ECLI:NL:RBNNE:2023:5628

• Datum uitspraak: 19 juni 2023
• Publicatiedatum: 22 november 2024
• Zaaknummer: C/19/143655 / KG RK 23-70
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S. van Gessel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlof verleend aan hypotheekhouder tot inroepen huurbeding tegen onbekende huurders

In deze zaak heeft de coöperatie Rabobank U.A. een verzoek ingediend tot het inroepen van een huurbeding tegen onbekende huurders van een appartement, dat als onderpand dient voor een hypothecaire lening. De Rabobank heeft een geldlening verstrekt aan de hypotheekgever, die zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen. De Rabobank heeft het verzoek ingediend om verlof te krijgen om het huurbeding in te roepen, omdat er twijfels zijn over de feitelijke situatie van het appartement, dat mogelijk verhuurd is, terwijl de hypotheekgever niet op het adres staat ingeschreven. Tijdens de mondelinge behandeling is de advocaat van de Rabobank verschenen, maar de onbekende huurders zijn niet verschenen. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de Rabobank de openbare verkoop en het inroepen van het huurbeding op de juiste wijze heeft aangezegd. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat er geen duidelijke aanwijzingen zijn dat het appartement niet verhuurd is, maar dat de Rabobank op goede gronden het huurbeding heeft ingeroepen. Het verzoek tot ontruiming van de onbekende huurders is toegewezen, met inachtneming van een termijn van veertien dagen voor ontruiming. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer / rekestnummer: C /19/143655 / KG RK 23-70

Beschikking van 19 juni 2023

in de zaak van

de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. ,

statutair gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Utrecht,

verzoekster,

hierna te noemen: Rabobank

advocaat: mr. drs. R.S. van der Spek te Leeuwarden,

tegen

1. DE ONBEKENDE HUURDERS,

wonende te [adres] ,

hierna te noemen: de onbekende huurders,

2.
[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

hypotheekgever,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift inzake het inroepen van het huurbeding ex artikel 3:264 BW;
• de mondelinge behandeling van de zaak, gehouden op 5 juni 2023.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling van de zaak is namens de Rabobank in plaats van mr. drs. R.S. van der Spek mr. D. C . Haitjema verschenen. Daarnaast is [gedaagde] verschenen. De onbekende huurders zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.

1.3.

Beschikking is vervolgens bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

De Rabobank heeft een geldlening verstrekt aan [gedaagde] . De geldlening is gesecureerd door het recht van eerste hypotheek op het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping, met berging en parkeerplaats in de kelder, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente Emmen, sectie [X] , complexnummer [X] , appartementsindex [X] , uitmakende het vierhonderdvijfentachtig/tweeduizenddriehonderdzevenentwintigste (485/2327) gedeelte van het appartementencomplex aan [adres] (hierna: het appartement).

2.2.

Het recht van hypotheek is verstrekt op 15 november 2002 en de notariële akte is op 18 november 2002 ingeschreven in de openbare registers. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen.

2.3.

[gedaagde] is zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldlening jegens de bank niet nagekomen. De achterstallige rente tot 1 april 2023 bedraagt
€ 14.325,00. De totale vordering van de bank beloopt per 1 april 2023 een bedrag van
€ 616.555,15, te vermeerderen met rente en kosten.

2.4.

Uit de door de bank overgelegde gegevens uit de Basisregistratie Personen volgt dat [gedaagde] niet staat ingeschreven op het adres van het appartement.

2.5.

Bij deurwaardersexploot van 22 maart 2023 heeft de Rabobank aan [gedaagde] aangezegd op 19 juni 2023 tot openbare verkoop van de woning over te zullen gaan. Deze aanzegging heeft de Rabobank bij deurwaardersexploot van 22 maart 2023 ook gedaan aan de onbekende huurders, waarbij tevens is aangezegd dat het huurbeding zal worden ingeroepen.

2.6.

Het appartement is op 24 oktober 2022 door de heer [naam 1] , taxateur verbonden aan het kantoor [naam 2] V.O.F., door middel van een inpandige taxatie getaxeerd op een vermoedelijke verkoopopbrengst bij executoriale veiling van € 560.000,00 in onverhuurde staat en op een vermoedelijke verkoopopbrengst van € 330.000,00 in verhuurde staat.

3. Het verzoek

3.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot veroordeling van de onbekende huurders tot ontruiming van de onroerende zaak te [adres] , met al de hunnen en al hetgeen aldaar namens hen aanwezig is te ontruimen binnen twee weken na betekening van de in deze procedure af te geven beschikking en met afgifte van de sleutels aan de Rabobank en deze aan haar ter vrije beschikking te stellen.

3.2.

De Rabobank voert hiertoe aan, samengevat weergegeven, dat de totale vordering van de Rabobank per 1 april 2023 € 616.555,15 bedraagt. De Rabobank is voornemens over te gaan tot executieverkoop van het appartement. Uit de Basisregistratie Personen blijkt weliswaar niet dat er iemand staat ingeschreven op het adres van het appartement, maar de Rabobank voert aan dat zij niet kan uitsluiten dat er sprake is van huur in de zin van de wet, omdat het appartement bewoond lijkt, maar [gedaagde] zelf niet op het adres van het appartement staat ingeschreven. Nu de Rabobank geen zekerheid heeft over het feitelijke gebruik van het appartement, kan zij mogelijke verhuur niet uitsluiten en is zij daarom op grond van art. 3:264, eerste lid, BW verplicht het huurbeding in te roepen. Verder wijst de Rabobank erop dat volgens het taxatierapport het appartement vrij van huur en gebruik meer zal opbrengen dan in verhuurde staat. De Rabobank heeft er belang bij dat het appartement vrij van huur zal worden verkocht omdat de verwachte verkoopopbrengst vrij van huur hoger zal zijn dan de verkoopopbrengst in verhuurde staat.

4. De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Rabobank de openbare verkoop en het inroepen van het huurbeding op de daarvoor voorgeschreven wijze aangezegd en volgt uit het door de Rabobank overgelegde taxatierapport dat met instandhouding van een huurovereenkomst geen voldoende opbrengst zal worden verkregen om de schuld van de hyptoheekgever te kunnen voldoen en ook minder opbrengst zal worden verkregen dan in onverhuurde toestand. Volgens de Rabobank was het appartement ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte niet verhuurd. Nu het tegendeel niet is gebleken, neemt de voorzieningenrechter als vaststaand aan dat het appartement ten tijde van de vestiging van de hypotheek inderdaad niet reeds was verhuurd.

Mr. Haitjema heeft ter zitting aangegeven dat de achterstand per 1 april 2023 € 14.325,00 bedraagt en er nadien door [gedaagde] geen betalingen meer zijn verricht. Er is volgens mr. Haitjema geen duidelijke aanwijzing dat het appartement niet is verhuurd, omdat het appartement er bewoond uit ziet en [gedaagde] op een ander adres woonachtig is.

[gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat hij het appartement niet heeft verhuurd en hij bezig is met de ontruiming van het appartement. Verder heeft [gedaagde] aangegeven dat het klopt dat er nog spullen in het appartement staan, maar dat die spullen erg groot en zwaar zijn en lastig te verhuizen. Tot slot heeft [gedaagde] aangegeven dat hij bekend is met de executieverkoop van het appartement op 19 juli 2023.

De voorzieningenrechter overweegt dat onder de door de Rabobank gestelde omstandigheden geen sprake is van een situatie waarin (vrijwel) zeker is dat er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. Vanwege de twijfel over de situatie ter plaatse heeft de Rabobank naar het oordeel van de voorzieningenrechter het huurbeding op goede gronden ingeroepen. Daarbij komt dat [gedaagde] ook geen bezwaar heeft gemaakt tegen toewijzing van het verzoek. Nu aan de (overige) wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zal het verzoek worden toegewezen.

4.2.

Het verzoek tot ontruiming zal in het verlengde hiervan eveneens worden toegewezen.

4.3.

Mr. Haitjema heeft ter zitting meegedeeld dat de veiling zal plaatsvinden op
19 juli 2023.

4.4.

Ten aanzien van het verzoek van de Rabobank om de onbekende huurders te veroordelen om het appartement
binnen twee weken na betekening van deze beschikking te ontruimen, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Ingevolge artikel 3:264 lid 6 BW stelt de voorzieningenrechter – zo hij verlof verleent – een termijn vast waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. De gevraagde veroordeling tot ontruiming binnen een termijn kan daarom niet worden toegewezen. Aan de onbekende huurders c.q. onderhuurders zal een ontruimingstermijn van veertien dagen gegund worden.

4.5.

Voorts zal de veroordeling als verzocht door de Rabobank en niet bestreden, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.6.

De voorzieningenrechter ziet in een verzoekschrift als het onderhavige geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

verleent verlof aan de Rabobank om het huurbeding in te roepen tegen de onbekende huurders;

5.2.

veroordeelt de onbekende huurders, verblijvende in het appartement aan [adres] , kadastraal bekend gemeente Emmen, sectie [X] , nummer [X] , tot ontruiming van de onroerende zaak met al wie en wat aldaar namens hen aanwezig is met afgifte van de sleutels aan de Rabobank en deze te harer vrije beschikking te stellen;

5.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van veertien dagen na de betekening van de beschikking aan de onbekende huurders niet ontruimd mag worden;

5.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door de voorzieningenrechter S. van Gessel en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2023

typ/conc: 527/awi