Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 9331443 CV EXPL 21-4178
Vonnis van de kantonrechter d.d. 1 maart 2022
inzake
[voornaam] [eiseres in het verzet] ,
wonende te Hambergen (Duitsland),
eiseres in het verzet in conventie, eiseres in reconventie, hierna [eiseres in het verzet] te noemen,
gemachtigde mr. T. Binnema,
tegen
[voornaam] [gedaagde in het verzet] ,
wonende te [adres] Groningen, [adres] ,
gedaagde in het verzet in conventie, verweerder in reconventie, hierna [gedaagde in het verzet] te noemen,
gemachtigde mr. J.O. Hovinga, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit het volgende:
- de verzetdagvaarding van 8 juni 2021,
- het herstelexploot van 17 juni 2021,
- de conclusie van antwoord in het verzet in conventie, tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van repliek in het verzet in conventie, tevens repliek in reconventie,
- conclusie van dupliek in reconventie.
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
In conventie en in reconventie
1. Aan de beoordeling van het geschil tussen partijen legt de kantonrechter de volgende, relevante en vaststaande, feiten ten grondslag.
1.1.
Tussen partijen, [gedaagde in het verzet] als verhuurder en [eiseres in het verzet] als huurder, heeft over de periode 1 september 2017 tot en met 31 augustus 2018 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte [adres] te Groningen. Partijen hebben in de huurovereenkomst opgenomen dat [eiseres in het verzet] een kale huurprijs van € 365,00 per maand verschuldigd is te vermeerderen met een bedrag van € 200,00 aan voorschot gas, water, licht en overige diensten en leveringen. Per maand was [eiseres in het verzet] derhalve een bedrag van € 565,00 verschuldigd.
1.2.
In artikel 4 is, naast de omschrijving van de huurprijs, de volgende tabel opgenomen:
X
Gas, elektriciteit
X
Water
X
Het eventueel (mede) ter beschikking stellen van roerende zaken
X
Ter beschikking gestelde roerende zaken (koelkast, afzuigkap, gaskomfoor, laminaat) en afschrijving daarvan.
X
meubilering
X
Onderhoud gemeenschappelijke buitenruimten
X
Huismeester/ onderhoud installaties/ glazenwasser
X
Gebruik van elektronische apparatuur
X
Signaallevering televisie
X
Signaallevering internet
Beheer- en administratiekosten, leegstandsderving
Glasverzekering
Onderhoudscontracten
X
Huurboiler / -geiser / -ketel
Jaarlijkse gemeentelijke inspectie, controle rook- en brandmeldinstallatie, ongediertebestrijding
Verdere vergoeding die volgens regels en gebruik voor rekening van huurder zijn
X
Zuiverings- en (bedrijfs)afvalstoffen
X
Verontreinigingsheffing
X
Waterschapslasten (ingezetenen-omslag)
X
Overheidswege verplichte vergunningen aangaande de exploitatie van het gehuurde
1.3.
De Huurcommissie heeft op 15 augustus 2018 een verzoek van [eiseres in het verzet] ontvangen. Daarin vraagt zij om de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 september tot 31 december 2017 te beoordelen.
1.4.
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daartoe zijn bij [gedaagde in het verzet] de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. [gedaagde in het verzet] heeft de gevraagde rekeningen niet verstrekt.
1.5.
In haar uitspraak van 16 december 2019, welke uitspraak op 12 juni 2020 aan partijen is gezonden, heeft de Huurcommissie beslist dat de betalingsverplichting van [eiseres in het verzet] voor de kosten van gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 september tot en met 31 december 2017 € 106,79 bedragen.
1.6.
Op 7 juli 2019 heeft de Huurcommissie nog een verzoek van [eiseres in het verzet] ontvangen. Ditmaal heeft [eiseres in het verzet] verzocht om de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2018 te beoordelen.
1.7.
De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daartoe zijn bij [gedaagde in het verzet] wederom de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Ook ditmaal heeft [gedaagde in het verzet] de gevraagde rekeningen niet verstrekt.
1.8.
In haar uitspraak van 16 december 2019, welke uitspraak op 12 juni 2020 aan partijen is gezonden, heeft de Huurcommissie beslist dat de betalingsverplichting van [eiseres in het verzet] voor de kosten van gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2018 € 311,54 bedragen.
1.9.
[gedaagde in het verzet] kon zich niet vinden in de uitspraken van de Huurcommissie om welke reden hij [eiseres in het verzet] op de voet van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij dagvaarding van 4 augustus 2020 in rechte heeft betrokken. [eiseres in het verzet] heeft in die procedure verstek laten gaan. De kantonrechter in deze rechtbank van de locatie Groningen heeft bij verstekvonnis met zaak\rolnummers 8874145 / 20-8460 en 9116237 / 21-1763 van 20 april 2021 bij de beslissing onder meer het volgende overwogen:
De kantonrechter:
4.1.
verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] aan [gedaagde in het verzet] verschuldigd is de contractueel overeengekomen servicekosten, zoals vermeld in de huurovereenkomst, met dien verstande dat zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, verontreinigingsheffing, waterschapslasten en kosten van overheidswege verplichte vergunningen aangaande de exploitatie van het gehuurde geen servicekosten zijn;
4.2.
verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] ter zake van servicekosten over de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 € 578,46 aan [gedaagde in het verzet] verschuldigd is;
4.3.
verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] ter zake van servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot en met 31 augustus 2018 € 1.027,26 aan [gedaagde in het verzet] verschuldigd is;
4.4.
verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] met betrekking tot de zuiveringsheffing en afvalstoffenheffing gehouden is de daadwerkelijke kosten daarvan aan [gedaagde in het verzet] te voldoen, welke samengenomen over de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 € 15,78 hebben bedragen en over de periode 1 januari 2018 tot en met 31 augustus 2018 € 86,80;
[eiseres in het verzet] heeft bij dagvaarding van 8 juni 2021 verzet aangetekend tegen voormelde uitspraak en een reconventionele vordering ingesteld.
De vorderingen en het verweer
In conventie en in reconventie
2. [eiseres in het verzet] vordert in conventie dat zij wordt ontheven van de veroordeling, tegen haar uitgesproken in voormeld vonnis van de kantonrechter van 20 april 2021 tussen haar en [gedaagde in het verzet] . Voorts vordert [eiseres in het verzet] dat [gedaagde in het verzet] niet-ontvankelijk zal worden verklaard dan wel dat zijn vorderingen worden afgewezen met veroordeling van [gedaagde in het verzet] in de kosten van de procedure te vermeerderen met rente en nakosten.
3. In reconventie vordert [eiseres in het verzet] een verklaring voor recht dat [eiseres in het verzet] , na afrekening van de servicekosten over de periode 1 september tot en met 31 januari 2017 en het jaar 2018, een bedrag van € 309,20 verschuldigd is en [gedaagde in het verzet] gehouden is hetgeen [eiseres in het verzet] ter zake voorschotten voor servicekosten meer aan hem heeft betaald aan [eiseres in het verzet] te betalen. Verder vordert [eiseres in het verzet] dat [gedaagde in het verzet] wordt veroordeeld aan haar een bedrag van € 1.988,22, vermeerderd met rente, te betalen. Ook in reconventie dient [gedaagde in het verzet] in de kosten van de procedure te worden veroordeeld, te vermeerderen met rente en nakosten, aldus [eiseres in het verzet] .
4. [eiseres in het verzet] legt aan haar vordering te worden ontheven van de veroordeling uit het verstekvonnis van 20 april 2021 in conventie – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde in het verzet] als verhuurder gehouden is om jaarlijks een afrekening op te maken ter zake van gemaakte servicekosten. Dit heeft hij niet gedaan. Om die reden heeft [eiseres in het verzet] zich tot de Huurcommissie gewend. Anders dan de Huurcommissie heeft beslist, meent [eiseres in het verzet] voor de gehele huurperiode een bedrag van € 309,20 verschuldigd te zijn aan gas, elektra en water. De overige componenten waar [gedaagde in het verzet] een vergoeding voor in rekening meent te kunnen brengen, worden door [eiseres in het verzet] weersproken. [eiseres in het verzet] heeft in totaal € 2.400,00 aan voorschot voldaan. Met betrekking tot de lasten voor de zuiveringsheffing meent [eiseres in het verzet] dat zij daartoe rauwelijks is gedagvaard omdat [gedaagde in het verzet] nooit eerder aanspraak op betaling hiervan heeft gemaakt. [eiseres in het verzet] erkent voor deze post een bedrag van € 47,02 over de gehele looptijd van de huurovereenkomst verschuldigd te zijn. Hetzelfde geldt voor de afvalstoffenheffing. [eiseres in het verzet] erkent hiervoor in totaal € 55,56 te moeten betalen. Na verrekening van deze kosten, dient [gedaagde in het verzet] volgens [eiseres in het verzet] in reconventie een bedrag van € 1.988,22 aan haar terug te betalen.
5. [gedaagde in het verzet] stelt zich – samengevat – op het standpunt dat de Huurcommissie de servicekosten om onterechte redenen heeft verlaagd. De afrekening stookkosten dient te geschieden op basis van de door [gedaagde in het verzet] gestelde meterstanden. De eindafrekening stroomkosten dient eveneens te worden afgerekend volgens de meterstanden in het gehuurde. Voor de kosten voor water sluit [gedaagde in het verzet] aan bij hetgeen de Huurcommissie ter zake heeft beslist. Met betrekking tot de roerende zaken stelt [gedaagde in het verzet] dat [eiseres in het verzet] daarvoor een vergoeding verschuldigd is op basis van een afschrijvingstermijn van vijf jaren. Ditzelfde geldt voor de inboedelgoederen van het gehuurde. Voorts dient [eiseres in het verzet] de kosten voor het geleverde internet- en tv-signaal te betalen. Tot slot dient [eiseres in het verzet] de kosten voor zuiveringsheffing en afvalstoffenheffing te betalen. In reconventie stelt [gedaagde in het verzet] zich op het standpunt dat, indien blijkt dat de betalingsverplichting van [eiseres in het verzet] op een lager bedrag wordt vastgesteld dan door haar is betaald, dit leidt tot een terugbetalingsverplichting. Deze verplichting ontstaat evenwel pas op het moment dat de kantonrechter de betalingsverplichting vaststelt. Om die reden dient de gevorderde rente en de proceskostenveroordeling te worden afgewezen.
6. Indien relevant, zal bij de beoordeling nader worden ingegaan op de stellingen van partijen.
De beoordeling
In conventie en in reconventie
7. Gelet op de nauwe samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk worden besproken en beoordeeld.
8. Nu niet anders is gesteld of gebleken, gaat de kantonrechter er in rechte van uit dat [eiseres in het verzet] tijdig in verzet is gekomen tegen het vonnis van de kantonrechter van 20 april 2021. Omdat [eiseres in het verzet] in de zaak is verschenen, heeft de wijze van betekening van de inleidende dagvaarding van 4 augustus 2020 haar niet in haar processuele belangen geschaad. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan hetgeen daartoe door [eiseres in het verzet] naar voren is gebracht.
9. Partijen zijn het niet eens over de servicekosten die [eiseres in het verzet] verschuldigd is over de periode waarin zij in het gehuurde heeft gewoond.
10. In artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
10. [gedaagde in het verzet] heeft zich binnen genoemde periode van acht weken tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden.
12. De kantonrechter overweegt allereerst dat in artikel 7:237 lid 3 BW is bepaald wat onder servicekosten moet worden verstaan, namelijk de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het begrip ‘servicekosten’ is nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten.
13. Bij de invoering van het Besluit servicekosten heeft de minister in de nota van toelichting onder meer het volgende geschreven:
“Ter uitvoering van artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wijst dit besluit zaken en diensten aan waarvoor vergoeding in ieder geval moet worden aangemerkt als servicekosten. De opsomming is niet limitatief, zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten dan de in de bijlage opgesomde, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 in rekening kunnen worden gebracht. Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst in het onderhavige besluit staat vermeld, wil overigens niet zeggen dat de levering of verlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen.”
Hieruit volgt dat een verhuurder alleen servicekosten aan de huurder in rekening kan brengen die hij met zijn huurder is overeengekomen. Het moet daarbij gaan om specifiek omschreven zaken.
14. In artikel 4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiseres in het verzet] de kosten voor gas en elektra dient te voldoen. Het is aan de verhuurder om uiteen te zetten, aan de hand van de daarvoor aangewezen methoden, welke kosten voor rekening van de huurder komen. Het enkel noemen van meterstanden is, zonder daarmee corresponderende facturen, onvoldoende. Dat [gedaagde in het verzet] niet over die facturen kan beschikken, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. Dit ontslaat hem niet van de verplichting uit artikel 7:259 lid 4 BW om inzicht in de aan de afrekening onderliggende stukken te verschaffen. Of [eiseres in het verzet] met een eventuele tussenmeter al dan niet bekend was, doet daarom niet ter zake. De kantonrechter sluit aan bij de door de Huurcommissie ter zake vastgestelde vergoedingen. Voor de periode 1 september tot en met 31 december 2017 is dit € 61,00. De rapporteur van de Huurcommissie is het voor het gebruik over het jaar 2018 uitgegaan van bewoning door [eiseres in het verzet] van een heel jaar. Zij heeft echter slechts een deel van het jaar 2018 daar gewoond, tot 31 augustus 2018. De kantonrechter zal de kosten voor gas over die periode daarom zelf vaststellen. In totaal waren er in 2018 2.675,54 graaddagen waarvan 1.625,92 in de onderzoeksperiode 1 januari tot en met 31 augustus 2018. Voor een jaar gaat de Huurcommissie uit van een prijs van € 166,65 aan gasverbruik. Voor de periode dat [eiseres in het verzet] in het gehuurde woonde, is zij derhalve 1.625,92/2.675,54e deel van € 166,65 is € 101,27 verschuldigd.
15. Met betrekking tot de kosten van elektra zijn partijen het eens. Voor de periode in 2017 is dat € 52,86 en voor de periode in 2018 is dat € 50,56.
16. Ook over de in rekening te brengen kosten voor water zijn partijen het eens. Voor de periode in 2017 is [eiseres in het verzet] € 12,77 verschuldigd en voor de periode in 2018 € 30,74.
17. Met betrekking tot de roerende zaken en de inboedel wordt als volgt overwogen. Zoals hiervoor in r.o. 13. is overwogen, kunnen alleen kosten aan de huurder worden doorbelast als deze gespecificeerd overeen zijn gekomen. Voorts dient de verhuurder, om de afschrijving te kunnen bepalen, inzicht te geven in de prijzen die zijn betaald voor de goederen waarvoor een vergoeding dient te worden betaald. In artikel 4 (hiervoor geciteerd onder r.o. 1.2.) staat dat [eiseres in het verzet] kosten verschuldigd is voor het eventueel (mede) ter beschikking stellen van roerende zaken. Deze omschrijving is te ruim, niet kan worden bepaald voor welke roerende zaken [eiseres in het verzet] een vergoeding verschuldigd is.
18. Indien voldoende onderbouwd, kan [gedaagde in het verzet] een vergoeding in rekening brengen voor de aanwezige koelkast, gaskomfoor en laminaat waarbij de kantonrechter, nu van het tegendeel niet is gebleken, ervan uitgaat dat de koelkast en gaskomfoor roerende zaken zijn. Het is niet aannemelijk dat een afzuigkap roerend is (dat wil zeggen dat deze niet kan worden weggenomen zonder beschadiging van betekenis aan de woonruimte te veroorzaken). Wat hier ook van zij, [gedaagde in het verzet] heeft de waarde van de goederen waarvoor wel een vergoeding in rekening zou kunnen worden gebracht, niet onderbouwd. Een zelfgemaakt overzicht volstaat niet. Een verhuurder dient daartoe facturen in het geding te brengen waaruit blijkt wat de zaken hebben gekost en wanneer het is aangeschaft. Een betalingsbewijs van een groot warenhuis is, zonder onderliggende factuur, eveneens onvoldoende. Dit betekent dat voor zowel
roerende zaken algemeenals de post
inboedel gehuurde kamergeen vergoeding hoeft te worden betaald door [eiseres in het verzet] .
roerende zaken algemeenals de post
inboedel gehuurde kamergeen vergoeding hoeft te worden betaald door [eiseres in het verzet] .
19. Vervolgens dient een oordeel te worden gegeven over de kosten verschuldigd voor internet en tv. Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat deze kosten voor rekening komen van [eiseres in het verzet] . Ook hiervoor geldt echter dat het, voordat [eiseres in het verzet] een vergoeding daartoe verschuldigd is, aan [gedaagde in het verzet] als verhuurder is om deze kosten te onderbouwen met facturen. Ook hierbij geldt dat het overleggen van bankafschriften niet toereikend is. De kosten voor internet en tv worden daarom op nihil gesteld.
20. [eiseres in het verzet] voert geen verweer tegen de in rekening gebrachte zuiverings- en afvalstoffenheffing anders dan dat zij daarvoor rauwelijks is gedagvaard. Deze kosten worden daarom vastgesteld op € 47,02 voor zuiveringsheffing over de betreffende periodes in 2017 en 2018 en € 55,56 voor afvalstoffenheffing.
21. Voorgaande leidt tot de slotsom dat [eiseres in het verzet] voor de periode dat zij van [gedaagde in het verzet] huurde in totaal € 411,78 aan servicekosten dient te betalen. Zij heeft daarvoor reeds een bedrag van € 2.400,00 betaald. Dat betekent dat [gedaagde in het verzet] een bedrag van € 1.988,22 aan haar dient terug te betalen. In reconventie zal dit bedrag worden toegewezen. De gevorderde verklaring voor recht zal, gelet op de te geven verklaringen voor recht in conventie, bij gebrek aan belang worden afgewezen.
22. De gevorderde rente over voormeld totaalbedrag zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis. Het bedrag aan teveel betaalde servicekosten is onverschuldigd betaald door [eiseres in het verzet] . De ongedaanmakingsverplichting van [gedaagde in het verzet] ontstaat evenwel, zoals hij terecht stelt, eerst op het moment dat de kantonrechter de servicekosten vaststelt.
23. Gelet op de uitkomst van deze procedure, zal de kantonrechter het verstekvonnis vernietigen en opnieuw recht doen.
24. [gedaagde in het verzet] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in zowel conventie als in reconventie, worden veroordeeld in de proceskosten. De rente over deze kosten en de nakosten zullen worden toegewezen zoals in het dictum staat omschreven. De kosten voor het exploot dient [eiseres in het verzet] zelf te dragen omdat de initiële dagvaarding, wat zij daar ook over naar voren heeft gebracht, juist is betekend. Dat er sprake is van onrechtmatig handelen in deze, is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
1. vernietigt het vonnis waartegen door [eiseres in het verzet] verzet is ingesteld van de kantonrechter in deze rechtbank, locatie Groningen, van 20 april 2021 met zaak\rolnummers 8874145 / 20-8460 en 9116237 / 21-1763;
opnieuw rechtdoende:
2. verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] ter zake van servicekosten over de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 € 126,63 aan [gedaagde in het verzet] verschuldigd is;
3. verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] ter zake van servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot en met 31 augustus 2018 € 182,57 aan [gedaagde in het verzet] verschuldigd is;
4. verklaart voor recht dat [eiseres in het verzet] met betrekking tot de zuiveringsheffing en afvalstoffenheffing gehouden is de daadwerkelijke kosten daarvan aan [gedaagde in het verzet] te voldoen, welke samengenomen over de periode 1 september 2017 tot en met 31 december 2017 € 15,78 hebben bedragen en over de periode 1 januari 2018 tot en met 31 augustus 2018 € 86,80;
5. veroordeelt [gedaagde in het verzet] in de kosten van deze procedure, tot op heden vastgesteld op € 400,00 voor salaris gemachtigde te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening;
6. veroordeelt [gedaagde in het verzet] in de nakosten, tot op heden vastgesteld op € 124,00;
7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
8. wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
9. veroordeelt [gedaagde in het verzet] om tegen kwijting aan [eiseres in het verzet] te betalen € 1.988,22 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na heden tot de dag der algehele voldoening;
10. veroordeelt [gedaagde in het verzet] tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiseres in het verzet] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 187,00 voor salaris van de gemachtigde te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening;
11. veroordeelt [gedaagde in het verzet] in de nakosten, tot op heden vastgesteld op € 46,75;
12. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
13. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 1 maart 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
c402 / eh