Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: C/17/190104 / HA ZA 23-150
Vonnis van 21 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],
3.
[eiser sub 3],
te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4],
4.
[eiser sub 4],
te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5],
5.
[eiser sub 5],
te [woonplaats] ,
6.
[eiser sub 6],
6.
[eiser sub 6],
te [woonplaats] ,
7.
[eiser sub 7],
7.
[eiser sub 7],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] c.s.,
advocaat: mr. A.H. van der Wal te Heerenveen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMELAND,
te Ballum,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente Ameland,
advocaat: mr. R.H. Knegtering te Leeuwarden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 oktober 2023
- het bericht van 2 januari 2024 met productie 8 van [eisers] c.s.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 januari 2024.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 januari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eisers] c.s. als verkopers en de gemeente Ameland als koper is - na uitgebreide onderhandelingen - op 19 november 2019 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen betreffende een gedeelte van het perceel gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [X] . [eisers] c.s. hebben een deel hiervan ter grootte van circa 12.761 m2 aan de gemeente Ameland verkocht voor een bedrag van € 74,70 per m2. Een deel ter grootte van circa 4.481 dan wel 4.512 m2 hebben [eisers] c.s. in eigendom behouden.
2.2.
De gemeente Ameland heeft ten behoeve van de onderhandelingen met [eisers] c.s. een notitie op laten stellen met de titel ‘Notitie onderzoek (ver)koopprijs grond [adres] ’. De eerste conceptversie van de notitie (hierna: de notitie van juli 2019) is - onder voorbehoud omdat het nog slechts een ambtelijk stuk was - bij brief van 2 juli 2019 aan [eisers] c.s. toegestuurd.
2.3.
In de notitie van juli 2019 is - voor zover hier van belang - in hoofdstuk 5 (Inrichtingsplan) vermeld:
Voor het projectgebied zijn twee mogelijke inrichtingsplannen getekend en er zijn twee alternatieven ten aanzien van de door de familie gewenste oppervlakte voor grondoverdracht. De twee verschillende inrichtingsplannen zijn als bijlage bij deze notitie gevoegd.
(…..)
Onderstaande alternatieven 1 en 2 gaan uit van één inrichtingsplan, maar van een verschil in over te dagen oppervlakten. Alternatief 3 gaat uit van een ander inrichtingsplan.
(…..)
De familie heeft in het vooroverleg aangegeven een voorkeur te hebben voor het inrichtingsplan gebruikt in alternatief 1 en 2. Reden hiervoor is (onder andere) dat dit inrichtingsplan leidt tot een gunstigere prijs voor de grond dan het plan gebruikt in alternatief 3. Dit is de reden dat voor de berekeningen in deze notitie wordt uitgegaan van het eerstgenoemde inrichtingsplan.
2.4.
In hoofdstuk 8 (Financiën) van de notitie van juli 2019 zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken (grondwerk, riool en verharding) begroot op € 432.681,90 en is de gemiddelde grondprijs berekend op € 65,82 per m2. Uitgaande van de op dat moment door de gemeente gehanteerde prijs voor bouwgrond ten behoeve van woningbouw van € 171,25 m2 is de verkoopprijs berekend op € 60,76 per m2.
2.5.
De tweede conceptversie (hierna: de notitie van augustus 2019) is tezamen met de concept-koopovereenkomst op 12 augustus 2019 aan [eisers] c.s. toegestuurd.
2.6.
In de notitie van augustus 2019 is - voor zover hier van belang - in hoofdstuk 5 (Inrichtingsplan) vermeld:
Voor het projectgebied zijn twee mogelijke inrichtingsplannen getekend en er zijn twee alternatieven ten aanzien van de door de familie gewenste oppervlakte voor grondoverdracht. Op verzoek van de familie is er later nog een derde inrichtingsplan getekend. De drie verschillende inrichtingsplannen zijn als bijlage bij deze notitie gevoegd.
(…..)
Onderstaande alternatieven 1 en 2 gaan uit van één inrichtingsplan, maar van een verschil in over te dagen oppervlakten. Alternatief 3 en 4 gaan uit van een ander inrichtingsplan.
(…..)
De familie heeft in het vooroverleg aangegeven een voorkeur te hebben voor het inrichtingsplan gebruikt in alternatief 4. Reden hiervoor is (onder andere) dat dit inrichtingsplan leidt tot een gunstigere prijs voor de grond dan het plan gebruikt bij de overige alternatieven. Dit is de reden dat voor de berekeningen in deze notitie wordt uitgegaan van alternatief 4.
2.7.
In hoofdstuk 8 (Financiën) van de notitie van augustus 2019 zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken (grondwerk, riool en verharding) begroot op € 378.631,69. Daarnaast is er een aanpassing voor de posten ‘Renteverlies en onvoorzien’ en ‘Inflatiecorrectie’. De gemiddelde grondprijs is berekend op € 57,92 per m2 en de verkoopprijs – nog steeds uitgaande van de op dat moment door de gemeente gehanteerde prijs voor bouwgrond van woningbouw van € 171,25 m2 - op € 69,91 per m2.
2.8.
Als bijlage bij beide conceptversies van de notitie bevond zich een memo van [A] van 28 juni 2019 (hierna: het memo). In het memo is vermeld (voor zover van belang):
T.b.v. het bouw- en woonrijp maken voor de uitbreiding van de [adres] heb ik een aantal opties doorgerekend. Bijgevoegd de berekeningen.
Uiteindelijk zijn er twee opties overgebleven, met een perceeloppervlak van 10.300 m2 (optie 2) en 17.600 m2 (optie 3).
(…..)
Hiernaast een boorprofiel die zich net ten oosten van de huidige [adres] bevindt. Op het profiel is te zien dat er op 0,3 m onder het maaiveld een 0,5 m dikke veenlaag bevindt. Op deze veenlaag kan niet gebouwd worden.
In eerste instantie is gerekend met een volledige grondverbetering over het gehele terrein. De eerste 30 cm bovengrond wordt ontgraven en op het terrein in depot wordt gezet. De veenlaag wordt verwijderd en afgevoerd.
Er moet dan 1,10 m grond worden geleverd (ophoging + veenlaag) waarna de 0,3 m bovengrond weer wordt aangebracht.
(…..)
Een ander optie dan grondverbetering is de veenlaag laten zitten. Onderkant van de laag ligt gemiddeld op 0,8 m onder het huidige maaiveld (1,4 m onder het nieuwe maaiveld). Door de funderingsconstructie van de nieuwe woningen aan te passen (een hogere funderingsbalk of een poerfundering) kunnen de woningen op de zandlaag worden gefundeerd. Deze wijze van fundering maakt het dan mogelijk de kosten van de grondverbetering uit te sparen.
Deze variant is uitgewerkt in de opties
Optie 2 var en Optie 3 var.
Optie 2 var en Optie 3 var.
Omdat er in deze twee varianten geen grondverbetering wordt toegepast kan ook de toplaag deels blijven zitten. In de berekening wordt alleen de toplaag verwijderd t.p.v. de nieuwe weg en weer aangebracht in de bermen. Omdat de 0,3 m over een kleiner oppervlak wordt aangebracht komt er een dikkere toplaag (ca. 0,5 m) in de bermen en is er minder aanvulling nodig.
2.9.
In september 2019 heeft nog een bespreking tussen partijen plaatsgevonden over de (ver)koopprijs.
2.10.
Zowel het gedeelte van het perceel dat aan de gemeente Ameland is verkocht als het gedeelte dat door [eisers] c.s. is behouden is bestemd voor woningbouw. Partijen zijn overeengekomen dat door de gemeente Ameland het gehele perceel zou worden meegenomen in de ontwikkeling, waarbij [eisers] c.s. de door de gemeente Ameland te maken kosten voor ontwikkeling (onder andere ruimtelijke en juridische procedures), bouw- en woonrijp maken (onder andere grondwerk, aanleggen riolering en verharding), aanleg nutsvoorzieningen, kosten externe onderzoeken en eventuele planschade, zou compenseren voor een bedrag van € 30,94 per m2. Partijen hebben dit vastgelegd in artikel 25 van de koopovereenkomst.
2.11.
De gemeenteraad van de gemeente Ameland heeft in zijn vergadering van juni 2020 besloten de verkoopprijs van door de gemeente te verkopen bouwkavels voor woningbouw te verhogen naar € 185,00 per m2 omdat anders op de bouwprojecten van de gemeente Ameland een fors verlies zou worden geleden. Dit betrof de eerste prijsverhoging in tien jaar tijd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vorderen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente Ameland te veroordelen:
primair tot het bouwrijp maken van het bij [eisers] c.s. in eigendom gebleven gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Ballum, sectie G, nummer 3337 (thans kadastraal bekend sectie G, nummers 4406 tot en met 4417) op de met de gemeente Ameland overeengekomen wijze, derhalve met het afgraven en afvoeren van de daarin voorkomende veenlaag en het daarna weer ophogen van het terrein tot de uitgiftehoogte van 2,40 m, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat de gemeente daarmee in gebreke blijft na betekening van het in dezen te wijzen vonnis en subsidiair tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] c.s. van de door hen geleden schade als gevolg van het niet deugdelijk nakomen door de gemeente Ameland van de op haar rustende verplichting van bouwrijp maken;
tot betaling van € 32.222,20, vermeerderd met wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 16 december 2012 (
de rechtbank leest: 2022) tot aan de dag van betaling;
de rechtbank leest: 2022) tot aan de dag van betaling;
tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.102,22;
tot betaling van de kosten van dit geding.
3.2.
De gemeente Ameland voert verweer. De gemeente Ameland concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de nakosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen gaat enerzijds over de (ver)koopprijs van de door de gemeente Ameland van [eisers] c.s. gekochte grond en anderzijds over de wijze waarop de gemeente Ameland de door [eisers] c.s. behouden grond bouwrijp zou maken.
De (ver)koopprijs
4.2.
[eisers] c.s. maken aanspraak op wijziging van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt aangepast en zij op grond daarvan betaling door de gemeente Ameland kunnen verlangen van € 32.722,20, althans op een schadevergoeding ter hoogte van dit bedrag. [eisers] c.s. stellen daartoe dat zij hebben gedwaald. Als zij bij het aangaan van de overeenkomst zouden hebben geweten dat de gemeente Ameland in juni 2020 de verkoopprijs voor bouwgrond voor woningbouw zou verhogen naar € 185,00 per m2, dan zouden zij in 2019 de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zijn aangegaan. Zij zijn uitgegaan van de onjuiste mededeling van de gemeente Ameland dat de door haar te hanteren verkoopprijs € 171,25 m2 bedroeg en dat daaraan niet te tornen viel, aldus [eisers] c.s.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] c.s. de grondslag bedrog laten varen omdat in het geval van bedrog geen wijziging van de koopovereenkomst door de rechter kan worden uitgesproken. Hierna zal daarom alleen worden ingegaan op de vraag of de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, zoals [eisers] c.s. hebben gesteld en de gemeente Ameland heeft betwist.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van dwaling. De gemeente Ameland heeft in het kader van haar betwisting aangevoerd bij de onderhandelingen met [eisers] c.s. uitgegaan te zijn van een door de gemeente te hanteren verkoopprijs voor bouwgrond voor woningbouw van € 171,25 per m2. Dit was, zo staat tussen partijen niet ter discussie, de verkoopprijs die de gemeente Ameland, overeenkomstig haar beleid, al ruim tien jaar lang hanteerde. Dat de gemeenteraad van Ameland vervolgens ruim een half na het sluiten van de koopovereenkomst heeft besloten om - teneinde de dreigende verliezen op de bouwprojecten te reduceren - de verkooprijs voor bouwgrond voor woningbouw te verhogen naar € 185,00, maakt niet dat de gemeente Ameland [eisers] c.s. in 2019 onjuiste informatie heeft verstrekt. De gemeente Ameland heeft steeds openheid van zaken gegeven over de uitgangspunten die werden gehanteerd bij de met [eisers] c.s. gevoerde onderhandelingen, zo blijkt onder meer uit de door de gemeente Ameland opgestelde notitie over het onderzoek naar de (ver)koopprijs, waaronder de al tien jaar gehanteerde verkoopprijs voor bouwgrond voor woningbouw van € 171,25 per m2. Deze informatie was juist, zodat [eisers] c.s. ook niet onjuist zijn geïnformeerd. Gelet op de chronologische gang van zaken is ook niet (voldoende) onderbouwd gesteld dat de gemeente informatie heeft achtergehouden. Het beroep op dwaling stuit hier al op af. Er is dan ook geen grondslag om de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW te kunnen wijzigen. De vordering zal worden afgewezen.
4.5.
[eisers] c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat de gemeente zich jegens hen heeft verplicht om een bedrag van € 171,25 per m² als verkoopprijs te hanteren. Aan deze stelling - wat daar verder ook van zij - heeft zij echter geen processuele gevolgen verbonden, zodat hierop niet zal worden ingegaan.
Het bouwrijp maken
4.6.
De vraag welke contractuele afspraken partijen hebben gemaakt over het bouw- en woonrijp maken van het bij [eisers] c.s. in eigendom gebleven deel van het perceel moet worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebezigde bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het komt dus bij uitleg van contractuele afspraken zoals deze niet aan op de feitelijke vraag wat ieder van de partijen met de eigen verklaringen en gedragingen (inwendig) heeft beoogd, maar op de normatieve vraag hoe partijen in de gegeven (voor beide partijen kenbare) omstandigheden elkaars verklaringen over en weer in redelijkheid mochten opvatten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan acht worden geslagen op het feitelijk handelen van partijen; ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg.
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat de schriftelijke koopovereenkomst geen ontgravingsverplichting voor de gemeente Ameland bevat. Volgens [eisers] c.s. maakt deze verplichting, gelet op de gedragingen en verklaringen van de gemeente Ameland tijdens het proces dat heeft geleid tot de koopovereenkomst, wel deel uit van de gemaakte afspraken. Zij hebben echter onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat zij er aldus op grond van de koopovereenkomst op mochten vertrouwen dat de gemeente Ameland zou overgaan tot grondverbetering, laat staan dat deze uitleg ook door de gemeente Ameland is aanvaard. Ter onderbouwing van hun stelling hebben [eisers] c.s. verwezen naar de tekst van de notities uit juli en augustus 2019 en het daarbij behorende memo van [A] . De rechtbank volgt [eisers] c.s. daarin niet. In het memo wordt namelijk melding gemaakt van twee mogelijkheden. In de eerste plaats betreft dat de mogelijkheid van grondverbetering, waarbij de veenlaag wordt verwijderd en waarbij het verschil tussen de genoemde opties 2 en 3 het perceeloppervlak betreft. De andere beschreven mogelijkheid ziet op het laten zitten van de veenlaag, met een aanpassing van de funderingsconstructie van de nieuwe woningen. In dat geval worden de woningen op de zandlaag gefundeerd. Deze tweede variant is in het memo aangeduid als
Optie 2 var en Optie 3 var. Uit het memo blijkt dat in eerste instantie is gerekend met een volledige grondverbetering over het gehele terrein, maar dat met de andere optie, waarbij de veenlaag blijft zitten, de kosten van grondverbetering worden uitgespaard. Met andere woorden: dit is een goedkopere optie. In het memo wordt geen keuze gemaakt voor één van beide opties en de in het memo genoemde berekeningen zijn niet toegevoegd, zodat [eisers] c.s. hieruit niet konden en mochten afleiden dat de gemeente Ameland zou kiezen voor grondverbetering.
Optie 2 var en Optie 3 var. Uit het memo blijkt dat in eerste instantie is gerekend met een volledige grondverbetering over het gehele terrein, maar dat met de andere optie, waarbij de veenlaag blijft zitten, de kosten van grondverbetering worden uitgespaard. Met andere woorden: dit is een goedkopere optie. In het memo wordt geen keuze gemaakt voor één van beide opties en de in het memo genoemde berekeningen zijn niet toegevoegd, zodat [eisers] c.s. hieruit niet konden en mochten afleiden dat de gemeente Ameland zou kiezen voor grondverbetering.
4.8.
In hoofdstuk 8 van zowel de notitie van juli 2019 als de notitie van augustus 2019 is weliswaar een bedrag vermeld voor de kosten van het bouw- en woonrijp maken, maar op welke wijze deze kosten zijn berekend, blijkt niet uit die notitie, noch uit het memo van [A] . Dat het bedrag van € 378.631,69 dat is genoemd in de notitie van augustus 2019 op de cent nauwkeurig overeenkomt met het bedrag vermeld in de door [eisers] c.s. destijds ontvangen berekeningen (de A3-pagina’s die [eisers] c.s. als productie 5 hebben overgelegd) zegt onvoldoende over de wijze van bouwrijp maken. Uit de notities en het memo bleek immers ook dat er op ambtelijk niveau meerdere varianten op tafel lagen en in de notities en het memo is geen keuze gemaakt. Wel blijkt duidelijk uit het memo dat er alleen is gerekend met de variant waarbij er géén grondverbetering wordt toegepast, maar alleen de toplaag wordt verwijderd. In de hiervoor bedoelde berekeningen op A3-formaat is tot slot ook niet vermeld dat er ontgravingswerkzaamheden (anders dan wat in het memo stond) zouden worden uitgevoerd. Kennelijk hebben [eisers] c.s. desondanks toch bepaalde verwachtingen op dit punt gehad, maar gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden kunnen zij hierin niet worden gevolgd.
4.9.
Tijdens de mondelinge behandeling is bovendien gebleken dat partijen inhoudelijk nooit over deze kwestie overleg hebben gehad. Weliswaar is de veengrond als zodanig wel ter sprake gekomen, maar in ander verband (namelijk in het kader van de onderhandelingen over de koopprijs). Dit terwijl vaststaat dat [eisers] c.s. actief betrokken zijn geweest bij de onderhandelingen over de diverse alternatieven voor de verkoop van (een deel van) het perceel, de diverse berekeningen en het proces rond het bepalen van de (ver)koopprijs. Uit de omstandigheid dat de aanwezigheid van de veengrond een rol heeft gespeeld bij de bepaling van de prijs kan overigens ook niet worden afgeleid dat de gemeente Ameland daarmee de verplichting op zich heeft genomen om de veengrond te ontgraven. Volgens de gemeente Ameland is juist de omstandigheid dat de veengrond bleef zitten een reden geweest dat de koopprijs hoger kon worden en dat is door [eisers] c.s. onvoldoende weersproken.
4.10.
Wat hiervoor is overwogen brengt tevens mee dat de rechtbank [eisers] c.s. ook niet volgt in haar nadere stelling dat er al overeenstemming was over de ontgraving en dat volgens de gemeente Ameland vervolgens een daarvan afwijkende afspraak is gemaakt.
4.11.
Dit brengt mee dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[eisers] c.s. zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de gemeente Ameland als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2,00 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus na te melden verhoging)
Totaal
€
4.587,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente Ameland tot dit vonnis vastgesteld op € 4.587,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 21 februari 2024.
c 110