ECLI:NL:RBNNE:2022:1487

• Datum uitspraak: 19 april 2022
• Publicatiedatum: 11 mei 2022
• Zaaknummer: 9480634 CV EXPL 21-6194
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.T. de Jonge
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot beëindiging of ontbinding van huurovereenkomst studentenkamer wegens niet goed huurderschap

In deze zaak vorderde de B.V. Friese Onroerend Goed Maatschappij (FOGM) de beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst met een huurder, die sinds 1 januari 2019 een studentenkamer huurde. FOGM stelde dat de huurder zich niet als een goed huurder gedroeg, door onder andere de zolderetage als opslagruimte te gebruiken, gemeenschappelijke ruimten niet schoon te houden en huisdieren in het gehuurde te houden. FOGM had de huurovereenkomst opgezegd per 1 december 2021, maar de huurder ging hier niet mee akkoord. De kantonrechter oordeelde dat FOGM onvoldoende bewijs had geleverd dat de huurder zich niet als een goed huurder gedroeg. De kantonrechter wees de vorderingen van FOGM tot beëindiging en ontbinding van de huurovereenkomst af, en verlengde de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. FOGM werd veroordeeld in de proceskosten van de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak-/rolnummer: 9480634 CV EXPL 21-6194

Vonnis van de kantonrechter d.d. 19 april 2022

inzake

de besloten vennootschap

B.V. Friese Onroerend Goed Maatschappij ,

gevestigd te Leeuwarden,

eiseres in de hoofdzaak en in het incident,

gemachtigde: mr. F. Gietema- van der Heide, advocaat te Leeuwarden,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Groningen,

gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,

gemachtigde: mr. P.N. Huisman, advocaat te Groningen.

Partijen zullen hierna FOGM en [gedaagde] worden genoemd.

1. Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de incidentele (provisionele) vordering ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van de zijde van FOGM, tevens akte vermeerdering van eis in de bodemprocedure, tevens reactie op de conclusie van antwoord, met producties;

- de akte uitlating provisionele vordering van de zijde van [gedaagde] , tevens akte uitlating vermeerdering van eis, tevens akte inhoudende reactie op 'reactie op de conclusie van antwoord', met producties, waaronder één CD met beeldmateriaal;

- de akte overlegging en uitlating producties van de zijde van FOGM;

- de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] , waaronder één CD met beeldmateriaal;

- de mondelinge behandeling van 17 maart 2022. Verschenen zijn partijen en hun gemachtigden, waarbij namens FOGM zijn verschenen mevrouw [naam 1] (bestuurder) en de heer [naam 2] (beheerder). De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen FOGM als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 1 januari 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot een onzelfstandige woonruimte (studentenkamer) in het pand aan de [straatnaam 1] [huisnummer 1] te Groningen (hierna: het gehuurde).

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

''(…)

1.1

Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend: [straatnaam 1] [huisnummer 1] , [postcode 1] Groningen, (1e etage, kamer 2 in het midden), met gebruik van huiskamer, keuken, toilet en doucheruimte. Tevens behoort tot het gehuurde de zolderetage met een studeerkamer.

Deze zolderetage is pertinent niet geschikt voor permanente bewoning.

(…)

9.4.

Het schoonhouden van de gemeenschappelijke- en algemene ruimten, wordt in goed overleg met de andere huurders verricht volgens een vast schema en tenminste éénmaal per week.

(…)''

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen voor onzelfstandige woonruimte van toepassing verklaard, gedeponeerd bij de rechtbank te Utrecht en aldaar ingeschreven onder nummer 11/94 (hierna: de huurvoorwaarden). In de huurvoorwaarden is onder meer bepaald:

''(…)

Artikel 5: verplichtingen huurder

(…)

4. De volgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van huurder:

(…)

• het schoonmaken en ontstoppen van stortkokers, wastafel/toilet/gootsteen- en doucheafvoeren;
• (…)
• het schoonhouden van de gemeenschappelijke- en algemene ruimten.

(…)

8. Het is huurder niet toegestaan deuren en kozijnen te beplakken met stickers, posters e.d.

9. Het is huurder niet toegestaan eigendommen op trappen, in gangen, hallen e.d. te plaatsen.

(…)

11. Het is huurder niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van verhuurder huisdieren in het gehuurde te houden.

(…)''

2.4.

FOGM heeft [gedaagde] bij e-mail van 14 oktober 2019 bericht dat het gebruik van de zolderetage als opslag moet stoppen, dat er een brandgevaarlijke situatie is door de opslag van spullen en dat het gehuurde niet goed wordt schoongehouden.

2.5.

FOGM heeft [gedaagde] bij brief van 11 januari 2021 bericht dat [gedaagde] zou handelen in strijd met de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden door gebruik te maken van de zolderetage en door honden in het gehuurde te houden.

2.6.

FOGM heeft [gedaagde] bij e-mail van 24 juni 2021 onder meer bericht dat de kerstverlichting moet worden verwijderd vanwege brandgevaar, dat een tafel de vluchtroute verhindert en dat rotzooi is opgeslagen op de zolder.

2.7.

Bij aangetekend schrijven van 29 juni 2021 heeft FOGM de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 december 2021. Als reden voor de opzegging wordt in de brief het volgende genoemd:

''(…) Al diverse malen heeft u de regels van het huurcontract overtreden. Zo wordt de zolderkamer in strijd met het huurcontract gebruikt als opslag en staan er door het huis heen diverse spullen die daar in verband met de brandveiligheid niet kunnen staan. Ook worden de gemeenschappelijke ruimten niet schoongehouden en worden er in strijd met de algemene bepalingen honden in het pand toegelaten/gehouden.

Daarnaast kunnen uw houding en uw gedrag ook niet door de beugel, waardoor u zich ook wat dit betreft niet als goed huurder gedraagt. Ook uw (voormalig) medebewoners hebben last van uw houding en gedrag, reden waarom zij de huurovereenkomst hebben opgezegd.

(…)

Er is derhalve geen sprake van goed huurderschap. (…)''

2.8.

Bij brief van 5 augustus 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [gedaagde] niet akkoord gaat met voornoemde opzegging.

3. De vorderingen

In het incident:

3.1.

FOGM vordert, uitvoerbaar bij voorraad, om – verkort weergegeven – [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Daarbij vordert FOGM om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.

In de hoofdzaak:

3.2.

FOGM vordert, uitvoerbaar bij voorraad, – verkort weergegeven – om:

I.
primair : het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen FOGM en [gedaagde] zal eindigen;

subsidiair : de huurovereenkomst tussen FOGM en [gedaagde] te ontbinden;

II. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.

4. De standpunten van partijen

In het incident en in de hoofdzaak

4.1.

FOGM heeft aan haar vordering tot beëindiging c.q. ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt dan wel dat [gedaagde] structureel tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd te handelen met bepalingen in de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden. FOGM heeft [gedaagde] in verband met het voorgaande meermaals aangeschreven, hetgeen niet tot enige verbetering heeft geleid. Daarom heeft FOGM de huurovereenkomst met [gedaagde] middels een aangetekend schrijven d.d. 29 juni 2021 opgezegd. [gedaagde] heeft niet met die opzegging ingestemd. Om die reden vordert FOGM nu beëindiging (artikel 7:272 lid 2 BW) c.q. ontbinding (artikel 6:265 BW) van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Volgens FOGM bestaat er eveneens voldoende grondslag om in het incident de gevorderde ontruiming toe te wijzen.

4.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid dan wel tot afwijzing van de vorderingen in de hoofdzaak en in het incident, met veroordeling van FOGM in de proceskosten. [gedaagde] heeft tevens gevorderd een en ander uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

In het incident:

5.1.

Ingevolge artikel 223 Rv kan iedere partij tijdens een aanhangig geding vorderen dat de rechter een met de hoofdvordering samenhangende voorlopige voorziening zal treffen
voor de duur van het geding . FOGM heeft een dergelijke voorlopig voorziening gevorderd, maar heeft daar thans geen belang (meer) bij nu in de hoofdzaak reeds een eindbeslissing zal worden gegeven. Op grond van het bepaalde in artikel 3:303 BW zal de incidentele vordering daarom worden afgewezen.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal FOGM worden verwezen in de kosten van de procedure in het incident. Deze kosten zullen aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 187,00 aan salaris van de gemachtigde (1 punt x tarief € 187,00).

In de hoofdzaak:

Primair: de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst

5.3.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de vordering van FOGM tot beëindiging van de huurovereenkomst het volgende voorop. Ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. In lid 2 van artikel 7:272 BW is bepaald dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Vervolgens geeft artikel 7:274 BW (limitatief) de gronden aan waarop de rechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen.

5.4.

In deze procedure staat de door FOGM aangevoerde beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW centraal. Dit betreft het geval dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. In dat verband dient beoordeeld te worden of de ernst van het wangedrag van de huurder, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de (ingrijpende) sanctie van beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt (vergelijk HR 13 mei 1983, NJ 1983, 668).

5.5.

Ingevolge artikel 7:273 lid 1 BW neemt de kantonrechter bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. Naderhand aangevoerde stellingen dienen bij de beoordeling uitgesloten te worden, maar er mag ook rekening worden gehouden met informatie die de huurder buiten de opzegging om (in voorafgaande contacten met de verhuurder) heeft ontvangen (vergelijk HR 8 januari 1982, NJ 1982/445). Derhalve zal de kantonrechter bij de beoordeling uitgaan van hetgeen FOGM in de brief van 29 juni 2021 aan de toen gedane opzegging ten grondslag heeft gelegd, alsmede hetgeen FOGM reeds eerder bij brieven/e-mails van 14 oktober 2019, 11 januari 2021 en 24 juni 2021 aan [gedaagde] heeft medegedeeld, zoals onder de feiten van deze uitspraak is vermeld.

5.6.

FOGM heeft gesteld dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt door in strijd met de huurovereenkomst (artikelen 1.1 en 9.4.) en de huurvoorwaarden (artikel 5 leden 4, 9 en 11) de zolder te gebruiken als opslagruimte, gemeenschappelijke ruimten niet schoon te houden, vluchtroutes niet vrij te houden, huisdieren te houden in het gehuurde en een brandgevaarlijke situatie te creëren met kerstverlichting, verlengsnoeren en stekkerdozen. Daarnaast heeft FOGM gesteld dat [gedaagde] moeilijk gedrag vertoont richting medebewoners c.q. huisgenoten. FOGM heeft haar stellingen onderbouwd met foto's van het gehuurde en met verklaringen van voormalig medebewoners c.q. huisgenoten van [gedaagde] , namelijk van [naam 3] van 21 juni 2021, van [naam 4] van 22 juni 2021 en van [naam 5] van 25 juli 2021. Uit die verklaringen zou volgens FOGM blijken dat zij hun huurovereenkomsten hebben opgezegd omdat het vanwege het gedrag van [gedaagde] niet mogelijk was om met haar in het pand te wonen.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Uit de tekst van de huurovereenkomst (artikel 1.1) blijkt - zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd - dat de zolderetage tot het gehuurde behoort. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat het [gedaagde] niet is toegestaan om daar spullen op te slaan. Verder is van belang dat [gedaagde] al het door FOGM gestelde uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist. Daarbij heeft [gedaagde] verwezen naar door haar in het geding gebrachte stukken die de stellingen van FOGM tegenspreken, waaronder foto's en een video-opname van de binnenzijde van het gehuurde alsmede verklaringen van voormalig medebewoners c.q. huisgenoten. Zo zijn twee verklaringen van [naam 3] overgelegd van 29 november 2021 en van 13 december 2021, een verklaring van [naam 6] van 29 november 2021 en een verklaring van [naam 4] van 14 december 2021. Op FOGM rust ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast van de door haar gestelde feiten. Daarom had het, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , op de weg van FOGM gelegen om haar stellingen nader te specificeren en met stukken te onderbouwen. Dit heeft FOGM echter nagelaten. FOGM heeft niet dan wel onvoldoende op het door [gedaagde] aangevoerde gereageerd. Dit maakt dat FOGM is tekortgeschoten in haar stelplicht. Aan het geven van een bewijsopdracht komt de kantonrechter daarom niet toe. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder a BW. De primaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal om die reden worden afgewezen. De huurovereenkomst zal gelet op het bepaalde in artikel 7:723 lid 2 BW van rechtswege voor onbepaalde tijd worden verlengd. Voor een verlenging voor bepaalde tijd wordt geen reden gezien.

Subsidiair: de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst

5.8.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de subsidiaire vordering van FOGM tot ontbinding van de huurovereenkomst het volgende voorop. [gedaagde] is gehouden de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden na te komen en zij is tevens op grond van o.a. de wet (artikel 7:213 BW) verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Wanneer deze verplichtingen niet worden nagekomen, schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van één of meer verbintenissen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

5.9.

Verder is van belang dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW als uitgangspunt heeft te gelden dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding (en daarmee ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst. Die rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor haar kenbare feiten en omstandigheden (zie onder meer Hoge Raad, 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

5.10.

FOGM heeft aan haar subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst grotendeels dezelfde onderbouwing ten grondslag gelegd als aan haar primaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Gelet daarop zal de kantonrechter dit gedeelte van het door FOGM gestelde, onder verwijzing naar hetgeen daarover reeds bij de beoordeling van de primaire vordering is overwogen, als onvoldoende onderbouwd passeren.

5.11.

Daarnaast heeft FOGM
na de opzeggingsbrief van 29 juni 2021 nog aanvullende stellingen naar voren gebracht die bij de beoordeling van de primaire beëindigingsvordering uitgesloten dienden te worden (artikel 7:273 lid 1 BW), maar wel betrokken mogen worden bij de beoordeling van de ontbindingsvordering. FOGM heeft aanvullend gesteld dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt door in strijd met de huurvoorwaarden (artikel 5 lid 8) stickers op deuren te plakken, door zich onrechtmatig de toegang te verschaffen tot een niet door haar gehuurde kamer en doordat zij delen van het gehuurde onderverhuurt.

5.12.

[gedaagde] heeft dit door FOGM gestelde voldoende gemotiveerd weersproken door - kort gezegd - aan te voeren dat de betreffende stickers gelet op de jaartallen daarop niet door [gedaagde] op de deuren kunnen zijn geplakt, dat de kamer waartoe zij zich de toegang zou hebben verschaft nooit op slot is geweest en dat in het gehuurde geen extra matras aanwezig is en dat derhalve uitdrukkelijk geen sprake is van onderverhuur.

5.13.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken van voldoende gronden om de huurovereenkomst te ontbinden. Nu FOGM zich op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten beroept, draagt zij ingevolge artikel 150 Rv de bewijslast van de door haar gestelde feiten. In het licht daarvan had het, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , op de weg van FOGM gelegen om de verwijten die in 5.9. zijn opgesomd in het kader van haar stelling dat [gedaagde] niet als een goed huurder gedraagt nader te specificeren en met stukken te onderbouwen. Dit heeft FOGM echter nagelaten. FOGM heeft niet dan wel onvoldoende op het door [gedaagde] aangevoerde gereageerd. Dit maakt dat FOGM is tekortgeschoten in haar stelplicht. Aan het geven van een bewijsopdracht komt de kantonrechter daarom niet toe. De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal om die reden eveneens worden afgewezen.

Vordering tot ontruiming

5.14.

Nu de primaire en subsidiaire vordering worden afgewezen, bestaat er geen grondslag voor toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde. Die vordering zal derhalve worden afgewezen.

Proceskosten

5.15.

FOGM zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief € 200,00).

6. De beslissing

De kantonrechter:

In het incident

6.1.

veroordeelt FOGM in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak begroot op € 187,00 aan salaris van de gemachtigde;

6.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.3.

wijst af de vordering ex artikel 223 Rv;

In de hoofdzaak

6.4.

verlengt de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;

6.5.

veroordeelt FOGM in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde;

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 48298