Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11737730 \ CV EXPL 25-3391
Vonnis van 14 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. H. Scheper,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 mei 2025
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie op de rol van 8 juli 2025
- de conclusie van repliek en conclusie van antwoord in reconventie op de rol van 9 september 2025
- de conclusie van dupliek en conclusie van repliek in reconventie op de rol van 7 oktober 2025
- de conclusie van dupliek in reconventie op de rol van 4 november 2025.
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie op de rol van 8 juli 2025
- de conclusie van repliek en conclusie van antwoord in reconventie op de rol van 9 september 2025
- de conclusie van dupliek en conclusie van repliek in reconventie op de rol van 7 oktober 2025
- de conclusie van dupliek in reconventie op de rol van 4 november 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling in conventie en in reconventie
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woning. [gedaagde] huurt een gedeelte van die woning. De Huurcommissie heeft op verzoek van [gedaagde] uitspraak gedaan en de huurprijs tijdelijk verlaagd. Volgens de Huurcommissie is sprake van een ernstig gebrek in de als slaapkamer ingerichte en gebruikte kelderruimte vanwege vochtproblemen. [eiser] is het niet met de uitspraak eens en legt het geschil in de procedure aan de kantonrechter voor.
Wat ging aan deze procedure vooraf?
2.2.
Het gaat om een woonruimte aan [adres] in Groningen (een zijstraat van het [adres] ). De woning is rond 1898 gebouwd. Bij de woonruimte hoort ook een kelderverdieping. De kelder is voorzien van laminaat en een radiator. Ook zijn er gipswanden en tegels aangebracht. Er is geen raam aanwezig en de ruimte heeft een hoogte van 1.80 of 1.90 meter.
2.3.
De voormalige huurder heeft op internet een advertentie geplaatst waarin staat:
Per 1 juni komt mijn appartement vrij (…) Het is ongeveer 35m2 en het slaap- en woongedeelte is gescheiden door middel van een trap. De voordeur deel je met een andere bewoner maar je hebt je eigen woonkamer, slaapkamer, badkamer toilet (…)
Per 1 juni komt mijn appartement vrij (…) Het is ongeveer 35m2 en het slaap- en woongedeelte is gescheiden door middel van een trap. De voordeur deel je met een andere bewoner maar je hebt je eigen woonkamer, slaapkamer, badkamer toilet (…)
2.4.
[gedaagde] heeft de woonruimte vervolgens met ingang van 15 juni 2018 gehuurd van [bedrijf] B.V. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gaat om
“ [naam] ”.De kale huurprijs bedroeg op dat moment € 480,00. [gedaagde] heeft de kelder, evenals haar voorganger, als slaapkamer in gebruik genomen.
“ [naam] ”.De kale huurprijs bedroeg op dat moment € 480,00. [gedaagde] heeft de kelder, evenals haar voorganger, als slaapkamer in gebruik genomen.
2.5.
[eiser] is per 2 mei 2022 eigenaar geworden van de woonruimte.
2.6.
[gedaagde] heeft in het najaar van 2022 bij [eiser] gemeld dat er water op de tegelvloer in de kelder ligt. [eiser] heeft een waterstofzuiger gekocht en die aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. In maart 2023 heeft [eiser] geprobeerd doorslaand water tegen te gaan en in december 2023 heeft hij de muren behandeld met een afdichtingscoating.
2.7.
[eiser] heeft op 17 november 2023 een brief ontvangen van de Afdeling Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (hierna: VTH) van de gemeente Groningen. VTH heeft daarin geschreven dat een controle heeft plaatsgevonden van de woonruimte, dat de kelderruimte van beide woningen als slaapkamer in gebruik is terwijl de kelderruimte niet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voldoet en dat [eiser] het gebruik van de kelder als verblijfruimte moet stoppen.
2.8.
Op 19 februari 2024 heeft [gedaagde] [eiser] per Whatsapp geschreven:
Gisteren was het water weer lekken in mijn slaapkamer. De kitten is niet goed dicht. En de andere muur is vergeten kitten.
2.9.
Op 10 september 2024 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege een vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. De huurcommissie heeft het verzoek geregistreerd onder nummer 2414762.
2.10.
De huurcommissie heeft op 3 januari 2025 onderzoek gedaan in de woning en hiervan een rapport opgemaakt dat op 27 januari 2025 naar [eiser] en [gedaagde] is gestuurd. De rapporteur heeft geconcludeerd dat de woonruimte ernstige gebreken in categorie B2 kent en heeft vermeld:
Huurder geeft aan dat de verhuurder vlak voor het onderzoek de lekkage plekken op de slaapkamer heeft overgesausd. Toch waren er tijdens het onderzoek duidelijk vochtplekken zichtbaar. De plekken bevinden zich aan de onderzijde van alle wanden van de slaapkamer en zijn ca 20cm hoog. De totale oppervlakte bedraagt zeker meer dan 0,25 m2. Een meting met vochtmeter (…) gaf op alle vochtplekken vrij hoge waardes aan waaruit te concluderen valt dat er sprake is van doorslaand of optrekkend vocht. Ook op de kolommen zijn vochtplekken zichtbaar. De slaapkamer bevindt zich in de kelder.(…)(B2) In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.
Huurder geeft aan dat de verhuurder vlak voor het onderzoek de lekkage plekken op de slaapkamer heeft overgesausd. Toch waren er tijdens het onderzoek duidelijk vochtplekken zichtbaar. De plekken bevinden zich aan de onderzijde van alle wanden van de slaapkamer en zijn ca 20cm hoog. De totale oppervlakte bedraagt zeker meer dan 0,25 m2. Een meting met vochtmeter (…) gaf op alle vochtplekken vrij hoge waardes aan waaruit te concluderen valt dat er sprake is van doorslaand of optrekkend vocht. Ook op de kolommen zijn vochtplekken zichtbaar. De slaapkamer bevindt zich in de kelder.(…)(B2) In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.
2.11.
De Huurcommissie heeft op 1 april 2025 uitspraak gedaan. Zij heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
Ten aanzien van de stelling van verhuurder dat de ruimte waar het gebrek zich voordoet geen slaapkamer is, maar een kelder, overweegt de commissie het volgende. Uit het onderzoeksrapport blijkt dat de ruimte volledig is bekleed. De muren zijn gestuukt, de vloer is betegeld, er is een radiator aanwezig en de trap is bekleed. Huurder heeft op de zitting onbetwist verklaard dat de ruimte al zo was ingericht bij de aanvang van de huurovereenkomst. Huurder verwachtte daarom dat zij de ruimte als slaapkamer kon gebruiken. Gelet op het voorgaande vindt de commissie het aannemelijk dat de betreffende ruimte als slaapkamer aan huurder is verhuurd door de vorige eigenaar, in de huidige staat met het uitrustingsniveau en de aankleding die het nu heeft. De commissie komt dan ook tot de conclusie dat de ruimte als een slaapkamer is bedoeld en zo aan huurder is verhuurd.
Ten aanzien van de stelling van verhuurder dat de ruimte waar het gebrek zich voordoet geen slaapkamer is, maar een kelder, overweegt de commissie het volgende. Uit het onderzoeksrapport blijkt dat de ruimte volledig is bekleed. De muren zijn gestuukt, de vloer is betegeld, er is een radiator aanwezig en de trap is bekleed. Huurder heeft op de zitting onbetwist verklaard dat de ruimte al zo was ingericht bij de aanvang van de huurovereenkomst. Huurder verwachtte daarom dat zij de ruimte als slaapkamer kon gebruiken. Gelet op het voorgaande vindt de commissie het aannemelijk dat de betreffende ruimte als slaapkamer aan huurder is verhuurd door de vorige eigenaar, in de huidige staat met het uitrustingsniveau en de aankleding die het nu heeft. De commissie komt dan ook tot de conclusie dat de ruimte als een slaapkamer is bedoeld en zo aan huurder is verhuurd.
2.12.
De huurcommissie heeft de conclusie van het onderzoeksrapport gevolgd dat sprake is van gebrek in categorie B2 en heeft daarom de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs. Uitgaande van de op 31 maart 2024 geldende kale huurprijs heeft de commissie de huur verlaagd tot € 159,90 per maand met ingang van 1 april 2024.
2.13.
[eiser] is het daar niet mee eens en hij vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. het door [gedaagde] bij de huurcommissie voorgelegde verzoek tot huurprijsvermindering afwijst, althans [eiser] een nadere termijn stelt om gebreken te herstellen voordat een huurprijsvermindering wordt toegekend, dan wel een huurprijsvermindering toekent die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot
II. [gedaagde] veroordeelt om de huurachterstand die per 1 mei 2025 € 732,20 bedraagt, te betalen
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
2.14.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en verzoekt de kantonrechter te bepalen dat de kale huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 april 2024 wordt vastgesteld op € 156,90 per maand totdat [eiser] het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek definitief en adequaat zal hebben verholpen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagde] heeft ook een tegenvordering ingediend en zij vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] om een bedrag van € 4.393,20 te betalen, vermeerderd met rente en kosten.
De uitspraak van de huurcommissie geldt niet meer
2.15.
Op grond van artikel 7:262 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser] heeft dat tijdig gedaan. Dat betekent dat [eiser] en [gedaagde] niet meer zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter moet opnieuw en volledig beslissen over het geschil.
Is de kelder een verblijfsruimte of een “andere ruimte”?
2.16.
[eiser] stelt dat de woonruimte volgens de huurovereenkomst is verhuurd als studio. Dat wil zeggen dat wonen, koken en slapen in één ruimte plaatsvinden. Volgens hem mocht [gedaagde] dan ook niet verwachten dat zij de kelderruimte als slaapkamer kon gebruiken. Dat [gedaagde] de kelder als slaapkamer gebruikt, is in zijn visie haar eigen keuze. Aan de advertentie van de vorige huurder kan [gedaagde] dan ook geen rechten ontlenen, aldus [eiser] . Bovendien is de kelderruimte niet geschikt als slaapkamer vanwege de stahoogte, het ontbreken van ramen en ventilatiemogelijkheden. Hij wijst in dat verband naar de definitie van vertrek in het “beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte” van de huurcommissie.
2.17.
Westerberg voert hiertegen aan dat de kelderruimte haar als slaapkamer is verhuurd. Zij wijst op de advertentie waarin de woonruimte werd aangeboden en waarin wordt gesproken van een afzonderlijke slaapkamer. Bovendien is de kelder volledig bekleed en is er een radiator aanwezig. [gedaagde] wijst op het oordeel van de huurcommissie dat zij mocht verwachten dat zij de ruimte als slaapkamer mocht gebruiken. Ook voert zij aan dat het [eiser] bekend was dat [gedaagde] de kelder als slaapkamer gebruikt, maar heeft hij daarvan nooit wat gezegd.
2.18.
Artikel 7:204, tweede lid, BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
2.19.
Hierbij geldt een objectieve maatstaf: het gaat er niet om wat deze huurder mag verwachten, maar wat een - doorsnee - huurder mag verwachten. Dat geldt ook voor de verhuurde zaak: wat verwacht mag worden, ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, maar van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dat [gedaagde] uit de advertentie en de inrichting van de kelderruimte heeft begrepen dat zij mocht verwachten dat de kelderruimte als slaapkamer diende, is dus niet bepalend. Het gaat er om wat een doorsnee huurder mag verwachten.
2.20.
Het is niet in geschil dat er in de kelderruimte geen ramen of andere ventilatiemogelijkheden aanwezig zijn en dat de stahoogte minder is dan 2.10 meter. Ook is niet in geschil dat het om een oude woning gaat nabij het [adres] en dat de kelder zich onder het maaiveld bevindt. Een doorsnee huurder mag van een dergelijke ruimte niet verwachten dat deze geheel waterdicht is en als slaapruimte is te gebruiken. Dat de wanden en de vloer zijn bekleed en er een radiator aanwezig is, maakt dat niet anders. Daarbij betrekt de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij hevige (en/of langdurige) regenval in Nederland (onder het maaiveld) gelegen kelders kunnen onderlopen.
Voor een opslagruimte is een dergelijke inrichting ook gebruikelijk.
2.21.
Uit het voorgaande volgt dat de vraag of de vochtproblemen een gebrek opleveren, beoordeeld moet worden aan de hand van wat [gedaagde] mocht verwachten van een kelder, niet bestemd als slaapvertrek.
Is sprake van een gebrek?2.22. [eiser] erkent dat er incidenteel of periodiek water doorsijpelt en vocht op de tegelvloer staat in de kelder. Volgens hem betekent dit niet dat er een gebrek is. Hij wijst er in dat verband op dat het een oude woning betreft, vlak bij een kanaal waarvan de kelder onder het maaiveld ligt. Volgens [eiser] is op grond van het gebrekenboek van de huurcommissie pas sprake van een ernstig gebrek aan een dergelijke ruimte als de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte van 1 m2 of meer hebben en dat is hier niet het geval.
2.23.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] een verkeerd uitgangspunt hanteert en handhaaft dat sprake is van een slaapvertrek.
2.24.
Uit het zogeheten Beleidsboek of Gebrekenboek van de Huurcommissie (dat aansluit bij het Bouwbesluit) volgt dat de aanwezigheid van vocht in een kelder niet zonder meer een ‘ernstig gebrek’ oplevert. Weliswaar is de rechter formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek, maar om te beoordelen of er sprake is van een gebrek biedt het voldoende handvatten. Op grond daarvan ziet de kantonrechter aanleiding om bij deze normering aansluiting te zoeken. In de categorie ‘Overige gebreken V2’ (‘vochtoverlast’) noemt de Huurcommissie “Ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht in tot de woonruimte behorende overige ruimten.” Het gaat hier volgens de toelichting onder meer om kelders. Van een ernstig gebrek is volgens diezelfde toelichting sprake als ‘de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m² of meer’. De aanwezigheid van vochtplekken leidt dus niet zonder meer tot het oordeel dat sprake is van een ernstig gebrek. Het gaat om de omvang van die plekken.
2.25.
In dit geval is niet gesteld en niet gebleken dat de totale oppervlakte van de vochtplekken in de kelder meer bedraagt dan 1 m2 zodat van een gebrek geen sprake is.
Conclusie2.26. De kantonrechter geeft [eiser] gelijk: er is geen gebrek en geen recht op huurprijsvermindering. Het verzoek van [gedaagde] om huurprijsvermindering moet worden afgewezen en [gedaagde] moet de huurachterstand betalen. Hieruit volgt dat de tegenvordering wordt afgewezen.
Proceskosten in conventie
2.27.
[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
226,00
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
731,45
2.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Proceskosten in reconventie
2.29.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
144,00
(2 punt × factor 0,5 × € 144,00)
Totaal
€
144,00
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
wijst het verzoek van [gedaagde] om huurprijsvermindering af,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] de huurachterstand van € 732,20 te betalen,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 731,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
3.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 144,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
3.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2, 3.3 en 3.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.
361