ECLI:NL:RBNNE:2024:5323

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer: C/19/147245 / HA ZA 24-40

Vonnis van 27 november 2024

in de zaak van

[bedrijf] V.O.F.,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. J. Wassink,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R.P. van Boven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 oktober 2024

- de mondelinge behandeling van 13 november 2024 waarbij de heer [naam] namens [eiser] , [gedaagde] en de advocaten zijn verschenen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] exploiteert een Glaszetters- en schildersbedrijf. De onderneming is gevestigd in een pand aan de [adres] (hierna: het bedrijfspand). [gedaagde] heeft het bedrijfspand met ingang van 2006 tot 1 maart 2019 van H.A. Punt Beheer B.V. (hierna: Punt Beheer) gehuurd. Het betreft een ruimte van 644 m2. [gedaagde] betaalde hiervoor een huur van € 750,- per maand.

2.2.

De heer [naam] (hierna: [naam] ) is een van de twee vennoten van [eiser] . De andere vennoot is zijn echtgenote. [eiser] exploiteert een administratiekantoor. In dat kader heeft [naam] sinds 2001 jaarlijks de boekhouding en belastingaangifte van [gedaagde] gedaan.

2.3.

Tot november 2020 was [naam] tevens enig aandeelhouder en bestuurder van De Schakel B.V. (hierna: De Schakel).

2.4.

De Schakel heeft met ingang van 1 maart 2019 de huurovereenkomst van het bedrijfspand van [gedaagde] overgenomen. Gelijktijdig werd via een notariële akte een gebruiksovereenkomst gesloten met de strekking dat [gedaagde] 240 m2 van het pand kosteloos mocht blijven gebruiken. Ook betaalde zij € 7.500,- aan [gedaagde] . In de gebruiksovereenkomst tussen [gedaagde] en De Schakel staat onder meer het volgende:

in aanmerking nemende:

-dat [gedaagde] huurder is van de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres]

;

-dat [gedaagde] en De Schakel zijn overeengekomen dat [gedaagde] met ingang van 1

maart 2019 genoemde huurovereenkomst zal ontbinden en dat de huur van

gemelde bedrijfsruimte zal worden voortgezet door De Schakel;

-dat De Schakel inmiddels met de verhuurder van gemelde bedrijfsruimte een

huurovereenkomst is aangegaan ingaande 1 maart 2019 en eindigende 29

februari 2024, behoudens eventuele verlenging als in de huurovereenkomst is

overeengekomen;

-dat [gedaagde] en De Schakel zijn overeengekomen dat [gedaagde] een gedeelte van het

bedrijfspand zal mogen blijven gebruiken;

[…]^[1]

1 - De Schakel geeft in gebruik aan [gedaagde] , die in gebruik aanneemt een gedeelte

van de voormelde bedrijfsruimte en wel het achterste gedeelte van het pand,

bestaande uit vijf segmenten met een oppervlakte van circa 240 m2, zulks

gedurende een periode van vijf jaar, ingaande 1 maart 2019 en mitsdien

eindigende 29 februari 2024, behoudens verlenging.

2. Indien de gesloten huurovereenkomst tussen De Schakel en de verhuurder van de

voormelde bedrijfsruimte eerder mocht eindigen casu quo worden ontbonden

dan zal ook deze gebruiksovereenkomst eindigen.

2.5.

Per l juli 2020 heeft [eiser] de huurovereenkomst van De Schakel overgenomen. In dat verband heeft [naam] op 19 juni 2020 aan [gedaagde] meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst tussen hem en De Schakel zou komen te vervallen en dat hij een nieuwe huurder had gevonden, zodat [gedaagde] het pand diende te verlaten. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2020 de vordering van De Schakel en [eiser] tot ontruiming van het pand afgewezen en [eiser] in reconventie veroordeeld tot het (blijven) verstrekken van de overeengekomen nutsvoorzieningen aan [gedaagde] .

2.6.

[eiser] heeft in december 2023 aan [gedaagde] laten weten dat de gebruiksovereenkomst per 29 februari 2024 van rechtswege verstrijkt en dat [gedaagde] het pand dan dient te verlaten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht te verklaren dat de gebruiksovereenkomst tussen partijen, met als einddatum 29 februari 2024, niet is verlengd en dus is beëindigd, en;

II [gedaagde] te veroordelen om het bedrijfspand binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] , en;
III [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 900,00, dan wel

een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere na februari 2024 te verschijnen maand of een gedeelte daarvan zolang [gedaagde] het pand nog niet heeft ontruimd, en;

IV [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het

salaris van de advocaat-gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke

rente vanaf 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis.

3.2.

[gedaagde] betwist de vordering en voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf] V.O.F., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [bedrijf] V.O.F., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [bedrijf] V.O.F. in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen verschillen hoofdzakelijk van mening over de vraag of de gebruiksovereenkomst met ingang van 29 februari 2024 is geëindigd. Dit is naar het oordeel van de rechtbank in de eerste plaats een kwestie van uitleg van de gebruikersovereenkomst.

4.2.

Bij de uitleg van een overeenkomst past de rechtbank het zogenaamde Haviltex-criterium toe. Dit houdt in dat een contract niet alleen zuiver taalkundig moet worden uitgelegd, maar dat het aan komt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan ook van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van die partijen kan worden verwacht. Daarnaast zijn de omstandigheden van het concrete geval beslissend en moeten die worden gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Ook kan betekenis toekomen aan de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst en de wijze waarop zij uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst.

4.3.

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de gebruiksovereenkomst op grond van de tekst zo moet worden uitgelegd dat deze voor maximaal vijf jaar zou gelden, met een mogelijkheid -maar geen verplichting- tot verlenging. De Schakel heeft aan [gedaagde]

€ 7.500,- betaald bij de overname van het huurcontract. Daarnaast heeft zij nog veel kosten moeten maken om het bedrijfspand geschikt te maken voor gebruik. Het was de bedoeling dat er dagbestedingsactiviteiten in het bedrijfspand zouden plaatsvinden. Vervolgens kwam de coronapandemie, waardoor deze plannen niet door konden gaan. De Schakel heeft het huurcontract met ingang van juni 2020 overgedragen aan [eiser] . [eiser] is van mening dat hij jegens [gedaagde] niets meer verplicht was op grond van de gebruiksovereenkomst, maar heeft er uit pragmatische overwegingen voor gekozen de gebruikstermijn van vijf jaar af te wachten en geen rechtsmiddelen in te stellen tegen het vonnis van de voorzieningenrechter. Hij heeft tijdig aan [gedaagde] aangekondigd dat de gebruiksovereenkomst niet zou worden verlengd en dat [gedaagde] het pand per februari 2024 diende te verlaten. [eiser] heeft hier belang bij, omdat hij een nieuwe huurder heeft gevonden die het gedeelte van het pand voor € 900,- per maand wil huren.

4.4.

[gedaagde] heeft betwist dat partijen bedoeld hebben dat de gebruiksovereenkomst slechts voor vijf jaar overeengekomen is. Hij is van mening dat deze moet worden uitgelegd in het licht van de achterliggende feiten en de bedoelingen van partijen. In dat kader heeft hij onderbouwd dat hij met Punt Beheer een huurovereenkomst had tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden. [naam] was sinds 2001 de boekhouder van [gedaagde] . [gedaagde] vertrouwde [naam] . Op aandringen van [naam] heeft hij zijn huurovereenkomst overgedragen aan De Schakel voor dagbestedingsactiviteiten, onder de voorwaarde dat hij een deel van het bedrijfspand kosteloos mocht blijven gebruiken voor zijn werkzaamheden en de opslag van zijn spullen. Omdat De Schakel dit slechts kon toezeggen voor de periode dat zij het bedrijfspand zelf huurde van Punt Beheer, is de gebruiksovereenkomst voor dezelfde periode van vijf jaar aangegaan en is daarbij afgesproken dat de voortzetting van het gebruik steeds afhankelijk zou zijn van de verlenging van de huurovereenkomst door Punt Beheer. [gedaagde] mocht er daarom redelijkerwijs op vertrouwen dat de gebruiksovereenkomst wordt verlengd zolang de huurovereenkomst tussen [naam] en Punt Beheer wordt verlengd.

4.5.

[gedaagde] heeft verder gesteld dat het hem vanwege verschillende omstandigheden heeft bevreemd dat De Schakel nooit activiteiten heeft ontplooid. De coronapandemie kan hiervoor geen reden zijn, omdat het destijds wel toegestaan was om dagbestedingslocaties open te houden. [naam] heeft al in juni 2020 het bedrijfspand en ook het gedeelte dat hij in gebruik had, op marktplaats te huur aangeboden. [eiser] verhuurt op dit moment zijn deel van het bedrijfspand onder aan een derde en ontvangt hiervoor een bedrag dat hoger is dan de huurprijs voor het hele bedrijfspand. Ook heeft [eiser] hem zowel in 2020 als in 2024 zonder aankondiging afgesloten van water en andere voorzieningen. Het bovenstaande heeft [gedaagde] achteraf doen twijfelen aan de bedoelingen van [naam] bij het overnemen van zijn huurovereenkomst met Punt Beheer. In elk geval mocht [naam] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] de wil heeft gehad om de gebruiksovereenkomst te laten eindigen wanneer de huurovereenkomst zou doorlopen. Ter zitting heeft [gedaagde] de wens geuit om het volledige bedrijfspand weer van Punt Beheer te huren, zodat hij meer ruimte heeft om zijn materialen op te slaan en om te kunnen werken.

4.6.

[eiser] heeft erkend dat de huurovereenkomst met Punt Beheer aantrekkelijke voorwaarden heeft. Ook heeft hij erkend dat hij zijn deel van het bedrijfspand nu met winst onderverhuurt. Wel heeft hij betwist dat hij een vertrouwensrelatie had met [gedaagde] en dat hij [gedaagde] toezeggingen heeft gedaan om betrokken te zijn bij de dagbestedingsactiviteiten van De Schakel. Er is volgens hem geen sprake van kwade opzet, maar van een zakelijke overeenkomst. Verder heeft [eiser] het belang van [gedaagde] bij het kunnen blijven gebruiken van het pand betwist. In zijn ogen staat hier alleen maar troep opgeslagen en beschikt [gedaagde] over voldoende andere locaties om dit kwijt te kunnen of om te kunnen werken. Daar staat tegenover dat hij nu huurinkomsten misloopt over het gedeelte dat door [gedaagde] in gebruik is.

4.7.

De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat, omdat [naam] zowel De Schakel als [eiser] vertegenwoordigt, aan het onderscheid tussen de verschillende rechtspersonen in dit geval geen doorslaggevende betekenis moet worden toegekend.

4.8.

Wanneer wordt gekeken naar de gebruiksovereenkomst, is de rechtbank van oordeel dat de tekst
“zulks gedurende een periode van vijf jaar, ingaande 1 maart 2019 en mitsdien eindigende 29 februari 2024, behoudens verlenging.”op zichzelf, zoals [eiser] stelt, zou kunnen duiden op een gebruiksrecht dat eindigt na vijf jaren en los staat van de huurovereenkomst tussen Punt Beheer en De Schakel/ [eiser] .
Echter, op een aantal andere plaatsen in de tekst van de gebruiksovereenkomst wordt verwezen naar de huurovereenkomst die door [gedaagde] aan De Schakel werd overgedragen en het feit dat De Schakel in ruil daarvoor aan [gedaagde] het kosteloos gebruik van een gedeelte van het bedrijfspand heeft verstrekt. De gebruiksovereenkomst tussen De Schakel en [gedaagde] loopt bovendien gelijk aan de termijn van de nieuwe huurovereenkomst tussen Punt Beheer en De Schakel, namelijk van 1 maart 2019 tot 29 februari 2024. Ook is onder
“in aanmerking nemende”ten aanzien van deze huurtermijn vermeld
: “behoudens verlenging als in de huurovereenkomst is overeengekomen”, waarmee in de gebruiksovereenkomst dus expliciet is gewezen op de verlengingsmogelijkheden van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank zou een dergelijke verwijzing naar de huurovereenkomst niet nodig zijn wanneer de gebruiksovereenkomst hier -zoals [eiser] stelt- volstrekt los van moet worden gezien. Het feit dat hier desondanks op verschillende plaatsen naar verwezen wordt, maakt dat de gebruiksovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank taalkundig voor verschillende uitleg vatbaar is.

4.9.

Wanneer wordt gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruiksovereenkomst mochten toekennen en wat zij hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, oordeelt de rechtbank als volgt.

[gedaagde] heeft onderbouwd dat het zijn bedoeling was om zijn ‘gunstige’ huurcontract aan [naam] (De Schakel) over te dragen vanuit de gedachte dat er dagbesteding in de plaats zou komen en onder de voorwaarde dat [naam] hem een gratis gebruiksrecht op een gedeelte van het bedrijfspand terug zou geven zolang als de huurovereenkomst met Punt Beheer zou bestaan. [naam] heeft niet, althans niet gemotiveerd, weersproken dat [gedaagde] de bedoeling had om in het pand te blijven. Wel heeft [naam] gesteld dat in zijn ogen alleen maar troep in het bedrijfspand lag opgeslagen en dat [gedaagde] hier weinig meer mee deed. Maar [gedaagde] heeft dit betwist en uit niets volgt dat [gedaagde] zelf van plan was zijn werkzaamheden af te bouwen, of dat hij om een andere reden van plan was zijn gedeelte van het bedrijfspand binnen enkele maanden of jaren te verlaten. [gedaagde] heeft onderbouwd dat hij belang heeft bij het behoud van de ruimte. Voor zover [naam] bedoeld heeft te stellen dat hij het huurcontract van [gedaagde] zou hebben ‘afgekocht’ voor een bedrag van € 7.500,- is dit door [gedaagde] betwist en naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende komen vast te staan, omdat [gedaagde] heeft onderbouwd dat dit bedrag zag op door hem aangebrachte verbeteringen in het pand. De rechtbank is daarom van oordeel dat [naam] , wanneer hij de gebruiksovereenkomst zo heeft opgevat dat deze na vijf jaar zou verstrijken, er op grond van de bovenstaande kenbare bedoelingen en belangen van [gedaagde] niet zonder meer op mocht vertrouwen dat [gedaagde] zelf ook deze opvatting had.

4.10.

Daar staat tegenover dat [gedaagde] er naar het oordeel van de rechtbank wel gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat zijn uitleg van de gebruiksovereenkomst de juiste was. Daarbij acht de rechtbank het volgende van belang. [naam] heeft gedurende bijna 20 jaar de boekhouding van [gedaagde] gedaan. Hij wordt dan ook naar het oordeel van de rechtbank geacht een vertrouwenspositie bij [gedaagde] te hebben genoten. In dat kader mocht [gedaagde] van [naam] verwachten dat hij rekening hield met zijn belangen en dat hij zorgvuldig om zou gaan met eventuele tegenstrijdige zakelijke belangen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een andere adviseur had bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst. Tijdens de zitting is onweersproken gesteld dat er niet of nauwelijks contact is geweest met de notaris die de gebruiksovereenkomst heeft opgesteld en dat partijen hier niet op bezoek zijn geweest. Gelet op de hierboven vastgestelde kenbare bedoeling en belangen van [gedaagde] en het feit dat de tekst van de gebruiksovereenkomst voor meerdere uitleg vatbaar is, is de rechtbank van oordeel dat [naam] [gedaagde] er duidelijk op had moeten wijzen dat hij hem op basis van zijn lezing van de gebruiksovereenkomst na afloop van vijf jaar uit het pand zou (kunnen) zetten. [naam] heeft dit niet gedaan. Tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat [naam] binnen enkele maanden na de overname van de huurovereenkomst in 2020 en het aangaan van de gebruiksovereenkomst zijn plannen voor een dagbestedingslocatie zonder meer heeft veranderd, het gedeelte van het bedrijfspand dat [gedaagde] gebruikte heeft afgesloten van nutsvoorzieningen, op marktplaats te huur heeft aangeboden en vervolgens heeft getracht [gedaagde] het gebruik te ontzeggen omwille van het maken van meer winst op het huurcontract. Hiermee heeft hij kort na het aangaan van de gebruiksovereenkomst blijk gegeven van het schaden van de belangen van [gedaagde] . Daargelaten of deze gang van zaken vooraf de bedoeling van [naam] is geweest, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst geen rekening heeft hoeven houden met deze gevolgen.

4.11.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de gebruiksovereenkomst in dit geval, op grond van hetgeen partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten en de positie van [naam] ten opzichte van [gedaagde] zo moet worden uitgelegd dat de duur hiervan is gekoppeld aan de periode waarin [naam] (al dan niet via één van zijn vennootschappen of de rechtsopvolger daarvan) het bedrijfspand huurt.

4.12.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] daarom afwijzen. Aan de overige vorderingen, stellingen en verweren wordt niet meer toegekomen.

4.13.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

614,00

(1 punt × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.112,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.112,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart het onder 5.2 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.