ECLI:NL:RBNNE:2022:353

• Datum uitspraak: 8 februari 2022
• Publicatiedatum: 11 februari 2022
• Zaaknummer: 9338319 \ CV EXPL 21-4213
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: F. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-zelfbewoning en illegale onderverhuur tijdens detentie

De huurder huurde sinds oktober 2015 een woning van Stichting de Huismeesters. De huurder heeft de huurprijs niet altijd tijdig betaald, wat leidde tot een eerdere dagvaarding. Vanaf medio 2019 ontving verhuurder meldingen over mogelijke illegale onderverhuur. Vanaf september 2020 verbleef de huurder in voorlopige detentie en had hij niet meer zijn hoofdverblijf in de woning.

De Huismeesters vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens het niet-zelf bewonen en illegale onderverhuur. De huurder betwistte de onderverhuur en stelde dat hij het hoger beroep afwachtte en verwachtte terug te keren. De kantonrechter oordeelde dat de huurder contractueel verplicht was het gehuurde zelf te bewonen en dat langdurige detentie en aanwezigheid van derden zonder toestemming een tekortkoming vormden.

De kantonrechter stelde vast dat het hoofdverblijf van de huurder elders was en dat het gehuurde zonder toestemming aan derden was gegeven, ongeacht betaling. Gezien de ernst en duur van de tekortkomingen en het belang van verhuurder bij ontbinding, werd de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming bevolen binnen veertien dagen na betekening. De vordering tot betaling van huur vanaf juni 2021 werd afgewezen omdat niet was gesteld dat de huurder in verzuim was. De huurder werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 9338319 \ CV EXPL 21-4213

Vonnis van de kantonrechter d.d. 8 februari 2022

in de zaak van

de stichting

Stichting de Huismeesters,

gevestigd te Groningen,

eiseres,

gemachtigde: H.J. de Jonge (LAVG),

tegen

[gedaagde] ,

ingeschreven te Groningen, thans verblijvende in de P.I. te Veenhuizen,

gedaagde,

gemachtigde: mr. N. Beukhof.

Partijen zullen hierna "De Huismeesters" en " [gedaagde] " worden genoemd.

1. Procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek, tevens akte vermindering van eis;

- de conclusie van dupliek;

- de akte uitlating productie zijdens De Huismeesters.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.2.

[gedaagde] huurt van De Huismeesters met ingang van 1 oktober 2015 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 594,80 per maand.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 1 oktober 2011 van De Huismeesters (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

"Artikel 8 de algemene verplichtingen van huurder

(…)

5. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

(…)

9. Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan (…)

2.4.

[gedaagde] heeft de huurprijs niet steeds tijdig en volledig aan De Huismeesters voldaan, waardoor er (in het verleden) een huurachterstand is ontstaan, hetgeen heeft geleid tot het op 15 november 2019 uitbrengen van een dagvaarding door De Huismeesters.

2.5.

De Huismeesters heeft vanaf medio 2019 meldingen ontvangen van omwonenden van [gedaagde] omtrent mogelijke illegale onderverhuur van het gehuurde. Tevens werd de huur van het gehuurde zo nu en dan door derden aan De Huismeesters voldaan. De Huismeesters heeft een onderzoek ingesteld waaruit is gebleken dat [gedaagde] werd verdacht van strafbare feiten en - later - vanaf september 2020 in (voorlopige) detentie verbleef en dat [gedaagde] in ieder geval vanaf die datum niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde.

2.6.

In mei 2021 heeft [gedaagde] wederom een huurachterstand laten ontstaan.

2.7.

Bij vonnis van 23 september 2021 is [gedaagde] door de rechtbank veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van zeven jaren, met aftrek van voorarrest. [gedaagde] is thans gedetineerd. Tegen dit vonnis heeft [gedaagde] hoger beroep ingesteld.

2.8.

De huurachterstand is na het uitbrengen van de dagvaarding voldaan.

3. De vordering en het verweer

3.1.

De Huismeesters vordert, na vermindering van eis, kort gezegd, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar, dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huur vanaf juni 2021 tot aan het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Tot slot vordert De Huismeesters dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

De Huismeesters legt, kort gezegd, aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden door niet zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en door het gehuurde zonder toestemming te onderverhuren. De huurachterstand is reeds door [gedaagde] ingelopen en De Huismeesters beroept zich ook niet meer op overlast als tekortkoming. Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde en het illegaal onderverhuren rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming, aldus De Huismeesters. Volgens De Huismeesters is [gedaagde] inmiddels veroordeeld tot een lange gevangenisstraf en zal hij niet op korte termijn kunnen terugkeren naar het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] zelf aangegeven dat er veel andere mensen in het gehuurde hebben verbleven.

3.3.

[gedaagde] voert, kort gezegd, het volgende aan als verweer. Er is volgens [gedaagde] geen sprake geweest van verboden onderverhuur, hij heeft slechts tijdelijk andere mensen in het gehuurde gehad die ook niet betaalden voor huur. Op dit moment verblijft zijn broertje voor langere tijd in het gehuurde en staat mevrouw [naam] nog ingeschreven op het adres. Het is volgens [gedaagde] daarnaast juist dat hij tot een lange gevangenisstraf is veroordeeld, maar hij is in hoger beroep gegaan en zijn advocaat heeft een schorsingsverzoek ingediend. [gedaagde] verwacht dat hij het hoger beroep in vrijheid mag afwachten.

4. De beoordeling

4.1.

Aan de kantonrechter ligt in deze procedure ter beoordeling de vraag voor of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarover wordt als volgt overwogen.

4.2.

De Huismeesters heeft als belangrijkste reden voor het instellen van haar vordering tot ontbinding en ontruiming gegeven dat [gedaagde] reeds gedurende langere tijd niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat hij ook niet in staat is om op korte termijn terug te keren naar het gehuurde. Daarnaast heeft De Huismeesters gesteld dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd. [gedaagde] heeft in eerste instantie aangevoerd dat hij bij een veroordeling tot een langdurige gevangenisstraf de huur zou opzeggen, maar daarna aangevoerd dat hij gelet op het hoger beroep en het ingediende schorsingsverzoek verwacht om binnenkort weer zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Daarnaast hebben er volgens [gedaagde] weliswaar derden in het gehuurde gewoond, maar hebben zij geen huur betaald en is er van illegale onderverhuur geen sprake is geweest.

4.3.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) als uitgangspunt geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van die "tenzij-bepaling". Bij beantwoording van de vraag of ontbinding (en daarmee ontruiming) is gerechtvaardigd, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het (woon)belang van de huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om tot ontbinding over te gaan.

4.4.

Verder is van belang dat [gedaagde] op grond van artikel 8 lid 5 en lid 9 van de algemene huurvoorwaarden het gehuurde zelf dient te bewonen, en daar ook zijn hoofdverblijf dient te hebben, en dat hij het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming daartoe van De Huismeesters mag onderverhuren of in gebruik mag geven aan derden. Een en ander vloeit ook voort uit de tekst en strekking van artikel 7:213 BW.

4.5.

Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter als volgt. Wat betreft de stelling van De Huismeesters dat [gedaagde] niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, heeft te gelden dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en aldaar zijn hoofdverblijf te hebben. De vraag of zijn hoofdverblijf daadwerkelijk elders is (geweest), moet niet alleen worden beantwoord aan de hand van de intentie van de huurder, maar tevens aan de hand van de concrete omstandigheden rond het gebruik van het gehuurde en de leefsituatie van de huurder. Het staat vast dat [gedaagde] in ieder geval vanaf de maand september 2020 aaneengesloten in detentie heeft verbleven en dat hij bij vonnis van 23 september 2021 door de rechtbank is veroordeeld tot een langdurige gevangenisstraf. Het door [gedaagde] ingeschreven (blijven) staan op het adres van het gehuurde en het achter hebben gelaten van persoonlijke spullen, is in dat licht onvoldoende om desondanks te kunnen zeggen dat de leefsituatie van [gedaagde] zich in het gehuurde afspeelt. De periode van niet-gebruik door [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter dermate lang dat geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf elders heeft, ook al heeft [gedaagde] in deze procedure uiteindelijk de intentie uitgesproken om terug te keren naar het gehuurde. Daar komt bij dat het gelet op de strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] en de daarmee gepaard gaande gevangenisstraf het niet voor de hand ligt dat hij op korte termijn in staat zal zijn terug te keren naar het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] op korte termijn zal kunnen terugkeren naar het gehuurde, evenmin is aannemelijk geworden dat dit voor langere tijd zal zijn. Nog afgezien van het feit dat een tekortkoming in het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt, is de kantonrechter al met al van oordeel dat [gedaagde] hoe dan ook is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om het hoofdverblijf te hebben in het gehuurde.

4.6.

Met betrekking tot het door De Huismeesters gestelde onderverhuur, overweegt de kantonrechter als volgt. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen, is het gelet op de tekst van artikel 8 lid 9 van de algemene huurvoorwaarden niet van belang of hij huurpenningen heeft ontvangen van de mensen die (met hem) in het gehuurde hebben gewoond. Uit dit artikel volgt immers dat het [gedaagde] niet is toegestaan om zonder toestemming van De Huismeesters het gehuurde in
gebruik te geven aan derden. Omdat [gedaagde] heeft erkend dat er meermaals en gedurende lange periodes zonder toestemming van De Huismeesters derden in het gehuurde hebben verbleven, staat daarmee vast dat hij ook op dit punt is tekortgeschoten.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tekortkomingen van [gedaagde] dermate ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel is gerechtvaardigd, waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan de ernst en de duur van de tekortkoming ten aanzien van het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat De Huismeesters onweersproken heeft gesteld dat zij een zwaarwegend belang heeft bij ontbinding, omdat het van haar als woningcorporatie niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan, gelet op de woningschaarste en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Het belang van [gedaagde] om het gehuurde te behouden legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Er zijn door [gedaagde] geen bijzondere (persoonlijke) feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat zijn woonbelang zwaarder moet wegen dan het belang van De Huismeesters bij ontbinding en ontruiming.

4.8.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal daarbij - zoals gevorderd - worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De vordering tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de maandelijkse huur vanaf juni 2021 tot aan het tijdstip van ontruiming, zal worden afgewezen omdat de verplichting tot betaling van die termijnen reeds volgt uit de huurovereenkomst en de wet en niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] met betaling daarvan in verzuim is of zal nalaten deze termijnen te voldoen.

4.9.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De meegevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 100,00. De proceskosten aan de zijde van De Huismeesters worden begroot op:

- explootkosten € 123,60

- griffierecht € 507,00

- salaris gemachtigde
€ 500,00 (2,5 punten x tarief € 200,00)

totaal € 1.130,60

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] , met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan De Huismeesters te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van De Huismeesters vastgesteld op € 1.130,60;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, die worden begroot op een bedrag van € 100,00;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op 8 februari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

c35030/PB