ECLI:NL:RBNNE:2022:4364

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 9615782 CV EXPL 22-17

Vonnis van de kantonrechter van 22 november 2022

inzake

de besloten vennootschap

VASTGOED HAREN B.V.,

gevestigd te Groningen,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. S.A. Frijling, advocaat,

tegen

1.[gedaagde sub 1]

2.
[gedaagde sub 2]

3.
[gedaagde sub 3]

4.
[gedaagde sub 4]

5.
[gedaagde sub 5]

6.
[gedaagde sub 6]

7.
[gedaagde sub 7]

8.
[gedaagde sub 8]

9.
[gedaagde sub 9]

10.
[gedaagde sub 10]

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. M. van Schie, advocaat.

Partijen zullen hierna eisers in reconventie of (in enkelvoud), [gedaagden] en Vastgoed Haren genoemd worden.

In conventie en in reconventie

1.Procesgang

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken

de dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties;
het tussenvonnis van 5 april 2022
de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie
de akte uitlating producties aan de zijde van [gedaagden]

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

1.1.

Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, staat het volgende vast.

1.2.

Eisers in reconventie zijn allen huurders van een kamer in een studentenhuis op het adres [adres] . Vastgoed Haren is sinds 1993 eigenaar en verhuurder van het pand. De kamers worden op basis van een mondelinge huurovereenkomst gehuurd. De huurders bepaalden onderling wie welke huurprijs voor een kamer betaalde. De volledige maandelijkse huur werd eerst contant op het kantoor van Vastgoed Haren betaald en sinds omstreeks 2009 vanaf een gezamenlijke rekening aan Vastgoed Haren overgemaakt.

1.3.

Eisers in reconventie zijn lid van studentenvereniging Vindicat in Groningen. Zij bepaalden tot nu toe zelf wie er huurder kon worden wanneer er in het gehuurde een kamer vrij kwam. Individuele huurovereenkomsten werden sinds 2009 niet meer opgezegd. Vastgoed Haren werd slechts incidenteel op de hoogte gesteld van wisselingen in het gehuurde. De huidige huurders hebben in september 2021 Vastgoed Haren van hun identiteit op de hoogte gesteld.

1.4.

Vastgoed Haren heeft in verband met herhaalde geluidsoverlast aangekondigd dat zij wilde overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomsten. Inmiddels hebben partijen overeenstemming bereikt over de inhoud van een huurovereenkomst (met uitzondering van de bepaling over het einde van het coöptatierecht) en hebben zij afgesproken dat iedere huurder afzonderlijk een schriftelijke huurovereenkomst met Vastgoed Haren zal aangaan.

1.5.

De concept huurovereenkomst (productie 15 bij dagvaarding) vermeldt onder 1. :

Het gehuurde, bestemming

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend:

Adres: [adres]

(…)

Met mede gebruik van (indien van toepassing) de gemeenschappelijke ruimte(n) zoals: entree, toilet, keuken, douche, badkamer en andere ruimten.”

1.6.

De gemachtigde van Vastgoed Haren heeft in haar brief van 9 maart 2021 aan [gedaagden] onder meer het volgende laten weten:

“Voor zover u zou menen dat er een coöptatierecht is ontstaan op grond waarvan u en de andere huurders iemand mogen voordragen als nieuwe huurder/contractant, beëindigt cliënte dit vermeende (coöptatie)recht met inachtneming van een termijn van drie maanden per 1 juni 2021 en is het (u) niet (meer) toegestaan nieuwe bewoners in het gehuurde te laten wonen.”

1.7.

Vervolgens heeft de gemachtigde van Vastgoed Haren in haar brief van 8 april 2021 aan de gemachtigde van [gedaagden] de opzegtermijn van het coöptatierecht veranderd in een periode van zes maanden en de datum tot aan welke [gedaagden] nog huurkandidaten kon voordragen bepaald op 9 september 2021.

1.8.

Op 6 februari 2021 zijn er plafondplaten in de bedrijfsruimte op de begane grond van he gehuurde, het Bakkerscafé, naar beneden gekomen.

1.9.

Vastgoed Haren heeft Bouwkundig teken- en adviesbureau Sterk uit Zuidlaren gevraagd om de verdiepingsvloer van het gehuurde te controleren. Het advies is van 2 maart 2021 en vermeldt dat op grond van in het rapport weergegeven berekeningen de balklaag voldoet. Onder het tussenkopje “Belastingen” vermeldt Sterk dat van toepassing zijn de normen

Eurocode 1-8 (NEN-EN inclusief nationale bijlagen)

Gebouwcategorie A/C; woonfunctie; verdieping / restaurant; begane grond

Gevolgklasse CC2, RC2.

1.10.

[gedaagden] heeft eveneens advies gevraagd over de constructie van de vloer van de eerste verdieping. [deskundige A] heeft op 8 november 2021 een rapport uitgebracht.

Zijn rapport vermeldt onder andere:

“5. Resumé van de waarnemingen en de controle berekeningen:

(…)

3) De belasting op de 1e verdiepingsvloer ter plaatse van de voorkamer en ook dus waar het plafond heeft losgelaten is beduidend hoger dat op een normale woonhuis vloer is te verwachten,“bijeenkomstruimte”
in plaats van een“woonfunctie”.

(…)

6. Conclusie en advies

Op basis van de controle berekeningen voldoet deze 1e verdiepingsvloer aan de “woonfunctie”, mits het balkhout voldoet aan de kwaliteit C18 of hoger en de vloerdelen voldoende sterk en stijf zijn.

Het lijkt erop dat de huidige gebruiksfunctie (bijeenkomst functie) al enige jaren bestaat. Hoelang dat zo is, is niet bekend.

Het is op basis van de huidige informatie onvoldoende vast te stellen of deze vloer ook voldoet als“bijeenkomst functie”
. Wij adviseren de kamer aan de voorzijde niet te gebruiken als bijeenkomst ruimte totdat nader (specialistisch) onderzoek heeft aangetoond dat de vloer en de balken voldoende draagkracht hebben.”

Derhalve adviseren wij u het volgende:

A.
Nader onderzoek te laten doen door een gespecialiseerd bedrijf (bijvoorbeeld Van Lierop) naar:

De kwaliteit van het balkhout. Kwaliteit C18 of C 24

De gescheurde balken weer laten herstellen zodat zij weer 100 % van kwaliteit zijn

Onderzoek te laten doen naar de dikte van het vloerhout. En daarna middels een controle berekening te controleren of deze voldoende sterk en stijf zijn.(…)”

1.11.

Bij de rapportage van [deskundige A] is als Bijlage A een controleberekening van [deskundige B] , verbonden aan Bouwkundig teken- en adviesbureau Sterk uit Zuidlaren d.d. 2 maart 2021 gevoegd. De vraagstelling was of het plafondstucwerk in het restaurantgedeelte op de begane grond dat los had gelaten, veroorzaakt werd door een te zwakke balklaagconstructie van de verdiepingsvloer. De conclusie luidt:

“balklaag voldoet volgens navolgende berekening.”

(opmerking ktr.: volgen p. 1 en 2. met berekeningen)

1.12.

[deskundige A] heeft ten aanzien van deze controleberekening het volgende opgemerkt (punt 2 algemene informatie vooraf):

In deze berekening is uitgegaan van een verdiepingsvloer als“woonfunctie
”, hetgeen ons inziens juist is daar er op de 2e verdieping immers studentenkamers zijn. Deze berekening is door ons gecontroleerd en akkoord bevonden. Echter met de volgende opmerkingen:

1.
Op de bijgevoegde foto (zie foto blad D) zijn de balken fors gescheurd. De vraag is

of deze balken derhalve nog wel 100% van z’n sterkte hebben.

2)
Er is in de berekening uitgegaan van kwaliteit constructiehout (klasse C24). De vraag is: is dat zo en hoe is dat vastgesteld.

Wat was de kwaliteit van het hout uit 1915 ?

3)
De afstand tussen de balken onderling is vrij groot, ca. 1,2 meter. Voldoet het vloerhout wel wat over de balklaag loopt ?”

3.De vorderingen en de standpunten van partijen

3.1.

Vastgoed Haren vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (primair) voor recht te verklaren dat [gedaagden] geen aanspraak kan maken op een coöptatierecht, (subsidiair) voor recht te verklaren dat het door [gedaagden] verworven recht op basis waarvan achterblijvende huurders een nieuwe huurder kiezen als een kamer in het gehuurde vrijkomt is geëindigd door opzegging voor Vastgoed Haren tegen 1 juli 2021, althans tegen 9 september 2021, althans tegen een door de rechter in goede justitie te bepalen datum, althans een verklaring voor recht door de rechter in goede justitie te bepalen.

Verder vordert Vastgoed Haren zowel primair als subsidiair dat [gedaagden] wordt veroordeeld om mee te werken aan de ondertekening van een afzonderlijke individuele huurovereenkomst op naam van [gedaagden] , op basis van de als productie 15 overgelegde concept huurovereenkomst van 13 september 2021 exclusief de bepaling over het eindigen van het coöptatierecht op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat zij tekortschieten in de nakoming van het verplichtingen met een maximum van € 50.000,00.

Vastgoed Haren heeft daarnaast gevorderd om [gedaagden] in de proceskosten te veroordelen.

3.2.

Vastgoed Haren heeft haar vorderingen gebaseerd op het volgende. Er is geen coöptatierecht overeengekomen en evenmin door middel van een bestendige gedragslijn tot stand gekomen. Eerst bracht de huur-oudste de verzamelde huursommen naar het kantoor van Vastgoed Haren. Vanaf omstreeks 2009 is dat veranderd en werd de huur overgemaakt. Vervolgens zijn de huurders opgehouden met het opzeggen van de huurovereenkomsten en hebben vertrekkende huurders zonder toestemming van Vastgoed Haren hun huurrechten overgedragen aan nieuwe huurders. Vastgoed Haren werd niet meer op de hoogte gesteld van wisselingen in het gehuurde. Vastgoed Haren heeft vergeefs geprobeerd met nieuwe bewoners schriftelijke huurovereenkomsten aan te gaan.

Na onderhandeling hebben partijen afgesproken dat er met ieder van de huurders afzonderlijke individuele huurovereenkomsten zullen worden aangegaan. Over de inhoud daarvan zijn partijen het eens, maar over het coöptatierecht is geen overeenstemming bereikt.

3.3.

Volgens Vastgoed Haren is er geen coöptatierecht tussen de huurders en Vastgoed Haren overeengekomen. Er is ook geen bestendige gedragslijn, want Vastgoed Haren heeft nooit ingestemd met huurders-voordrachten. Er kan dan ook geen gerechtvaardigd vertrouwen zijn ontstaan dat Vastgoed Haren met voorgedragen huurders zal instemmen. Voor zover er een coöptatierecht is ontstaan, heeft Vastgoed Haren dat opgezegd met een termijn van drie maanden tegen 1 juni 2021 c.q. (voor het geval die termijn te kort is) tegen 9 november 2021.

3.4.

In de periode 2014 tot en met 2020 hebben de bewoners/huurders meerdere keren ernstige geluidsoverlast veroorzaakt en in mei 2019 een brandonveilige situatie doen ontstaan. Op 6 februari 2021 is er door hossen en springen schade ontstaan aan het plafond van het onder het gehuurde gelegen Bakkerscafé.

3.5.

[gedaagden] heeft gevorderd Vastgoed Haren niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar de vorderingen te ontzeggen. Hij heeft daartoe - kort gezegd - aangevoerd dat sinds 1989 de kamers in het pand worden gehuurd door studenten die lid zijn van Vindicat. Aanvankelijk droegen de huurders steeds zelf nieuwe bewoners aan. De huur-oudste incasseerde de huur en hij betaalde het totale bedrag contant op het kantoor van verhuurder. Vastgoed Haren is sinds 3 december 1993 eigenaar van het pand en heeft de huurovereenkomsten voortgezet. Vanaf november 2009 heeft de huur-oudste met instemming van Vastgoed Haren de huur voor het pand vanaf een bankrekening betaald.

Meer dan 19 jaar geleden is Vastgoed Groningen gestopt met het sluiten van individuele huurovereenkomsten. Zij liet het aan de bewoners over om zelf hun medebewoners te kiezen en had enkel contact met de persoon die namens de bewoners/huurders als contactpersoon optrad. Als Vastgoed Haren daar om vroeg werd aangegeven wie de bewoners/huurders waren.

Vastgoed Haren heeft in maart 2021 laten weten het coöptatierecht te willen beëindigen. Partijen hebben daar geen overeenstemming over bereikt.

[gedaagden] is bereid de concept huurovereenkomsten te tekenen mits daarin het coöptatierecht is opgenomen. Hij vindt een dwangsom niet nodig omdat hij de huurovereenkomsten zal tekenen en verzoekt om matiging van de dwangsom wanneer deze toch wordt opgelegd.

3.6.

Verder heeft [gedaagden] gesteld dat de vloeren op de eerste verdieping op verschillende plekken, onder andere de ontmoetingsruimte aan de voorzijde, nogal doorveren. Op 6 februari 2021 zijn de plafondplaten in de bedrijfsruimte op de begane grond naar beneden gekomen. Vastgoed Haren heeft enig onderzoek laten doen, maar in de ogen van [gedaagden] neemt zij niet haar verantwoordelijkheid voor de veiligheid van het pand. Vastgoed Haren heeft geweigerd om een onafhankelijk onderzoek in aanwezigheid van [gedaagden] te laten doen. Omdat er twijfels over de deugdelijkheid van de vloer bleven, heeft [gedaagden] onderzoek door [deskundige A] laten doen. De deskundige heeft gerapporteerd dat de vloer van de gemeenschappelijke ruimte aan de voorzijde mogelijk niet aan de eisen voor vloerbelasting voldoet. De deskundige heeft geadviseerd om de gemeenschappelijke ruimte niet te gebruiken als bijeenkomstruimte totdat nader (specialistisch) onderzoek heeft aangetoond dat de vloer en de balken voldoende draagkracht hebben. Volgens [gedaagden] moet de huidige situatie als een (latent) gebrek worden gekwalificeerd. Vastgoed Haren moet tot herstel overgaan. Anders dan Vastgoed Haren meent, kan de betreffende ruimte niet als een ruimte met een normale woonfunctie worden aangemerkt. Een gemeenschappelijke ruimte in een studentenhuis wordt intensiever gebruikt dat een normale woonkamer van een gezin. Vastgoed Haren weigert nader onderzoek te laten doen en maatregelen tot herstel te nemen. Daarom vordert [gedaagden] in reconventie dat de rechter een deskundige benoemt die (aanvullend) onderzoek uitvoert naar de kwaliteit van het balkhout van de vloer van de gemeenschappelijke ruimte aan de voorzijde van het pand, verder om Vastgoed Haren te veroordelen om binnen 4 weken na het vonnis al die werkzaamheden uit te voeren, die volgens de deskundige nodig zijn ter zake van de vloer, en tot slot om Vastgoed Haren te veroordelen om binnen 14 dagen na het vonnis aan hen een bedrag van € 2.805,69 (de kosten van het deskundigenrapport van [deskundige A] ) te betalen.

Daarnaast vordert hij veroordeling van Vastgoed Haren in de proceskosten.

3.7.

Vastgoed Haren heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie en heeft aangevoerd dat de vloer voldoet. Zij heeft verwezen naar een rapport van adviesbureau Sterk van 2 maart 2021 en naar het standpunt van haar eigen constructeur. De scheuren in de balken kunnen gekoppeld worden. De dikte van het vloerhout is afgestemd op de afstand van de balken. Er is geen aanleiding voor nader specialistisch onderzoek. De deskundige van [gedaagden] gaat ten onrechte uit van een “bijeenkomstruimte”. Er is woonruimte verhuurd en geen bijeenkomstruimte. De berekende waarde van de vloerfunctie is correct.

3.8.

Voor zover van belang zullen de standpunten van partijen bij de beoordeling nader uiteen worden gezet.

4.Beoordeling

In conventie

4.1.

Er bestaat geen wettelijke regeling voor het coöptatierecht. Dat recht kan worden omschreven als het recht het recht van achterblijvende huurders om een nieuwe huurder te kiezen.

4.2.

Niet in geschil is dat er geen schriftelijke huurovereenkomsten tussen Vastgoed Haren of haar rechtsvoorganger en [gedaagden] bestaan en dat er evenmin een schriftelijke of mondelinge afspraak met betrekking tot een recht van coöptatie bestaat.

4.3.

Niet gesteld of gebleken is dat Vastgoed Haren op enig moment de bedoeling heeft gehad om zich te binden aan een recht op coöptatie.

Daarentegen kan in dit geval wel gesproken worden van een bestendige gedragslijn waarbij Vastgoed Haren lange tijd (impliciet) heeft ingestemd met het feit dat de zittende huurders zelf bepaalden wie er in het gehuurde kwam wonen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit correspondentie. De kantonrechter verwijst naar de brief van Vastgoed Haren van 29 april 2004 (productie 4 bij antwoord) aan één van de bewoners, waarin zij mededeling doet van twee huurverhogingen met betrekking tot [adres] , “waarvan ik niet weet wie de huidige huurders zijn.” De brief bevat ook het verzoek om een schets te maken van de kamerindeling en daarbij te vermelden wie de welke kamer huurt. Vastgoed Haren heeft die brief niet betwist.

4.4.

Vast staat derhalve dat de praktijk is ontstaan dat de huurders zelf bepaalden wie er huurder zou zijn. Dit is gebeurd tussen 2004 tot aan de hierboven geciteerde brief van de gemachtigde van Vastgoed Haren van 9 maart 2021, waarin Vastgoed Haren te kennen gaf het coöptatierecht te willen beëindigen. Door die bestendige gedragslijn is bij de huurders het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat Vastgoed Haren met de “voorgedragen” huurders kon instemmen.

Op die manier is er dus een coöptatierecht ontstaan. Een dergelijk recht op coöptatie kan eindigen door opzegging, waarvoor een redelijke termijn moet worden gehanteerd.

4.5.

In deze zaak heeft Vastgoed Haren een termijn van eerst drie, later zes maanden gehanteerd. De kantonrechter vindt dat een redelijke termijn. Vastgoed Haren heeft door die termijn te hanteren voldoende rekening gehouden met de belangen van de huurders. Van haar kan niet gevergd worden dat zij de ontstane praktijk van coöptatie ongewijzigd voortzet en dus niet precies weet wie er in het gehuurde woont. Zij moet zelf kunnen bepalen aan wie zij wil verhuren. Zij moet ook weten wie de huurders zijn, dit met het oog op het toezicht op de gewone dagelijkse gang van zaken in en om het gehuurde (het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten, veiligheid, het plaatsen van fietsen, onderhoud) en om een of meer huurders direct te kunnen aanspreken in het geval van overlast.

4.6.

De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in zijn standpunt dat voor opzegging van het coöptatierecht een gewichtige reden moet bestaan. Het gaat hier niet om een overeengekomen coöptatierecht, maar om een recht dat langzamerhand door bestendig gebruik is ontstaan. In een dergelijk geval gaat het om een afweging van de wederzijdse belangen waarbij de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dient te handelen. Het belang van [gedaagden] dat het gehuurde een “Vindicathuis” is waarvan het eigen karakter moet worden behouden, weegt niet tegen het voorgenoemde belangen van Vastgoed Haren op, nog daargelaten dat niet vast staat dát het hier gaat om een Vindicathuis, nu Vastgoed Haren dit heeft betwist.

4.7.

Vastgoed Haren heeft aan de opzegging de (herhaalde) overlast door de huurders ten grondslag gelegd. In de dagvaarding staat een opsomming van meerdere gevallen van overlast vanuit het gehuurde en Vastgoed Haren is op grond daarvan van mening dat [gedaagden] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten. Dit heeft voor Vastgoed Haren geleid tot de wens om tot beëindiging van de huurovereenkomsten te komen en tot beëindiging van het coöptatierecht. Verwezen wordt naar de brief van de gemachtigde van Vastgoed Haren van 9 maart 2021 (productie 10 bij de dagvaarding). Beëindiging van de huurovereenkomsten is, zoals hierboven al is opgemerkt, nu niet meer aan de orde.

4.8.

[gedaagden] heeft de overlast weliswaar betwist, maar die betwisting overtuigt niet. Het mag dan zo zijn dat de vroegere bewoners overlast hebben gegeven, waarvoor [gedaagden] zich niet verantwoordelijk acht, maar hij heeft niet betwist dat er ook recentelijk incidenten zijn geweest. Met name heeft [gedaagden] de bij dagvaarding overgelegde brieven van de Gemeente Groningen, van Vastgoed Haren, de brandweer en het Bakkerscafé niet betwist. Daaruit komt het beeld van regelmatige en structurele overlast naar voren. Vastgoed Haren heeft [gedaagden] ervan op de hoogte gebracht dat haar verhuurdersvergunning zou kunnen worden ingetrokken.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Vastgoed Haren tot opzegging van het coöptatierecht mocht overgaan en dat dit per 9 september 2021 is geëindigd.

De subsidiaire vordering van Vastgoed Haren zal daarom worden toegewezen.

4.10.

De vordering met betrekking tot het meewerken aan ondertekening van de huurovereenkomsten wordt toegewezen omdat in dit vonnis wordt vastgesteld dat het coöptatierecht geëindigd is, terwijl [gedaagden] zich alleen tot ondertekening bereid verklaard heeft mits dat recht in de overeenkomsten is opgenomen. Die geclausuleerde bereidheid is in het licht van dit vonnis niet voldoende. De (te maximeren) dwangsom en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad zijn eveneens toewijsbaar.

In reconventie

4.11.

[gedaagden] baseert zijn vordering op de stelling dat de vloer van de gemeenschappelijke ruimte aan de voorzijde van het pand mogelijk niet aan de eisen voor vloerbelasting voldoet. Hij verwijst daarvoor naar de rapportage van [deskundige A] . De huidige situatie dient volgens [gedaagde sub 4] te worden aangemerkt als een als een (latent) gebrek en Vastgoed Haren is gehouden tot herstel.

4.12.

Van een gebrek is sprake wanneer er sprake is van een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).

Een latent gebrek in de vorm van een mogelijk gevaar zonder feitelijke stoornis is geen gebrek (zie ook Hof Amsterdam 19 augustus 2008 WR 2008, 114 KPN/Tamminga).

[gedaagden] heeft niet gesteld dat de verende vloer zijn woongenot heeft aangetast. Dat de vloer veerde is volgens hem” al jaren zo” (punt 49 conclusie van eis in reconventie) en hij heeft daar kennelijk ook nooit over geklaagd. Alleen al om die reden is er geen sprake van een gebrek in de betekenis van artikel 7:204 BW.

4.13.

Daar komt bij dat uit de rapportages van [deskundige A] (uitgebracht op verzoek van [gedaagden] ) en Sterk (in opdracht van Vastgoed Haren) volgt dat de vloer van de eerste verdieping uitgaande van een woonfunctie van het gehuurde, voldoet. De kantonrechter stelt vast dat de door [deskundige A] waargenomen scheuren in de balken (vooral aan de achterzijde van het Bakkerscafé, dat wil zeggen onder de keuken van het gehuurde) de conclusie dat de vloer voldoet niet negatief hebben beïnvloed.

4.14.

Het standpunt van [gedaagden] dat de gemeenschappelijk ruimte (dat is de plek waaronder in het Bakkerscafé plafondplaten hebben losgelaten) niet kan worden aangemerkt als een ruimte met een normale woonfunctie omdat het een ruimte in een studentenhuis is die intensiever wordt gebruikt, neemt de kantonrechter niet over. Het gaat hier om (mondelinge) huurovereenkomsten met betrekking tot studentenkamers met daarbij mede het gebruik van gemeenschappelijke ruimten. De bestemming is dan ook woonruimte. Ook de conceptovereenkomst die als productie 15 bij de dagvaarding is gevoegd gaat daar vanuit (zie artikel 1.)

4.15.

Het staat niet vast wat de oorzaak is geweest van het loslaten van de plafondplaten in het Bakkerscafé op 6 februari 2021. Vastgoed Haren zegt dat er een feest met hossen en springen is geweest, [gedaagden] heeft dat betwist en aangevoerd dat de bewoners die avond “een spelletje speelden”.

Dat een studentenhuis intensiever wordt bewoond dan een gewoon huis mag dan zo zijn, het gaat nog steeds om woonruimte. Het spreekt vanzelf dat er een grens is aan wat de bouwkundige constructie van een bovenhuis dat dateert uit ongeveer 1915 kan verdragen.

Als er inderdaad een feest met hossen en springen door ongeveer dertig mensen, zoals Vastgoed Haren heeft aangevoerd, heeft plaatsgevonden - [gedaagden] betwist dat - dan is dat aan te merken als handelen in strijd met goed huurderschap omdat dit als een buitengewoon en veel te zwaar gebruik met een aanmerkelijk kans op schade kan worden aangemerkt.

[gedaagden] zal daarom in zijn manier van bewonen van het gehuurde rekening moeten houden met de bouwaard daarvan, net als met zijn woonomgeving.

4.16.

De deskundige [deskundige A] , die door [gedaagden] is ingeschakeld, heeft geconstateerd dat de voorkamer van de eerste verdieping “min of meer” als bijeenkomstruimte is ingericht. Wat dit “min of meer” betekent, heeft hij in het midden gelaten. Wat daar verder van zij, de heer [deskundige A] heeft, uitgaande van die functie, een aanvullende controleberekening gemaakt. Op basis van de huidige informatie heeft hij, zoals hij stelt, niet kunnen vaststellen of de vloer ook voldeed “als bijeenkomstfunctie”, vandaar dat hij een nader specialistisch onderzoek heeft geadviseerd.

4.17.

De kantonrechter is van oordeel dat de aanname dat de gemeenschappelijk ruimte als een bijeenkomstruimte zou zijn, niet correct is. Een bijeenkomstruimte ziet op bijvoorbeeld kantines, vergaderzalen, een wijkgebouw, een tentoonstellingsgebouw en dergelijke waar gewoonlijk grotere groepen mensen bijeenkomen. Onder een bijeenkomstfunctie wordt in het Bouwbesluit verstaan een gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Een gemeenschappelijk ruimte (woonkamer) in een studentenhuis is dus wat de gebruiksfuncties betreft géén bijeenkomstruimte, ook al komen daar soms de tien bewoners plus hun eventuele bezoek bij elkaar. De gebruiksfunctie is en blijft wonen en daar is het huis volgens [deskundige A] voor gebouwd. Immers, hij noemt in zijn rapport dat het gezien de locatie, midden in het centrum, aannemelijk is dat het pand op de begane grondvloer altijd een winkelfunctie heeft gehad en dat de bovenliggende verdiepingen een woonfunctie, gezien de smalle trapopgang naar de verdiepingen.

4.18.

De slotsom is dat geen sprake is van een (latent) gebrek en dat er evenmin aanleiding bestaat om een aanvullend onderzoek te gelasten of om Vastgoed Haren te veroordelen tot het uitvoeren van werkzaamheden zoals de beoogde deskundige zal gelasten.

De vorderingen in reconventie zullen dan ook worden afgewezen.

In conventie en in reconventie

4.19.

[gedaagden] krijgt ongelijk en wordt daarom in de proceskosten van Vastgoed Haren veroordeeld tot een bedrag van € 1.744,52 (€ 128,00 griffierecht, € 116,52 dagvaarding en € 1.500,00 salaris gemachtigde (3 punten à € 500,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

5.1.

verklaart voor recht dat het door [gedaagden] verworven coöptatierecht is geëindigd door opzegging door Vastgoed Haren tegen 9 september 2021;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 24 dagen na dit vonnis mee te werken aan de ondertekening van een afzonderlijke individuele huurovereenkomst op naam van iedere huurder die partij is in deze procedure op basis van de als productie 15 overgelegde concept huurovereenkomst van 13 september 2021 (exclusief de bepaling over het eindigen van het coöptatierecht) op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat iedere huurder die partij is in deze procedure tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen met een maximum van € 20.000,00;

In reconventie:

5.3.

wijst de vorderingen af;

In conventie en in reconventie:

5.4

veroordeelt [gedaagden] voorts tot betaling van de proceskosten tot een bedrag van

€ 1.744,52, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf vier weken na de datum van dit vonnis wanneer dit bedrag alsdan niet zal zijn betaald;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Aldus gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en door mr. F. de Jong, kantonrechter, uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2022 in aanwezigheid van de griffier.

Einde coöptatierecht huurders studentenhuis en afwijzing vordering deskundige

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.[gedaagde sub 1]

1.Procesgang

2.De vaststaande feiten

3.De vorderingen en de standpunten van partijen

4.Beoordeling

5.De beslissing