Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9871087 \ VV EXPL 22-46
Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv Pro d.d. 7 juni 2022
inzake
1.[eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats 1],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1],
eisers, hierna gezamenlijk '[eisers]' te noemen,
procederende in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde, hierna '[gedaagde]' te noemen,
gemachtigde: mr. W. Dwars.
1.Het procesverloop
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties d.d. 16 mei 2022;
- de conclusie van antwoord d.d. 23 mei 2022;
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. [eiseres sub 1] (hierna '[eiseres sub 1]' te noemen) is samen met haar dochter verschenen. Tevens is [gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. W. Dwars. Verder was aanwezig [omwonende 1]. Van wat ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt. De aantekeningen zijn toegevoegd aan het procesdossier.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
In het kader van deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2.
[eisers] zijn eigenaren van het pand staande en gelegen aan de
[pand].
2.3.
[eisers] hebben met [gedaagde] op 26 februari 2021 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van voornoemd pand (hierna te noemen: 'het gehuurde'), ingaande op 1 april 2021.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in juli 2003, van toepassing verklaard.
2.5.
In voornoemde huurovereenkomst is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
''(…)
2. Duur, verlenging en opzegging
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 01- 04-2021 t/m 31-03-2022
2.1
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen, tenzij nadrukkelijk anders bepaald in artikel 10 van Pro deze huurovereenkomst.
2.2 (…)
2.3
Indien in 2.1 een bepaling voor bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door, tenzij anders overeengekomen in artikel 10 van Pro deze huurovereenkomst.
2.4
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19.1 van de algemene bepalingen.
(…)''
2.6.
In de algemene voorwaarden is - voor zover hier van belang - het volgende
opgenomen:
''(…)
19 Beëindiging door opzegging
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden:
- per deurwaardersexploot of aangetekende brief en
- met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en
- met inachtneming van een opzegtermijn
De opzegtermijn is gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar is voor een
opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden
en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden.
(…)''
2.7.
Op 24 december 2021 heeft - onder meer - de volgende e-mailcorrespondentie
tussen [gedaagde] en [eiseres sub 1] plaatsgevonden:
''(…)
Verzonden: vrijdag 24 december 2021 10:25
(…)
Beste mevr. [eiseres sub 1],
Ik ga per 1 februari uit het huis aan de [pand], omdat ik geluidsoverlast heb veroorzaakt.
Ik heb daar enorm spijt en ik begrijp dat u en [omwonende 1] boos zijn. Ik weet dat ik een kans heb gehad en dat waardeer ik enorm.
(…)
Verzonden: vrijdag 24 december 2021 15:49
(…)
Beste mevr. [eiseres sub 1],
Ik heb mijn broer net gebroken hij was nog aan het werk tot net en hij was heel
zacht een film aan het kijken in de pauze heeft hij 1 nummer opgezet omdat hij
dacht dat het 23 uur was. Nadat hij zich dat realiseerde heeft hij de muziek meteen
weer uitgedaan en is hij super zacht geweest omdat hij echt niet [omwonende 1] tot last wil
zijn.
Ik vind het huis en de plek zo fijn en ik kan heel goed opschieten met [omwonende 2] van
[huisnummer]. Ik wil u vragen of u er toch nog over na wilt denken. Ik zou er zo graag blijven
wonen en ik doe enorm mijn best.
(…)
On Fri, 24 Dec 2021 at 15:52, (…)
Geachte mevr. [gedaagde],
U hebt meerdere kansen gehad, er wonen mensen die werken , die mogen geen overlast ondervinden.
Ik blijf bij mijn standpunt van vanmorgen.
(…)
Verzonden: vrijdag 24 december 2021 16:07
Beste mevr. [eiseres sub 1],
Bedankt voor u bericht. Mijn broer werk zelf ook en het was een vergissing.
(…)''
2.8.
De (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] heeft op 6 januari 2022 per e-mail - onder meer - het volgende aan [eiseres sub 1] geschreven:
''(…)
Mevrouw [gedaagde] huurt van u een appartement aan de [pand].
Op 24 december 2021 heeft zij u onder druk en middels meerdere telefonische bedreigingen een huuropzegging moeten sturen voor het gehuurde. Bij dit gesprek was een getuige aanwezig die vandaag haar verhaal op schrift gezet heeft. Huurder beroep zich erop, dat hiermee een onrechtmatige opzegging van het gehuurde tot stand gekomen is. Daarnaast kaart zij bij u aan dat de huurovereenkomst gesloten is voor een duur van één jaar
zondermogelijkheid tot tussentijds opzeggen. Door het opnemen van een opzegverbod, bent u rechtsgeldig een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeengekomen met als eerste mogelijke opzegdatum: 1-4-2022.
zondermogelijkheid tot tussentijds opzeggen. Door het opnemen van een opzegverbod, bent u rechtsgeldig een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeengekomen met als eerste mogelijke opzegdatum: 1-4-2022.
(…)''
2.9.
Bij e-mail van 17 januari 2022 heeft [eiseres sub 1] - onder meer - het volgende geschreven:
''(…)
Mevrouw [gedaagde] heeft er vrijwillig voor gekozen om haar huur op te zeggen zoals ook blijkt uit haar e-mail van 24 december jl.
(…)
Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 BW Pro moet ik mevrouw [gedaagde], niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk informeren over de dag waarop de tijdelijke huurovereenkomst verstrijkt. Aan die verplichting voldoe ik bij dezen. Deze e-mail betreft derhalve de aanzegging.
(…)''
2.10.
[gedaagde] heeft het gehuurde niet op 1 februari 2022 verlaten en is thans nog woonachtig in het gehuurde.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vordert, bij dagvaarding bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
Primair: ontruiming vanwege rechtsgeldige, tijdige en schriftelijke aanzegging door [eisers]
I. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [eisers] zijn, volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels, geheel ontruimd en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eisers] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
II. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening.
Subsidiair: ontruiming vanwege opzegging van [gedaagde]
I. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [eisers] zijn, volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels geheel ontruimd en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eisers] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
II. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis - en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening.
3.2.
Aan deze vorderingen hebben [eisers] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Primair stellen zij dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van korter dan twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: 'BW'), te weten van 1 april 2021 tot en met 31 maart 2022. Het betreft tijdelijke huur, waarbij [gedaagde] als huurster aan het einde van die huurperiode geen recht op huurbescherming heeft. Met de e-mail van 17 januari 2022 heeft [eisers] voldaan aan het vereiste van aanzegging van het einde van de huurovereenkomst, zodat deze per
31 maart 2022 beëindigd is.
Subsidiair stellen zij dat [gedaagde] per e-mail van 24 december 2021 de huur voortijdig heeft opgezegd. [gedaagde] heeft hiervoor vrijwillig gekozen, omdat buren hebben geklaagd over geluidsoverlast. De opzegging heeft [eisers] bereikt en daarmee is de opzegging van [gedaagde] rechtsgeldig en de huurovereenkomst voortijdig geëindigd.
3.3.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.4.
[gedaagde] heeft - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van een spoedeisend belang. [gedaagde] is de huurovereenkomst aangegaan in de veronderstelling dat de huurovereenkomst meerdere jaren zou duren en daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betrof. Verder kan [gedaagde] niet aan haar opzegging van 24 december 2021 worden gehouden, omdat zij daartoe door [eiseres sub 1] is bewogen en de gevolgen van die opzegging niet heeft kunnen voorzien. Tot slot voert zij - voor zover de vordering wordt toegewezen - verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring en tegen de ontruimingstermijn van 14 dagen, die volgens [gedaagde] te kort is en minimaal zes maanden dient te bedragen.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal - indien relevant voor de uitkomst van deze procedure - in de beoordeling worden ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het verweer van [gedaagde] dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben bij de onderhavige vordering wordt gepasseerd. [eisers] heeft het spoedeisend belang om tijdig duidelijkheid te verkrijgen of [gedaagde] gehouden is het gehuurde te verlaten. In zoverre zijn [eisers] ontvankelijk in hun vorderingen.
Maatstaf in kort geding
4.2.
In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
Is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd?
4.3.
Wat partijen allereerst verdeeld houdt is de vraag of zij een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur korter dan twee jaar hebben gesloten, zoals [eisers] stellen, dan wel of zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] aanvoert.
4.4.
In het algemeen geldt het volgende. Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Artikel 7:271 BW Pro is door de inwerkingtreding van deze wet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege eindigt, zonder dat een opzegging nodig is. Voor zelfstandige woonruimte (zoals hier aan de orde is), moet het dan gaan om een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter. Wel is vereist dat de verhuurder tijdig (niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd) de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in de huurovereenkomst op meerdere
manieren kan worden uitgelegd, zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Op grond van het zogenaamde Haviltex-criterium [1] komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.6.
Tegen deze achtergrond is van belang dat [eisers] in hun hoedanigheid van verhuurders als een 'sterkere' contractspartij aangemerkt dient te worden. Desgevraagd ter zitting heeft [eiseres sub 1] aangegeven dat zij, al dan niet met zakenpartners, om en nabij
30 panden verhuurt. [gedaagde] is daarentegen - in haar hoedanigheid van huurder een 'zwakkere' contractspartij. Verder is niet gebleken, of aannemelijk geworden, dat [gedaagde] inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 2.1. [eiseres sub 1] heeft ter zitting wel verklaard dat [eisers] een standaardsjabloon gebruiken voor door haar te sluiten huurovereenkomsten, waarin een huurperiode van 12 maanden wordt vermeld. Eventuele onduidelijkheden dienen daarom in beginsel voor risico van [eisers] te blijven en alleen als ervan kan worden uitgegaan dat [gedaagde] zich ook bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor 12 maanden zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan. Dat lijkt echter niet het geval, nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet op de hoogte was van de bedoeling van [eisers] een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres sub 1] haar in een gesprek met [eiseres sub 1], dat plaats heeft gevonden vóór het sluiten van de huurovereenkomst, medegedeeld dat [gedaagde] zo lang als zij wilde het gehuurde kon gaan huren. Volgens [gedaagde] was er ook geen aanleiding om aan deze mededeling te twijfelen, omdat zij het gehuurde overnam van althans ruilde met een vriendin, die daarvoor 16 jaren in het gehuurde had gewoond.
4.7.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting aan de zijde van [gedaagde] en nu niet op andere wijze naar voren is gekomen dat [eiseres sub 1] - voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst - ondubbelzinnig duidelijk heeft gemaakt dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro, kan daarvan in deze procedure niet van worden uitgegaan. Uit de producties die [eisers] in de procedure hebben gebracht zijn immers ook geen aanwijzingen naar voren gekomen die hun stelling dat een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen ondersteunen.
4.8.
De kantonrechter kijkt verder naar de tekst van de door partijen ondertekende huurovereenkomst. In artikel 2.1 staat vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk ingaande op 1 april 2021 tot en met 31 maart 2022 (12 maanden). Dit zou een aanwijzing kunnen zijn voor een overeenkomst voor bepaalde tijd. Echter, in de huurovereenkomst is verder in artikel 2.3 bepaald dat indien deze periode verstrijkt zonder opzegging de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Daaruit volgt dat de huurovereenkomst alleen kan worden beëindigd door opzegging. In artikel 2.2 van de huurovereenkomst is voorts overeenkomen dat de overeenkomst in voornoemde periode niet kan worden beëindigd door beide partijen. Dat is niet in overeenstemming met artikel 7:271 lid 1 BW Pro, waaruit volgt dat de huurder de huurovereenkomst wel steeds kan opzeggen. De bepalingen in de huurovereenkomst bieden voorshands aldus onvoldoende aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] de door [eisers] voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten.
4.9.
Het vorenstaande leidt dan ook - nu een kortgedingprocedure zich niet leent voor nadere bewijslevering - tot de conclusie dat thans vooralsnog niet voldoende vast is komen te staan dat [eisers] met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW Pro, waarbij [gedaagde] na afloop van de tijdelijke huurperiode (einddatum 31 maart 2021) geen recht meer op huurbescherming heeft. De e-mail van 17 januari 2022 kan daarom niet als een geldige aanzegging worden beschouwd, zodat er in zoverre geen grond bestaat om hier alvast op vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.
Is sprake van een rechtsgeldige opzegging?
4.10.
Vervolgens dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of er aan de huurovereenkomst tussen partijen een einde is gekomen, omdat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd bij e-mail van 24 december 2021. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.
4.11.
Wil er sprake zijn van een rechtsgeldige opzegging, dan dient komen vast te staan dat [gedaagde] de wil heeft gehad de huurovereenkomst op te zeggen. Vaststaat dat [gedaagde], nadat zij de door haar verstuurde opzegging bij e-mail van 24 december 2021 om 10:25 uur had verstuurd, op dezelfde dag per e-mail om 15:49 uur aan [eiseres sub 1] vraagt of zij er (over het verlaten van het gehuurde van [gedaagde]) nog niet over wil nadenken. Daarop heeft [eiseres sub 1] aangegeven dat zij bij haar standpunt blijft.
4.12.
Ter zitting heeft [eiseres sub 1] erkend dat voorafgaand aan de eerste e-mail tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] een telefoongesprek heeft plaatsgevonden en dat zij daarbij op een boze toon en met verheven stem [gedaagde] heeft aangesproken. [eiseres sub 1] heeft [gedaagde] aangesproken op vermeende overlast, [gedaagde] medegedeeld dat ze haar moet mailen dat ze het gehuurde zal verlaten en indien ze dat niet doet zij de sloten van het gehuurde zal (laten) vervangen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat zij dit telefoongesprek als intimiderend heeft ervaren en dat zij bang en aangeslagen was. Dat [gedaagde] bang en aangeslagen was wordt bevestigd door de verklaring van [omwonende 1], die bij het telefoongesprek aanwezig was. [omwonende 1] heeft ter zitting overeenkomstig haar schriftelijke verklaring verklaard.
4.13.
Het voorgaande doet naar het oordeel van de kantonrechter afbreuk aan de stelling van [eisers] dat [gedaagde] de e-mail geheel vrijwillig en zonder enige dwang heeft gestuurd. Verder leidt de kantonrechter uit het voorgaande af dat [eiseres sub 1] bij [gedaagde] heeft gesuggereerd dat als sprake is van geluidsoverlast een huurder van de een op andere dag op straat gezet kan worden en tevens heeft gesuggereerd dat zij zonder meer gemachtigd is de sloten te vervangen waardoor zij daardoor geen toegang meer heeft tot het gehuurde. Van een professionele verhuurder als [eisers] had juist mogen verwacht dat zij [gedaagde] zou hebben gewezen op haar rechten als huurder en/of het overlastgeschil aan de kantonrechter zou hebben voorgelegd. Dit hebben [eisers] echter niet gedaan.
4.14.
Onder deze omstandigheden kan niet worden volgehouden dat [gedaagde] willens en wetens de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat zij de consequenties van die opzegging volledig heeft (kunnen) voorzien toen zij de e-mail van 24 december 2021 om 10:25 uur naar [eisers] verstuurde. Van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst is daarom naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter geen sprake. De subsidiaire vorderingen, die gebaseerd zijn op deze opzegging, worden daarom afgewezen.
Proceskosten
4.15.
[eisers] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde: € 498,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
Rechtdoende in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 498,00 aan salaris voor gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 40624