ECLI:NL:RBNNE:2021:5666

• Datum uitspraak: 11 mei 2021
• Publicatiedatum: 31 maart 2022
• Zaaknummer: 8715067
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B. van den Bosch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over de bouw van een overkapping zonder toestemming van de verhuurder

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, staat de vraag centraal of de huurder, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, een overkapping heeft mogen bouwen aan zijn huurwoning. De eiseres, Stichting Lefier, heeft de gedaagden, een echtpaar, aangesproken op hun verplichtingen als huurders. De zaak begon met een huurovereenkomst die in 2008 werd gesloten, waarbij de huurder in 2010 toestemming vroeg voor het bouwen van een afdak. Deze toestemming werd verleend onder bepaalde voorwaarden. Echter, in 2014 bouwde de huurder een grotere overkapping zonder opnieuw toestemming te vragen. De verhuurder heeft herhaaldelijk verzocht om de overkapping te verwijderen, maar de gedaagden hebben hieraan geen gehoor gegeven. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de overkapping niet voldoet aan de voorwaarden van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, en dat de gedaagden zich niet als goede huurders hebben gedragen. De rechter heeft de gedaagden veroordeeld om de overkapping te verwijderen en een dwangsom opgelegd voor het geval zij hier niet aan voldoen. De vordering van de verhuurder om de gedaagden te verplichten de tuin op te ruimen en het zwembad te verwijderen, werd echter afgewezen, omdat niet was aangetoond dat dit tot overlast leidde. De proceskosten zijn voor de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 8715067 \ CV EXPL 20-5871

Vonnis van de kantonrechter d.d. 11 mei 2021

inzake

De stichting

STICHTING LEFIER ,

statutair gevestigd te Groningen, tevens gevestigd en kantoorhoudende te Emmen,

eiseres,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te Groningen,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gemachtigden: mr. P.M.F. Mulder en mr. K.M. Löwik-Felt.

Eiseres zal hierna ''Lefier'' worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk '' [gedaagden] .'' (mannelijk enkelvoud) en individueel '' [gedaagde sub 1] '' en '' [gedaagde sub 2] '' worden genoemd.

1. Het procesverloop

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 november 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 16 februari 2021, waarbij namens Lefier is verschenen

mw. [medewerker bewonerszaken] (medewerker bewonerszaken), bijgestaan door

mr. F.J. Ringnalda als gemachtigde. Tevens is [gedaagde sub 1] verschenen, bijgestaan door

mr. P.M.F. Mulder en mr. K.M. Löwik-Felt. [gedaagde sub 2] is, ondanks behoorlijke oproeping daartoe, niet op de mondelinge behandeling verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er ter zitting is besproken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn betwist.

2.2.

Met ingang van 28 juli 2008 bestaat tussen de heer [gedaagde sub 1] en (''In'', de rechtsvoorganger van) Lefier een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de flatwoning en bijbehorende berging staande en gelegen aan de [het gehuurde] (hierna te noemen: ''het gehuurde'').

2.3.

Het gehuurde is gesitueerd op de begane grond en heeft een tuin, zoals is weergegeven op de onderstaande afbeelding (afkomstig uit de conclusie van antwoord van [gedaagden] .).

*foto van de tuin*

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de ''Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte In 1 januari 2006'' van toepassing verklaard (hierna te noemen: de algemene huurvoorwaarden).

2.5.

In de algemene huurvoorwaarden zijn - onder meer - de volgende bepalingen opgenomen:

''(…)

5.3.

Huurder zal:

het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt;

(…)

8.1.

Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde aan te

brengen, indien zij voldoen aan alle volgende voorwaarden:

de zelf aangebrachte voorziening voldoet aan de voorschriften van de gemeente, Bouw-

en woningtoezicht, brandweer en nutsbedrijven;

de veiligheid is gewaarborgd;

de waarde van de woning vermindert niet;

er is geen hinder voor derden;

de zelf aan gebrachte voorziening is op vakkundige wijze uitgevoerd;

er wordt gebruikt gemaakt van degelijke materialen;

de verhuurbaarheid wordt in de toekomst niet geschaad;

alle veranderingen aan gas- en elektrische installaties worden uitgevoerd door een erkend

installateur.

Hiervan moet een keuringsrapport aanwezig zijn.

Veranderingen of toevoegingen die niet aan deze voorwaarden voldoen, zullen bij het einde van de

huurovereenkomst door de huurder ongedaan moeten worden gemaakt, tenzij verhuurder in

uitzonderlijke gevallen schriftelijk instemt met behoud daarvan. Deze aanpassingen komen dan

verhuurder toe zonder dat daarvoor een vergoeding schuldig is.

8.2.

Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht

zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door de

huurder.

(…)''

2.6.

Na het aangaan van de huurovereenkomst is [gedaagde sub 1] in het huwelijk getreden met [gedaagde sub 2] , waardoor zij op grond van artikel 7:266 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) van rechtswege medehuurder is geworden van het gehuurde.

2.7.

[gedaagde sub 1] heeft om medische redenen een scootmobiel nodig om zich te verplaatsen.

2.8.

Lefier heeft met betrekking tot het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde beleid uitgewerkt in het zogenaamde ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Voorzieningenbeleid), daarin wordt - onder meer - vermeld:

''(…)

2. Uitgangspunten

Onderstaande uitgangspunten zijn door het directieteam in 2004 vastgesteld:

(…)

(…)Voor alle veranderingen aan de buitenzijde van de woning moet verplicht schriftelijke toestemming worden gevraagd;

(…)

3. Procedure

(…)

In het ZAV-beleid zijn er twee trajecten, namelijk;


voor verplichte aanvragen zoals:

1. ZAV's aan de buitenkant van de woning;

(…)''

2.9.

[gedaagde sub 1] heeft een meldingsformulier ZAV, door hem ingevuld op 9 juni 2010, ingediend bij Lefier, waarin hij aan Lefier toestemming vraagt om een afdak te bouwen aan het gehuurde. Als reden voor de bouw van het dak heeft de heer [gedaagde sub 1] aangegeven dat hij onder het afdak fietsen en spullen (speelgoed, gereedschap enz.) wil opbergen. Bij het formulier heeft de heer [gedaagde sub 1] de volgende tekeningen gevoegd:

2.10.

Bij brief van 16 juni 2010 met bijlage is namens Lefier onder meer het volgende aan [gedaagde sub 1] geschreven:

''(…)

Beste meneer [gedaagde sub 1] ,

Onlangs hebben wij het verzoek ontvangen om een voorziening aan te brengen aan uw woning, namelijk het plaatsen van een overkapping.

Als u zich bij het aanbrengen van deze voorziening aan enkele voorwaarden houdt, kunnen wij u toestemming verlenen om de werkzaamheden uit te voeren. U vindt deze voorwaarden als bijlage bij deze brief. Tevens is het zo dat u voor een overkapping moet voldoen aan de richtlijnen van VROM. (www.vrom.nl)

Wanneer u akkoord gaat met de door ons gestelde voorwaarden, kunt u deze voorzien van uw handtekening, aan ons terugsturen. U ontvangt dan een door ons ondertekend exemplaar retour met daarbij een gereedmeldingsformulier. Dit formulier stuurt u ons volledig ingevuld toe zodra u klaar bent met uw werkzaamheden. Het is van belang dat u dit formulier op tijd verzendt, ander komt uw aanvraag te vervallen en daarmee ook onze toestemming voor de aanpassing.

(…)''

2.11.

De bijlage van voornoemde brief vermeldt onder meer het volgende:

'' Algemene voorwaarden zelf aan te brengen voorzieningen

1.
Alle kosten, inclusief eventueel buitengerechtelijke, die voortvloeien uit het

vervangen van de zelf aan gebrachte voorziening en/of het niet nakomen van

deze voorwaarden, zijn voor uw rekening.

2.
Zodra u de voorziening heeft aangebracht stuurt u ons het ingevulde gereedmeldingsformulier dat we u toesturen. Vervolgens controleren we de

wijziging op deugdelijkheid.

3.
De werkzaamheden moeten op een vakkundige wijze worden uitgevoerd.

4.
Onderhoud aan de eigendommen van Lefier moet door of namens haar altijd

kunnen worden uitgevoerd zonder enige belemmering en zonder dat zij

aansprakelijk gesteld kan worden voor schade aan de zelf aangebrachte voorziening.

5.
Als Lefier door de zelf aangebrachte voorziening (meer belastingen),

vergoedingen, heffingen en verhogingen van verzekeringspremies moet

betalen, worden deze aan u doorberekend.

6.
De materialen die vrijkomen door het aanbrengen van de voorziening moet u op eigen kosten afvoeren.

7.
Eventuele schade aan de zelf aangebrachte voorziening moet u voor eigen

rekening herstellen.

8.
Is de voorziening wanneer u verhuist in een zodanige slechte staat dat er sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet u dit zelf herstellen of dan doet Lefier dat op uw kosten.

(…)''

2.12.

Vervolgens zijn voornoemde voorwaarden door [gedaagde sub 1] en namens Lefier ondertekend.

2.13.

Daarna, later in 2010, heeft [gedaagde sub 1] een afdak/open schuurtje gebouwd van onder andere houten planken in een groene kleur (hierna te noemen: ''het schuurtje''). Het schuurtje is verankerd aan het gehuurde en voorzien van elektra.

2.14.

In of omstreeks 2014 heeft [gedaagde sub 1] een grotere overkapping over het schuurtje heen gebouwd (hierna te noemen ''de overkapping'').

2.15.

Elk jaar, in de zomer, zet [gedaagden] . een groot zwembad in zijn tuin, welk naast

[gedaagden] . zelf ook door andere buurtbewoners wordt gebruikt.

2.16.

Bij brief van 25 februari 2019 heeft [medewerker bewonerszaken] namens Lefier het volgende aan [gedaagden] . geschreven:

''(…)

We hebben geconstateerd dat u een grote aanbouw in uw achtertuin heeft geplaatst. Daarnaast biedt uw tuin een rommelige indruk. Daarom ontvangt u deze brief.

Procedure aanvraag zelf aan te brengen voorzieningen

Op het moment dat een bewoner een verandering aan de woning wil aanbrengen, moet hier

toestemming voor worden gevraagd. Dit staat ook in onze algemene huurvoorwaarden vermeld. In

het geval dat het plaatsen van een vergunningsplichtig bouwwerk betreft, dient de bewoner hier zowel bij ons als bij de gemeente Groningen toestemming voor te vragen. Op basis van de eventueel vereiste goedkeuring van de gemeente, een tekening van de voorgenomen verandering en een duidelijk omschrijving nemen wij de aanvraag vervolgens in behandeling.

Toestemming

In het verleden (juni 2010) heeft u een dergelijk verzoek bij ons ingediend. In uw aanvraag van destijds heeft u aangegeven dat u een afdak wilde bouwen. Bij de aanvraag heeft u een tekening met maatvoeringen toegevoegd. Onder een aantal schriftelijk opgestelde (en door u voor akkoord ondertekende) voorwaarden zijn wij akkoord gegaan met uw verzoek.

Huidige situatie

Inmiddels hebben wij moeten constateren dat u, ongevraagd, een groot deel van uw tuin overdekt

heeft middels een grote aanbouw. Een deel van de aanbouw heeft u afgeschermd met blauw dekzeil.

Verder staat er een zwembad in uw achtertuin en liggen er her en der goederen in de tuin verspreid.

Ook aan de achterzijde van de schutting, grenzend aan het binnenterrein, heeft u goederen geplaatst

cq. bevestigd.

Verwijderen aanbouw

De huidige aanbouw voldoet niet aan de eerder opgegeven maatvoering, aan de eisen zoals gesteld

in de algemene huurvoorwaarden en ook niet aan de voorwaarden die wij vooraf aan u gesteld

hebben. Los daarvan staan wij een aanbouw van dergelijke forse afmetingen en ook de manier

waarop u de aanbouw heeft vormgegeven niet toe. Om die reden vraag ik u een deel van de

aanbouw en het blauwe dekzeil te verwijderen. Het oorspronkelijke afdak waar in 2010 goedkeuring voor gegeven is, mag u laten staan. De rest van de aanbouw moet worden verwijderd.

Ik geef u hiervoor 14 dagen de gelegenheid. Omstreeks 12 maart aanstaande komt onze wijkbeheerder de heer Bron langs om te kijken of u aan dit verzoek heeft voldaan.

Ordenen tuin

Naast bovenstaand verzoek, verzoek ik u ook de rest van de tuin te ordenen en de zaken die u aan de buitenzijde van de schutting bevestigd heeft, te verwijderen. Ik wijs u erop dat u als huurder ervoor dient te zorgen dat uw tuin naar behoren wordt onderhouden. Dit staat beschreven in de algemene huurvoorwaarden. Hier staat ook in dat u uw tuin niet mag gebruiken voor de opslag van goederen.

(…)''

2.17.

De overkapping ziet eruit zoals weergegeven op onderstaande foto's (afkomstig uit de conclusie van antwoord van [gedaagden] .).

*foto's van de overkapping*

2.18.

Bij brief van 21 oktober 2019 heeft de gemachtigde van Lefier het volgende aan [gedaagden] . geschreven:

''(…)

Voor de uitbouw dan wel het bouwwerk dat thans door u in uw tuin is gerealiseerd, is nooit

toestemming verleend. In 2010 is toestemming verleend aan een afdak dat vele malen kleiner is.

Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat toestemming wordt verleend voor zover u zich aan de voorwaarden houdt. Die voorwaarden zagen onder meer op de omvang van het afdak. Voor de

huidige uitbouw heeft u geen toestemming. Ook is uitdrukkelijk bepaald in de voorwaarden dat

onderhoud aan de eigendommen van Lefier altijd moet kunnen worden uitgevoerd. De thans gerealiseerde uitbouw belemmert dat, maar ook de toegestane uitbouw had dat belemmerd.

Zoals u bericht is, moeten omwille van de veiligheid aan de bovengelegen balkons werkzaamheden

worden uitgevoerd. Om die werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de uitbouw c.q. het

bouwwerk worden verwijderd. De werkzaamheden staat gepland om te starten op 18 november a.s.

Vriendelijk verzoek ik u dan ook - en voor zover nodig sommeer ik u daartoe - om mij uiterlijk

binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief te bevestigen dat u de uitbouw volledig heeft

verwijderd op 11 november a.s. en dat u - indien gewenst - na afronding van de

werkzaamheden aan de bovengelegen balkons, een afdak zult terugplaatsen dat voldoet aan de voorwaarden en formaten die u zijn toegestaan in juni 2010 en niet groter of anders. Ten overvloede

wijs ik u op artikel 8.2 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, waaruit die verplichting nog eens volgt.

(…)''

2.19.

Bij brief van 27 maart 2020 heeft de gemachtigde van Lefier het volgende aan de gemachtigde van [gedaagden] . geschreven:

''(…)

Geachte collega,

De werkzaamheden aan de bovengelegen balkons bij de woning van uw cliënten zijn inmiddels

uitgevoerd. Uw cliënten hebben echter de uitbouw in volle omvang teruggeplaatst, in strijd met de

sommatie die ik hen zond bij brief van 21 oktober 2019 en de brief die ik u zond op 13 november

2019. Zoals die brieven reeds aangekondigd, zal cliënte overgaan tot het in rechte afdwingen van verwijdering van die te grote uitbouw.

(…)''

2.20.

Lefier heeft [gedaagden] . de gelegenheid gegeven om de overkapping te verwijderen. [gedaagden] . is niet overgegaan tot verwijdering van de overkapping.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Lefier vordert, samengevat weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagden] . de overkapping te verwijderen en verwijderd te houden dan wel deze te verkleinen en verkleind te houden zodat slechts iets van een formaat overblijft waarvoor in juni 2010 door Lefier toestemming voor is verleend. Verder vordert Lefier dat [gedaagden] . de achtertuin zal opruimen en werkzaamheden zal verrichten die nodig zijn om de achtertuin de uitstraling te geven van een verzorgde tuin en in een dergelijke toestand te houden, alsmede het zwembad te verwijderen en dat [gedaagden] . verboden wordt in de toekomst één of meerdere zwembaden in de tuin te plaatsen. Een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen. Tot slot vordert Lefier veroordeling van [gedaagden] . in de proces- en nakosten.

3.2.

Naast de vaststaande feiten legt Lefier aan haar vorderingen - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag. [gedaagden] . heeft in strijd gehandeld met artikel 7:215 BW, artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden en het ZAV-beleid 2010. De overkapping voldoet niet aan de door [gedaagden] . opgegeven maatvoering dan wel afspraken waaronder die in 2010 zijn gemaakt over het plaatsten van een afdak. Ook voldoet de overkapping niet aan de in artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden neergelegde eisen, omdat de overkapping niet op vakkundige wijze is gerealiseerd, geen gebruik is gemaakt van degelijke materialen en de afmetingen van de overkapping te groot zijn. Een en ander betekent dat [gedaagden] . tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder en hij gehouden is tot verwijdering van de overkapping.

3.3.

Volgens Lefier brengt dit tekortschieten verder mee dat [gedaagden] . in strijd handelt met artikel 7:213 BW (''goed huurderschap'') en artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagden] . gebruikt de tuin niet zoals een goed huurder betaamt, omdat in de tuin vele (kapotte) roerende zaken, grofvuil, afval, opslag en een groot zwembad staan. Dit geeft een negatieve uitstraling aan de buurt. Het zwembad kan, indien deze knapt, onveilige situaties veroorzaken dan wel hinder aan omwonenden opleveren door het weglopende water. Tot slot is het belang van Lefier bij haar vorderingen erin gelegen dat zij precedentwerking - en in het verlengde daarvan verpaupering van de buurt - wil voorkomen.

3.4.

[gedaagden] . voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Lefier in haar vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Lefier in de kosten van het geding. [gedaagden] . voert als verweer - samengevat weergegeven - aan dat hij geen toestemming aan Lefier hoefde te vragen voor de overkapping, hij de grenzen van zijn huurdersrechten niet overschrijdt en dat hij zich aldus als een goed huurder gedraagt.

3.5.

De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen (overigens) ter onderbouwing van hun stellingen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd.

4. De beoordeling van het geschil

De overkapping

4.1.

Het gaat in deze zaak om de huur van woonruimte. Vast staat dat [gedaagde sub 1] in 2010 middels een aanvraagformulier ZAV toestemming aan Lefier heeft gevraagd voor de bouw van het schuurtje en dat Lefier aan [gedaagde sub 1] toestemming heeft verleend voor de bouw daarvan conform de aanvraag en de daarbij ingediende tekeningen. [gedaagde sub 1] heeft vervolgens het schuurtje gebouwd. Verder staat vast dat [gedaagde sub 1] in of omstreeks 2014, zonder daarvoor schriftelijke toestemming aan Lefier te vragen, de overkapping heeft gebouwd. Partijen zijn het erover eens dat de overkapping in feite het eerder gebouwde schuurtje in zijn geheel overspant.

4.2.

Aan de kantonrechter ligt derhalve ter beoordeling de vraag voor of [gedaagden] ., zonder schriftelijke toestemming, heeft mogen overgaan tot het bouwen van de overkapping en - in het verlengde daarvan - of hij gehouden is om de overkapping te verwijderen. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.3.

Artikel 7:215 lid 1 BW bepaalt dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.

4.4.

Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW kan van deze regeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de 'buitenzijde van gehuurde woonruimte' betreft. Dit laatste heeft tot gevolg dat partijen kunnen overeenkomen dat voor aan de buitenzijde aan te brengen veranderingen en toevoegingen voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is vereist, ook indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.

4.5.

Volgens [gedaagden] . is geen sprake van een wijziging ''aan de buitenzijde van het gehuurde''. [gedaagden] . voert hiertoe aan dat de overkapping los staat van de buitenzijde van het gehuurde. [gedaagden] . heeft ter zitting aangevoerd dat de palen van de overkapping niet bevestigd zijn aan de grond en dat het dak de constructie op zijn plaats houdt. Dit is niet betwist door Lefier. Verder leidt de kantonrechter uit de overgelegde foto's af dat de overkapping los staat van het gehuurde. Het moet er naar het oordeel van de kantonrechter daarom voor worden gehouden dat de overkapping los staat van het gehuurde en geen verandering of toevoeging van de buitenzijde van het gehuurde oplevert.

4.6.

[gedaagden] . stelt verder dat de overkapping zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt en verwijderd. Dit blijkt volgens [gedaagden] . uit het feit dat de overkapping gedurende renovatiewerkzaamheden in één dag gedeeltelijk is afgebroken. Dit is eveneens niet weersproken door Lefier, zodat naar het oordeel van de kantonrechter ervan uit moet worden gegaan dat de overkapping zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt en verwijderd.

4.7.

Het vorenstaande betekent dat [gedaagden] . tot zover op grond van artikel 7:215 lid en 6 BW in beginsel mocht overgaan tot het plaatsen van de overkapping. De kantonrechter ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of de overkapping niet strijdig is met de verplichting die op [gedaagden] . rust om zich als een goed huurder te gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW.

4.8.

Bij de uitoefening van de in artikel 7:215 BW neergelegde bevoegdheden dient de huurder zich als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW te gedragen.

4.9.

Partijen zijn met betrekking tot - kort gezegd - de kwaliteit van zelfstandig aangebrachte veranderingen toepassing van artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden overeengekomen, waarin eisen zijn gesteld waar een ZAV aan moet voldoen.

4.10.

Lefier stelt dat de overkapping niet aan de in artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden neergelegde eisen voldoet, omdat de overkapping niet op vakkundige wijze is gerealiseerd, geen gebruik is gemaakt van degelijke materialen en de afmetingen van de overkapping te groot zijn. Dit wordt betwist door [gedaagden] . De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

4.11.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde sub 1] ter zitting heeft verklaard dat de overkapping los staat op de tegels van in de tuin, de overkapping van vurenhout, dekzeil en touw is gemaakt en zich uitstrekt over de gehele breedte van het gehuurde. Gelet op de door beide partijen overlegde foto's is de kantonrechter van oordeel dat de overkapping niet voldoet aan hetgeen is bepaald in artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden. Daarbij overweegt de kantonrechter in het bijzonder dat het een feit van algemene bekendheid is dat vurenhout licht en elastisch is. Een overkapping die van dit materiaal en dekzeil is gemaakt, zoals in dit geval, die niet verankerd is aan de grond levert zonder meer een onveilige situatie op. Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] ter zitting desgevraagd niet heeft kunnen aangeven dat weersomstandigheden, zoals (harde) wind, geen invloed hebben op de veiligheid van de overkapping. Een nadere onderbouwing (bijvoorbeeld een bouwkundig rapport) waaruit blijkt dat deze constructie vakkundig is gerealiseerd, gebruik is gemaakt van degelijke materialen en de overkapping niet te groot is heeft [gedaagde sub 1] niet gegeven. Dat is voldaan aan de voorschriften van de gemeente, van de afdeling Bouw- en woningtoezicht en de Brandweer is niet gesteld noch gebleken. De kantonrechter stelt, gelet op het voorgaande, vast dat [gedaagden] . zich in zoverre niet heeft gehouden aan artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden. Daarmee heeft [gedaagden] . zich niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW.

4.12.

Lefier stelt dat hiernaast nog het ZAV-beleid 2010 tussen partijen geldt, waaruit volgt dat [gedaagden] . toestemming had moeten vragen aan Lefier middels een aanvraag ZAV voor een ZAV aan de buitenkant van het gehuurde. [gedaagden] . betwist dit en voert aan dat [gedaagden] . niet bekend kon zijn met dit beleid en het beleid ook niet bij het sluiten van de huurovereenkomst van toepassing is verklaard aangezien het beleid dateert van 2010 en de huurovereenkomst in 2008 is gesloten.

4.13.

De kantonrechter stelt vast dat uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden niet is af te leiden dat het ZAV-beleid beleid tussen partijen geldt. Echter, vaststaat dat de heer [gedaagde sub 1] een formulier ZAV, ingevuld op 9 juni 2010, met betrekking tot het schuurtje heeft ingediend bij Lefier. Gelet hierop is het niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1] niet bekend was met het beleid. Vanwege deze eerdere aanvraag had hij kunnen en moeten weten dat Lefier een aanvraagprocedure hanteert voor ZAV's aan het gehuurde. Dat betekent dat [gedaagden] . toestemming had moeten vragen voor de bouw van de overkapping. Door desondanks geen toestemming te vragen heeft [gedaagden] . zich eveneens niet als een goed huurder gedragen.

4.14.

Nu [gedaagden] . zich niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden heeft gehouden en de vereiste toestemming conform het ZAV- beleid 2010 niet heeft gevraagd, is Lefier in beginsel gerechtigd om verwijdering te vorderen. Zwaar weegt het belang van Lefier om een strikt beleid te voeren met als doel dat huurders niet naar eigen inzicht de inrichting of gedaante van hun woningen gaan wijzigen, het aanzien en leefbaarheid van de buurt, en het belang om precedentwerking te voorkomen.

4.15.

In het bijzonder is in dit geval relevant de voorgeschiedenis tussen partijen, inhoudende dat [gedaagde sub 1] wel conform het ZAV-beleid 2010 een aanvraag voor het schuurtje heeft gedaan, en zoals hiervoor reeds is overwogen dat [gedaagden] . had kunnen en moeten weten dat voor de overkapping eveneens een aanvraag gedaan zou moeten worden. Daarbij komt dat Lefier [gedaagden] . bij brief van 21 oktober 2019, met verwijzing naar deze aanvraag en artikel 8.2. van de algemene huurvoorwaarden, heeft gevraagd de overkapping te verwijderen in verband met werkzaamheden aan de balkons. Ter zitting heeft de heer [gedaagde sub 1] aangegeven dat hij de overkapping naar aanleiding daarvan heeft verwijderd, maar na afronding weer heeft teruggeplaatst. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde sub 1] bewust heeft gehandeld in strijd met artikel 8.2. van de algemene huurvoorwaarden en het ZAV-beleid 2010. Daarmee heeft hij bewust het risico op verwijdering op de koop toegenomen.

4.16.

Ter zitting heeft de heer [gedaagde sub 1] nog aangevoerd dat het afbreken van de overkapping onaanvaardbaar is omdat hij de overkapping nodig heeft voor de stalling van zijn scootmobiel en de fiets van zijn dochter. Volgens Lefier kan hij daarvoor ook gebruik maken van de bij het gehuurde behorende schuur. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat zijn scootmobiel daar niet in past. De kantonrechter overweegt dat voor zover dat al het geval is, de scootmobiel zoals te zien op de foto's ruim geplaatst kan worden onder het schuurtje en daarbij eveneens nog genoeg ruimte bestaat voor een fiets, zodat afbreking in dit opzicht niet onaanvaardbaar is. Voor zover de directe buren geen problemen zouden hebben met de overkapping, maakt dit het voorgaande niet anders. Tegen deze achtergrond valt de belangenafweging zonder meer in het voordeel van Lefier uit.

4.17.

De vordering tot verwijdering van de overkapping zal worden toegewezen in die zin dat een afdak zal resteren of wordt geplaatst die voldoet aan de voorwaarden en formaten die tussen [gedaagden] . en Lefier in juni 2010 zijn overeengekomen.

4.18.

Lefier heeft oplegging van een dwangsom gevorderd, en wel van € 100,00 voor elke dag dat [gedaagden] . binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met hetgeen is overwogen in 4.17, met een maximum van € 10.000,00. De kantonrechter ziet aanleiding tot een maximum van de gevorderde dwangsom, vast te stellen op € 2.000,00.

De tuin en het zwembad

4.19.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden] ., als huurder, binnen zekere grenzen een grote mate van vrijheid heeft in de wijze waarop het gehuurde door hem wordt ingericht. Dit geldt ook voor de tuin. Wijzigingen van de bestemming van het gehuurde, overlast aan omwonenden of schadeveroorzakend handelen of nalaten zijn enkele factoren die deze grenzen aangeven en de vrijheid van de huurder inperken.

4.20.

Een verplichting tot onderhoud van de tuin dan wel een verbod tot plaatsing van een zwembad is in de huurovereenkomst niet vastgelegd. Uitgangspunt bij de beoordeling is het door Lefier aangehaalde ''goed huurderschap'' zoals neergelegd in artikel 7:213 BW en artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden. Beide artikelen verplichten [gedaagden] . om zich ten aanzien van het gebruik van de tuin als een goed huurder te gedragen. Dit houdt in dat hij jegens zijn buren een zorgplicht heeft en hij geen overlast mag veroorzaken. Dat de tuin van [gedaagden] . volstaat met rommel bestaande uit vele (kapotte) roerende zaken, grofvuil en afval volgt niet uit de overgelegde foto's. Lefier stelt dat sprake is van overlast, maar heeft dit verder op geen enkele wijze onderbouwd. Nu Lefier haar stelling dat sprake is van overlast niet deugdelijk heeft onderbouwd, kan de vordering die ziet op ''tuinonderhoud en het opruimen van de tuin'' niet worden toegewezen.

4.21.

Ter zitting is gebleken dat het zwembad dat te zien is op de overlegde foto's van Lefier niet meer in de tuin staat, zodat alleen al daarom de vordering tot verwijdering van het zwembad kan worden afgewezen. Voor het geval [gedaagden] . weer een zwembad in de tuin plaatst vordert Lefier een verbod een (of meerdere) zwembad(en) te plaatsen. De kantonrechter overweegt dat Lefier op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat het plaatsen van een groot zwembad in de tuin van [gedaagden] . leidt tot overlast dan wel schadeveroorzakend handelen. Naar het oordeel van de kantonrechter valt dan ook niet in te zien op welke grond een verbod dient te volgen op het plaatsen van een (of meerdere) zwembad(en), zolang de buurt hiervan geen overlast ondervindt. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

4.22.

Nu de kantonrechter tot afwijzing van voornoemde vorderingen komt, zullen de daarbij gevorderde dwangsommen eveneens worden afgewezen.

Proceskosten

4.23.

Ondanks dat elk van de partijen op diverse punten in het ongelijk wordt gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten niet compenseren. De kantonrechter zal [gedaagden] . in de proceskosten veroordelen, omdat Lefier hem - ondanks meerdere waarschuwingen met betrekking tot de overkapping - in rechte heeft moeten betrekken. De gevorderde nakosten kunnen worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing nader omschreven.

4.24.

De proceskosten aan de zijde van Lefier worden vastgesteld op:

- explootkosten € 100,89

- griffierecht € 124,00

- salaris gemachtigde
€ 400,00 (2 punten x € 200,00)

totaal € 624,89

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] . om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot verwijdering en het verwijderd houden van de overkapping althans de aanbouw te verkleinen en verkleind te houden en wel zodanig dat een afdak zal resteren of geplaatst wordt dat voldoet aan de voorwaarden en formaten die tussen [gedaagden] . en Lefier zijn overeengekomen in juni 2010 en niet groter of anders;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] . om aan Lefier een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 2.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] . in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Lefier vastgesteld op € 624,89;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] . in de nakosten, die worden vastgesteld op een bedrag van

€ 100,00;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 40624