Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: 11125847 \ VV EXPL 24-27
Vonnis in kort geding van 23 juli 2024
in de zaak van
[eisende partij],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
tegen
GEMEENTE BORGER-ODOORN,
te Exloo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de producties van [eisende partij] ;
- de producties van de Gemeente;
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eisende partij] ;
- de pleitnota van de Gemeente.
- de producties van [eisende partij] ;
- de producties van de Gemeente;
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eisende partij] ;
- de pleitnota van de Gemeente.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] is eigenaar van een woning staande en gelegen aan [adres] (hierna: het pand).
2.2.
Het kabinet heeft aan de Veiligheidsregio Drenthe gemeld dat er tenminste 4.000 opvangplekken moeten worden geregeld voor Oekraïense vluchtelingen. De Gemeente is bij de zoektocht naar een geschikte opvanglocatie gestuit op het pand van [eisende partij] .
2.3.
[naam 1] , directeur van [eisende partij] , heeft op 14 juni 2023 per e-mail het volgende aan de Gemeente gestuurd:
“
[…]
[…]
Vandaar ik vooraf een aantal vragen aan u wil voorleggen:
- Ik wil geen huisdieren in het woonpand
- Er mag binnen niet worden gerookt
- Hoeveel huur wordt er betaald, gaat dit per object of per persoon
- Hoe is het geregeld met eventuele schade(s) […]”
2.4.
Op 13 september 2023 heeft [naam 1] per e-mail het volgende aan de Gemeente gestuurd:
“
[…]Minimale huurperiode is 1 jaar. Langere tijd kan altijd. […]”
[…]Minimale huurperiode is 1 jaar. Langere tijd kan altijd. […]”
2.5.
Op 26 september 2023 hebben mevrouw [naam 2] , programmasecretaris opvang vluchtelingen en jurist bij de Gemeente en de heer [naam 3] , kwartiermaker huisvesting vluchtelingen bij de Gemeente, het pand bezichtigd.
2.6.
[naam 1] geeft per e-mail op 28 september 2023 op verzoek van de Gemeente de hoogte van de huurprijs door:
“
[…]Uitgaande van (maximaal) 10 personen is de huurprijs 10 maal E 350,00 is E 3.500,00 per maand. Het bedrag is btw-vrij.
[…]Uitgaande van (maximaal) 10 personen is de huurprijs 10 maal E 350,00 is E 3.500,00 per maand. Het bedrag is btw-vrij.
De huurder die de woonruimte gaat verlaten heeft mij gevraagd of er eventueel belangstelling is om de aanwezige inboedel of een deel ervan te willen overnemen. […].
Het betreft:
[…]
De aan mij medegedeelde (vraag)prijs is E 5.000,00. […]”
2.7.
[eisende partij] heeft op verzoek van de Gemeente een internetabonnement bij Ziggo afgesloten per 1 oktober 2023.
2.8.
De heer [naam 3] heeft op 11 oktober 2023 aan [eisende partij] bevestigd interesse te hebben een huurovereenkomst te sluiten.
2.9.
Mevrouw [naam 4] in dienst van de Gemeente heeft de concept-huurovereenkomst opgesteld en op 24 oktober 2023 aan [eisende partij] per e-mail toegezonden:
“
[…]U treft dit concept, wat is voorgelegd aan het college voor formele besluitvorming, dan ook als bijlage aan. Het college neemt hierover naar verwachting volgende week dinsdag (31-10) een besluit. […]”
[…]U treft dit concept, wat is voorgelegd aan het college voor formele besluitvorming, dan ook als bijlage aan. Het college neemt hierover naar verwachting volgende week dinsdag (31-10) een besluit. […]”
2.10.
[naam 1] laat op 27 oktober 2023 weten dat hij meerdere opmerkingen heeft op het concept.
2.11.
Na meerdere gewijzigde bepalingen heeft [eisende partij] zelf ook conceptovereenkomsten opgesteld. Partijen hebben over en weer wijzigingen aangebracht.
2.12.
Enexis Netbeheer heeft op 1 november 2023 de Gemeente op het adres van het pand aangeschreven als huurder in verband met het sluiten van een energiecontract door de Gemeente.
2.13.
[eisende partij] heeft op 27 november 2023 facturen betreffende de huur van het pand aan de Gemeente gezonden.
2.14.
De heer [naam 3] heeft op 22 december 2023 aan [eisende partij] laten weten dat de Gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot het pand niet wenst na te komen. [naam 1] heeft bij brief op dezelfde dag de Gemeente laten weten hier niet mee akkoord te gaan.
2.15.
De Gemeente heeft bij e-mail van 12 januari 2024 aan [eisende partij] een reactie gestuurd en doen een voorstel tot afhandeling:
“
[…]Dit omdat we na langdurig onderhandelen en het doen van meerdere voorstellen geen overeenstemming kunnen bereiken over de inhoud van de huurovereenkomst.
[…]Dit omdat we na langdurig onderhandelen en het doen van meerdere voorstellen geen overeenstemming kunnen bereiken over de inhoud van de huurovereenkomst.
Wij betreuren dat wij er in de onderhandelingen niet met elkaar zijn uitgekomen. Daarom willen wij u bijgevoegd voorstel doen. Dit voorstel houdt – kort gezegd – in dat de gemeente u een bedrag van € 7.200,- betaald en dat we verder over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben in deze kwestie. […]”
2.16.
De gemachtigden van partijen hebben naderhand over en weer standpunten uitgewisseld.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert uitvoerbaar bij voorraad:
I. de Gemeente te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst die zij tenminste tot 1 november 2024 voor een huurprijs van € 3.600,00 per maand dan wel tot 1 april 2025 met daarbij een huurprijs van € 3.850,00 per maand met betrekking tot het adres [adres] met [eisende partij] heeft gesloten;
II. de Gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 28.800,00 zijnde de huur tot en met juni 2024;
III. de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van het nasalaris van de gemachtigde van [eisende partij] daar uitdrukkelijk onder begrepen.
3.2.
[eisende partij] legt – zakelijk weergegeven – aan de vordering ten grondslag dat tussen haar en de Gemeente een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen met 1 november 2023 als ingangsdatum en als einddatum 1 april 2025 met daarin een minimale huurtermijn van één jaar. Zij stelt dat per oktober 2023 feitelijk uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst, omdat zij een internetabonnement voor het gehuurde heeft afgesloten, dat de Gemeente per 1 november 2023 een energiecontract heeft afgesloten en dat er een sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden.
3.3.
De Gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.
3.4.
De Gemeente voert daartoe – kort weergegeven – aan dat er geen huurovereenkomst met [eisende partij] tot stand is gekomen, omdat zij rechtsgeldig de onderhandelingen heeft afgebroken dan wel de huurovereenkomst, voor zover die is gesloten, rechtsgeldig heeft opgezegd op 22 december 2023. Ook voert zij aan dat er geen oplevering, feitelijk ingebruikname en sleuteloverdracht hebben plaatsgevonden. Daarnaast voert de Gemeente aan dat niet voldaan is aan de vereisten van een incasso-kortgeding, nu de vordering in onvoldoende mate vaststaat en er geen spoedeisend belang is.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisende partij] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Naar het oordeel van de rechter is voldoende gebleken dat [eisende partij] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, nu evident is dat [eisende partij] kosten heeft aan het pand en hij rendement moet maken op het pand dat voor verhuur wordt gebruikt.
Huurovereenkomst?
4.2.
Ter beoordeling ligt de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter neemt het volgende bij de beantwoording van deze vraag als uitgangspunt. Op grond van artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Of hiervan sprake is, is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in één of meer gedragingen, een nalaten daaronder begrepen.
4.3.
Niet in geschil is dat er sprake is van een aanbod aan de zijde van [eisende partij] . Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit aanbod voor wat betreft de essentialia aanvaard door de Gemeente. Na de bezichtiging door mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] , beide werkzaam bij de Gemeente, stond het te huren pand, de prijs en de ingangsdatum vast. Voor haar oordeel neemt de voorzieningenrechter ook in overweging dat de Gemeente de taak op zich nam om hetgeen was overeengekomen op papier te zetten. Vaststaat dat de Gemeente als huurder verantwoordelijk was voor het afsluiten van een energiecontract. Enexis Netbeheer heeft de Gemeente daarvoor immers aangeschreven op het adres van het gehuurde. Mede gelet op deze handeling van de Gemeente heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter de Gemeente het aanbod – voor wat betreft de essentialia – aanvaard.
4.4.
Bij het op papier zetten van de huurovereenkomst zijn meningsverschillen ontstaan over de randvoorwaarden van de overeenkomst. Mevrouw [naam 4] , werkzaam bij de Gemeente en degene die de (concept)huurovereenkomst heeft opgesteld, heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen verschilden van mening over wie op zou draaien voor de schade veroorzaakt door gebruikers van het pand en over de benodigde vergunning voor groepsbewoning. Zij heeft aangegeven dat die meningsverschillen de breekpunten hebben gevormd voor de Gemeente om niet verder te willen met de (onderhandelingen van de) huurovereenkomst. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet leidt tot een ander oordeel. [naam 1] heeft bij e-mail van 14 juni 2023 al aan de Gemeente gevraagd hoe het geregeld is met eventuele schades. Hetgeen met name van belang is nu de gemeente als huurder niet de gebruiker zou zijn en er sprake was van bewoning door meerdere personen (niet perse een leefeenheid vormend). De Gemeente was bij het aanvaarden van het aanbod bekend met dit standpunt van [eisende partij] en heeft daarin geen aanleiding gezien om in een eerder stadium niet tot overeenstemming te komen.
4.5.
De Gemeente stelt zich daarnaast op het standpunt dat de heer [naam 3] aan [eisende partij] heeft bevestigd interesse te hebben een overeenkomst te sluiten onder het voorbehoud van definitieve besluitvorming door het college van B&W en stelt dat hiermee sprake is geweest van een totstandkomingsvereiste. De bepaling van art. 160 lid 1, aanhef en onder e, Gemeentewet kent het college van B&W de bevoegdheid toe tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Deze bevoegdheid sluit niet uit dat met instemming van het college van B&W onderhandelingen over een voorgenomen privaatrechtelijke rechtshandeling namens de gemeente door ambtenaren kunnen worden gevoerd en dat als resultaat van die onderhandelingen een rechtshandeling tot stand komt onder de voorwaarde van goedkeuring door het college van B&W. In een dergelijk geval kan een zodanige voorwaarde (door partijen of de rechter) worden aangemerkt als opschortende voorwaarde in de zin van art. 6:21 BW, zodat in voorkomend geval ook art. 6:23 lid 1 BW toepassing kan vinden. In onderhavig geval merkt de voorzieningenrechter die voorwaarde van goedkeuring aan als een opschortende voorwaarde. Nu het college van B&W niet onvoorwaardelijk heeft ingestemd met de overeenkomst, is de opschortende voorwaarde in beginsel niet vervuld en is geen definitieve overeenkomst tot stand gekomen. Art. 6:23 lid 1 BW bepaalt echter dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
4.6.
De Gemeente voert aan dat daar in casu geen sprake van is en verwijst naar jurisprudentie. De voorzieningenrechter overweegt dat het beoordeelde in die jurisprudentie in onderhavige zaak niet opgaat, omdat zij zien op de onbevoegdheid van de ambtenaren die de onderhandelingen hebben gevoerd, terwijl in casu sprake is van daartoe specifiek op pad gestuurde en aldus bevoegde ambtenaren. De bevoegdheid van de heer [naam 3] en mevrouw [naam 2] blijkt ook uit het gegeven dat op 24 oktober 2023 aan [eisende partij] is medegedeeld dat de huurovereenkomst ter goedkeuring op de agenda stond van het college van B&W. Daarmee heeft [eisende partij] er ook op mogen vertrouwen dat deze ambtenaren bevoegd waren om de Gemeente te binden aan de huurovereenkomst. Het enkele feit dat er geen formeel besluit is genomen doet daar niet aan af. Dat het college van B&W geen goedkeuring heeft gegeven, komt doordat de overeenkomst niet ter goedkeuring aan het college van B&W is voorgelegd vanwege de hiervoor genoemde breekpunten aan de zijde van de Gemeente. De voorzieningenrechter merkt op dat de Gemeente wel (tekst)aanpassingen heeft gedaan in de conceptovereenkomst op die genoemde breekpunten nadat [eisende partij] zijn opmerkingen daarover had kenbaar gemaakt. Daaruit kan worden afgeleid dat de Gemeente in beginsel akkoord was met de opmerkingen van [eisende partij] . De voorzieningenrechter is gelet op bovenstaande van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde als vervuld moet worden geacht. De Gemeente heeft de vervulling van de voorwaarde zelf belet door niet bijvoorbeeld een gesprek te voeren met [eisende partij] over de onderdelen waarop wijzigingen werden voorgesteld omdat veeleer lijkt dat het niet zozeer gaat om onverenigbare standpunten maar om het ontbreken van het juiste begrip bijvoorbeeld ook over de aanvraag van een vergunning als groepslocatie. Er is simpelweg voor gekozen de overeenkomst niet ter goedkeuring aan het college van B&W voor te leggen.
Rechtsgeldig opgezegd?
4.7.
Nu de voorzieningenrechter van oordeel is dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zal worden gekeken naar het verweer van de Gemeente, dat inhoudt dat zij op 22 december 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd. De vraag is of de Gemeente op die datum rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen en met name tegen welke datum. De voorzieningenrechter oordeelt dat de Gemeente niet rechtsgeldig heeft op kunnen zeggen tegen een datum die ligt voor 1 november 2024 en overweegt daartoe het volgende. Gelet op de wijze waarop de Gemeente in de eerste conceptovereenkomst de uitgangspunten daarvan expliciet in de considerans heeft opgenomen was de Gemeente zelf van opvatting dat op de overeenkomst niet het regime van huurrecht van woningen van toepassing was. Het ging volgens de Gemeente om een gemeentelijke Opvanglocatie. Vermeld is: “Het niet gaat om een situatie waarop het huurrecht voor woningen van toepassing is. Het huurrecht voor woningen is dan ook niet van toepassing op deze overeenkomst”. Dat deze bepaling op verzoek van [eisende partij] is geschrapt, omdat [eisende partij] bang was dat de bestemming ‘woonruimte’ verloren zou gaan na afloop van de overeenkomst tussen partijen, doet daar niet aan af. De Gemeente wist dat er een bijzondere toestemming moest komen om het gehuurde te kunnen gebruiken als opvanglocatie voor vluchtelingen.
4.8.
In dit verband is verder van belang of tussen partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen of een overeenkomst van onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn. De Gemeente voert aan dat partijen hebben gesproken over een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW en de Gemeente daarom de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één maand te allen tijde kon opzeggen. Het standpunt van [eisende partij] is dat er sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn van één jaar. De voorzieningenrechter overweegt dat ook als het regime voor woonruimte wel van toepassing zou zijn, de Gemeente op het moment dat zij akkoord ging met de overeenkomst wist dat dat voor minimaal één jaar was. [eisende partij] heef dit van meet af aan en bij herhaling vermeld. Daarom is het aannemelijk dat is bedoeld de overeenkomst te kwalificeren als huur voor onbepaalde tijd met een minimale duur van één jaar. Binnen dat jaar kan niet worden opgezegd.
4.9.
Gelet op bovenstaande zullen de vorderingen van [eisende partij] worden toegewezen.
Proceskosten
4.10.
De Gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.194,22
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt de Gemeente tot nakoming van de huurovereenkomst die zij tenminste tot 1 november 2024 voor een huurprijs van € 3.600,00 per maand met betrekking tot het adres [adres] met [eisende partij] heeft gesloten;
5.2.
veroordeelt de Gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 28.800,00 zijnde de huur tot en met juni 2024;
5.3.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 1.194,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.
56118/vj