Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 26 februari 2025
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/18/222192 / HA ZA 23-108 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SHARE INVEST III B.V.,
gevestigd te Bloemendaal,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Share Invest,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DOBBLAND RISEBORGEN B.V.,
gevestigd te Winschoten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Dobbland,
advocaat: mr. P.C. Schutte te Winschoten,
2. de vennootschap onder firma
VERHAAN VASTGOED,
gevestigd te Groningen,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: Verhaan,
advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
vennoot van Verhaan,
wonende te Groningen,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
vennoot van Verhaan,
wonende te Groningen,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [gedaagde sub 4] ,
advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam.
Gedaagden sub 2 t/m 4 zullen tezamen (ook) Verhaan c.s. worden genoemd (in mannelijk enkelvoud).
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/18/233992 / HA ZA 24-94 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DOBBLAND RISEBORGEN B.V.,
gevestigd te Winschoten,
eiseres,
hierna te noemen: Dobbland,
advocaat: mr. P.C. Schutte te Winschoten,
tegen
1. de vennootschap onder firma
VERHAAN VASTGOED,
gevestigd te Groningen,
hierna te noemen: Verhaan,
2.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
vennoot van Verhaan,
wonende te Groningen,
hierna te nemen: [gedaagde sub 3] ,
3.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
vennoot van Verhaan,
wonende te Amsterdam,
hierna te noemen: [gedaagde sub 4] ,
advocaat: mr. F.F.A. Havelaar te Amsterdam.
Gedaagden zullen tezamen (ook) Verhaan c.s. worden genoemd (in mannelijk enkelvoud).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak;
- de akte eisvermeerdering in conventie in de hoofdzaak, tevens conclusie van antwoord in reconventie en tevens akte overlegging producties 19 t/m 26 aan de zijde van Share Invest;
- de conclusie van antwoord op vermeerdering van eis tevens akte op de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
Op 9 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Verschenen zijn:
- [betrokkene] namens Share Invest;
- [betrokkene] namens Share Invest;
- mr. R. Vos, advocaat van Share Invest;’
- [betrokkene] namens Dobbland;
- mr. P.C. Schutte, advocaat van Dobbland;
- [gedaagde sub 3] in persoon en namens Verhaan;
- [gedaagde sub 4] in persoon en namens Verhaan;
- mr. F.F.A. Havelaar, advocaat van Verhaan c.s.
1.3.
Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. De spreekaantekeningen van de advocaten van partijen zijn aan het dossier toegevoegd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In december 2022 komen Verhaan en Dobbland overeen dat Verhaan ten behoeve van Dobbland 48 aan Dobbland toebehorende (deels verhuurde) garageboxen in Veendam en Meeden zal verkopen aan een derde. Ten behoeve van die verkoop ontvangt Verhaan van Dobbland informatie over de aantallen verhuurde garageboxen en de huurprijzen.
2.2.
Op 16 december 2022 om 10:48 uur krijgt Share Invest via Janus Vastgoed (een partij uit haar netwerk) een aanbod doorgestuurd om 48 garageboxen te kopen, welk aanbod Janus Vastgoed op haar beurt diezelfde dag had ontvangen van Verhaan. Het aanbod luidde als volgt:
“Hierbij na aanleiding van ons telefoon gesprek het aanbod aan garageboxen.
48 Garageboxen;
- 26 stuks in Veendam (waarvan 6 grotere van 20m2) / 22 stuks in Meeden
- 24/26 boxen verhuurd in Veendam voor 37,50 PM
- 22/22 verhuurd in Meeden voor 50 PM
- Locaties; [adres] te Meeden, [adres] te Meeden, [adres] & [adres] te Veendam.
- De huur van Veendam is niet marktconform en wordt door een verhuurbemiddelaar verhoogt naar 50 PM aankomend jaar. Deze persoon kan na transactie overgedragen worden aan de nieuwe eigenaar.
- Foto’s en video’s: [hyperlink]
Verkoopprijs: 420.000,-“
2.3.
Share Invest reageert hierop later diezelfde dag als volgt:
Om 18:06 uur
“We komen in deze graag tot een overeenkomst voor 415K K.K..
Overname voor het einde van het jaar is akkoord.
Aangezien het kantoor van de Janus Vastgoedbeheer (zie CC) reeds gesloten is, doe ik U ons voorstel rechtstreeks toekomen.
We zien uw mail met vertrouwen tegemoet.
Let wel; op deze manier hebben wij nog nooit aangekocht maar daar maken we aan het eind van dit jaar geen probleem van.”
Om 18:28 uur
“In deze gaan wij er wel vanuit dat betreffende garages gelegen zijn op eigen grond en dat het geregeld is middels een recht van overpad, mandeligheid of soortgelijk, om betreffende garages goed te bereiken.
Aangezien alle notarissen momenteel allemaal druk bezet zijn, lijkt het mij een goed plan dat we het in deze kort houden, U betreffende kadastrale gegevens mailt en dan sturen wij aansluitend ontvangst uw bevestiging door, met U in CC, naar ons vaste notaris te Haarlem, Demenint & Kienhuis.”
2.4.
Op 17 december 2022 is tussen Share Invest als koper en Dobbland als verkoper een koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de 48 garageboxen. De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt.
“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van 48 (merendeels verhuurde) garageboxen en verdere aanhorigheden (…) tegen een koopsom van € 415.000,00”
“6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:verhuurde garageboxen
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”
“7.1.De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan:nagenoeg alle garageboxen zijn verhuurd en koper is hiermee bekend.
(…)
7.3.
Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten:
(…)
c. verklaart koper bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen genoemde huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten.”
“artikel 19 Bijlagen
Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:
koper verklaart deze te hebben ontvangen en bekend te zijn met de inhoud van:
- lopende huurovereenkomsten
- kadastraal plan
- kadastraal uittreksel
artikel 20 Nadere afspraken
Het verkochte wordt aanvaard in de huidige staat, er is geen gespecificeerde lijst van zaken, danwel een vragenlijst verkoop.
(…)
Verkoper staat niet in voor het dak, fundering, bouwkundige constructie, vloeren, elektrische installatie, de installaties voor gas en water, de eventuele aanwezigheid van aantasting door houtworm en/of andere ongedierte, de eventuele aanwezigheid van doorslaan en/of optrekken van vocht en eventuele aanwezigheid van zwam en dergelijke.
Het eventueel ontbreken van eigenschappen die het voorgenomen normaal en/of bijzonder gebruik wat de koper met het verkochte wil bewerkstelligen zou kunnen belemmeren, zullen geheel voor rekening en risico van de koper zijn (in tegenstelling tot hetgeen gesteld in artikel 6.3 van onderhavige koopovereenkomst).
De koper verklaart volledig bekend te zijn met de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het verkochte en de verkoper te vrijwaren voor elke aansprakelijkheid dienaangaande.
(…)
Koper vrijwaart verkoper nu en in de toekomst voor alle mogelijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid in deze, niets uitgezonderd.
Verkoper draagt het verkochte aan koper over met de zogenaamde ‘as is' clausule, hetgeen inhoudt, dat de onroerende zaak voetstoots op koper overgaat zonder specifieke garanties. Deze clausule is zoals hiervoor wordt aangegeven zowel van toepassing op de eventuele aanwezigheid van asbest- danwel asbesthoudende stoffen in en aan het verkochte, maar ook op de aanwezigheid van vervuilende stoffen in de bodem, alsmede gebreken aan het verkochte. Als zodanig aanvaardt koper de huidige staat van het verkochte en vrijwaart verkoper in deze dan ook volledig nu als in de toekomst.
Aldus aan partijen volkomen bekend en akkoord, niets uitgezonderd.”
2.5.
Op 28 december 2022 heeft de levering plaatsgevonden.
2.6.
Na de levering is gebleken dat in Meeden niet 22 maar 17 garageboxen verhuurd zijn, en dat de huurprijzen niet € 50,00 per maand maar € 37,50 per maand bedragen.
2.7.
Op 21 februari 2023 heeft Share Invest Dobbland in gebreke gesteld en haar gesommeerd de schade te vergoeden bij gebreke waarvan zij aankondigde vernietiging dan wel ontbinding te zullen vorderen.
2.8.
Op 10 maart 2023 verkrijgt Share Invest verlof tot het leggen van conservatoir beslag op onroerende zaken van Dobbland. Op 13 maart 2023 wordt het conservatoir beslag gelegd.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
in conventie
3.1.
Share Invest vordert om, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair:
de koopovereenkomst van 17 december 2022 tussen Share Invest en Dobbland gedeeltelijk te vernietigen of te ontbinden, onder veroordeling van Dobbland tot betaling aan Share Invest van de volgende bedragen vermeerderd met de wettelijke (handels)rente:
a. € 103.965,00
b. € 8.655,25
c. € 2.372,35
d. € 1.814,65
II. subsidiair:
Dobbland te bevelen tot het plegen en afronden en vervolgens opleveren van bouwkundig herstel van de garageboxen als beschreven in de opsomming van Share Invest in haar email van 10 juni 2023, binnen drie maanden na de datum van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per week met een maximum van € 100.000,00 en Verhaan te veroordelen om aan Share Invest te betalen € 10.043,00 en € 15.000,00 te vermeerderen met BTW en rente;
III. meer subsidiair:
voor recht te verklaren dat Verhaan c.s. jegens Share Invest onrechtmatig heeft gehandeld en Verhaan c.s. te veroordelen tot betaling aan Share Invest van de volgende bedragen vermeerderd met de wettelijke (handels)rente:
a. € 103.965,00
b. € 8.655,25
IV. primair voor recht te verklaren dat Dobbland jegens Share Invest is tekortgeschoten waardoor Share Invest heeft gedwaald, onder gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst van koop dan wel opheffing van het nadeel van Share Invest, dan wel subsidiair voor recht te verklaren dat Verhaan c.s. jegens Share Invest onrechtmatig heeft gehandeld voor welke schade zij aansprakelijk is, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
V. Dobbland en Verhaan c.s. te veroordelen tot betaling aan Share Invest van alle aan hen vanaf 28 december 2022 door de huurders betaalde huurpenningen van de 48 garageboxen met de adressen [adres] te Meeden, [adres] te Meeden, [adres] en [adres] te Veendam en van alle door hen nog te ontvangen huurpenningen inclusief wettelijke rente daarover vanaf de datum van ontvangst, alsmede met betrekking tot die garageboxen tot afgifte aan Share Invest van alle lopende huurovereenkomsten en/of aktes waarin die zijn opgenomen binnen veertien dagen na de datum van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per week met een maximum van € 50.000,00;
VI. Dobbland en Verhaan c.s. te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening dan wel twee dagen na betekening van het vonnis.
3.2.
Dobbland en Verhaan c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Share Invest in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Dobbland vordert in reconventie een verklaring voor recht dat sprake is van een onrechtmatig beslag op grond waarvan Share Invest aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door Dobbland geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Share Invest in de proceskosten.
3.5.
Share Invest voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Dobbland in de proceskosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.7.
Dobbland vordert dat (waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) Verhaan c.s. wordt veroordeeld om aan Dobbland te betalen al hetgeen waartoe Dobbland in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten en de beslagkosten van de hoofdzaak, met hoofdelijke veroordeling van Verhaan c.s. in de proceskosten van de vrijwaringszaak vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
3.8.
Verhaan c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Dobbland in de proceskosten.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
de vordering in conventie onder I
4.1.
Het primair onder I gevorderde is onderverdeeld in de eigenlijke hoofdsommen (punten a en b van respectievelijk € 103.965,00 en € 8.655,25), de beslagkosten (punt c van € 2.372,35) en de buitengerechtelijke incassokosten (punt d van € 1.814,65).
4.2.
Aan de hoofdsommen onder a en b legt Share Invest ten grondslag dat haar voorafgaand aan de aankoop van de garageboxen was voorgehouden dat de garageboxen in Meeden allemaal verhuurd zijn voor € 50,00 per maand terwijl achteraf is gebleken dat vijf boxen niet verhuurd zijn en dat de huurprijs van de boxen die wel verhuurd zijn slechts € 37,50 per maand bedraagt. In verband met dit feit vordert Share Invest de overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen (op grond van dwaling) dan wel gedeeltelijk te ontbinden (op grond van non-conformiteit).
4.3.
Door Dobbland wordt niet betwist dat, anders dan in het aanbod zoals het op 16 december 2022 is gedaan, in Meeden vijf garageboxen niet verhuurd zijn en de huurprijs geen € 50,00 maar € 37,50 is. Dobbland meent echter dat zij niet verplicht is om Share Invest schadeloos te stellen omdat Share Invest de garageboxen niet van tevoren heeft geïnspecteerd, iedere aansprakelijkheid in de koopovereenkomst is uitgesloten en in de koopovereenkomst is vastgesteld dat Share Invest de huurovereenkomsten heeft ontvangen en met de inhoud daarvan bekend is.
4.4.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat artikel 6:228 BW bij een geslaagd beroep op dwaling aan de dwalende partij de mogelijkheid biedt om de overeenkomst te vernietigen. De wet biedt niet de mogelijkheid een overeenkomst op grond van dwaling gedeeltelijk te vernietigen, zoals door Share Invest gevorderd. De rechtbank zal daarom voorbijgaan aan het beroep op dwaling, en beoordelen of de vordering tot gedeeltelijke ontbinding toewijsbaar is.
4.5.
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden tenzij de tekortkoming deze (gedeeltelijke) ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, moet de schuldenaar eerst in verzuim zijn. Van blijvende of tijdelijke onmogelijkheid is sprake wanneer de tekortkoming blijvend of tijdelijk niet door nadere nakoming kan worden geheeld. Uit artikel 6:267 lid 2 BW volgt dat de ontbinding ook op vordering van de tot ontbinding gerechtigde door de rechter kan worden uitgesproken.
4.6.
Uit artikel 7:17 BW volgt dat bij een koopovereenkomst de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Partijen zijn in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling overeengekomen, maar die regeling ziet op de geschiktheid van de garageboxen voor verhuur en op fysieke gebreken in het verkochte, niet op de huursituatie (daadwerkelijke verhuur en huurprijs) zoals deze voorafgaand aan de koop zijn voorgespiegeld. Naar het oordeel van de rechtbank staat met het verschil tussen de bij het aanbod voorgespiegelde huurprijzen en bezetting van huurders en de werkelijke huurprijzen en bezetting vast dat het verkochte in dat opzicht niet beantwoordt aan de overeenkomst, en dat in dat opzicht sprake is van een tekortkoming door Dobbland. Een dergelijke tekortkoming is naar haar aard niet door nakoming te helen, zodat ingebrekestelling niet vereist is. Dobbland is derhalve in verzuim.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat Share Invest in beginsel gerechtigd was tot ontbinding. Share Invest heeft de overeenkomst echter niet zelf ontbonden maar vordert dat de rechtbank tot gedeeltelijke ontbinding overgaat. De rechtbank dient daarbij te beoordelen of en in hoeverre, naar de huidige omstandigheden van het geval, de gedeeltelijke ontbinding is gerechtvaardigd.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank is ten gevolg van de tekortkoming een gedeeltelijke ontbinding gerechtvaardigd in de vorm van een prijsvermindering die evenredig is aan de mate waarin de verkochte garageboxen niet aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 6:270 BW bepaalt immers dat een gedeeltelijke ontbinding een evenredige vermindering inhoudt van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid. Het staat de rechter vrij de vermindering te schatten en bij een dergelijke schatting is de rechter niet gebonden aan de gewone regels van stelplicht en bewijs.
4.9.
Door Share Invest wordt betoogt dat de prijsvermindering kan worden begroot op een bedrag gelijk aan 18,73x de jaarlijks ontbrekende huurpenningen, omdat de oorspronkelijke koopsom ook is gebaseerd op die factor maal de huurprijzen. Hier gaat de rechtbank echter niet in mee omdat dit nergens uit blijkt en het haar ook buitengewoon onwaarschijnlijk voorkomt dat de garageboxen die thans niet verhuurd zijn ook ruim 18 jaar lang onverhuurd zullen blijven, en dat de huurprijzen van de garageboxen waarover Share Invest onjuist was ingelicht niet op enig moment kunnen worden verhoogd hetzij door de huurprijs te verhogen hetzij doordat een wisseling van huurders plaatsvindt waarbij een hogere huurprijs kan worden bedongen. De rechtbank zal de prijsvermindering naar redelijkheid begroten op € 5.550,00 hetgeen overeenkomt met de ontbrekende inkomsten gedurende een jaar [1] . Daartoe overweegt de rechtbank dat Share Invest in die periode in redelijkheid in staat zou moeten zijn om huurders voor de leegstaande garageboxen te vinden c.q. de huurprijs van lopende huurovereenkomsten te verhogen.
4.10.
Tegen de vordering tot vergoeding van aanvullende schade bestaande uit teveel betaalde “kosten koper” is geen zelfstandig verweer gevoerd. De rechtbank zal deze schade (overeenkomstig de door Share Invest voorgestelde wijze) schattenderwijs begroten op een vermindering van de “kosten koper” met eenzelfde percentage als de vermindering van de koopprijs. Aldus komt de rechtbank op een schadevergoeding van (afgerond) € 462,00 [2] .
4.11.
Share Invest vordert Dobbland te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 1.139,34 voor verschotten en € 521,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 521,00), in totaal € 1.660,34.
4.12.
Share Invest vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Dobbland voert als verweer dat de afwijzing van de hoofdsom de afwijzing van de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden met zich brengt, onjuist zijn berekend, dat geen buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden en dat geen “14-dagenbrief” is verstuurd. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het verweer enkel voor zover het ziet op de berekening van de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten. Bij de vaststelling van de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten aan de hand van de Staffel wordt immers slechts rekening gehouden met het toegewezen deel van de hoofdsom. Voor het overige miskent het verweer dat er in de onderhavige zaak geen sprake is van een consumentenovereenkomst, zodat de eis dat eerst een “14-dagenbrief” wordt verstuurd niet van toepassing is. Share Invest heeft op 21 februari 2023 een ingebrekestelling c.q. sommatie verstuurd, hetgeen voldoende is om aan te nemen dat incassohandelingen hebben plaatsgevonden [3] . Uit het voorgaande volgt dat toewijsbaar is een bedrag van € 817,48 inclusief BTW.
4.13.
Share Invest vordert de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de hierboven genoemde vorderingen. De wettelijke handelsrente is echter niet van toepassing op vorderingen met het karakter van een schadevergoeding, en zal daarom worden afgewezen. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is wel toewijsbaar.
4.14.
De (gedeeltelijke) toewijzing van de primaire vorderingen onder I brengt met zich dat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling van de subsidiaire vordering onder II en de meer subsidiaire vordering onder III.
de vordering in conventie over IV
4.15.
Aan het onder IV gevorderde legt Share Invest ten grondslag dat de garageboxen aardbevingsschade bevatten waarover Dobbland en Verhaan c.s. hebben gezwegen terwijl zij hiervan op de hoogte waren. Volgens Share Invest levert dit een vordering uit dwaling op jegens Dobbland, dan wel uit onrechtmatige daad jegens Verhaan c.s.
4.16.
Ten aanzien van de vordering jegens Dobbland overweegt de rechtbank dat voor een geslaagd beroep op dwaling onder andere vereist is dat de wederpartij wist of behoorde te begrijpen dat de voorstelling van zaken die bij de dwalende aanwezig was, voor hem van doorslaggevend belang was bij het sluiten van de overeenkomst (het zogenoemde kenbaarheidsvereiste). Share Invest had de bouwkundige toestand van de garageboxen eenvoudig kunnen waarnemen als zij de garageboxen voorafgaand aan de aankoop had bekeken. Share Invest heeft er, als professionele partij, echter voor gekozen om de garageboxen aan te kopen zonder inspectie vooraf en daarbij akkoord te gaan met de zeer expliciete uitsluiting van iedere aansprakelijkheid. Niet gesteld of gebleken is dat Share Invest voorafgaand aan de verkoop vragen heeft gesteld over de bouwkundige toestand noch dat Dobbland hierover enige mededeling heeft gedaan. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat Dobbland bij de verkoop had moeten begrijpen dat de bouwkundige staat van de garageboxen voor Share Invest van doorslaggevend belang is geweest. De zogenaamde “as if” clausule in de koopovereenkomst wijst er eerder op dat de bouwkundige staat juist geaccepteerd is. De vordering op Dobbland ligt daarmee voor afwijzing gereed.
4.17.
De vordering op Verhaan c.s. ligt eveneens voor afwijzing gereed, nu Share Invest richting Verhaan c.s. niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Share Invest heeft slechts de kale stelling geponeerd dat Verhaan c.s. op de hoogte zou zijn geweest van de aardbevingsschade, daarmee onrechtmatig jegens Share Invest heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade. Voor geen enkel element van deze stelling is enige onderbouwing aangevoerd.
de vordering in conventie onder V
4.18.
De vordering onder V valt uiteen in twee onderdelen: de (door)betaling van huurpenningen die Dobbland en/of Verhaan c.s. nog van huurders hebben ontvangen en het verstrekken van de huurovereenkomsten, beiden op straffe van een dwangsom. Beide vorderingen richten zich zowel tegen Dobbland als tegen Verhaan c.s.
4.19.
Aan de vordering tot betaling van de huurpenningen legt Share Invest ten grondslag dat zij na de overdracht in het geheel geen huurpenningen heeft ontvangen, als gevolg waarvan zij vermoedt dat de huurders de huurpenningen nog aan Dobbland hebben betaald. Verder ontleent Share Invest dit vermoeden aan de telefonische mededeling van [betrokkene] dat Dobbland de helft van de huurpenningen als vergoeding wenst wegens incassowerkzaamheden.
4.20.
Dobbland betwist dat zij na de overdracht huurpenningen heeft ontvangen. Volgens Dobbland heeft zij de garageboxen nooit zelf geëxploiteerd maar heeft zij deze slechts kort in haar bezit gehad en doorverkocht in het kader van een “ABC-transactie”. Volgens Dobbland heeft Verheek, de vorige eigenaar, wel aangegeven nog huurpenningen te hebben ontvangen van huurders.
4.21.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Share Invest ten opzichte van Verhaan c.s. niets gesteld, en heeft zij haar stelling dat Dobbland huurpenningen heeft ontvangen onvoldoende onderbouwd. Share Invest heeft immers jegens Dobbland slechts het
vermoedengeuit dat dit zo is. Omdat Dobbland de garageboxen in het kader van een ABC-transactie heeft verhandeld (hetgeen tussen partijen niet ter discussie staat) en de garageboxen daarom niet zelf geëxploiteerd heeft ligt de juistheid van het vermoeden van Share Invest ook niet voor de hand. De vordering zal op dit punt dan ook worden afgewezen.
vermoedengeuit dat dit zo is. Omdat Dobbland de garageboxen in het kader van een ABC-transactie heeft verhandeld (hetgeen tussen partijen niet ter discussie staat) en de garageboxen daarom niet zelf geëxploiteerd heeft ligt de juistheid van het vermoeden van Share Invest ook niet voor de hand. De vordering zal op dit punt dan ook worden afgewezen.
4.22.
Aan de vordering tot het verstrekken van huurovereenkomsten legt Share Invest ten grondslag dat hij niet over alle lopende overeenkomsten beschikt. Volgens Share Invest heeft zij hier direct na de overdracht naar gevraagd, maar heeft zij deze niet ontvangen. Dobbland heeft hiertegen als verweer gevoerd dat uit de koopovereenkomst blijkt dat Share Invest de huurovereenkomsten heeft ontvangen en hier voor heeft getekend, en dat Share Invest de stukken ook bij de huurders kan opvragen. Verder voert Dobbland aan dat inmiddels twee jaar zijn verstreken en veel huurders inmiddels kunnen zijn vertrokken en vervangen door nieuwe huurders.
4.23.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de koopovereenkomst volgt dat Share Invest recht heeft op afgifte van de op dat moment lopende huurovereenkomsten met betrekking tot de garageboxen door Dobbland, al dan niet via Verhaan c.s. Door Dobbland en Verhaan c.s. is niet betwist dat Share Invest (kort) na de overdracht navraag heeft gedaan naar ontbrekende huurovereenkomsten en dat zij deze niet heeft ontvangen. In dit licht komt naar het oordeel van de rechtbank geen doorslaggevend belang toe aan de passage in de koopovereenkomst waarin Share Invest (door ondertekening van de koopovereenkomst) verklaart deze stukken te hebben ontvangen. Dobbland en Verhaan c.s. zullen dan ook worden veroordeeld tot afgifte van de resterende huurovereenkomsten. Omdat door Share Invest niet is verduidelijkt welke huurovereenkomsten er nog ontbreken c.q. welke huurovereenkomsten nog bij Dobbland dan wel Verhaan c.s. in het bezit zijn, zal geen dwangsom aan deze veroordeling worden verbonden.
slotsom in conventie
4.24.
De vorderingen op Dobbland worden deels toegewezen. Dobbland zal ten aanzien van die vorderingen in de proceskosten worden veroordeeld nu Dobbland (deels) in het ongelijk wordt gesteld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, zal de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Share Invest als volgt begroten op basis van het toegewezen bedrag:
- dagvaarding € 112,85
- griffierecht 2.161,00 (na aftrek griffierecht beslag)
- salaris advocaat hoofdzaak 1.042,00 (2,0 punten × tarief € 521,00)
- salaris advocaat incident 614,00
- nakosten
178,00(plus € 92,00 bij betekening)
178,00(plus € 92,00 bij betekening)
Totaal € 4.107,85
4.25.
De vorderingen op Verhaan c.s. worden in overwegende mate afgewezen. Share Invest zal ten aanzien van die vorderingen in de proceskosten worden veroordeeld nu zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. De proceskosten aan de zijde van Verhaan c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 5.737,00
- salaris advocaat 3.858,00 (2,0 punten × tarief € 1.929,00)
- nakosten
178,00(plus € 92,00 bij betekening)
178,00(plus € 92,00 bij betekening)
Totaal € 9.773,00
in reconventie
4.26.
Dobbland legt aan de gevorderde verklaring voor recht ten grondslag dat de uitkomst van de procedure in conventie met zich brengt dat het beslag is gebaseerd op een ondeugdelijke vordering, en daarmee onrechtmatig jegens haar is.
4.27.
Deze vordering ligt voor afwijzing gereed nu zij is gebaseerd op de veronderstelling dat de vorderingen in conventie integraal worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt immers dat het gevorderde in conventie gedeeltelijk wordt toegewezen. Daarmee kan niet worden gezegd dat het beslag is gebaseerd op een ondeugdelijke vordering.
4.28.
Dobbland zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Share Invest worden begroot op € 521,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 521,00).
in de vrijwaringszaak
4.29.
In de hoofdzaak zijn de vorderingen op Dobbland voor een gedeelte toegewezen. De rechtbank dient dan ook te beoordelen of Verhaan c.s. Dobbland voor dit toegewezen gedeelte van de vorderingen dient te vrijwaren.
4.30.
Dobbland heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de door Share Invest geleden schade het gevolg is van handelingen van Verhaan c.s., nu Verhaan c.s. als verkoopmakelaar (met bijbehorende zorgplicht) onjuiste informatie over de huurprijzen van
de garageboxen in Meeden heeft verstrekt aan Share Invest. Volgens Dobbland bestond er bij Verhaan c.s. onduidelijkheid over deze huurprijzen, heeft Verhaan c.s. daarover navraag gedaan bij Dobbland, maar heeft zij zonder het antwoord af te wachten en zonder de advertentie ter goedkeuring voor te leggen het aanbod voor de garageboxen geplaatst.
4.31.
Verhaan c.s. betwist dat hij als verkoopmakelaar optrad, volgens Verhaan c.s. trad hij slechts als tussenpersoon op en gold er geen bijzondere zorgplicht. Verhaan c.s. stelt dat hij navraag heeft gedaan bij Dobbland naar de huurprijzen, daar telefonisch antwoord op heeft gekregen en dit vervolgens heeft bevestigd via Whatsapp door middel van het bericht “
Oke, dus 24 verhuurd in Veendam voor 37,50 en 22 verhuurd in Meeden voor 50”. Hierop is van Dobbland geen reactie gekomen, zodat Verhaan c.s. meent op de juistheid hiervan te hebben mogen vertrouwen.
Oke, dus 24 verhuurd in Veendam voor 37,50 en 22 verhuurd in Meeden voor 50”. Hierop is van Dobbland geen reactie gekomen, zodat Verhaan c.s. meent op de juistheid hiervan te hebben mogen vertrouwen.
4.32.
De rechtbank overweegt als volgt. De aansprakelijkheid van Dobbland zoals deze in de hoofdzaak is vastgesteld is uitsluitend gebaseerd op de naderhand gebleken onjuistheid van de huurprijs en het aantal verhuurde garageboxen in Meeden. Die onjuiste informatie is weliswaar door Verhaan c.s. aan Share Invest verstrekt, maar Verhaan c.s. heeft zich daarbij gebaseerd op de informatie die zij van haar opdrachtgever Dobbland heeft ontvangen. Of de aard van de overeenkomst tussen Dobbland en Verhaan c.s. een bijzondere zorgplicht met zich brengt op grond waarvan Verhaan c.s. die informatie nader zou moeten verifiëren kan in het midden blijven omdat (zoals onbetwist is gesteld) Verhaan c.s. door middel van Whatsapp-bericht heeft bevestigd van welke huurprijzen en aantallen verhuurde garageboxen zij uit ging en Dobbland dit ondanks verzoeken om bevestiging niet heeft gecorrigeerd terwijl op andere Whatsapp-berichten die Verhaan c.s. diezelfde dag heeft verstuurd wél is gereageerd. Naar het oordeel van de rechtbank komt dit voor risico van Dobbland. Ditzelfde geldt voor de stelling dat Verhaan c.s. zonder voorafgaande goedkeuring van Dobbland het aanbod voor de garageboxen heeft geplaatst. Het ligt immers niet voor de hand dat Dobbland in onderhandeling zou treden en vervolgens over zou gaan tot verkoop van de garageboxen als zij met het plaatsen van het aanbod (nog) niet had ingestemd. Bovendien was met betrekking tot de onderhandse verkoop haast geboden.
4.33.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot vrijwaring zal worden afgewezen.
4.34.
Dobbland zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verhaan c.s. worden begroot op:
- griffierecht 6.617,00
- salaris advocaat
3.858,00(2,0 punten × tarief € 1.929,00)
3.858,00(2,0 punten × tarief € 1.929,00)
Totaal € 10.475,00
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
in conventie
5.1.
veroordeelt Dobbland om aan Share Invest te betalen een bedrag van € 6.012,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Dobbland om aan Share Invest te betalen een bedrag van € 817,48 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Dobbland en Verhaan c.s. om over te gaan tot afgifte aan Share Invest van alle ten tijde van de koopovereenkomst lopende huurovereenkomsten en/of aktes waarin deze huurovereenkomsten zijn opgenomen, voor zover dit nog niet is geschied,
5.4.
veroordeelt Dobbland in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.660,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt Dobbland in de proceskosten van Share Invest in de hoofdzaak en het incident, tot op heden begroot op € 4.107,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de explootkosten van betekening als Dobbland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze bedragen met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt Share Invest in de proceskosten van Verhaan c.s. in de hoofdzaak, tot op heden begroot op € 9.773,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de explootkosten van betekening als Share Invest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.9.
wijst de vorderingen af,
5.10.
veroordeelt Dobbland in de proceskosten, aan de zijde van Share Invest tot op heden begroot op € 521,00,
5.11.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring
5.12.
wijst de vorderingen af,
5.13.
veroordeelt Dobbland in de proceskosten, aan de zijde van Verhaan c.s. tot op heden begroot op € 10.475,00,
5.14.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025. [4]