die in het appartementencomplex verblijven. [gedaagde] was vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte van het verbod op het roken van wiet en desondanks doet zij dit toch. Ook is [gedaagde] er niet in geslaagd om, ondanks herhaalde pogingen van Olde Heem daartoe, met het roken van wiet in het gehuurde te stoppen en/of dit elders te doen op een plek waar dit geen overlast geeft (bijvoorbeeld in het bos waar [gedaagde] wandelt met de hond). De kantonrechter verwacht ook niet dat [gedaagde] , hoewel zij ter zitting heeft aangevoerd dat zij, in overleg met haar huisarts, zal proberen te stoppen of te minderen, op korte termijn in staat is om te stoppen met het roken van wiet in het gehuurde. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat van Olde Heem niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst tussen Olde Heem en [gedaagde] moet worden beëindigd.
Tijdstip einde huurovereenkomst
3.16.
De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 juni 2026, waarmee dus eveneens een ontruimingstitel tegen dat tijdstip van 1 juni 2026 wordt gegeven. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming daarom toe. De gevorderde gebruiksvergoeding is, gelet op het voorgaande eveneens, toewijsbaar.
De proceskosten
3.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Olde Heem worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
857,47
3.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.19.
Uit artikel 233 Rv Pro volgt dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. Olde Heem heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De wet bepaalt dat een huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering. De rechter kan het vonnis alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf. Het verweer van [gedaagde] is weliswaar niet gegrond maar niet kennelijk ongegrond (in de zin van bij voorbaat kansloos). Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 juni 2026,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd te hebben en ter vrije beschikking van Olde Heem te stellen, met medeneming van alle zich daarin van de zijde van gedaagde bevindende personen en zaken, behoudens die zaken die eigendom van Olde Heem zijn,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Olde Heem van een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs van € 835,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de beëindigingsdatum in gebruik houdt, tot aan de dag der daadwerkelijke ontruiming,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 857,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.
66672