Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 11821242 \ VV EXPL 25-41
Vonnis in kort geding van 19 september 2025
in de zaak van
1.[A] ,
2.
[B],
[B],
3.
[C],
[C],
4.
[D],
[D],
allen te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: de huurders,
gemachtigde: Y Delfstra,
tegen
1.[E] ,
te [woonplaats] ,
2.
[F],
2.
[F],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de verhuurders,
gemachtigde: J. Bulder.
De zaak in het kort
De verhuurders zijn eigenaars van een appartementencomplex dat is voorzien van een centrale warmwatervoorziening. De verhuurders willen deze centrale warmwatervoorziening vervangen. Zij willen dat doen door per appartement een boiler van 50 liter te plaatsen. De huurders weigeren de plaatsing van de aangeboden boiler. Inmiddels hebben de verhuurders de centrale warmwatervoorziening buiten werking gesteld, zonder dat de huurders beschikken over een alternatieve warmwatervoorziening. De huurders vinden dat de verhuurders dat niet mochten doen en willen daarom dat de centrale warmwatervoorziening wordt hersteld, of dat in hun appartement een boiler van 100 liter wordt geïnstalleerd. De kantonrechter is het met de huurders eens en wijst hun vordering toe. In het onderdeel 'De beoordeling' legt de kantonrechter dat oordeel uit. Daaraan voorafgaand worden de procedure, de feiten en de vordering beschreven.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van de huurders
- de conclusie van antwoord
- de producties van de verhuurders
- de mondelinge behandeling van 5 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de producties van de huurders
- de conclusie van antwoord
- de producties van de verhuurders
- de mondelinge behandeling van 5 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling is de heer [B] (eiser 2) verschenen, samen met de gemachtigde van huurders. Namens de verhuurders is de heer [F] (gedaagde 2) verschenen samen met hun gemachtigde. Daarnaast waren er verschillende belangstellenden aanwezig.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De verhuurders zijn eigenaren van wooncomplex [naam wooncomplex] aan de [straatnaam] te [plaats] (hierna: het wooncomplex). Het wooncomplex is ongeveer 50 jaar geleden gebouwd en toen voorzien van een centrale voorziening die alle appartementen in het wooncomplex voorziet van warm water (hierna: de centrale warmwatervoorziening).
2.2.
De huurders huren ieder een appartement in het wooncomplex.
2.3.
De verhuurders willen de centrale warmwatervoorziening vervangen. Om de bewoners te voorzien van warm water willen de verhuurders in ieder appartement een boiler van 50 liter plaatsen. De verhuurders droegen daarom alle bewoners op om een afspraak te maken met een door de verhuurders aangewezen installateur. Het merendeel van de bewoners van het wooncomplex maakte een afspraak met de installateur en lieten de door de verhuurders aangeboden boiler plaatsen.
2.4.
De huurders weigerden een afspraak in te plannen en bleven gebruik maken van de centrale warmwatervoorziening.
2.5.
Op of omstreeks 15 augustus 2024 sloten de verhuurders de centrale warmwatervoorziening af.
3.De vordering
3.1.
De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de verhuurders gebiedt om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de warmwatervoorziening volgens goed vakmanschap en de regelen der kunst te herstellen en hersteld te houden, met inachtneming van de belangen van de huurders, waarbij ten minste een boiler van 100 liter boven het toilet wordt geplaatst;
II. de verhuurders bij gebreke van het onder I. gevorderde veroordeelt tot betaling aan de huurders van een dwangsom van € 4.000,00 voor iedere dag dat de verhuurders zich niet houden aan het vonnis van de kantonrechter, met een maximum van € 200.000,00;
III. de verhuurders veroordeelt in de kosten van dit geding, het salaris van de gemachtigde(n) en noodzakelijke verschotten zulks met bepaling dat de verhuurders over het bedrag van deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn na betekening van het te dezen te wijzen vonnis.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
De huurders vorderen in deze procedure het herstel van de warmwatertoevoer naar hun appartementen. Tijdens de mondelinge behandeling is door hun gemachtigde toegelicht dat de huurders primair herstel van de centrale warmwatervoorziening vorderen en subsidiair het plaatsen van een boiler van 100 liter in hun appartementen.
Beoordelingskader
4.2.
Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop hij een onmiddellijke voorziening bij voorraad mag geven in alle spoedeisende zaken waarin dat, gezien de belangen van partijen, wordt vereist. [1]
4.3.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter eerst moet beoordelen of de huurders ten tijde van dit vonnis een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening. Daarnaast moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van de huurders in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt daarbij dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De huurders hebben een spoedeisend belang
4.4.
De huurders maken voldoende aannemelijk dat zij genoeg spoedeisend belang hebben om ontvankelijk te zijn in hun vordering. Na het afsluiten van de centrale warmwatervoorziening ontvangen de huurders immers geen warm water meer, terwijl zij daar op grond van de huurovereenkomst wel recht op hebben. Dat de huurders dit (deels) ondervangen door ieder een gehuurde boiler aan te sluiten op hun douchekop, maakt dat niet anders. De kosten voor deze tijdelijke oplossing dragen de huurders, althans hun gemachtigde, immers al meer dan een jaar zelf.
De voorlopige voorziening wordt toegewezen
4.5.
De kantonrechter wijst de door de huurders gevraagde voorziening toe, omdat een gelijkluidende vordering in de bodemprocedure waarschijnlijk wordt toegewezen. De huurders maken namelijk voldoende aannemelijk dat de verhuurders handelden in strijd met het recht door de centrale warmwatervoorziening af te sluiten.
4.6.
Tussen partijen is op zichzelf - en terecht - niet in geschil dat een huurwoning moet beschikken over een warmwatervoorziening. Het afsluiten van de huurders van warm water door uitschakeling van de centrale warmwatervoorziening levert daarmee in beginsel een gebrek op waarvan de huurders herstel kunnen vorderen.
4.7.
Het verweer van de verhuurders komt erop neer dat zij menen dat de centrale warmwatervoorziening moest worden vervangen vanwege ouderdom en technische gebreken. Zij droegen daarom alle bewoners van het wooncomplex op een afspraak te maken met een installateur voor het plaatsen van een boiler van 50 liter in ieder appartement. De huurders hadden er volgens de verhuurders voor kunnen kiezen om in te stemmen met de plaatsing van deze boiler en daarmee hadden zij (nog steeds) warm water beschikbaar gehad in hun woning.
4.8.
De kantonrechter begrijpt uit het verweer van de verhuurders dat zij menen dat er sprake is van door de huurder te accepteren dringende werkzaamheden [2] , althans een renovatie op basis van een redelijk voorstel. [3] Dat verweer helpt de verhuurders niet, omdat het geen invloed heeft op de uitkomst in deze zaak. Ook in die beide gevallen ligt het op de weg van de verhuurders om, zo nodig via de kantonrechter, af te dwingen dat de voorgenomen werkzaamheden en/of renovatie doorgang kunnen vinden. Het in plaats daarvan eenvoudigweg overgaan tot afsluiting van de warmwatervoorziening komt neer op verboden eigenrichting en geeft geen pas. Daarmee staat het onrechtmatige karakter van het handelen van de verhuurders vast. Dat onrechtmatige handelen levert voldoende grond op om opheffing van de daarmee gecreëerde onrechtmatige toestand te vorderen, zoals de huurders ook doen met hun vorderingen. Dat en waarom de huurders in hadden moeten stemmen met die werkzaamheden is daarmee niet relevant meer. Toch zal de kantonrechter daar ten overvloede kort op ingaan.
4.9.
Dat er ten aanzien van de plaatsing van boilers van 50 liter ter vervanging van de centrale warmwatervoorziening sprake zou zijn van dringende werkzaamheden, hebben de verhuurders onvoldoende aannemelijk gemaakt. Er was weliswaar sprake van een verouderde installatie, maar dat deze direct/spoedig vervangen moest worden en/of buiten werking gesteld moest worden, en wel zodanig dat geen tijd zou zijn voor een renovatievoorstel, blijkt niet. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter zou de medewerking van de huurders op die grond dus niet afgedwongen kunnen worden.
4.10.
In de wet staat verder dat huurders verplicht zijn om werkzaamheden toe te staan die de verhuurder in het kader van een renovatie wil uitvoeren. Daarvoor moeten verhuurders hun huurders bij een voornemen tot renovatie wel eerst schriftelijk een redelijk voorstel doen. In dit geval deden de verhuurders vooraf geen schriftelijk renovatievoorstel aan de bewoners, althans de huurders, zodat de medewerking van de huurders daaraan ook niet in rechte afgedwongen kan worden. Het enkele gegeven dat het merendeel van de bewoners van het wooncomplex achteraf aangeeft tevreden te zijn met de geplaatste boiler van 50 liter, zoals de verhuurders aanvoeren, maakt dat niet anders. Anders dan de verhuurders kennelijk menen kent de wet niet de regel dat een renovatie alsnog redelijk geacht wordt als meer dan 70% van de bewoners
nade renovatie tevreden is met de aanpassingen. Het wettelijke vermoeden over de redelijkheid van een renovatievoorstel bij instemming van 70% van de bewoners geldt alleen bij een schriftelijk voorstel voorafgaand aan de renovatie. [4]
nade renovatie tevreden is met de aanpassingen. Het wettelijke vermoeden over de redelijkheid van een renovatievoorstel bij instemming van 70% van de bewoners geldt alleen bij een schriftelijk voorstel voorafgaand aan de renovatie. [4]
4.11.
Voor wat betreft de redelijkheid van de hier door de verhuurders gewenste renovatie, merkt de kantonrechter op dat het op voorhand niet zonder meer voor de hand ligt dat het plaatsen van een boiler van 50 liter ter vervanging van de centrale warmwatervoorziening als redelijk renovatievoorstel moet worden beschouwd. Uit de door beide partijen overgelegde stukken blijkt weliswaar dat de meningen verdeeld zijn over wat eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens nodig hebben qua inhoud van een boiler, maar om te beoordelen of het voorstel redelijk is moet ook worden bezien wat de situatie vóór de voorgenomen renovatie is. In die situatie hadden huurders beschikking over een praktisch onbeperkte warmwatervoorraad, zodat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in elk geval zo zou moeten zijn dat er ook na het renovatievoorstel een ruime warmwatervoorraad beschikbaar moet zijn. Dat dat het geval is, acht de kantonrechter alles afwegende niet aannemelijk met een boiler van 50 liter. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter zouden de verhuurders dus ook langs de route van de renovatie niet de medewerking van de huurders hebben kunnen afdwingen. [5]
4.12.
Gelet op het voorgaande stond het de verhuurders niet vrij om de centrale warmwatervoorziening af te sluiten, althans niet voordat de huurders waren voorzien van een redelijk alternatief. De kantonrechter volgt de huurders in hun betoog dat een boiler van 50 liter niet als redelijk alternatief kan gelden.
4.13.
Vanwege het voorgaande moeten de verhuurders de warmwatertoevoer naar de appartementen van de huurders herstellen. Dat moeten zij van de kantonrechter doen door het plaatsen van de subsidiair gevorderde boiler van 100 liter. Tijdens de mondelinge behandeling gaven de verhuurders namelijk aan dat zij de centrale warmwatervoorziening niet opnieuw kunnen aansluiten. Bovendien lieten de huurders tijdens de zitting weten dat volgens hen de onrechtmatigheid wordt opgeheven door het plaatsen van de boiler van 100 liter.
4.14.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, maar beperkt zoals vermeld in de beslissing.
Proceskosten
4.15.
De verhuurders worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de huurders worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.184,45
4.16.
De proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als tijdige betaling uitblijft en er vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt, worden de proceskosten vermeerderd met de kosten van die betekening.
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, ondanks het verzoek van de verhuurders dat niet te doen. De kantonrechter acht het belang van de huurders bij het herstel en behoud van een warmwatervoorziening groter dan het belang van de verhuurders om eerst de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten, voordat zij de warmwatertoevoer herstellen.
4.19.
Doordat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard moet de beslissing van de kantonrechter worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende in kort geding
5.1.
gebiedt de verhuurders om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de warmwatervoorziening van de appartementen van de huurders volgens goed vakmanschap en de regelen der kunst te herstellen en hersteld te houden door het plaatsen van een boiler van 100 liter boven het toilet in elk van deze appartementen;
5.2.
veroordeelt de verhuurders om aan de huurders een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoen, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt de verhuurders in de proceskosten van € 1.184,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de verhuurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt de verhuurders tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2025.
c 53230