Uitspraak
Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: 10645524 \ VV EXPL 23-52
Vonnis in kort geding van 25 september 2023
Vonnis in kort geding van 25 september 2023
in de zaak van
STICHTING LEFIER, kantoorhoudende te Groningen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. I. van Ast,
tegen
CONFIDIO B.V.in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen en gelden van
[gedaagde1]en
[gedaagde 2]te [woonplaats] , gevestigd en kantoorhoudende te Drachten,
[gedaagde 2]te [woonplaats] , gevestigd en kantoorhoudende te Drachten,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna Lefier en Confidio worden genoemd. De rechthebbenden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden] dan wel ieder afzonderlijk als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 augustus 2023;
- de brief met aanvullende producties van Lefier van 7 september 2023;
- de mondelinge behandeling van 11 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijngemaakt;
- de e-mail van Confidio aan de rechtbank van 6 september 2023;- de bij de stukken gevoegde producties.
1.2.
Confidio is niet ter zitting verschenen. [gedaagden] is wel ter zitting verschenen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen Lefier als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder bestaat met ingang van 1 april 1997 een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde 1] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) huurt.
2.2.
In de huurovereenkomst met aanhangsel is onder meer vermeld:
“[…]
Bestemming
Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen.
[…]
-1- Huurder zal de woning bewonen zoals een goed huurder betaamt.
[…]”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden met betrekking tot zelfstandige woonruimte d.d. november 1992 van toepassing. In artikel 6.4. van die voorwaarden is bepaald:
“Artikel 6: Verplichtingen Pro huurder (algemeen)
4. Huurder zal het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken.”
2.4. [
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op enig moment met elkaar gehuwd, waardoor [gedaagde 2] van rechtswege medehuurder is geworden.
2.5. [
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben samen vier kinderen. Drie kinderen wonen nu nog bij hen in het gehuurde, waarvan twee kinderen nog minderjarig zijn.
2.6.
De kantonrechter heeft op 6 december 2012 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen en gelden van [gedaagden] Gemeente Emmen, team Schulddienstverlening is tot bewindvoerster benoemd.
2.7.
Op verzoek van [gedaagden] is bewindvoerster Gemeente Emmen, team Schulddienstverlening bij beschikking van 15 augustus 2013 met ingang van 15 augustus 2013 ontslagen als bewindvoerster en is Confidio Emmen B.V., thans Confidio B.V., tot bewindvoerster benoemd.
2.8.
Op 17 juni 2023 is het gehuurde tijdens een inval door de politie doorzocht. Daarbij zijn twee drugslocaties aangetroffen in bijgebouwen behorend bij het gehuurde.
2.9.
De eerste drugslocatie betrof een hennepkwekerij aangetroffen in de schuur behorend bij het gehuurde. Op basis van de aangetroffen restanten is gebleken dat er 756 hennepplanten hebben gestaan.
2.10.
De tweede drugslocatie betrof een in werking zijnd synthetisch drugslab, aangetroffen in de schuur/garage achter het gehuurde, behorend bij het gehuurde. Hier zijn diverse grondstoffen aangetroffen voor het vervaardigen van diverse typen harddrugs. Deze grondstoffen zaten onder andere in jerrycans en er zijn twee glazen ketels met vloeistof aangetroffen.
2.11.
Lefier heeft [gedaagden] op 22 juni 2023 een brief gezonden vanwege de aangetroffen drugslocaties en de gelegenheid geboden om zelf de huur op te zeggen.
2.12.
Op 10 juli 2023 heeft de advocaat van Lefier [gedaagden] nogmaals schriftelijk de gelegenheid geboden om de huur op te zeggen.
2.13.
De burgemeester van de gemeente Emmen heeft op 25 juli 2023 vanwege bijzondere omstandigheden, waaronder de twee minderjarige kinderen die in het gehuurde wonen, besloten het gehuurde niet te sluiten voor drie maanden, maar een officiële waarschuwing gegeven en het gehuurde belast met een voorwaardelijke sluiting van drie maanden, met een proeftijd van twee jaar.
3.Het geschil
3.1.
Lefier vordert, verkort weergegeven, dat de voorzieningenrechter, bij vonnis in kort geding uitvoerbaar bij voorraad, Confidio zal veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na de uitspraak van het in deze te wijzen vonnis, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan Lefier. Daarnaast vordert Lefier dat Confidio wordt veroordeeld in de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Confidio heeft schriftelijk aangegeven dat zij wenst dat [gedaagden] in de woning kunnen blijven wonen. [gedaagden] hebben ter zitting verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van Lefier is genoegzaam gegeven. Lefier heeft gemotiveerd toegelicht dat zij gezien de ernst van de overtreding een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Voorts is Lefier op basis van het hennepconvenant dat zij heeft gesloten gehouden een zero tolerance beleid in acht te nemen ten aanzien van de aanwezigheid van hennep in de huurwoningen. De onderhavige procedure strekt mede tot de uitvoering van dat beleid. Lefier is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
4.2.
Lefier stelt dat [gedaagden] op meerdere vlakken toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurder. De hoeveelheid aangetroffen hennepplanten, namelijk 756, kwalificeert als een handelshoeveelheid. Gezien de omvang van de hennepplantage en het drugslab gaat Lefier ervan uit dat [gedaagden] drugs voor verkoop hebben willen maken. Een dergelijk bedrijfsmatig karakter is niet alleen strafbaar, maar ook in strijd met de woonbestemming van het gehuurde op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:214 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Bovendien hebben [gedaagden] zich door de aanwezige hennepplantage en het drugslab niet gedragen als goed huurder zoals bedoeld in artikel 7:213 BW Pro. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de gevorderde ontruiming van het gehuurde, aldus Lefier.
4.3. [
[gedaagden] hebben de aanwezigheid van de drugslocaties niet betwist. [gedaagde 2] heeft verklaard voor de inval door de politie niet van de drugslocaties op de hoogte te zijn geweest. Ter zitting hebben [gedaagden] aangevoerd dat twee van de drie kinderen die nog thuis wonen, minderjarig zijn en bovendien een “rugzak” (hierna: indicatie) hebben. Zij verblijven momenteel bij een kennis, maar zij weten nog niet waar ze kunnen wonen of verblijven als de ontruiming wordt toegewezen.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.5.
In deze kort gedingprocedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten worden beoordeeld of de vordering van Lefier in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening reeds nu gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding, welke toewijzing een welhaast definitief karakter heeft, is alleen plaats indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter, indien haar oordeel wordt gevraagd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal oordelen.
4.6.
De voorzieningenrechter stelt bij de beoordeling voorop dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro gehouden is zich als goed huurder te gedragen. Wanneer deze verplichting niet wordt nagekomen, schiet de huurder tekort in de nakoming van een verbintenis tegenover de verhuurder.
4.7.
Verder is van belang dat uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet
rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. De rechter weegt het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst (zie onder meer Hoge Raad,
28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). In het geval in het gehuurde minderjarige kinderen woonachtig zijn, dient op grond van artikel 3 van Pro het Verdrag inzake de rechten van het kind (hierna: IVRK) allereerst het belang van die minderjarige kinderen in de beoordeling te worden meegenomen (o.a. ECLI:NL:HR:RVS:2019:361 en ECLI:NL:HR:2012:BY9968).
4.8.
Als onweersproken staat vast dat bij de inval door de politie een hennepkwekerij waar 756 hennepplanten hebben gestaan en een in werking zijnde synthetisch drugslab zijn aangetroffen. Ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaard dat hij zelf is gestart met de hennepkwekerij. Op enig moment heeft hij het onderhouden van de hennepkwekerij uitbesteed aan een derde waarna het drugslab is gerealiseerd. [gedaagde 1] heeft verklaard dat hij maandelijks een vergoeding van € 5.000,00 zou ontvangen van die derde. Gelet op de omvang van de aangetroffen drugslocaties, alsmede de vergoeding die [gedaagde 1] daarvoor ontving, handelen [gedaagden] naar het oordeel van de voorzieningenrechter in strijd met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Enerzijds door het gehuurde te gebruiken voor een andere bestemming dan op grond van de huurovereenkomst en de wet aan het gehuurde is gegeven. Anderzijds doordat zij zich vanwege de aanwezigheid van beide drugslocaties in het gehuurde niet hebben gedragen als goed huurder. De stelling van [gedaagde 2] dat zij niet op de hoogte is geweest van de drugslocaties acht de voorzieningenrechter voorshands gelet op de omvang van de drugslocaties, ongeloofwaardig zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Derhalve staat vast dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is evident dat een bodemrechter, indien haar oordeel wordt gevraagd, in beginsel zal oordelen dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Zodoende is de gevorderde ontruiming in beginsel toewijsbaar. Er is alleen aanleiding om anders te beslissen indien sprake is van zeer bijzondere omstandigheden aan de zijde van de huurder.
4.9.
Aangenomen moet worden dat een ontruiming van de woning (ook) voor de minderjarige kinderen van [gedaagden] nadelige gevolgen meebrengt. Bij de beoordeling van een op zichzelf gerechtvaardigde vordering tot ontruiming zullen de belangen van de daarbij betrokken kinderen onder ogen gezien dienen te worden. Dit gaat evenwel niet zover dat de betrokkenheid van kinderen automatisch leidt tot een blokkade voor de toewijzing van een dergelijke vordering. Het is voor alles de taak van [gedaagden] de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van al te nadelige gevolgen. Zowel de verantwoordelijkheid voor de tekortkoming die tot de ontruiming leidt (of kan leiden) als de verantwoordelijkheid voor het welzijn van de kinderen ligt bij hen. Om die reden dient niet te snel te worden aangenomen dat de betrokkenheid van kinderen aan toewijzing van de vorderingen in de weg staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer de ontruiming tot een acute noodsituatie voor een kind zou leiden.
4.10.
Gelet op het verhandelde ter zitting is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat van een acute noodsituatie voor de minderjarige kinderen van [gedaagden] bij ontruiming van het gehuurde, geen sprake is. De kinderen zijn 16 en 17 jaar oud en derhalve geen kleine kinderen meer. En hoewel [gedaagden] er op hebben gewezen dat de kinderen vanwege autisme en ADHD een indicatie hebben, fietsen zij zelf naar school, hetgeen de indruk wekt dat zij niet minder zelfstandig of zelfredzaam zijn dan andere kinderen van die leeftijd zonder autisme, ADHD of aanverwante stoornis. De voorzieningenrechter beschikt echter over te weinig informatie om een definitief oordeel te kunnen geven over de vraag of er bij ontruiming van het gehuurde een acute noodsituatie voor de minderjarige kinderen zal ontstaan. [gedaagden] hebben ter zitting verklaard dat de kinderen momenteel bij een kennis verblijven. Onbekend is of zij bij toewijzing van de gevorderde ontruiming voor langere tijd bij die kennis kunnen verblijven en, mocht dat niet het geval zijn, of er een andere opvangplek voor de minderjarige kinderen is. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat de kinderen van [gedaagden] extra bescherming nodig hebben, gezien de (onweersproken) stelling van [gedaagden] dat beide kinderen een indicatie hebben. Lefier heeft in haar stelling dat haar belang, gelet op de omvang van de aangetroffen hennep en (zware) synthetische drugs, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden] om in het gehuurde te blijven wonen, nagelaten het belang van de minderjarige kinderen mee te wegen. Evenmin heeft zij aangegeven wat zij als verhuurder zou kunnen doen om te voorkomen dat een ontruiming, indien toegewezen, tot een acute noodsituatie voor de kinderen zou leiden.
4.11.
Partijen zullen derhalve in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de vraag hoe kan worden voorkomen dat bij ontruiming van het gehuurde, indien toegewezen, een acute noodsituatie voor de minderjarige kinderen van [gedaagden] zal ontstaan. De voorzieningenrechter draagt Confidio op om een verklaring van school of andere bevoegde instantie over de indicatie van de minderjarige kinderen en een inschatting van de gevolgen van een eventuele ontruiming voor de minderjarige kinderen, in het geding te brengen. De voorzieningenrechter draagt Lefier op om aan te geven welke voorziening zo nodig voor de minderjarige kinderen kan worden getroffen indien bij ontruiming voor hen een noodsituatie zou ontstaan.
4.12.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
stelt partijen in de gelegenheid zich
uiterlijk 9 oktober 2023schriftelijk (per brief) uit te laten zoals vermeld onder 4.11.;
uiterlijk 9 oktober 2023schriftelijk (per brief) uit te laten zoals vermeld onder 4.11.;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2023.
cp:48299