Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8810832 \ CV EXPL 20-7420
Vonnis van de kantonrechter d.d. 27 juli 2021
inzake
[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats] ,
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen
(postadres: Duinkerkenstraat 37 1, 9723 BP Groningen),
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 mei 2021, waarbij een mondelinge behandeling is gelast.
1.2.
Op 7 juli 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen:
- van de zijde van [eisers] : [eiser sub 1] , bijgestaan door mr. E.Tj. van Dalen;
- van de zijde van [gedaagde] : [gedaagde] .
1.3.
Ten slotte is vonnis bij vervroeging bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Het volgende staat tussen partijen vast en acht de kantonrechter van belang.
2.2.
[naam 2] en [gedaagde] hebben op 1 februari 2015 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De kale huurprijs bedroeg destijds € 630,00 per maand.
2.3.
In artikel 2 van deze huurovereenkomst staat het volgende:
"(…) Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.
De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.''
2.4.
Onderaan pagina 4 van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een handtekening gezet onder de volgende tekst:
"Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE als benoemd in 2.''
2.5.
In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 (ROZ 2003) (hierna: de algemene voorwaarden) is onder meer het volgende bepaald:
"(…)
1.3Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.3Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.4
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen. (…)''
2.6.
[naam 2] heeft de woning per 1 december 2018 verkocht aan [naam 1] .
2.7.
Ten tijde van de overdracht van de woning aan [naam 1] is er sprake van geweest dat [naam 1] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst zouden sluiten. Over deze nieuwe huurovereenkomst, die partijen uiteindelijk niet hebben gesloten, heeft onder meer het volgende e-mailverkeer plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [naam] , de dochter van [naam 1] :
21 november 2018
"Goedemorgen [gedaagde] ,
Ik heb in het contract gezet dat het oude contract voortgezet wordt. Ik heb dit contract ontvangen van [naam 2] .
Mochten er vragen zijn of iets dergelijks over het contract, zou je dan contact willen opnemen met mij?
Met vriendelijke groet,
[naam]
Management assistent
SigurSigur B.V.''
29 november 2018
"Hoi [naam] ,
Ik ben terug van vakantie en heb de contracten even naast elkaar neergelegd. De twee grootste verschillen zijn dan ik in [naam 2] een contract voor onbepaalde tijd heb/had en in dit contract staat voor de duur van een jaar. Daarnaast is er geen mogelijkheid tot onderhuur, dit had ik bij [naam 2] wel. Ik ben niet van plan dit te gaan doen maar vindt het wel fijn om de mogelijkheid te houden.
Dit zou ik graag aangepast zien, ik hoop snel wat van je te horen.
Met vriendelijke groet,
[gedaagde] ''
30 november 2018
"Goedemorgen [gedaagde] ,
Ik heb het contract aangepast, voor onbepaalde tijd en met mogelijkheid tot onderverhuur.
Met vriendelijke groet,
[naam]
Management assistent
SigurSigur B.V.''
2.8.
[naam 1] heeft de woning per 1 augustus 2019 verkocht aan [eisers]
2.9.
Op 6 augustus 2019 heeft [gedaagde] het volgende e-mailbericht aan [eisers] verzonden:
"Onderwerp: [adres]
Hoi [eisers] ,
Ik wilde jullie graag op de hoogte brengen van het volgende.
Mijn vriend [naam 3] heeft intussen zijn vlucht terug naar Australië geboekt voor zijn operatie, hij vertrekt 4 september. Toen ik mijn vorige huisgenoot [naam 4] sprak, vertelde ze mij dat haar vriendin [naam 4] (wat een toeval haha) opzoek is naar woonruimte. Er is een goede klik, het is een harde werker en het is al een bekende in mijn netwerk wat heel fijn is. Zij zal hier dan ook vanaf september in de [adres] komen wonen. [naam 3] zal dan uitgeschreven zijn en [naam 4] ingeschreven, er zullen dus altijd twee personen op dit adres ingeschreven staan. Ik heb hetzelfde contract als voorgaande jaren gebruikt. Als jullie haar willen ontmoeten dan kan dat uiteraard. Hopelijk is alles zo duidelijk. Jullie mogen me altijd bellen mochten jullie nog andere vragen hebben.
We houden contact,
Groeten [gedaagde] ''
2.10.
[eisers] hebben hierop niet gereageerd.
2.11.
Op 26 juni 2020 heeft de gemachtigde van [eisers] een brief naar [gedaagde] verzonden. Daarin wordt erop gewezen, kort gezegd, dat [gedaagde] het bepaalde in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden heeft geschonden doordat [naam 4] vanaf september 2019 mede in de woning is komen wonen en [gedaagde] daarvoor geen voorafgaande schriftelijke toestemming aan [eisers] heeft gevraagd en verkregen. [gedaagde] wordt verzocht het op grond van artikel 1.4 van de algemene voorwaarden verschuldigde boetebedrag ter hoogte van € 13.680,00 te voldoen. Daarbij wordt aangegeven dat [eisers] een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen instellen ingeval [gedaagde] niet of niet tijdig tot betaling overgaat.
2.12.
Bij brief van 5 juli 2020 heeft [gedaagde] hierop afwijzend gereageerd. Daarbij heeft zij onder meer een op 27 juni 2020 ondertekende verklaring van [naam 1] overgelegd:
"Geachte heer/mevrouw,
Ik, [naam 1] , heb het appartement aan de [adres] verhuurd in de periode van 01-12-2018 tot 31-07-2019. Tijdens deze periode is er middels een mondelinge overeenkomst ingestemd met het samenwonen met een tweede persoon. Deze informatie is zowel bij de overdracht van de oude eigenaar ( [naam 2] ) als tijdens de onderhandelingen naar de nieuwe eigenaar ( [eiser sub 1] ) overgedragen. De onderhandelingen over de verkoop van het huis, zijn niet met de huidige eigenaar besproken. Die heb ik alleen bij de notaris gezien. Volgens mij was het zijn broer die de gesprekken/onderhandelingen deed samen met meneer van [naam 5] van Credion.
Ik kan u vertellen dat ik dit zeker heb meegedeeld aan deze personen evenals het feit dat een nieuwe keuken was geplaatst. immers, [gedaagde] had al jaren iemand wonen op hetzelfde adres.
Ik hoop niet dat het een ja / nee spelletje word. Ik weet niet beter en ben volledig overtuigd dat ik dit heb meegedeeld.
Met vriendelijke groet,
[naam 1] ''
2.13.
Uit de 'Bevestiging uitschrijving Emigratie' van de afdeling Burgerzaken van de gemeente Groningen blijkt dat [naam 4] per 5 juli 2020 is verhuisd naar Finland.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - kort gezegd - te ontbinden althans voor ontbonden te verklaren de huurovereenkomst tussen hen en [gedaagde] en de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde.
Daarnaast vorderen [eisers] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van:
- een bedrag van € 16.425,00 ten titel van contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- de proceskosten, waaronder de nakosten.
4.De standpunten van partijen
4.1.
[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 1.3 van de algemene voorwaarden door vanaf 1 september 2019 de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [eisers] onder te verhuren. [gedaagde] is daarom overeenkomstig artikel 1.4 van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd van € 16.425,00. Het voorgaande is in hun ogen tevens aanleiding om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.3.
De kantonrechter zal hierna bij de beoordeling, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen (overigens) ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.
5.De beoordeling
5.1.
Aan de kantonrechter ligt de vraag voor of [eisers] wegens de gestelde overtreding van het onderhuurverbod tegenover [gedaagde] terecht aanspraak kunnen maken op het gevorderde boetebedrag en of de gestelde overtreding (voldoende) grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overweegt als volgt.
5.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter begrepen dat [gedaagde] niet heeft beoogd om in reconventie een vordering ex artikel 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in te stellen. De kantonrechter zal daarover dan ook geen oordeel geven.
5.3.
[gedaagde] heeft aanvankelijk als verweer aangevoerd dat de algemene voorwaarden niet aan haar ter hand zijn gesteld overeenkomstig artikel 6:233 en 6:234 BW. [eisers] hebben daarop gereageerd door erop te wijzen dat [gedaagde] onderaan in de huurovereenkomst op pagina 4 heeft getekend voor de ontvangst van de algemene voorwaarden. Daarop heeft [gedaagde] niet meer gereageerd, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Het voorgaande maakt dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de huurovereenkomst.
5.4.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of tussen hen het onderverhuurverbod van artikel 1.3 van de algemene voorwaarden geldt. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat dit verbod niet van toepassing is de onder punt 2.7. van dit vonnis weergegeven e-mailwisseling tussen haar en [naam] in het geding gebracht, evenals de onder 2.12 weergegeven verklaring van de vorige verhuurder [naam 1] . [eisers] hebben de inhoud van deze stukken niet weersproken. De kantonrechter concludeert op basis van deze stukken dat [naam 1] destijds ermee heeft ingestemd dat [gedaagde] de woning mocht (blijven) onderverhuren. Dit betekent dat het onderhuurverbod in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden niet gold in de huurrelatie tussen [naam 1] en [gedaagde] . Vervolgens is de vraag of [eisers] als opvolgend eigenaars van de woning gebonden zijn aan de door [naam 1] , als voormalig eigenaar, aan [gedaagde] verleende toestemming voor onderverhuur. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:226 BW de nieuwe eigenaar gebonden is aan de aanvaarding van de onderverhuur door de vorige verhuurder, zo volgt uit het arrest van het gerechtshof te Den Haag (Hof 's-Gravenhage, 31 maart 2009, ECLI:GHSGR:2009:BI1711). Het voorgaande maakt dat de door [naam 1] verleende toestemming tot onderverhuur na de overdracht is blijven gelden tussen [eisers] en [gedaagde] . [eisers] heeft daartegen ingebracht dat zij desondanks niet aan deze toestemming gebonden zijn, omdat zij niet van deze toestemming op de hoogte waren. Echter, [eiser sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij ermee bekend was dat [gedaagde] in het verleden, voordat [eisers] eigenaars werden van de woning, met anderen samenwoonde in de woning. Volgens [eiser sub 1] heeft [gedaagde] dit in de zomer van 2019 aangegeven tijdens een kennismakingsgesprek in de woning, waarbij enerzijds [gedaagde] en haar partner en anderzijds [eisers] aanwezig waren. Deze wetenschap van de verleende toestemming wordt ondersteund door het e-mailbericht van 6 augustus 2019 dat [gedaagde] heeft verzonden aan [eisers] , vermeld onder punt 2.9. van dit vonnis. Dat e-mailbericht is verstuurd na voormeld gesprek. De kantonrechter overweegt in dat verband nog dat de (eventuele) omstandigheid dat de voorgaand eigenaars [eisers] niet heeft geïnformeerd over de verleende toestemming, voor risico van [eisers] is. Gelet hierop zal de kantonrechter deze stelling van [eisers] passeren. Nu [gedaagde] de bevoegdheid heeft om de woning onder te verhuren, kan geen sprake zijn van een schending van het onderhuurverbod in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden. Om die reden kunnen [eisers] geen aanspraak maken op het gevorderde boetebedrag en is evenmin (voldoende) grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
5.5.
Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat, naast het onder 5.4. overwogene, ook om de navolgende redenen geen aanspraak kan bestaan op het door [eisers] gevorderde. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] er richting [eisers] open over is geweest dat zij de woning in het verleden onderverhuurde en ook weer wilde gaan onderverhuren. Dit blijkt uit de hiervoor onder 5.4. weergegeven verklaring die [eiser sub 1] ter zitting heeft gedaan. Dit blijkt eveneens uit het e-mailbericht van 6 augustus 2019 waarin [gedaagde] aan [eisers] mededeelt dat haar partner de woning tijdelijk zou verlaten en dat [naam 4] per september 2019 bij haar zou komen wonen, waardoor de woning telkens door twee personen bewoond zou zijn. [eiser sub 1] heeft ter zitting erkend dat zowel hij als zijn partner vóór 1 september 2019 hebben kennisgenomen van de inhoud van voornoemd e-mailbericht. [eisers] zijn aldus in de gelegenheid geweest om [gedaagde] er tijdig, te weten vóór 1 september 2019, op te wijzen dat volgens hen onderverhuur niet was toegestaan op basis van de algemene voorwaarden. [eisers] hebben echter niet op het e-mailbericht van [gedaagde] gereageerd. Pas (ruim) tien maanden later, op 26 juni 2020, hebben [eisers] voor het eerst, bij schrijven van hun gemachtigde, [gedaagde] erop gewezen dat het haar niet was toegestaan om de woning onder te verhuren. [eisers] hebben dermate laat geageerd, dat op dat moment de gestelde verboden onderhuurrelatie al was beëindigd doordat [naam 4] de woning toen al had verlaten. Tussen partijen is niet in geschil dat het [gedaagde] is toegestaan samen met haar partner het gehuurde te bewonen. Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] er in deze huurrelatie gerechtvaardigd van uit mocht gaan dat het haar was toegestaan om de woning onder te verhuren. Ook daarom komt [eisers] , naast het onder 5.4. overwogene, geen beroep toe op het boetebeding en is geen grond voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
5.6.
Het vorenstaande leidt tot het eindoordeel dat de vordering van [eisers] zal worden afgewezen.
5.7.
[eisers] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Op grond van de wettelijke bepalingen (artikel 238 lid 1 Rv) komen slechts reis-, verblijf- en verletkosten voor vergoeding in aanmerking. Aan [gedaagde] zal een forfaitair bedrag van € 25,00 per verschijning worden toegekend. De kosten aan de zijde van [gedaagde] zullen daarom worden begroot op € 50,00.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering van [eisers] af;
6.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 27 juli 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: 48298