Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9382473 \ CV EXPL 21-4762
Vonnis van de kantonrechter d.d. 18 januari 2022
in de zaak van
1.[eisers]
[eisers],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. J.H.C. Rijssenbeek,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. W.P.C. Ros (ARAG)
Partijen zullen hierna "[eisers]" en "[gedaagde]" worden genoemd.
1.Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 21 september 2012, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. Op 15 en 19 november 2021 heeft [eisers] nog producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft vervolgens plaatsgevonden op 2 december 2021. Ter zitting is namens [eisers] [eiser 1] verschenen, bijgestaan door mr. J.H.C. Rijssenbeek en mr. A.N. Oetemo, en [gedaagde] is verschenen met haar partner [partner gedaagde], bijgestaan door mr. W.P.C. Ros.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2.
[eisers] heeft op 25 oktober 2019 van [gedaagde] gekocht de woning aan de [woning] (hierna: de woning). De koopprijs van de woning bedroeg € 255.000,00. De woning is op 15 januari 2020 geleverd.
2.3.
Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bepaalt, kort gezegd, dat de woning aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3. biedt de koper de garantie dat de woning bij overdracht de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verder staat de verkoper niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van sluiten van de overeenkomst. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten, waarbij rekening wordt gehouden met 'nieuw voor oud'.
2.4.
Artikel 21 van de koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule en artikel 24 van de koopovereenkomst vermeldt dat [eisers] de woning voorafgaand aan de koop niet bouwkundig heeft laten keuren.
2.5.
Naar aanleiding van lekkages in januari en februari 2020 heeft [eisers] op 24 februari 2020 contact opgenomen met de verkoopmakelaar van [gedaagde] en laten weten dat de lekkage in de badkamer wordt veroorzaakt door de douchebak en de lekkage in de keuken door een winkelhaak op het dak. Op 25 februari 2020 heeft [eisers] laten weten dat de buren een soortgelijke lekkage hebben en dat het zou komen doordat de muur water doorlaat en door een verrotte gevel tussen de huizen.
2.6.
[eisers] beroept zich erop dat bij zijn e-mail aan de verkoopmakelaar van 25 februari 2020 een bijlage is meegestuurd, welke vervolgens op 26 februari 2020 is doorgestuurd aan [gedaagde]. Deze overgelegde bijlage luidt, voor zover van belang, als volgt:
"(…)Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken:
1 lekkage in de badkamer (douchebak)
(…)
2 diverse lekkages aan het keukenplafond
(…)
3 in de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.
(…)
Ik weet nog niet wat de reparatiekosten zullen zijn, en ga daarom een offerte opvragen. Graag wil ik met u overleggen over een oplossing voor deze problemen. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)"
2.7.
Bij akte van 15 november 2019 heeft [eisers] een soortgelijke productie overgelegd. Het betreft een ongedateerde brief met de algemene aanhef
"Geachte Heer/Mevrouw",, welke, voor zover van belang, luidt als volgt:
"Geachte Heer/Mevrouw",, welke, voor zover van belang, luidt als volgt:
"(…)
Nadat ik eigenaar werd van de woning, ontdekte ik op 23-02-2020 een aantal gebreken.
Diverse lekkages aan het keukenplafond
In de kamer aan de achterkant hebben wij ook een lekkage ontdekt op het plafond.
Wij hebben gisteren 24-02 de buren gesproken van de winkel waar u het pand aan verhuurd, nadat wij vroegen of hun ook lekkage hadden, en daaruit kwam dat u al eerder een conflict hebt gehad met de oude bewoners van ons huis. Wij eisen dat u binnen 14 dagen reageert, of dat u actie gaat ondernemen, om de gevel te repareren.
(…)
Wij stellen u ook aansprakelijk aan de gevolg schaden door achterstallig onderhoud van u pand waardoor wij nu schade hebben aan onze woning. Wilt u daarom binnen 14 dagen contact met mij opnemen? (…)"
2.8.
Op 26 februari 2020 heeft [gedaagde] onder meer laten weten dat zij in het verleden last heeft gehad van lekkages, maar dat die zijn verholpen en gerepareerd. Verder is volgens [gedaagde] het plafond achter in 2018 geplaatst en heeft zij nooit problemen met de douche gehad. Daarnaast geeft [gedaagde] aan dat zij voor de verkoop aan [eisers] heeft laten weten dat de muur van de buren niet goed was en dat de buren aansprakelijk zijn.
2.9.
Op 9 juni 2020 vindt er een deskundigenonderzoek plaats. Uit het deskundigenrapport d.d. 28 oktober 2019 blijkt dat ten aanzien van de douche de kitvoegen openstaan en er geen goede ondersteuning is van de douchebak. Tijdens het onderzoek is de douchekop/waterstraal tegen de wanden gehouden en is er na ongeveer 10 minuten een lekkage vastgesteld in het plafond in de woonkamer. De herstelkosten bedragen € 3.700,00. Ten aanzien van de keuken wordt onder meer opgemerkt dat tijdens het onderzoek er water op het platte dak en tegen de geval van de buren is gespoten, maar dat er geen lekkage is aangetroffen. Wel wordt opgemerkt dat de aangrenzende gevel van de buren in een slechte staat is, op het dakvlak een verzakking is aangetroffen en dat de schoorsteenaansluiting bij het hoger gelegen dak slecht is. De herstelkosten worden geraamd op € 4.500,00 en betreffen voornamelijk uit te voeren werkzaamheden bij de buren.
2.10.
Bij brief van 3 februari 2021 schrijft (de gemachtigde van) [eisers] aan [gedaagde] - voor zover van belang - als volgt:
"(…)
Bij brief van 26 februari 2020 heeft cliënt u reeds hiervoor in gebreke gesteld en u een termijn van veertien dagen gegeven om de gebreken te (laten) herstellen. Ook heeft cliënt u in die brief aansprakelijk gesteld voor alle uit de non-conformiteit voortvloeiende gevolgschade. U heeft deze termijn ongebruikt laten verlopen als gevolg waarvan u in verzuim bent geraakt. Cliënt maakt derhalve niet langer aanspraak op nakoming, maar op vervangende schadevergoeding, op grond van artikel 6:87 BW.
(…)
Het totaalbedrag aan (vervangende) schadevergoeding dat u derhalve aan cliënt verschuldigd bent bedraagt EUR 20.730,39.
(…)"
2.11.
[gedaagde] laat op 18 februari 2021 via haar gemachtigde weten dat zij nimmer door [eisers] in gebreke is gesteld om binnen een redelijke termijn na te komen en dat zij betwist dat sprake was van (ernstige) gebreken ten tijde van de overdracht. Daarnaast verwijst zij naar de onderzoeksplicht van [eisers] en naar de ouderdomsclausule en betwist zij (de hoogte van) de schadevergoeding.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vordert, verkort weergegeven, dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van:
- € 19.703,94 aan vervangende schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2021;
- € 85,73 aan schade ex artikel 6:96 lid 2 sub a BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2020;
- € 1.350,18 aan schade ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2020;
- € 950,26 aan schade ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2021;
- de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis;
- de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis.
3.2.
[eisers] legt, verkort weergegeven, aan zijn vordering ten grondslag dat er sprake is van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren en dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagde] is in gebreke gesteld en op 26 februari 2020 in verzuim geraakt, omdat mocht worden afgeleid dat zij in de nakoming zou tekortschieten. [gedaagde] is vanaf 3 februari 2021 in verzuim wat betreft de vervangende schadevergoeding.
Daarnaast is [gedaagde] gehouden de kosten voor de noodreparaties en het onderzoek en de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, vermeerderd met rente.
3.3.
[gedaagde] voert, verkort weergegeven, het volgende aan als verweer. Primair is er sprake van rechtsverwerking. Daarnaast betwist zij de door [eisers] gestelde gebreken en dat zij op enig moment door [eisers] aansprakelijk is gesteld. Er is geen sprake van verzuim en [eisers] kan geen aanspraak maken op vervangende schadevergoeding. Voor zover zij al aansprakelijk zou zijn, geldt dat de gevorderde schadevergoeding veel te hoog is. De offertes zien niet alleen op herstel, maar ook op verbeteringen en vernieuwingen.
4.De beoordeling
4.1.
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling de vraag voor of [gedaagde] gehouden is tot betaling van de door [eisers] gevorderde bedragen vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.2.
De kantonrechter ziet aanleiding, nog daargelaten of er sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, om eerst te oordelen over de vraag of [gedaagde] in verzuim is geraakt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij nimmer door [eisers] in gebreke is gesteld, zodat zij niet in verzuim is komen te verkeren en dat reeds daarom de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.
4.3.
Het niet nakomen van een verbintenis levert pas een tekortkoming op wanneer de schuldenaar (in casu [gedaagde]) in verzuim verkeert. Dat is anders wanneer nakoming reeds blijvend onmogelijk is, maar dat daarvan sprake is, is gesteld noch gebleken.
4.4.
Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. De functie daarvan is om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en om te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is.
4.5.
[eisers] heeft in dat verband gesteld dat hij op 25 februari 2020 een schriftelijke ingebrekestelling als bijlage bij zijn e-mail aan de verkoopmakelaar heeft meegestuurd, die de e-mail en bijlage diezelfde dag nog heeft doorgestuurd aan [gedaagde] (de "eerste" ingebrekestelling). Ter zitting heeft [eisers] daarnaast gesteld dat de bij akte van 15 november 2021 overgelegde productie een tweede ingebrekestelling betreft, die hij op 25 februari 2020 tegelijkertijd met de eerste ingebrekestelling per (aangetekende) brief aan [gedaagde] heeft verstuurd (de "tweede" ingebrekestelling). Daarbij is door [eisers] toegelicht dat hij dyslexie heeft en dat de brief daarom een ingekorte versie van de e-mail betreft. Volgens [eisers] is [gedaagde] deugdelijk in gebreke gesteld en blijkt uit haar reactie van 26 februari 2020 dat zij niet bereid is om de gebreken te herstellen, waardoor zij ook op grond van artikel 6:83 sub c BW in verzuim is komen te verkeren.
4.6.
Met betrekking tot de "tweede" ingebrekestelling overweegt de kantonrechter dat, nog daargelaten dat [gedaagde] betwist heeft deze te hebben ontvangen en [eisers] geen enkel bewijs van de gestelde aangetekende verzending heeft overgelegd, uit de inhoud van de brief kan worden opgemaakt dat deze niet is gericht aan [gedaagde]. In de brief, die ongeadresseerd is, wordt namelijk gerept van "
de winkel waar u het pand aan verhuurt"en "
dat u al eerder een conflict had met de oude bewoners van ons huis" en lijkt daarom te zijn gericht aan de eigenaar van het pand naast [eisers] in plaats van aan [gedaagde]. De brief kan dan ook niet kwalificeren als een (deugdelijke) ingebrekestelling aan [gedaagde].
de winkel waar u het pand aan verhuurt"en "
dat u al eerder een conflict had met de oude bewoners van ons huis" en lijkt daarom te zijn gericht aan de eigenaar van het pand naast [eisers] in plaats van aan [gedaagde]. De brief kan dan ook niet kwalificeren als een (deugdelijke) ingebrekestelling aan [gedaagde].
4.7.
Wat betreft de "eerste" ingebrekestelling heeft [gedaagde] erkend dat zij deze heeft ontvangen en dat zij daar vervolgens op 26 februari 2020 op heeft gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter ook deze e-mail c.q. bijlage niet worden gekwalificeerd als een ingebrekestelling in de zin van de wet. Uit de tekst van de overgelegde bijlage blijkt niet dat [eisers] [gedaagde] een redelijke termijn heeft gesteld waarbinnen zij de door [eisers] geconstateerde gebreken kon (laten) herstellen. [eisers] heeft [gedaagde] slechts gevraagd om binnen veertien dagen contact met hem op te nemen om te overleggen over een oplossing, hetgeen [gedaagde] vervolgens heeft gedaan.
4.8.
De kantonrechter stelt gelet op het voorgaande dan ook vast dat [eisers] geen schriftelijke ingebrekestelling krachtens artikel 6:82 lid 1 BW heeft gestuurd.
4.9.
Onder omstandigheden kan het verzuim echter ook intreden zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist. [eisers] heeft in dat verband gesteld dat [gedaagde] gelet op haar reactie van 26 februari 2020 op grond van artikel 6:83 sub c BW in verzuim is geraakt. De kantonrechter overweegt dat uit artikel 6:83 sub c BW volgt dat het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten. De mededeling moet de strekking hebben dat de schuldenaar niet of niet zonder tekortkoming zal nakomen. Een dergelijke mededeling impliceert dat de schuldenaar de gevolgen daarvan willens en wetens voor zijn rekening neemt. Door [eisers] is echter niet (nader) onderbouwd uit welke concrete mededeling(en) van [gedaagde] moet worden afgeleid dat zij haar verplichtingen niet meer zou nakomen. [gedaagde] heeft in dat kader ook aangevoerd dat zij met haar reactie enkel een (uitvoerige) toelichting heeft willen geven op haar ervaringen in het verleden met de woning en dat zij heeft uitgelegd dat zij niet bekend was met de door [eisers] gestelde lekkages. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de reactie van [gedaagde] niet dat zij haar (eventuele) toekomstige verplichtingen ter zake van de geconstateerde lekkages niet meer na zou komen. Dat [gedaagde] heeft betwist aansprakelijk te zijn ten aanzien van de lekkages en naar de buren heeft verwezen, is daarvoor niet voldoende. Dit betekent dat er geen sprake is van een mededeling zoals bedoeld in artikel 6:83 sub c BW.
4.10.
Nu [eisers] geen schriftelijke ingebrekestelling heeft verstuurd en er ook geen sprake is van een mededeling waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] niet meer na zou komen, is geen sprake van verzuim. Dit brengt mee dat aan een van de vereisten voor gehoudenheid tot schadevergoeding niet is voldaan en dat [eisers] geen aanspraak kan maken op vergoeding van (vervangende) schade door [gedaagde]. De overige verweren van [gedaagde] behoeven gelet hierop geen nadere bespreking.
4.11.
[eisers] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De meegevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 124,00. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 996,00 (2 punten x tarief € 498,00)
5.Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 996,00;
5.3.
veroordeelt [eisers] in de nakosten, die worden begroot op € 124,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement, kantonrechter, en ter openbare terechtzitting van 18 januari 2022 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
c35030/PB