Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 22/4131 en LEE 23/1358
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 oktober 2023in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldambt
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de WOZ-waarde) van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020, per 1 januari 2019 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 64.000 en voor het belastingjaar 2021, per waardepeildatum 1 januari 2020, op € 81.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 50.000 voor het belastingjaar 2020 en naar € 55.000 voor het belastingjaar 2021.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 2 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door [echtgenote eiser] (eisers echtgenote) en milieudeskundige [persoon 1] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijstaan door [persoon 2] en taxateur [persoon 3] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een kaveloppervlakte van 954 m2. De grond rondom en onder de woning is vervuild.
2.1.
Per e-mail van 28 augustus 2023 heeft [persoon 4] , advocaat, het volgende aan eiser geschreven:
“
U vroeg mij hoeveel u hebt betaald voor mijn werk in de WOZ-kwesties.
U vroeg mij hoeveel u hebt betaald voor mijn werk in de WOZ-kwesties.
Uit mijn administratie volgt dat ik daaraan 8,42 uren á € 245,00 heb besteed, waarvoor ik u nota’s heb gestuurd, die u hebt betaald.
Dat betekent een bedrag van € 2.062,90 plus btw, dus in totaal € 2.496,11.”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van eisers onroerende zaak in 2020 en 2021 al dan niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Volgens eiser is zijn onroerende zaak niets waard, gelet op de vervuilde grond. De heffingsambtenaar is van mening dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de vervuiling van de grond en blijft bij de na bezwaar vastgestelde waardes.
3.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in onvervuilde staat voor 2020 € 190.000 bedraagt en voor 2021 € 211.000. Ook is niet in geschil dat de kosten van sanering van de grond rondom de woning € 140.000 zullen bedragen.
4. Tussen partijen zijn ook de proceskosten in geschil.
4.1.
Eiser heeft ten eerste verzocht om vergoeding van advocaatkosten van € 2.496,11 (zie 2.1.). De heffingsambtenaar heeft betwist dat eiser voor deze procedure kosten heeft gemaakt voor professionele rechtsbijstand, omdat niets in het dossier daarop wijst. Daarop heeft eiser ter zitting verklaard dat hij zelf beroep heeft ingesteld, dat zijn advocaat een keer naar de rechtbank heeft gebeld om na te gaan of eisers stukken waren ontvangen, dat hij de rekening van de advocaat heeft betaald en dat hij de vergoeding voor proceskosten verder aan de rechtbank laat.
4.2.
Eiser heeft ook verzocht om vergoeding van kosten van de meegebrachte deskundige tot een bedrag van € 570,25. Dit bedrag heeft eiser al aan de deskundige betaald. De deskundige heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat zijn uurtarief € 68 exclusief btw is en dat hij € 26,25 aan reiskosten heeft gemaakt. Daarop heeft de heffingsambtenaar verklaard een vergoeding van eenmaal het uurtarief plus reiskosten redelijk te vinden, bij een gegrond beroep.
5. De rechtbank is van oordeel dat de WOZ-waarde van € 50.000 voor het jaar 2020 en € 55.000 voor het jaar 2021 niet te hoog is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
6.2.
Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. Taxateur [persoon 5] heeft in opdracht van eiser de onroerende zaak getaxeerd. Bij het vaststellen van de WOZ-waardes na bezwaar heeft de heffingsambtenaar zijn taxatierapport als uitgangspunt genomen. [persoon 5] heeft de marktwaarde zonder rekening te houden met de vervuiling per 2 mei 2020 getaxeerd op € 215.000. Aan de hand daarvan zijn partijen het eens geworden over de waardes in onvervuilde staat voor 2020 en 2021 (zie 3.2.). [persoon 5] heeft de marktwaarde met deels gesaneerde kavel (waarbij de bodem onder de woning niet is gesaneerd) per 2 mei 2020 getaxeerd op € 75.000. Bij het bepalen van de WOZ-waarde na bezwaar heeft verweerder de kosten van sanering van de grond rondom de woning (zie 3.2.) afgetrokken van de niet in geschil zijnde waardes in onvervuilde staat (zie 3.2.). Zo is verweerder op de waardes van € 50.000 voor 2020 en € 55.000 voor 2021 gekomen. Gelet op de getaxeerde marktwaarde van de onroerende zaak met deels gesaneerde kavel is eiser daarmee zeker niet te kort gedaan.
6.3.
Ter zitting heeft eiser gesteld dat de onroerende zaak te koop stond en dat niemand geïnteresseerd was vanwege de vervuiling. Dat toont volgens eiser aan dat de onroerende zaak niets waard is. Eiser heeft echter desgevraagd verklaard dat de woning te koop stond voor € 190.000. Naar het oordeel van de rechtbank zegt de desinteresse van potentiële kopers meer over de hoge vraagprijs (de marktwaarde in vervuilde staat was volgens [persoon 5] immers veel lager) dan over de werkelijke waarde van de woning.
6.4.
Eiser heeft ter zitting verder nog gesteld dat alleen iemand die € 140.000 uit zou willen trekken voor sanering de onroerende zaak voor € 75.000 zou willen kopen. De rechtbank wijst erop dat dat nu juist is waar verweerder van is uitgegaan: de waarde in onvervuilde staat verminderd met de saneringskosten.
6.5.
Hetgeen eisers deskundige [persoon 1] ter zitting heeft verklaard over de vervuiling doet aan het voorgaande niet af, omdat de heffingsambtenaar al heeft erkend dat de grond vervuild is en hij daar bij het vaststellen van de WOZ-waardes rekening mee heeft gehouden.
6.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de WOZ-waardes van de onroerende zaak voor 2020 en 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. De beroepen zijn ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Daarom hoeft de rechtbank over het geschil over de proceskosten niet te oordelen.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Flik, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.