Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Privaatecht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer / rekestnummer: 9962985 \ VZ VERZ 22-17
Beschikking van 20 juni 2023
in de zaak van
BLIJHAM ONROEREND GOED BV,
te Hoogezand,
verzoekende partij,
hierna te noemen: Blijham,
gemachtigde: mr. V.S.M. Sturkenboom,
tegen
[voornaam] [verweerder],
te [woonplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. D.Y.M. Schuth.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenbeschikking van 18 april 2023;
- de akte van 8 mei 2023 aan de zijde van Blijham;
- de akte van 24 mei 2023 aan de zijde van [verweerder] .
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
2.De (verdere) beoordeling
2.1.
Partijen zijn bij beschikking van 18 april 2023 toegelaten om zich uit te laten over de wijze waarop de huurprijs van de niet-afhankelijke woonruimte moet worden vastgesteld om deze te destilleren uit de huurprijs. Beide partijen hebben vervolgens een akte genomen. Blijham heeft in de door haar genomen akte gesteld dat de huurprijs van de niet-afhankelijke woonruimte op basis van het toepasselijke puntenstelsel moet worden bepaald. In dat kader is door Blijham ook een berekening overgelegd die resulteert in een maximale maandelijkse huurprijs per 1 juli 2022 van € 1.312,02 inclusief toeslag. [verweerder] heeft zich in zijn antwoordakte op het standpunt gesteld dat de huurprijs van de niet-afhankelijke woonruimte moet worden vastgesteld door na te gaan wat partijen destijds – bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1998 – voor ogen stond en dat was een 50/50 verdeling. Subsidiair neemt [verweerder] het standpunt in dat de huurprijs moet worden bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel per aanvangsdatum van de huurovereenkomst, februari 1998. Overigens wijst [verweerder] er op dat de door hem uitgevoerde berekening per 1 juli 2022 resulteert in een veel lagere huurprijs van € 809,83 inclusief toeslag per maand.
2.2.
Nu de wet geen regels geeft voor het - ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte - ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet-afhankelijke woning uit de totaalprijs, dient te worden beoordeeld welke waarderingsmethodiek het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal)huurprijs. De stelling van [verweerder] dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen een 50/50 verdeling voor ogen heeft gestaan, is niet nader onderbouwd. Ook in de huurovereenkomst gedateerd 13 februari 1998 is geen aanwijzing te vinden dat partijen een 50/50 verdeling voor ogen stond. Nu onvoldoende vast is komen te staan dat partijen destijds een 50/50 verdeling voor ogen stond, kan dat niet als uitgangspunt worden genomen. De kantonrechter ziet - mede gelet ook op het (subsidiaire) standpunt van partijen - aanleiding om aansluiting te zoeken bij het woningwaarderingsstelsel voor de bepaling van de huurprijs van het woongedeelte, zoals ook overwogen in de beschikking van 18 april 2023.
2.3.
Rest nog de vraag wat bij de waardering als peildatum moet worden gehanteerd. Gelet op de door Blijham overgelegde berekening gaat zij - naar de kantonrechter begrijpt - uit van 1 juli 2022 als peildatum. [verweerder] daarentegen gaat uit van februari 1998 als peildatum. Vervolgens kan de verhouding tussen de huur voor de woning en de huur van het bedrijfsgedeelte worden vastgesteld. Die verhouding kan worden toegepast op de huidige huurprijs om de huur voor de woning na de indexering per april 2006 vast te stellen, aldus [verweerder] .
2.4.
Met [verweerder] is de kantonrechter van oordeel dat de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning dient te worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel per februari 1998, toegepast op de laatst overeengekomen huurprijs van € 1.230,00 per maand. Indien Blijham zou worden gevolgd en uitgegaan zou worden van de peildatum per 1 juli 2022 is de verhouding tussen de huurprijs van het woongedeelte en de huurprijs van het bedrijfsgedeelte geheel zoek. Daarbij is niet gesteld dat partijen destijds een verdeling voor ogen heeft gestaan waarbij de huurprijs vooral betrekking had op de woning. Bovendien is in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst - zoals [verweerder] heeft aangevoerd - opgenomen dat de indexeringsclausule niet van toepassing is. De huur is dus niet jaarlijks per 1 juli verhoogd. Het buiten toepassing laten van de indexeringsclausule heeft tot gevolg dat de huurprijs van de woonruimte slechts verhoogd kan worden als partijen dit overeenkomen dan wel op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 7:252 BW. In dit geval zijn partijen in april 2006 eenmaal een huurverhoging tot een maandelijkse huurprijs van € 1.230,00 overeengekomen.
2.5.
De conclusie van deze procedure is dat de te benoemen deskundige advies zal uitbrengen over de nadere vaststelling van de huurprijs ten aanzien van de onroerende zaak gelegen aan [adres] . Nu er thans één huurprijs voor [adres] is overeengekomen van een bedrag van € 1.230, per maand, dient de deskundige hieruit eerst de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning te destilleren aan de hand van het woningwaardelingsstelsel per februari 1998. De verhouding tussen de huur voor de woning en de huur voor het bedrijfsgedeelte kan dan worden vastgesteld. Achtereenvolgend kan de deskundige advies uitbrengen over de nadere vaststelling van de huur voor bedrijfsruimte aan [adres] aan de hand van de in rechtsoverweging 4.15 van de tussenbeschikking genoemde criteria.
Deskundige
2.6.
Zoals reeds in de tussenbeschikking is overwogen, heeft de kantonrechter het voornemen geuit om [deskundige] als deskundige te benoemen. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact opgenomen met de [deskundige] . De [deskundige] heeft desgevraagd aangegeven dat hij (ruime) ervaring heeft met het uitvoeren van artikel 7:303 BW taxaties, dat hij vrij staat ten opzichte van beide partijen en bereid is om tot deskundige te worden benoemd, zodat de kantonrechter over zal gaan tot zijn definitieve benoeming.
2.7.
Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies van de deskundige proceskosten. De kosten voor de deskundige komen gelet op artikel 7:304 lid 3 BW voor de meest gerede partij. Nu Blijham als verhuurder heeft verzocht om nadere huurprijsvaststelling omdat zij van mening is dat de huidige huurprijs te laag is, is de kantonrechter van oordeel dat zij de meest gerede partij is om de kosten te dragen. Anders dan Blijham in haar gewijzigde verzoek heeft verzocht, ziet de kantonrechter geen aanleiding de kosten slechts voor 50% voor rekening van Blijham te laten komen. Blijham kan de kosten van de deskundige in een – zo nodig – nog aanhangig te maken procedure ex artikel 7:303 BW vorderen, in welke procedure in dat geval ook over die proceskosten een beslissing zal worden genomen.
Proceskosten
2.8.
De kantonrechter ziet - nu [verweerder] geen verweer (meer) heeft gevoerd tegen de benoeming van een deskundige, maar partijen het enkel niet eens konden worden over de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning - aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
benoemt tot deskundige voor het uitbrengen van een advies over de nadere vaststelling van de huurprijs van de onroerende zaak gelegen aan [adres] :
[deskundige]
3.2.
bepaalt dat de deskundige bij zijn advies dient uit te gaan van hetgeen in rechtsoverweging 2.5 is overwogen, een ingangsdatum van 27 juni 2022 en dat de deskundige bij zijn advies dezelfde criteria dient te hanteren als die de rechter daarbij ingevolgde artikel 7:303 BW moet hanteren;
3.3.
bepaalt dat Blijham de kosten van voornoemde deskundige dient te voldoen;
3.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.F. Clement en op 20 juni 2023 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
412