Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: C/19/148150 / HA ZA 24-90
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. A. Overweel,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M. Sakarya.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 oktober 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 27 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Verschenen zijn [eiser 1] en diens advocaat, alsmede [gedaagden] en hun advocaat. Beide advocaten hebben (mede) het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen, die zij hebben overgelegd.
- de mondelinge behandeling van 27 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Verschenen zijn [eiser 1] en diens advocaat, alsmede [gedaagden] en hun advocaat. Beide advocaten hebben (mede) het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen, die zij hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 16 april 2022 hebben [gedaagden] de woning aan [adres] (hierna: de woning) bezichtigd naar aanleiding van een advertentie op Funda. Die advertentie vermeldt een gebruiksoppervlakte Wonen van 196 m2. Ten tijde van de bezichtiging hebben [gedaagden] een verkoopbrochure ontvangen, waarin voornoemde gebruiksoppervlakte Wonen is vermeld en waarin een plattegrond van de diverse vertrekken van de woning is opgenomen.
2.2.
[eisers] hebben als verkopers met [gedaagden] als kopers op 4 juni 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor een bedrag van € 350.000,-.
2.3.
Voor het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst hebben partijen gebruik gemaakt van de Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) en deze bevat de volgende voor deze zaak relevante bepalingen:
''(…)
Artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 8 juli 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 35.000,--, zegge:
VIJF EN DERTIG DUIZEND EURO. (…)
VIJF EN DERTIG DUIZEND EURO. (…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
(…)
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: Deze woning is gemeten volgens de meetinstructie gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bv interpretatieverschillen, afrondingen en beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Hoewel wij de woning met veel zorg hebben opgemeten kan het zijn dat er verschillen zijn in de afmetingen. Noch de verkoper noch de makelaar accepteert enige aansprakelijkheid voor deze verschillen. De maatvoeringen worden door ons gezien als zuiver indicatief.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
(…)
11.2.
Ontbinding op rond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 8 juli 2022
a. koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom plus kosten koper, geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)''
2.4.
Het taxatierapport van de woning van de door [gedaagden] ingeschakelde makelaar vermeldt dat de gebruiksoppervlakte Wonen 165 m2 bedraagt.
2.5.
Bij brief van 20 juli 2022 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld, omdat zij verzuimd hadden om conform artikel 5 van de koopovereenkomst tijdig de bankgarantie te laten stellen.
2.6.
Op 1 augustus 2022 zou de levering van de woning plaatsvinden. Deze levering heeft niet plaatsgevonden, omdat [gedaagden] niet bij de notaris zijn verschenen.
2.7.
Bij brief van 26 augustus 2022 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en gesommeerd om de levering van de woning alsnog te laten plaatsvinden.
2.8.
[gedaagden] zijn weigerachtig gebleven om de woning tegen de overeengekomen voorwaarden af te nemen.
2.9.
Bij brief van 30 november 2022 hebben [eisers] aan [gedaagden] bericht dat zij de koopovereenkomst ontbinden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat [eisers] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 4 juni 2022 rechtsgeldig hebben ontbonden;
II. [gedaagden] , ieder hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van € 35.000,00;
III. [gedaagden] , ieder hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
in reconventie
3.3.
[gedaagden] vorderen:
I. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 4 juni 2022 te ontbinden dan wel te vernietigen;
II. [eisers] te veroordelen in de proceskosten.
3.4.
[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden beide vorderingen hierna gezamenlijk besproken.
4.2.
Vaststaat dat [gedaagden] de woning niet hebben afgenomen en dat zij ook geen financiële zekerheid hebben gesteld zoals geregeld in artikel 5 van de koopovereenkomst. Zij zijn hun verplichtingen uit de koopovereenkomst dus niet zijn nagekomen. [gedaagden] stellen echter dat zij de voor dat geval overeengekomen boete niet verschuldigd zijn, omdat sprake zou zijn van een non-conforme woning (primair) dan wel dwaling (subsidiair).
Is sprake van non-conformiteit?
4.3.
[gedaagden] stellen dat [eisers] hen een woning hebben verkocht die niet voldeed aan de koopovereenkomst. Die non-conformiteit zou eruit bestaan dat, gemeten volgens de meetinstructie (NEN2580), de werkelijke woonoppervlakte (165 m2) minder is dan de bij het sluiten van de koop opgegeven woonoppervlakte (196 m2). [eisers] betwisten gemotiveerd dat sprake is van non-conformiteit en dus dat zij tekort zijn geschoten.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat op basis van de stukken en het ter zitting besprokene geen duidelijkheid is verkregen over de exacte oppervlakte in m2 van de woning gemeten volgens NEN2580. Daarvoor zou een deskundigenbericht nodig zijn. De rechtbank acht het voor de uitkomst van deze zaak echter niet van belang om een deskundige in te schakelen, zoals hierna zal worden toegelicht.
4.5.
Voor het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst hebben partijen gebruik gemaakt van een standaardakte. In artikel 6 lid 11 van die standaard koopakte is onder meer opgenomen dat de woning is gemeten volgens de meetinstructie gebaseerd op NEN2580 en daarbij de zinsnede:
‘’De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bv interpretatieverschillen (…)’’.Partijen verschillen van mening hoe deze clausule moet worden opgevat.
‘’De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bv interpretatieverschillen (…)’’.Partijen verschillen van mening hoe deze clausule moet worden opgevat.
4.6.
Om vast te stellen wat partijen met artikel 6 lid 11 precies hebben afgesproken, moet die bepaling worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft beslist dat wanneer partijen een standaardakte gebruiken waarin een beding voorkomt zoals dat in artikel 6, het uitgangspunt voor de uitleg van die bepaling moet zijn wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Door partijen is niets gesteld dat tot een andere wijze van uitleg moet leiden. Daarom zal van dit uitgangspunt worden uitgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank brengt een redelijke uitleg van artikel 6 lid 11 naar gangbaar spraakgebruik mee dat, anders dan [gedaagden] hebben bepleit, met
interpretatieverschillenniet gedoeld wordt op verschillen tussen de door de verkopers in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte en de door de kopers nadien gemeten oppervlakte, maar dat het gaat om interpretatieverschillen over de toepassing van de meetinstructie zelf (NEN2580 norm). Een gemeten getal is immers niet voor interpretatie vatbaar, maar een instructie wel.
interpretatieverschillenniet gedoeld wordt op verschillen tussen de door de verkopers in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte en de door de kopers nadien gemeten oppervlakte, maar dat het gaat om interpretatieverschillen over de toepassing van de meetinstructie zelf (NEN2580 norm). Een gemeten getal is immers niet voor interpretatie vatbaar, maar een instructie wel.
4.7.
Gebleken is dat partijen de meetinstructie (NEN2580 norm) ook daadwerkelijk verschillend interpreteren. Het verschil tussen de door [gedaagden] gemeten woonoppervlakte (165 m2) en de door [eisers] in de koopovereenkomst opgegeven woonoppervlakte (196 m2) komt voort uit een geschil of de oppervlaktes meetellen van de serre (met stoeptegels), de cv-ruimte (enkel bereikbaar via de serre) en de zolder (met vlizotrap). Om interpretatiegeschillen over de meetinstructie op te lossen is artikel 6 lid 11 in de (standaard)koopakte opgenomen. [eisers] Kunnen zich in dit verband dan ook op die bepaling beroepen.
4.8.
Voor zover in de stellingen van [gedaagden] moet worden gelezen dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staat om een beroep op artikel 6 lid 11 van de koopakte te doen, ook niet als er een oppervlakteverschil van 31 m2 zou zijn, verwerpt de rechtbank dat standpunt. Daarvoor acht de rechtbank van belang dat [gedaagden] voorafgaand aan de koop de woning hebben bezichtigd en ten tijde van de bezichtiging de verkoopbrochure van de woning hebben ontvangen, waarin de oppervlaktes van de diverse vertrekken zijn opgenomen, waarvan zij aldus kennis hebben kunnen nemen. Niet gesteld is dat in die brochure substantiële fouten staan. Door de bezichtiging en de verkoopbrochure wisten [gedaagden] dus wat zij kochten. Dat de oppervlakte van de woning gemeten naar de NEN2580 norm volgens hen kleiner uitpakt doet daar niet aan af.
4.9.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat als het oppervlakteverschil aan de financierbaarheid van de woning in de weg heeft gestaan het op de weg van [gedaagden] had gelegen om tijdig het financieringsvoorbehoud in te roepen.
4.10.
Omdat de door [gedaagden] gestelde tekortkoming aan de zijde van [eisers] niet is komen vast te staan zal de hierop gebaseerde vordering in reconventie worden afgewezen.
Hebben [gedaagden] gedwaald?
4.11.
Subsidiair stellen [gedaagden] dat de koopovereenkomst vanwege het oppervlakteverschil tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [gedaagden] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten. [eisers] bestrijden dit.
4.12.
De rechtbank stelt vast dat van de zijde van [eisers] ten aanzien van de oppervlakte van de woning is gecommuniceerd dat deze 196 m2 bedraagt, maar eveneens dat partijen in artikel 6 lid 11 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat andere oppervlaktes niet zijn uitgesloten als gevolg van eventuele interpretatieverschillen over de meetinstructie (NEN2580 norm). [gedaagden] zouden bij nakoming van de koopovereenkomst dan ook hebben gekregen wat zij op basis van de overeenkomst konden verwachten. Voor zover er aan de zijde van [gedaagden] al sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken, behoort dat dan ook voor haar rekening te blijven. De vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.
Is de verklaring voor recht toewijsbaar?
4.13.
Vaststaat dat [gedaagden] de woning niet hebben afgenomen, geen financiële zekerheid hebben gesteld en aldus hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. Zoals hiervoor overwogen komt [gedaagden] geen beroep op non-conformiteit of dwaling toe. Dat betekent dat sprake is van een tekortkoming van hun zijde. Verder staat als onbetwist vast dat [gedaagden] ten aanzien hiervan in gebreke zijn gesteld door [eisers] (bij brieven van 20 juli 2022 en 26 augustus 2022). Daarom hebben [eisers] de koopovereenkomst vervolgens rechtsgeldig ontbonden per brief van 30 november 2022. De verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
Moeten [gedaagden] de (volledige) contractuele boete betalen?
4.14.
Nu [gedaagden] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, zijn [gedaagden] de contractuele boete uit de koopovereenkomst verschuldigd. [eisers] hebben in conventie 10% van de koopsom aan boete gevorderd op grond van artikel 11.2. van de koopovereenkomst, zijnde € 35.000,00. [gedaagden] hebben een beroep op matiging gedaan.
4.15.
Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt de rechter tot terughoudendheid. De Hoge Raad heeft dit aldus verwoord dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar (onder meer) ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1] Verder volgt uit de tekst van artikel 6:94 lid 1 BW een benedengrens: matiging mag niet verder gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding verschuldigd op grond van de wet (artikel 6:74 BW).
4.16.
Door [eisers] is ter zitting gesteld dat de woning aan [gedaagden] was verkocht voor € 350.000,00 en dat de woning anderhalf jaar later is verkocht voor € 318.500,00, zoals uit het Kadaster zou blijken. [gedaagden] hebben dit niet gemotiveerd betwist. Aldus moet het ervoor worden gehouden dat [eisers] € 31.500,00 aan schade hebben geleden vanwege de lagere verkoopprijs. Tevens is aannemelijk, hoewel dit is betwist, dat het opnieuw verkopen van een woning kosten met zich mee zal brengen, die in dit geval niet worden gedekt door de (lagere) verkoopprijs. Het is dan ook aannemelijk dat de door [eisers] geleden schade het bedrag dat nu aan contractuele boete wordt gevorderd zal benaderen. Aangezien matiging niet verder mag gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding verschuldigd op grond van de wet, ziet de rechtbank gelet op de geleden schade geen ruimte om tot matiging van het boetebedrag over te gaan. Gelet hierop behoeven de overige door [gedaagden] op dit punt aangevoerde omstandigheden geen bespreking meer. Het beroep op matiging wordt aldus verworpen.
Slotsom
4.17.
De conclusie is dat de vordering in conventie toewijsbaar is en dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.
4.18.
[gedaagden] zijn zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
4.19.
De proceskosten in conventie van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,81
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.174,81
4.20.
De proceskosten in reconventie van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(2 punten × factor 0,5 × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
753,00
4.21.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.22.
[eisers] hebben een uitvoerbaar bij voorraadverklaring gevorderd. [gedaagden] hebben zich hiertegen verzet, stellende dat zij bij een veroordelend vonnis in hoger beroep zullen gaan en in ernstige financiële problemen zullen raken (hun woning zullen moeten verkopen) wanneer het vonnis daarvoor al ten uitvoer zou worden gelegd. Als uitgangspunt geldt dat een veroordeling die zich daarvoor leent desgevorderd door de rechter uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Daarvan kan worden afgeweken als dat gelet op de wederzijdse belangen van partijen tot een onredelijke uitkomst lijdt. De rechtbank is van oordeel dat het gestelde belang van [gedaagden] niet zwaarder weegt dan dat van [eisers] bij betaling. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [eisers] aansprakelijk zijn voor de schade van [gedaagden] als zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis overgaan en dat later in hoger beroep zou worden vernietigd met afwijzing van de vordering. Deze uitspraak zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met uitzondering van de verklaring voor recht omdat die zich daarvoor niet leent.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [eisers] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 4 juni 2022 rechtsgeldig hebben ontbonden;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 35.000,00, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.174,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2., 5.3., 5.4. en 5.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Duinkerken en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.
c48298