ECLI:NL:RBNNE:2023:2627

• Datum uitspraak: 24 februari 2023
• Publicatiedatum: 29 juni 2023
• Zaaknummer: C/18/216995 / KG ZA 22-190
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: T.R. Hidma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tweede kort geding tot ontruiming van een gekraakte woning met onvoldoende bewijs van voortvarende renovatie

In deze zaak, die op 24 februari 2023 door de Rechtbank Noord-Nederland is behandeld, betreft het een tweede kort geding tot ontruiming van een gekraakte woning. Eiser, eigenaar van het pand, had eerder in een procedure aangetoond dat hij serieuze plannen had voor renovatie, maar in deze procedure kon hij niet voldoende bewijs leveren dat de renovatie daadwerkelijk met voortvarendheid zou worden uitgevoerd. De woning was eerder gekraakt en na een eerdere ontruiming stond het pand opnieuw leeg, maar de gedaagden hadden het pand in augustus 2022 opnieuw gekraakt. De voorzieningenrechter oordeelde dat de belangen van de bewoners zwaarder wogen dan die van de eigenaar, omdat de eigenaar niet had aangetoond dat hij daadwerkelijk met de renovatie zou beginnen. De vordering tot ontruiming werd afgewezen, en eiser werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: C/18/216995 / KG ZA 22-190

Vonnis in kort geding van 24 februari 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P.C. Schutte te Winschoten,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
2. [gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
3. [gedaagde sub 3] ,

te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
4. [gedaagde sub 4] ,

te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
5. ZIJ DIE VERBLIJVEN AAN HET PAND AAN DE [pand] TE [woonplaats 2] ,

te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage,
gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden]

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 november 2022 met producties 1 tot en met 14,

- de brief van 30 november 2022 van [eiser] ,

- de e-mail van 30 november 2022 van [gedaagden] waarbij zij producties 1 tot en met 16 in het geding hebben gebracht,
- de mondelinge behandeling van 1 december 2022 waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt van hetgeen is besproken,
- de spreekaantekeningen van [eiser] ,
- de spreekaantekeningen van [gedaagden] ,
- de aanhouding ten behoeve van partijen om in onderling overleg tot een regeling te komen,

- de akte van 17 januari 2023 van [eiser] ,

- de akte van 16 februari 2023 van [eiser] waarbij producties 21 en 22 in het geding zijn gebracht,

- de e-mail van 16 februari 2023 van [gedaagden] waarbij zij producties 17 tot en met 19 in het geding hebben gebracht,
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 17 februari 2023, waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt van hetgeen is besproken,
- de spreekaantekeningen van [gedaagden]

1.2.

Tenslotte is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2017 eigenaar van het pand, bekend onder twee adressen, [pand 1] en [pand 2] te Groningen (hierna: het pand). Hij heeft het pand geërfd. [eiser] heeft nimmer in de woning gewoond en is evenmin voornemens er zelf te gaan wonen.

2.2.

Het pand is in een recent verleden door anderen dan [gedaagden] gekraakt. Op grond het vonnis in kort geding van deze rechtbank van 26 februari 2021 hebben deze krakers het pand moeten verlaten. In dit vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen, voor zover relevant:

“4.10. In het onderhavige geval is niet in geschil dat het pand ten tijde van de ingebruikname door de krakers langer dan een jaar leeg gestaan heeft.

Daarover heeft [eiser] verklaard dat nadat hij het pand in 2017 heeft verkregen uit hoofde van een erfenis, eerst een probleem met betrekking tot de erfbelasting moest worden opgelost, alvorens hij plannen kon uitwerken ter zake van de verbouwing van het pand. [eiser] heeft verder aangevoerd dat hij, nadat de kwestie aangaande de erfbelasting was opgelost, in 2020 plannen heeft uitgewerkt teneinde het pand te verbouwen en dat deze plannen door de corona-problematiek en zijn eigen gezondheidstoestand zijn opgeschort. Naar zijn zeggen wenst [eiser] thans met voortvarendheid een aanvang nemen met de verbouwing. Daartoe heeft [eiser] onder meer gewezen op de opdrachtbevestiging van het aannemingsbedrijf Pijper B.V. (de door [eiser] overgelegde productie 4).

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] met zijn verklaring in voldoende mate uitgelegd om welke reden het pand vanaf 2017 heeft leeggestaan. Daaraan kunnen de krakers dan ook geen rechten ontlenen. Bovendien hebben de krakers het pand zeer recent in gebruik genomen, zodat de bewoning door de krakers derhalve nog niet zo lang bestaat dat zij reeds aan de duur van het gebruik rechten kunnen ontlenen.

4.11.

Verder heeft [eiser] - mede gelet op het vorenoverwogene - voldoende aannemelijk gemaakt dat hij serieuze en concrete plannen heeft met het pand alsmede dat deze plannen binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn.”

2.3.

Op 29 maart 2021 is het pand door [eiser] kraak-werend gemaakt en is tevens inschrijving op de betreffende adressen in het Basisregister Personen (BPR) onmogelijk gemaakt.

2.4.

In april 2021 is een asbestinventarisatierapport opgesteld. Daarna zijn rond mei/juni 2021 tuinwerkzaamheden uitgevoerd. In mei 2021 heeft [eiser] contact gehad met de energieleverancier over nieuwe aansluitingen. Op enig moment zijn er werkzaamheden uitgevoerd aan de elektra van het pand.

2.5.

Op 1 juni 2021 heeft [eiser] een gesprek gevoerd met zijn aannemer teneinde een planning te maken voor de renovatie van het pand.

2.6.

[gedaagden] hebben het pand in augustus 2022 gekraakt en in gebruik genomen.

2.7.

Bij exploot van 27 september 2022 heeft [eiser] de bewoners van het pand aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van onrechtmatig verblijf in het pand. Verder heeft [eiser] de bewoners van het pand verzocht c.q. gesommeerd binnen vijf dagen het pand schoon, leeg en ontruimd aan hem ter beschikking stellen.

2.8.

Aan [eiser] is op 6 oktober 2022 een omgevingsvergunning verleend in het kader van de door hem voorziene renovatiewerkzaamheden.

2.9.

[gedaagden] hebben aan het verzoek het pand te ontruimen geen gehoor gegeven waarna [eiser] deze procedure is gestart.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - de ontruiming van het pand en het omliggende perceel aan de [pand 1] en [pand 2] te Groningen met afgifte van de sleutels van het pand aan [eiser] . Tot slot vordert [eiser] dat [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, dan wel zodanig te beslissen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagden] verblijven zonder recht of titel in het pand dat in eigendom aan [eiser] toebehoort. [eiser] is voornemens het pand te laten renoveren en heeft [gedaagden] verzocht het pand te verlaten. Tot op heden weigeren zij echter hieraan mee te werken. Gelet op de aanwezigheid van [gedaagden] en het feit dat het pand door hen is gekraakt, is voor de verzekeraar van het pand aanleiding geweest om de verzekering op te zeggen c.q. te schorsen. Het belang van [eiser] om zijn eigendom naar eigen inzicht te kunnen gebruiken, weegt zwaarder dan de belangen van [gedaagden]

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, te vermeerderen met rente.

3.4.

[gedaagden] voeren, beknopt weergegeven, het volgende aan. Sinds de ontruiming door de vorige krakers, staat het pand leeg. Daarvoor stond het pand vanaf 2009 deels (nummer [pand 1] ) en vanaf 2017 volledig (nummers [pand 1] en [pand 2] ) leeg. Voordat het pand bewoonbaar wordt, is een fikse verbouwing noodzakelijk. Er is al jaren sprake van achterstallig onderhoud. [gedaagden] willen de plannen van [eiser] tot renovatie niet in de weg zitten. Zij stellen zich echter op het standpunt dat niet is gebleken dat [eiser] ook daadwerkelijk per ommegaande tot renovatie over zal gaan indien [gedaagden] worden veroordeeld tot ontruiming. De gestelde plannen daartoe van [eiser] zijn onvoldoende concreet. Een eventuele ontruiming zal daarom opnieuw leiden tot leegstand. [gedaagden] bewonen het pand netjes en zijn bereid afspraken te maken met [eiser] , waaronder het sluiten van een gebruiksovereenkomst. Ook in zoverre heeft [eiser] geen belang bij de gevorderde ontruiming. [gedaagden] hebben daarentegen een zwaarwegend belang bij het behoud van het pand als woonruimte.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Verstek

4.1.

Allereerst ligt ter beoordeling voor of er verstek kan worden verleend op de voet van artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tegen de gedaagden, niet zijnde [gedaagden] De voorzieningenrechter overweegt dat namens [gedaagden] naar voren is gebracht dat er vijf personen woonachtig zijn in de woning. [eiser] heeft drie bewoners op naam gedagvaard. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 1 december 2022 hebben twee personen verklaard dat zij ook woonachtig zijn in de woning. Het gaat hierbij om de heer [gedaagde sub 4] (hierna: [gedaagde sub 4] ) en een persoon die zich niet nader heeft geïdentificeerd. De raadsvrouwe van [gedaagden] staat ook [gedaagde sub 4] bij. Gelet op zijn aanwezigheid ter zitting is hij ook in de kop van dit vonnis opgenomen. De voorzieningenrechter overweegt dat de bewoner die zich niet nader heeft geïdentificeerd, gelet op zijn aanwezigheid, op de hoogte is van de procedure die tegen hem wordt gevoerd. Met betrekking tot de overige gedaagden is niet met objectieve, verifieerbare stukken onderbouwd dat op het moment van dagvaarding meer personen dan voornoemde vijf bekend waren als bewoners van het pand waar dit geding op ziet, zodat de dagvaarding van de niet-verschenen gedaagden met toepassing van het bepaalde in artikel 61 Rv op de juiste wijze is geschied. Aan de niet-verschenen verdagen zal verstek worden verleend. Jegens hen geldt dit vonnis als een vonnis op tegenspraak.

Spoedeisend belang

4.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat in de aard van de vorderingen besloten ligt dat [eiser] hierbij een spoedeisend belang heeft. In zoverre kan hij in zijn vorderingen worden ontvangen.

Onrechtmatige karakter van de bewoning

4.3.

[gedaagden] hebben niet weersproken dat zij zonder recht of titel het pand bewonen. In zoverre is hun verblijf in het pand tegenover [eiser] onrechtmatig en ligt de gevorderde ontruiming in beginsel voor toewijzing gereed. Dit is slechts anders indien uit een weging van de belangen van partijen volgt dat het belang van [gedaagden] bij het in gebruik hebben van pand zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om te kunnen beschikken over zijn eigendom.

Belangenafweging

4.4.

Als eigenaar heeft [eiser] het meest omvattende recht op het pand dat iemand op een zaak kan hebben (vgl. artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Artikel 5:1 lid 2 BW bepaalt dat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrijstaat om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. De enige beperkingen die de eigenaar bij het gebruik van zijn eigendom in acht moet nemen zijn dat hij de rechten van anderen moet respecteren alsook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. Voorts bepaalt dit artikel dat de eigenaar bevoegd is zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt.

4.5.

De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.

4.6.

Op dit exclusieve karakter van het eigendomsrecht kan onder omstandigheden een uitzondering worden gemaakt, in het bijzonder wanneer woon- of verblijfsruimte lange tijd leegstaat en deze onroerende zaak vervolgens in gebruik wordt genomen door personen die op een andere manier geen betaalbare woonruimte kunnen verkrijgen. Als periode van leegstand die een uitzondering rechtvaardigt, wordt veelal een termijn van een jaar aangehouden. Indien een onroerende zaak zonder toestemming van de eigenaar in gebruik wordt genomen door anderen dan de eigenaar, terwijl de onroerende zaak minder dan een jaar leeg heeft gestaan, vertegenwoordigt het eigendomsrecht van de eigenaar in het algemeen een groter belang dan een eventueel belang van de zojuist genoemde anderen.

4.7.

Niet in geschil is dat de vorige krakers het pand op grond van het kort gedingvonnis van 26 februari 2021 hebben verlaten en dat [gedaagden] het pand in augustus 2022 opnieuw hebben gekraakt en in gebruik genomen. Nu niet anders is gesteld of gebleken, gaat de voorzieningenrechter er in deze procedure voorshands van uit dat het pand in ieder geval na ontruiming door de vorige krakers wederom een jaar leeg heeft gestaan. Voorts is onvoldoende weersproken dat het voor [gedaagden] niet mogelijk is om op korte termijn andere (betaalbare) woonruimte te krijgen. In zoverre is reeds aan de hiervoor omschreven uitzondering op het exclusieve karakter van het eigendomsrecht voldaan.

4.8.

Daar komt bij dat [eiser] in de vorige procedure feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht als redenen voor de leegstand van het pand. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 26 februari 2021, zoals onder r.o. 2.2 is geciteerd, geoordeeld dat er gegronde redenen aanwezig waren dat het pand leeg stond en dat de toenmalige krakers aan die leegstand geen rechten konden ontlenen. Voorts heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [eiser] op dat moment voldoende aannemelijk had gemaakt dat hij serieuze en concrete plannen had met het pand alsmede dat die plannen ook binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zouden zijn.

4.9.

Aan door [eiser] in de eerste procedure gestelde verbouwplannen is niet daadwerkelijk uitvoering gegeven. Het pand is weliswaar kraak-werend gemaakt en de energieleverancier heeft werkzaamheden in het pand verricht maar kennelijk is er (gezien de door [gedaagden] in het geding gebrachte en door [eiser] onweersproken gelaten foto’s) verder weinig aan renovatie gedaan. Het aanvragen van bouwvergunningen en het maken van -tekeningen kwalificeert de voorzieningenrechter in dit stadium, na jaren van leegstand, als onvoldoende voor het aannemen dat [eiser] ook daadwerkelijk renovatiewerkzaamheden heeft ondernomen. Ditzelfde geldt voor het inmeten van de kozijnen in juni 2022. Deze werkzaamheden zijn ruim een jaar na het vertrek van de vorige krakers uit het pand uitgevoerd. Het opknappen van de tuin en het plaatsen van schuttingen in mei/juni 2021 is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin voldoende om aan te kunnen nemen dat [eiser] de renovatie voortvarend ter hand heeft genomen.

4.10.

Verder overweegt de voorzieningenrechter dat het onderbouwde verweer van [gedaagden] met name ziet op het onvoldoende concreet maken van de verbouwplannen door [eiser] . Het lag daarbij op de weg van [eiser] om aannemelijk te maken dat hij, indien [gedaagden] tot ontruiming worden veroordeeld, met voortvarendheid de renovatie ter hand zal nemen. Gelet op zijn eerdere stellingen daartoe in de vorige kort gedingprocedure en het daadwerkelijk uitblijven van de renovatie, ligt de lat voor [eiser] om aan te tonen dat hij na ontruiming gelijk aan de slag gaat, hoger. Ondanks het feit dat tijdens de eerste mondelinge behandeling dit onderdeel van onderhavige kwestie uitvoerig aan de orde is geweest en de mondelinge behandeling onder meer is aangehouden zodat [eiser] die plannen kon concretiseren, heeft [eiser] nagelaten een plan van aanpak voor het voetlicht te brengen inhoudende welke verbouwwerkzaamheden op welk moment zullen worden uitgevoerd. Het door [eiser] overgelegde summiere overzicht is daarvoor niet voldoende. Dat de aannemer van [eiser] niet mee wil werken aan het opmaken van een dergelijk concreet plan, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [eiser] komt.

4.11.

De reeds bestelde en te plaatsen kozijnen kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Gelet op het verweer daartoe van [gedaagden] is door [eiser] niet aannemelijk gemaakt waarom [gedaagden] niet in het pand kunnen verblijven op het moment dat de kozijnen worden geplaatst. Het is een feit van algemene bekendheid dat het plaatsen van kozijnen over het algemeen geen volledige ontruiming van een woning vereist. De enkele verklaring van de aannemer dat hij niet wenst dat er bewoners in het pand aanwezig zijn tijdens de plaatsing van de kozijnen, is tegen die achtergrond onvoldoende.

4.12.

Tot slot weegt de voorzieningenrechter mee dat [gedaagden] zich bereidwillig opstellen om te komen tot een gezamenlijke oplossing en de gelegenheid aan [eiser] willen bieden om, zonder het pand te ontruimen, werkzaamheden te verrichten. [eiser] gaat aan dit aanbod evenwel voorbij. Zoals eerder is overwogen, is door hem in deze procedure echter niet voldoende onderbouwd waarom er geen werkzaamheden kunnen worden verricht zonder dat het pand volledig wordt ontruimd.

4.13.

In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de belangen van [gedaagden] bij het gebruik van het pand zwaarder wegen dan het belang van [eiser] bij de ontruiming daarvan. Dit heeft tot gevolg dat de vorderingen van [eiser] tot ontruiming zullen worden afgewezen.

4.14.

[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld te vermeerderen met de gevorderde rente. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

86,00

- salaris advocaat

€

1.079,00

Totaal

€

1.165,00

4.15.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.16.

Gezien op de aard van deze procedure ziet de voorzieningenrechter, tegen de achtergrond van hetgeen in artikel 258 Rv is bepaald, aanleiding de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.165,00, te vermeerderen met de wettelijke over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2023.

593/eh