Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10776845 \ VV EXPL 23-126
Vonnis in kort geding van 19 december 2023
in de zaak van
STICHTING ACANTUS,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: Acantus ,
gemachtigde: mr. H.G.E. Klatter,
tegen
SCHULDSUPPORT B.V.,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Schuldsupport q.q. ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [de onder bewind gestelde] , wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [de onder bewind gestelde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 november 2023 (met producties)
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Acantus van 5 december 2023.
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Acantus van 5 december 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Acantus als verhuurster en [de onder bewind gestelde] als huurster is met ingang van 15 november 2014 een huurovereenkomst ter zake de woning gelegen aan de [adres] , hierna te noemen: het gehuurde, tot stand gekomen. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Acantus van toepassing.
2.2.
[de onder bewind gestelde] woont samen met haar partner, de heer [partner] , hierna: [partner] , en hun drie minderjarige kinderen in het gehuurde. [partner] is geen medehuurder.
2.3.
Bij verstekvonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 15 november 2022 is de huurovereenkomst tussen Acantus en [de onder bewind gestelde] vanwege een huurachterstand ontbonden. [de onder bewind gestelde] is daarbij veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De ontruiming heeft thans nog niet plaatsgevonden vanwege een aanvraag moratorium.
2.4.
Bij beschikking van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 30 november 2022 is [de onder bewind gestelde] onder bewind gesteld. Schuldsupport q.q. is daarbij benoemd als bewindvoerder.
2.5.
Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex woningen. Acantus heeft [de onder bewind gestelde] en de andere huurders uit het complex een renovatievoorstel gedaan. De voorgenomen renovatiewerkzaamheden zijn opgenomen in de brochure
“Voorstel woningverbetering: Met elkaar maken we het beter”. Het gaat om zowel binnen- als buitenwerkzaamheden. Aan de bewoners is gevraagd om een akkoordverklaring.
“Voorstel woningverbetering: Met elkaar maken we het beter”. Het gaat om zowel binnen- als buitenwerkzaamheden. Aan de bewoners is gevraagd om een akkoordverklaring.
2.6.
Bij ondertekende verklaring van 13 mei 2022 heeft [de onder bewind gestelde] aangegeven akkoord te gaan met de voorgenomen renovatiewerkzaamheden.
2.7.
Acantus heeft [de onder bewind gestelde] en haar andere huurders bij brief van 22 december 2022 geïnformeerd dat als gevolg van de woningverbetering geen huurverhoging zal worden opgelegd.
2.8.
Op 4 mei 2022 heeft Acantus aan [de onder bewind gestelde] laten weten dat meer dan 70% van de bewoners akkoord zijn gegaan met het renovatievoorstel.
2.9.
Bij brief van 21 december 2022 heeft Acantus [de onder bewind gestelde] geïnformeerd dat de aannemer, [aannemer] , vanaf week 2 van 2023 wil starten met de werkzaamheden. Acantus heeft daarbij aangegeven dat de verwachte doorlooptijd een jaar is.
2.10.
Op 21 juli 2023 heeft er een incident plaatsgevonden tussen [partner] en [werknemer] van [aannemer] , hierna: [werknemer] . Aanleiding voor dit incident was dat [werknemer] aan [de onder bewind gestelde] en [partner] kenbaar heeft gemaakt dat de overkapping, die zonder toestemming van Acantus in de tuin van het gehuurde is geplaatst, vanwege de renovatiewerkzaamheden moet worden verwijderd. [partner] weigerde dit en heeft zich daarbij via Whatsapp bedreigend richting [werknemer] opgesteld.
2.11.
Op 1 augustus 2023 heeft er opnieuw een incident plaatsgevonden, waarbij [partner] (telefonisch) dreigende taal heeft geuit richting medewerkers van Acantus .
2.12.
Acantus heeft [de onder bewind gestelde] naar aanleiding van voorgenoemde incidenten meerdere malen uitgenodigd voor een gesprek. [de onder bewind gestelde] is echter steeds niet verschenen.
2.13.
De gemachtigde van Acantus heeft [de onder bewind gestelde] bij brief van 14 september 2023 gesommeerd de overkapping uit de tuin van het gehuurde te verwijderen en haar aangesproken op het gedrag van [partner] .
2.14.
De gemachtigde van Acantus heeft [de onder bewind gestelde] bij brief van 14 september 2023 nogmaals gesommeerd tot verwijdering van de overkapping over te gaan. Daarbij is aangegeven dat wanneer [de onder bewind gestelde] niet aan deze sommatie voldoet, Acantus zich genoodzaakt ziet een procedure aanhangig te maken.
2.15.
Bij brief van 1 november 2023 heeft de gemachtigde van Acantus Schuldsupport q.q. aangeschreven met de mededeling dat Acantus een kort geding aanhangig zal maken en dat Schuldsupport q.q. binnenkort een dagvaarding zal ontvangen.
2.16.
Acantus heeft [de onder bewind gestelde] en de andere huurders uit het complex op 24 oktober 2023 bericht dat de aannemer voorlopig stopt met alle werkzaamheden als gevolg van een aantal incidenten.
2.17.
De start van de werkzaamheden is thans gepland voor begin 2024. Naar verwachting duren de werkzaamheden in en aan het gehuurde circa zeven weken (binnen twee weken, buiten vijf weken).
3.Het geschil
3.1.
Acantus vordert, zakelijk weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. Schuldsupport q.q. te veroordelen om Acantus en/of de door Acantus ingeschakelde derden uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de toegang tot het gehuurde te verschaffen en Acantus en/of de door Acantus ingeschakelde derden te gedogen en in de gelegenheid te stellen tot het verrichten van de in de dagvaarding genoemde werkzaamheden;
Schuldsupport q.q. te veroordelen om zelf aangebrachte voorzieningen, zoals de overkapping, te verwijderen en binnen een afstand van anderhalve meter rondom de woning vrij te maken van grote obstakels (zoals onder andere een auto, plantenbakken), zodat de steigers geplaatst kunnen worden ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden en alle raamdecoraties weg te halen, zulks uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 2.500,00;
Acantus te machtigen om, wanneer Schuldsupport q.q. , na verbeurte van een maximale dwangsom in gebreke is gebleven en zolang [de onder bewind gestelde] huurster is van de woning, het verwijderen van de zelf aangebrachte voorziening, als genoemd onder B zo nodig zelf uit te voeren of uit te laten voeren door Acantus ’ ingeschakelde derden, op kosten van Schuldsupport q.q. , één en ander ter uitsluitende beoordeling van Acantus ;
Acantus te machtigen om bij gebreke van voldoening aan de veroordeling onder A, B en C de toegang tot het gehuurde inclusief aanhorigheden (waaronder de tuin) te verschaffen en de onder A, B en C genoemde werkzaamheden te (laten) verrichten met behulp van de sterke arm van politie en justitie, indien en voor zover Schuldsupport q.q. weigert om de uitvoering van de werkzaamheden voorgenoemd te gedogen en het daartoe toegang verlenen van de woning aan Acantus en daaraan ter uitsluitende beoordeling van Acantus alle noodzakelijke medewerking te verlenen;
Schuldsupport q.q. te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, het gehuurde gedurende een periode dat de werkzaamheden verricht dienen te worden tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen, dit gedurende de periode dat eerder vermelde werkzaamheden verricht dienen te worden aan de woning, met machtiging van Acantus om voornoemde werkzaamheden uit te (doen laten) voeren;
Schuldsupport q.q. te veroordelen in de proces- en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Schuldsupport q.q. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Acantus ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat, nu Acantus met de door haar ingestelde vorderingen wenst te bewerkstelligen dat op korte termijn renovatiewerkzaamheden kunnen worden verricht, in voldoende mate aannemelijk is dat Acantus een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het spoedeisend belang is door Schuldsupport q.q. overigens ook niet betwist. Acantus is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
Toetsingskader kort geding
4.2.
De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Beoordeling vorderingen
4.3.
De vraag die in dit kort geding centraal staat, is of Acantus in de gelegenheid moet worden gesteld de renovatiewerkzaamheden uit te voeren en of daartoe de overkapping in de tuin van het gehuurde dient te worden verwijderd en het gehuurde tijdelijk en/of gedeeltelijk dient te worden ontruimd.
4.4.
De kantonrechter stelt daarbij het volgende voorop. De huurder moet op grond van artikel 7:220 lid 1 jo Pro. lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde gedogen, indien de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan. Wanneer de renovatie, zoals in dit geval, tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
4.5.
Niet ter discussie staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zodat het renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn. Ook staat niet ter discussie dat [de onder bewind gestelde] zelf heeft ingestemd met de voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Gelet daarop zal Schuldsupport q.q. ( [de onder bewind gestelde] ) de uitvoering van deze werkzaamheden dan ook moeten toestaan. Schuldsupport q.q. heeft dit ter zitting overigens ook onderkend. De vordering onder A om Acantus toegang tot de woning te verschaffen en in de gelegenheid te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te voeren zal enigszins gewijzigd worden toegewezen. Deze vordering kan namelijk feitelijk neerkomen op een machtiging van Acantus om het gehuurde binnen te treden. Op grond van artikel 3 van Pro de Algemene wet op het binnentreden is een schriftelijke machtiging nodig voor het binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner. Tot het afgeven van een dergelijke machtiging is de kantonrechter niet bevoegd. De kantonrechter zal Schuldsupport q.q. ( [de onder bewind gestelde] ) daarom veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de genoemde werkzaamheden, nu dit als minder verstrekkend dan het gevorderde kan worden beschouwd. In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter voorts aanleiding de termijn van zeven dagen als genoemd onder A te verlengen naar veertien dagen.
4.6.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of Schuldsupport q.q. ( [de onder bewind gestelde] ) ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden de aangebrachte overkapping dient te verwijderen. Naar het oordeel van de kantonrechter moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Op grond van artikel 16 lid 6 van Pro de algemene voorwaarden van Acantus is [de onder bewind gestelde] verplicht voor eigen rekening door haar aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde op eerste aanzegging van Acantus te verwijderen, indien dit noodzakelijk is voor de uitvoering van renovatiewerkzaamheden. Acantus heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat verwijdering van de overkapping noodzakelijk is om steigers te kunnen plaatsen. Er bestaat dan ook een gerede kans dat de vordering onder B in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Vooruitlopend daarop ligt deze vordering in dit kort geding voor toewijzing gereed. De kantonrechter acht de gevorderde termijn van drie dagen waarbinnen de overkapping moet worden verwijderd echter erg kort. Deze termijn zal daarom worden bepaald op zeven dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen.
4.7.
Voor het geval niet aan de veroordeling onder B wordt voldaan en de maximale dwangsom wordt verbeurd, zal de kantonrechter Acantus voorshands machtigen de overkapping te (laten) verwijderen, zoals hierna in de beslissing vermeld (vordering onder C).
4.8.
De vordering onder D om Acantus – voorwaardelijk – te machtigen toegang tot het gehuurde te verschaffen en de onder A, B en C genoemde werkzaamheden te (laten) verrichten met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen. Deze vordering komt namelijk feitelijk neer op een machtiging van Acantus om het gehuurde binnen te treden. Zoals hiervoor is overwogen, is de kantonrechter niet bevoegd een dergelijke machtiging af te geven.
4.9.
Vervolgens is aan de orde de vraag of [de onder bewind gestelde] en haar gezin het gehuurde tijdens de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden moeten verlaten (vordering onder E). Acantus stelt dat tijdelijke ontruiming van het gehuurde noodzakelijk is gelet op het agressieve gedrag van [de onder bewind gestelde] partner, [partner] . Acantus heeft in dit kader aangegeven de veiligheid van haar werknemers en de aannemer te willen garanderen. Schuldsupport q.q. heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling daartegen verweer gevoerd en aangevoerd dat tijdelijke ontruiming van het gehuurde zou betekenen dat [de onder bewind gestelde] en [partner] samen met hun drie kinderen van 8 maanden, 8 jaar en 12 jaar gedurende de uitvoering van de werkzaamheden (circa zeven weken) in een wisselwoning in Midwolda moeten verblijven, terwijl de oudste kinderen in Winschoten naar school gaan. Volgens Schuldsupport q.q. is een dergelijke veroordeling te ingrijpend.
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. Gebleken is dat er in de zomer van 2023 twee incidenten zijn geweest waarbij [partner] over de schreef is gegaan. [partner] heeft Whatsappberichten met een dreigende toon aan medewerker(s) van de aannemer gezonden en medewerkers van Acantus telefonisch onheus bejegend. Ter zitting heeft [partner] aangegeven het verwijtbare van zijn gedrag in te zien en toegezegd dat hij en [de onder bewind gestelde] hun onvoorwaardelijke medewerking zullen verlenen aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en het verwijderen van de overkapping. [partner] heeft daarbij ook toegezegd dat de aannemer geen last van hem zal hebben en heeft in dat kader aangeboden om niet in het gehuurde aanwezig te zijn tijdens de werkzaamheden binnenshuis. In dat licht bezien voert het naar het oordeel van de kantonrechter bij de huidige stand van zaken te ver dat het gezin met hun drie minderjarige kinderen het gehuurde gedurende de uitvoering van de werkzaamheden moet verlaten. Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemzaak tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.11.
Dit vonnis zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [de onder bewind gestelde] heeft weliswaar mogelijk belang bij rustig genot van het gehuurde, maar de renovatiewerkzaamheden die moeten worden uitgevoerd, maken dat naar het oordeel van de kantonrechter de belangenafweging ten aanzien van de vraag of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard in het voordeel van Acantus uitpakt.
Proceskosten
4.12.
Schuldsupport q.q. is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Acantus als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
133,13
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
totaal
€
790,13
4.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Schuldsupport q.q. om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan Acantus en/of de door Acantus ingeschakelde derden zodat Acantus en/of de door haar ingeschakelde derden in de gelegenheid worden gesteld om in/aan de woning [adres] de volgende werkzaamheden uit te voeren:
het indien nodig verrichten van een technische opname en het uitvoeren van asbestinventarisatie;
het verwijderen van asbest, dit conform de asbestinventarisatie;
het aanbrengen c.q. bijvullen en/of herstellen van spouwmuurisolatie;
het isoleren van het dak en vervangen van dakpannen, het bestaande dakraam en zo nodig renoveren van dakgoten en hemelwaterafvoeren, mocht dit na controle nodig zijn;
het isoleren van de begane grondvloer;
het schilderen van kozijnen, ramen en deuren en zo nodig het herstellen van houtrot en daar waar nodig: herstellen van draaiende delen, die worden aangepast aan de geldende eisen voor inbraakveiligheid;
daar waar de beglazing niet aan de normen voldoet, wordt het glas door HR++ glas vervangen, indien nodig, ook het vervangen van nieuwe kozijnen met deze nieuwe beglazing mochten de kozijnen niet geschikt zijn voor HR++ beglazing;
het herstellen, impregneren en reinigen van het voegwerk van de buitengevel, indien nodig en het opnieuw invoegen van raamdorpelstenen, indien nodig;
het volledig isoleren van de berging waarbij de binnenzijde wordt voorzien van een voorzetwand met isolatie en de bestaande dakbedekking wordt verwijderd en vervangen voor nieuwe dakbedekking met isolatie;
het voorzien van isolatie en afwerken met gevelbekleding van de zijwanden van de dakkappellen;
indien nodig (afhankelijk van de leeftijd): het vervangen van de cv-ketel;
het plaatsen van zonnepanelen en het aanpassen van de groepenkast in de woning ter bevordering van de zonnepanelen;
het aanbrengen van een mechanisch ventilatiesysteem in de woning met een CO2-sensor en het plaatsen van zelfregulerende roosters in de ramen in de gehele woning behalve de badkamer;
5.2.
veroordeelt Schuldsupport q.q. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis zelf aangebrachte voorzieningen, zoals de overkapping, te verwijderen en binnen een afstand van anderhalve meter rondom de woning vrij te maken van grote obstakels (zoals onder andere een auto, plantenbakken), zodat de steigers geplaatst kunnen worden ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden en alle raamdecoraties weg te halen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat daaraan niet wordt voldaan, tot een maximum van € 2.500,00 is bereikt;
5.3.
machtigt Acantus om, wanneer Schuldsupport q.q. , na verbeurte van de maximale dwangsom in gebreke is gebleven en zolang [de onder bewind gestelde] huurster is van de woning, het verwijderen van de zelf aangebrachte voorziening, als genoemd onder 5.2 zo nodig zelf uit te voeren of uit te laten voeren door Acantus ’ ingeschakelde derden aan de woning aan de [adres] , op kosten van Schuldsupport q.q. , één en ander ter uitsluitende beoordeling van Acantus ;
5.4.
veroordeelt Schuldsupport q.q. in de proceskosten, aan de zijde van Acantus tot dit vonnis vastgesteld op € 790,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt Schuldsupport q.q. in de nakosten, aan de zijde van Acantus begroot op € 132,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.6.
veroordeelt Schuldsupport q.q. voorwaardelijk tot betaling aan Acantus van de explootkosten van betekening, te weten als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.
59522