ECLI:NL:RBNNE:2021:5116

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 8648284 CV EXPL 20-4916

Vonnis d.d. 9 november 2021

inzake

de stichting Stichting Studenten Huisvesting,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,

hierna SSH te noemen,

gemachtigde mr. P. Eymaal,

tegen

[gedaagde conventie/eiser reconventie],

wonende te [plaats]

gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie,

hierna [gedaagde conventie/eiser reconventie] te noemen,

gemachtigde mr. T. Binnema.

1.De verdere procesgang

1.1.

De procesgang blijkt uit het volgende:

het tussenvonnis van 1 juni 2021
de mondelinge behandeling op 12 oktober 2021
de akte met producties die SSH voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft ingediend
de vermeerdering van de reconventionele vordering tijdens de mondelinge behandeling.

1.2.

Vonnis is (nader) bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling

2.1.

De inhoud van het vonnis van 1 juni 2021 moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd en de daarvan deel uitmakende overwegingen worden gehandhaafd.

2.2.

Naar aanleiding van het vonnis van 1 juni 2021 heeft op 12 oktober 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht. De kantonrechter acht zich thans voldoende geïnformeerd om een eindbeslissing te kunnen nemen en overweegt daarover als volgt.

2.3.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de door partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik (van woonruimte) betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2.4.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 15 april 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:3195) het toetsingskader als volgt omschreven:

“De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt. Ingevolge art. 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).”

2.5.

De kantonrechter sluit zich daarbij aan. Daarbij merkt de kantonrechter op dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen, wat ertoe leidt dat bij de toetsing bij de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, nog meer terughoudendheid geboden is (vgl. Kamerstukken II (Memorie van toelichting), 2015-2016, 34373, nr. 3, p18). Uit de wetsgeschiedenis van de Wet doorstroming huurmarkt kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden afgeleid dat huurovereenkomsten als de onderhavige met internationale studenten nimmer kunnen worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Van belang in dit verband is dat de wetgever met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt mede uitbreiding van de toen bestaande mogelijkheden voor tijdelijke verhuur heeft beoogd (zie pagina 12 van genoemde Memorie van Toelichting). Van geval tot geval zal daarom (nog steeds) moeten worden beoordeeld of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

2.6.

De kantonrechter overweegt allereerst dat partijen het erover eens zijn dat hier sprake is van (onzelfstandige) woonruimte. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de duur van iets meer dan elf maanden. Evenals het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in eerdergenoemd arrest heeft overwogen, oordeelt de kantonrechter dat deze duur in het algemeen te lang is om van gebruik naar zijn aard van korte duur te kunnen spreken. De duur van een huurovereenkomst is echter geen doorslaggevende factor. Zoals hiervoor is vastgesteld, moet namelijk onder meer ook worden gekeken naar de aard van de huurovereenkomst en naar hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

2.7.

Met betrekking tot de aard van de huurovereenkomst geldt allereerst dat SSH, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, met de Rijksuniversiteit Groningen (de RUG) is overeengekomen dat een deel van de woonruimtes van SSH wordt gereserveerd voor uit het buitenland afkomstige studenten die bij de RUG een studieprogramma volgen. Met die overeenkomst garandeert SSH dat de studenten die uit het buitenland in Groningen arriveren voor het volgen van een studieprogramma bij de RUG over woonruimte kunnen beschikken. Als de woonruimte na de afgesproken huurperiode weer vrij komt, wordt deze - conform de overeenkomst tussen SSH en de RUG - opnieuw aangeboden aan een buitenlandse student die hier tijdelijk gaat studeren en voor de duur daarvan woonruimte nodig heeft. In het onderhavige geval had [gedaagde conventie/eiser reconventie] zich ingeschreven voor een studieprogramma van ongeveer 11 maanden bij de RUG. Op grond van genoemde overeenkomst met de RUG heeft SSH de onderhavige woonruimte gedurende deze periode aan [gedaagde conventie/eiser reconventie] ter beschikking gesteld.

2.8.

Verder acht de kantonrechter van belang dat SSH [gedaagde conventie/eiser reconventie] (evenals andere ‘short stay-studenten’) niet alleen gemeubileerde woonruimte heeft aangeboden, maar dat deze woonruimte ook was voorzien van inventaris. Voorts staat in de huurovereenkomst (onder f.) dat in de huur ook een 24-uurs calamiteitenservice, supervisie en schoonmaakfaciliteiten zijn begrepen. Dat dit in de preambule is opgenomen, betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat deze voorzieningen niet zijn overeengekomen, zoals [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft doen betogen. In artikel 1 van de huurovereenkomst, onder het kopje
“Declare to have agreed to the following”, staat namelijk dat alles wat in de preambule staat, als herhaald en ingelast wordt beschouwd. Tijdens de mondelinge behandeling zijn de 24-uurs calamiteitenservice en de schoonmaakfaciliteiten aan de orde gekomen. SSH heeft met betrekking tot de 24-uurs calamiteitenservice aangevoerd dat de ‘residence assistent’ 24/7 bereikbaar is, bijvoorbeeld voor het geval een bewoner ’s nachts niet over zijn of haar huissleutel beschikt en dat de buitenlandse studenten worden geholpen bij het maken van een afspraak met bijvoorbeeld een huisarts, tandarts of fysiotherapeut. [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft dat laatste slechts bij gebrek aan wetenschap betwist, maar deze blote betwisting is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende. In rechte moet daarom worden uitgegaan van hetgeen SSH daarover heeft aangevoerd. Of [gedaagde conventie/eiser reconventie] wel of niet van deze voorziening gebruik heeft gemaakt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet van belang. Met betrek tot de schoonmaakfaciliteiten heeft SSH tijdens de mondelinge behandeling onbetwist aangevoerd dat niet alleen de algemene ruimtes schoon worden gehouden, maar dat ook de woonruimtes bij de komst en het vertrek van de bewoner schoon worden gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook sprake van een vergaande service, wat bij een ‘reguliere’ huurovereenkomst niet tot de normale gang van zaken behoort. Tot slot is in artikel 7 en 8 van de huurovereenkomst bepaald dat de verhuurder een aantal onderhoudswerkzaamheden zal verrichten die normaal gesproken onder het Besluit kleine herstellingen vallen en dus normaal gesproken voor rekening van een huurder komen. Net zoals in eerdergenoemde zaak waar het Gerechtshof over heeft geoordeeld, leveren al deze omstandigheden tezamen naar het oordeel van de kantonrechter eerder een aanwijzing in de richting van een tijdelijk pension dan van reguliere huur op.

2.9.

Ter zake van hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan, overweegt de kantonrechter dat onder meer het volgende in de huurovereenkomst staat:

“ (…)

The SSH has intended a part of its housing stock specifically for short stay leasing, i.e. letting out on a temporary basis particularly to foreign students (…);

The SSH regularly receives requests via an educational institution of otherwise from foreign (exchange) students (…) for a limited period of at most one year. There is no intention on their part of settling in the location (…) for a longer period (…);

In addition, the SSH wishes to offer temporary accommodation to those who, for reasons of their own, have indicated being in a serious predicament regarding accommodation and urgently need temporary housing. The SSH always ensures that prospective tenants are informed of the temporary nature of the agreement and with a view to meeting a growing need for temporary accommodation have set up a special department called SSH Short Stay;

In regard to the above-mentioned request the SSH is prepared to provide people with tempory accommodation under the conditions specified in sections b, c and d, to wit: for a limited period of time and under specific conditions;

(…)

This form of “short stay accommodation” is thus linked to each of the tenants’objectives as mentioned above, which means that on the day agreed upon for the lease to expire - at most one year after the date of commencement - the tenant is to leave the room/apartment without any claim to alternative accommodation;

Considering the unusual nature of the manner of accommodation, linked to the specific objective for which the tenant is temporary studying (…) or for which the tenant needs temporary accommodation, the SSH Short Stay housing agreement has to be qualified as being one of short duration tot witch neither the regular rent protection measures nor the rental costs protections act apply;

The tenant acknowledges the unusual nature of this form of accommodation and its temporary character and agrees that he/she will leave the rented premises not later than the day that this lease expires at 10.00 h. in the morning;

(…)

Article 2

The SSH leases to [gedaagde conventie/eiser reconventie] a room/apartment situated at [adres] for the period for which the tenant has applied for accommodation and for which permission has been granted, with a maximum of one year.

Article 3

The tenant hereby declares that - if applicable - study/work will involve a specific limited period so that the SSH Short Stay housing agreement will commence on 10 Aug 2018 at 14.00 h in the afternoon and end on 15 Jul 2019 at 10.00 h in the morning.

Article 4

The SSH Short Stay housing agreement, being an agreement of short duration, ends on 15 Jul 2019 at 10.00 h. in the morning without notice of this regard being required.”

2.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit deze bepalingen dat het voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] bij het aangaan van de huurovereenkomst overduidelijk was, dat het aanbod van SSH was gekoppeld aan de duur van het te volgen studieprogramma (ongeveer 11 maanden) en dat SSH de woonruimte voor deze gelimiteerde periode en tegen specifieke voorwaarden aan hem beschikbaar stelde. Verder had het voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] duidelijk moeten zijn dat het aanbod te maken had met zijn komst uit het buitenland en dat hij met voorrang op ‘gewone woonruimtezoekenden’ de beschikking over woonruimte kreeg. Ook kon [gedaagde conventie/eiser reconventie] uit de huurovereenkomst begrijpen dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar mogelijk te maken. Aldus was het voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] duidelijk dat de ingebruikgeving gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij hij na ommekomst van de overeengekomen periode en maximaal na een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting. Zoals het Gerechtshof in eerdergenoemd arrest heeft overwogen, lijken de short stay-studentenkamers in zoverre ook wel wat op wisselwoningen, waarvan ook wordt aangenomen dat die onder het bereik van 7:232 BW tweede lid vallen.

2.11.

Op grond van voorgaande overwegingen komt de kantonrechter tot het oordeel dat de door partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

2.12.

Dit betekent allereerst dat de door SSH primair gevorderde verklaringen voor recht voor toewijzing gereed liggen. Een verklaring voor recht leent zich naar haar aard niet voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zodat de vordering van SSH op dit punt zal worden afgewezen.

2.13.

Omdat er sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, is niet alleen de huurcommissie maar ook de kantonrechter niet bevoegd om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en om de hoogte van de huurprijs vast te stellen. De op de uitspraak van de huurcommissie gebaseerde reconventionele vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur, komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

2.14.

[gedaagde conventie/eiser reconventie] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen de werkzaamheden in reconventie niet afzonderlijk worden beloond. Wel zal het gemachtigdensalaris worden gerelateerd aan het bedrag dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft gevorderd. Aan nakosten zal het hierna te noemen, in kantonprocedures gebruikelijke forfaitaire bedrag worden toegewezen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat partijen niet gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie van 25 oktober 2019, verzonden op 22 april 2020, met zaaknummer 44633;

3.2.

verklaart voorts voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;

3.3.

wijst af hetgeen SSH meer of anders heeft gevorderd.

in conventie

3.4.

wijst de reconventionele vordering van [gedaagde conventie/eiser reconventie] af;

in conventie en reconventie

3.5.

veroordeelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de kosten van het geding, aan de zijde van SSH tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 124,00 aan griffierecht, € 102,96 aan explootkosten en € 372,00 voor salaris van de gemachtigde, alsmede op een bedrag van € 62,00 aan nakosten;

3.6.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 9 november 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

c688