Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3921
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 oktober 2021.
1.1.
Verweerder heeft voor het jaar 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 245.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C. van Abbe als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is vrijstaand, gebouwd in 1935, heeft een inhoud van 474 m³, een uitbouw van 70 m3, een dakkapel, een vrijstaande garage, een tuinhuis en een hobbykas. De perceeloppervlakte is 1.918 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6. De rechtbank stelt voorop dat eiser zich laat bijstaan door een professioneel WOZ-bureau, dat alleen al bij deze rechtbank vele tientallen beroepsprocedures per jaar voert. In beginsel blijft het uiteraard eiser die procedeert. Dit betekent ook dat de rechtbank als uitgangspunt neemt dat eiser beschikt over alle informatie van zijn eigen woning en dat deze informatie dus ook aan de gemachtigde van eiser ter beschikking staat of zo nodig door de gemachtigde bij zijn cliënt kan worden opgevraagd. De stelling van eisers gemachtigde dat hij zich alleen kan baseren op openbare informatie miskent dit uitgangspunt. Het is niet de plicht van verweerder om de gemachtigde van eiser van informatie te voorzien waarover eiser zelf al beschikt.
7. Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de KOUDV-factoren niet zijn overgelegd van zowel de referentiewoningen als de eigen woning. Ten aanzien van de referentiewoningen zijn de KOUDV-factoren bij de uitspraak op bezwaar verstrekt en daarmee dus in de bezwaarfase. In zoverre mist de beroepsgrond feitelijke grondslag. Wat betreft het overleggen van de KOUDV-factoren van de eigen woning geldt het volgende. Voor zover er al een verplichting zou zijn om de KOUDV-factoren te verstrekken moet eiser geacht worden zelf wel een inschatting te kunnen maken van deze factoren en op basis daarvan een vergelijking te kunnen maken met de referentiewoningen en de daarbij behorende KOUDV-factoren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking wat zij onder 6. heeft overwogen. Van een benadeling van eiser is dan ook geen sprake, zodat de rechtbank deze beweerde schending met toepassing van artikel 6:22 van de Awb passeert en geen aanleiding ziet om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Verder geldt dat, gelet op de overige gronden waarin eiser volhardt in zijn standpunt dat de waarde te hoog zou zijn vastgesteld, ook niet aannemelijk is dat het onderhavige beroep achterwege zou zijn gebleven indien verweerder de KOUDV-factoren van de woning wel in bezwaar zou hebben verstrekt. De rechtbank ziet om die reden ook geen aanleiding om verweerder in dit geval te veroordelen in de voor het beroep gemaakte proceskosten. Deze beroepsgrond faalt.
8. Eiser voert verder aan dat niet inzichtelijk is hoe is geïndexeerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de koopsom van referentiewoningen wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum en dat die indexaties zijn gebaseerd op de indexeringspercentages zoals die aan eiser zijn verstrekt in de bezwaarfase. Verweerder heeft hiermee, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, voldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd hoe de indexatie heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de verstrekte informatie in de bezwaarfase (grondstaffel, oppervlakte), voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe er rekening mee is gehouden. Ter zitting heeft verweerder nogmaals aan de hand van de verstrekte informatie toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Dat het volgens de gemachtigde van eiser nogal een zoekwerk is om de berekening zelf te maken, maakt – wat daar overigens van zij – niet dat verweerder niet de vereiste inzichtelijkheid heeft gegeven. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert verder aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen. Eiser miskent hier dat een dergelijke verplichting op verweerder rust. Op verweerder rust de verplichting om de eindwaarde aannemelijk te maken en niet om de waarde te specificeren per objectonderdeel. Bij gebreke van een dergelijke verplichting faalt de beroepsgrond. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat verweerder in de in beroep overgelegde matrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend.
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging in het buitengebied en aan de N366. Verweerder heeft ter zitting betoogd dat alle in beroep gebruikte referentiewoningen eenzelfde ligging hebben. Dit is door eiser niet weersproken. Deze beroepsgrond faalt.
12. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken). Ervan uitgaande dat de factor in de matrix op 2 had moeten worden gesteld, leidt deze correctie er niet toe dat de waarde te hoog is vastgesteld. De taxatiewaarde is ook in dat geval namelijk hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Daarmee kan in het midden worden gelaten of deze stelling juist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de bouwjaren van referentiewoningen 2 (bouwjaar 1958) en 3 (bouwjaar 1950) verschillen van de woning van eiser (bouwjaar 1935). Eiser heeft niet toegelicht en onvoldoende onderbouwd dat dit verschil in bouwjaar tot de conclusie moet leiden dat de woningen niet geschikt zijn als referentiewoningen. Daarbij komt dat zowel de woning van eiser als de referentiewoningen 2 en 3 volledig zijn gerenoveerd en uitgebouwd zodat een eventueel verschil in bouwjaar ook daarmee is ondervangen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 gehandhaafd blijft op € 245.000.
12. Eiser heeft nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.
13. Er is geen aanleiding eiser een proceskostenvergoeding toe te kennen of het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.