Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4631
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 oktober 2024.
1.1.
Bij beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats]
(de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 183.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
(de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 183.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [bijstand] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement in [plaats] .
3. Eiser heeft voor de onroerende zaak op 30 september 2024 een schademelding gedaan bij het [instituut] . Naar aanleiding hiervan heeft een onafhankelijke deskundige de onroerende zaak op 12 november 2024 opgenomen en op 26 november 2024 een adviesrapport uitgebracht (het adviesrapport). Blijkens het adviesrapport heeft de deskundige 32 schades waargenomen. Vijftien van deze schades vinden volgens de deskundige hun oorzaak in bodembeweging door mijnbouw of moeten op grond van een wettelijk bewijsvermoeden worden geacht hun oorzaak daarin te vinden. De herstelkosten voor laatstgenoemde vijftien schades heeft de deskundige berekend op € 12.308,30 (inclusief btw, opslagen en toeslagen).
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. Die beroepsgronden houden, kort samengevat, in dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 170.000 omdat (i) de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met schade aan de onroerende zaak en/of de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak en (ii) de WOZ-waardes op de waardepeildatum van andere appartementen in hetzelfde gebouw ook op of rond de € 170.000 liggen.
5. Op de zitting heeft eiser zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak ten opzichte van belastingjaar 2023 niet had mogen stijgen, omdat voor de provincie Groningen als geheel in de desbetreffende periode een daling van de woningprijzen is te zien, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De waarde van de onroerende zaak
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Omdat eiser de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd heeft betwist, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een referentiematrix aan de hand van zes andere appartementen in [plaats] (de referentiematrix). Volgens de referentiematrix zijn de ligging, kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid van de onroerende zaak en de referentieobjecten gelijk. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in de matrix verder de volgende gegevens vermeld, waarbij ‘O’ staat voor onderhoud en ‘V’ voor voorzieningen:
Bouw
jaar
Opp. in m²
Waarde
per m²
Bijgebouwen
O
V
Verkoopprijs
en -datum
Taxatie
waarde
De onroerende zaak
1963
67
€ 2.602
2x balkon 4 m²:
€ 4.000
Berging 8 m²:
€ 5.400
2
3
-
€ 183.000
[adres 2]
1963
67
€ 2.755
2x balkon 4 m²:
€ 4.000
Berging 8 m²:
€ 6.000
3
3
€ 192.500
(17-05-22)
€ 194.000
[adres 3]
1963
74
€ 3.241
Balkon 3 m²:
€ 2.000
Balkon 5 m²:
€ 2.000
Berging 10 m²:
€ 7.500
3
4
€ 263.478
(26-01-24)
€ 251.000
[adres 4]
1961
59
€ 3.196
Balkon 4 m²:
€ 2.000
Berging 5 m²:
€ 3.750
3
3
€ 195.723
(28-02-23)
€ 195.000
[adres 5]
1963
59
€ 3.278
Balkon 4 m²:
€ 2.000
Berging 5 m²:
€ 3.750
3
3
€ 205.811
(28-09-23)
€ 199.000
[adres 6]
1958
62
€ 3.063
Balkon 4 m²:
€ 2.000
Balkon 5 m²:
€ 2.000
Berging 16 m²:
€ 9.744
3
3
€ 202.700
(22-09-22)
€ 203.000
[adres 7]
1959
67
€ 2.802
Balkon 2 m²:
€ 2.000
Balkon 4 m²:
€ 2.000
Berging 8 m²:
€ 6.000
4
3
€ 195.337
(13-04-22)
€ 197.000
10. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe dat met name het in de referentiematrix opgenomen object [adres 2] zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Dit object is onderdeel van hetzelfde gebouw en is (nagenoeg) gelijk aan de onroerende zaak wat betreft bouwjaar, oppervlakte, bijgebouwen, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De verkoopprijs die voor [adres 2] is gerealiseerd, weerspiegelt een waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 2.755. Daarmee vergeleken is de getaxeerde waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 2.602 voor de onroerende zaak van eiser niet te hoog. Dat geldt ook als rekening wordt gehouden met de schade en/of mindere staat van onderhoud van die onroerende zaak ten opzichte van [adres 2] . Dat motiveert de rechtbank als volgt.
11. Uit het adviesrapport leidt de rechtbank af dat de onroerende zaak op 12 november 2024 meer dan € 12.308,30 aan schade heeft. Hoeveel meer, maakt het adviesrapport niet duidelijk. Zoals eiser op de zitting heeft erkend, kan niet zomaar worden aangenomen dat al deze schade op de zogenoemde toestandsdatum al aanwezig was. Daarbij gaat de rechtbank uit van 1 januari 2023 als toestandsdatum, ofwel de datum waarop de onroerende zaak moet worden gewaardeerd naar de staat waarin die zaak zich dan bevindt. [2] Eiser heeft namelijk niet gesteld dat zich gedurende 2023 feiten hebben voorgedaan die kunnen leiden tot het oordeel dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2024). [3] De toestandsdatum ligt dus ruim vóór 12 november 2024. Zoals de heffingsambtenaar op zijn beurt heeft erkend, kan er echter wel van worden uitgegaan dat een groot deel van deze schade ook op de toestandsdatum al aanwezig was.
12. Anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd, staat de mogelijkheid dat eiser voor € 12.308,30 recht heeft op schadevergoeding van het [instituut] er niet aan in de weg dat de rechtbank met deze (aardbevings)schade rekening houdt. Op grond van de waarderingsficties binnen de Wet WOZ (zie 8.) kan namelijk geen rekening worden gehouden met persoonlijke rechten en plichten van eiser. Een mogelijk recht op schadevergoeding dat eiser ter zake van de schade heeft of mogelijke afspraken die eiser hierover met een potentiële koper zou kunnen maken, moeten dus buiten beschouwing blijven bij de WOZ-waardering.
13. Het komt er dan op aan of het verschil in (getaxeerde) waarde van € 11.000 tussen [adres 2] en de onroerende zaak van eiser voldoende recht doet aan de schade waarmee die onroerende zaak kampt en de slechte staat van onderhoud. Bij de beantwoording van die vraag neemt de rechtbank als uitgangspunt dat elke euro aan herstelde schade 60% aan waardevermeerdering oplevert. Deze vuistregel is namelijk door de heffingsambtenaar gesteld en door eiser niet bestreden. De heffingsambtenaar verbindt hieraan terecht de conclusie dat de ‘ruimte’ in de taxatie in werkelijkheid groter is dan € 11.000. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat onzekerheid is blijven bestaan over de precieze hoogte van de schade op de toestandsdatum voor het belastingjaar dat hier in geschil is (zie 11.). De rechtbank weegt tot slot mee dat op de zitting duidelijk is geworden dat ook [adres 2] mijnbouwschade heeft, tot een bedrag van in ieder geval € 5.000. Dit alles overziend, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de schade en slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak.
WOZ-waarde andere appartementen
14. Eiser heeft tot slot verwezen naar de omstandigheid dat andere appartementen in hetzelfde gebouw op de waardepeildatum een WOZ-waarde hebben van rond de € 170.000. Deze omstandigheid maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De systematiek van de Wet WOZ (zie 8.) brengt namelijk mee dat de waarde van de onroerende zaak niet kan worden afgeleid uit de WOZ-waardes van andere onroerende zaken. Die WOZ-waardes zeggen namelijk, anders dan daadwerkelijk in de markt gerealiseerde transacties, op zichzelf niets over de waarde in het economische verkeer van de woning van eiser.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Antonescu, griffier.
w.g. griffier
w.g. rechter
Uitgesproken op 2 december 2025.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.