ECLI:NL:RBNNE:2021:3194

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/179615 / KG ZA 21-152

Vonnis in kort geding van 28 juli 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WTC FACILITY BV,

gevestigd te Leeuwarden,

eiseres,

advocaat mr. F.J. Webbink, kantoorhoudende te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STADIONONTWIKKELING CAMBUUR BV,

gevestigd te Leeuwarden,

gedaagde,

advocaat mr. L.R. van Dooren, kantoorhoudende te Heerlen.

Partijen zullen hierna WTC Facility en SOC genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de mondelinge behandeling en de ten behoeve daarvan op voorhand overgelegde producties
de pleitnota van WTC Facility.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

WTC Facility is eigenaar van het WTC-complex aan de Heliconweg 52 in Leeuwarden (hierna: het WTC). Het WTC is een evenementen-, congres- en beurzencomplex en een casino.

2.2.

SOC is op 29 juli 2016 opgericht om de bouw van het nieuwe voetbalstadion van SC Cambuur achter het WTC mogelijk te maken. Er zijn in dat verband plannen gemaakt voor grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen, die het nieuwe stadion en allerlei nieuwe commerciële functies mogelijk moeten maken en er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen SOC en de gemeente Leeuwarden.

2.3.

In verband met bovengenoemde gebiedsontwikkeling is SOC op 17 januari 2019 een koopovereenkomst aangegaan met WTC Facility (hierna: de koopovereenkomst). In die koopovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

Verkoper [WTC Facility; toevoeging voorzieningenrechter] verklaart aan Koper [SOC; toevoeging voorzieningenrechter] te hebben verkocht, die verklaart van Verkoper te hebben gekocht: diverse percelen grond, deels met opstallen, met verder alle aan- en bijbehoren, gelegen aan en nabij de Heliconweg te Leeuwarden, uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer 22.038 m2 (…)

hierna ook te noemen:
het Verkochte

KOOPPRIJS

De koopprijs van het Verkochte bedraagt:
€ 1.,-- (zegge: één euro).

(…)

ARTIKEL 1

NOTARIËLE AKTE TOT LEVERING/ROYEMENT EN VESTIGING HYPOTHEEKRECHT

1. De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering zal worden verleden voor Wolfs Knops Notarissen te Heerlen *uiterlijk op *(datum)/ *uiterlijk binnen twee (2) maanden* *nadat het bestemmingsplan *naam bestemmingsplan* in rechte onaantastbaar is geworden, of zoveel eerder of later als Partijen nader zullen overeenkomen.

2. Tegelijkertijd met de ondertekening van deze overeenkomst zal Verkoper de als
Bijlage 2bijgevoegde machtiging ondertekenen, inhoudende de volmacht aan Wolfs Knops Notarissen te Heerlen, om namens Verkoper het Verkochte aan Koper in eigendom over te dragen, nadat het bestemmingsplan WTC-Cambuur in rechte onaantastbaar is geworden.

(…)

5. Gelijktijdig met de notariële levering van het Verkochte zal op het Verkochte een recht van eerste hypotheek worden gevestigd ten behoeve van Verkoper, tot zekerheid van de voldoening van de contractuele boete die Koper kan zijn verschuldigd aan Verkoper op grond van artikel 16 lid 2 van deze overeenkomst. Koper zal de kosten dragen van de hypotheekovereenkomst die de door koper aan te wijzen notaris hiervoor zal opstellen.

(…)

ARTIKEL 12

INGEBREKESTELLING VERZUIM ONTBINDING EN BOETE

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot of middels aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en is de wederpartij gerechtigd om uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 10.000,- (zegge: tienduizend euro)

(...)

ARTIKEL16

ONTBINDING EN TERUGLEVERING

1. Deze overeenkomst kan worden ontbonden indien

a. het bestemmingsplan dat de totale Gebiedsontwikkelingen (daarin begrepen het

Cambuur stadion) mogelijk maakt niet uiterlijk op 31 december 2021 in rechte onaantastbaar is

geworden, en/of

b. binnen een half jaar nadat de hiervoor benodigde omgevingsvergunning is verkregen nog niet is begonnen met het bouwrijp maken van de gronden ten behoeve van de totale Gebiedsontwikkelingen (daarin begrepen het Cambuur stadion), en/of

c. de bouw van het nieuwe stadion van S.C. Cambuur niet is afgerond binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan dat de Gebiedsontwikkelingen mogelijk maakt onherroepelijk is geworden.

De partij die de ontbinding wil inroepen dient dat te doen binnen acht weken nadat de hierboven na a tot en met c bedoelde grond voor ontbinding zich heeft voorgedaan.

2. Koper zal na ontbinding van deze overeenkomst het Verkochte onverwijld aan Verkoper terugleveren, vrij van hypotheken en bezwaren. Indien deze teruglevering niet tot stand komt door omstandigheden die buiten de schuld van Verkoper liggen, is de Koper een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd aan Koper van € 300,- per terug te leveren m2 grond. Met het voldoen van de boete vervalt de terugleveringsplicht van Koper. Binnen vier weken na het voldoen van de boete zal Verkoper het recht van hypotheek bedoeld in artikel 1 lid 5 van deze overeenkomst doen royeren.

(…)

ARTIKEL 18

BIJKOMENDE AFSPRAKEN

(…)

4. De bestaande gevelbeplating van het WTC-complex zal conform volgens
Bijlage 7door Koper voor eigen rekening en risico in afstemming met Verkoper worden vernieuwd opdat de gebouwen een eenduidige uitstraling krijgen. Hiervan uitgezonderd zijn de gevels van de huidige Saksenhal en Keltenhal.

2.4.

Als Bijlage 2 bij de koopovereenkomst is een ongetekende volmacht gevoegd waarin staat vermeld dat WTC Facility aan Wolfs Knops Notarissen te Heerlen volmacht verleent om, vanaf het moment dat het bestemmingsplan WTC - Cambuur in rechte onaantastbaar is geworden tot uiterlijk twee maanden na het voornoemde moment, het verkochte namens WTC Facility in eigendom over te dragen aan SOC voor een prijs van € 1,00 en voorts onder al zodanige bedingen en voorwaarden als met SOC zal zijn overeengekomen, de koopsom te ontvangen en daardoor kwijting te verlenen, het verkochte te leveren, huren en lasten te verrekenen, de ter zake nodige akten en stukken te doen opmaken, te verlijden en te tekenen, woonplaats te kiezen en verder al datgene te verrichten wat de gevolmachtigde raadzaam zal oordelen, een en ander met het recht van substitutie.

2.5.

Op 7 augustus 2019 heeft de gemeente Leeuwarden het vastgestelde bestemmingsplan 'Leeuwarden gebiedsontwikkeling WTC/Cambuur', dat de ontwikkeling van het Cambuurstadion en de door WTC Facility aan SOC verkochte percelen (hierna: de percelen of het verkochte) mogelijk maakt, gepubliceerd. Dit bestemmingsplan is op 20 september 2019 onherroepelijk geworden.

2.6.

SOC heeft bij brief van 17 november 2020 aan de gemeente Leeuwarden bericht dat de 'business case' voor haar niet haalbaar is.

2.7.

Bij e-mail van 16 maart 2021 heeft de heer A. [naam directeur] (hierna: [naam directeur] ), directeur van Van Wijnen Projectontwikkeling Noord-Oost (hierna: Van Wijnen) - voor zover van belang - het volgende aan WTC Facility bericht:

Zoals je weet, hebben wij een intentieovereenkomst met Wyckerveste [bestuurder van SOC; toevoeging voorzieningenrechter] gesloten om de gehele gebiedsontwikkeling bij het WTC over te kunnen nemen. (…) We zijn met alle betrokken partijen in gesprek om te kijken of we eruit kunnen komen. Dit moet op korte termijn duidelijk worden.

In dat kader hebben we een aantal malen ook met jullie gesproken over de mogelijkheden die wij en jullie zien. Zoals je aangeeft is het duidelijk dat de opleverdatum van september 2022 niet wordt gehaald.

2.8.

In reactie op een e-mail van mr. Van Dooren aan mr. S.A. Happe, de toenmalige gemachtigde van WTC Facility, heeft mr. Happe namens WTC Facility bij e-mail van 4 juni 2021 - voor zover van belang - het volgende aan mr. Van Dooren bericht:

Daarbij is van belang dat het ondenkbaar is dat het voetbalstadion zal zijn opgeleverd binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden dat deze ontwikkeling mogelijk maakt, dat wil zeggen op 20 september 2022. (…)

WTC Facility B.V. ontbindt daarom nu voor alsdan per 20 september 2022 de Koopovereenkomst, gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 onderdeel c van deze overeenkomst. Hiermee staat dus vast dat het Verkochte per 20 september 2022 sowieso aan WTC zou moeten worden teruggeleverd.

WTC meent dat in deze omstandigheden niet meer van haar verwacht kan worden dat zij meewerkt aan de levering van het Verkochte en al helemaal niet dat zij een volmacht aan SOC verstrekt zonder enig idee te hebben van de concrete plannen van SOC met het Verkochte in de korte periode die nog rest tot 20 september 2022.

2.9.

Per aangetekende brief van 14 juli 2021 heeft mr. Van Dooren - voor zover van belang - namens SOC het volgende aan mr. Happe bericht:

Mijn cliënte wenst - zoals overeengekomen en zoals ik reeds eerder heb bericht - het verkochte geleverd te krijgen. Bij dezen verzoek en voor zover nodig sommeer ik uw cliënte om daar uiterlijk binnen acht dagen na heden onverkort aan te hebben meegewerkt. Concreet dient uw cliënte binnen die termijn en derhalve uiterlijk vóór vrijdag 23 juli 2021 de volmacht waarover ik u eerder aanschreef te hebben ondertekend en aan mij te hebben geretourneerd, opdat cliënte de levering zoals overeengekomen zelf kan bewerkstelligen. Deze volmacht dient identiek te zijn aan Bijlage 2 bij de overeenkomst. (…). Bij gebreke van het voldoen aan bovengenoemde sommatie, is uw cliënte met verwijzing naar artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst in verzuim en is zij vanaf negen dagen na heden tot aan de dag dat zij alsnog nakomt een onmiddellijke opeisbare boete aan mijn cliënte verschuldigd van € 10.000,- per dag. Bij dezen bevestig ik dat mijn cliënte uitdrukkelijk aanspraak maakt op die (oplopende) boete naast nakoming van de koopovereenkomst.

2.10.

WTC heeft geweigerd om aan deze sommatie te voldoen.

2.11.

Bij brief van 19 juli 2021 heeft [naam directeur] - voor zover van belang - het volgende aan mr. Van Dooren bericht:

In november 2020 berichtte SOC ons dat zij haar positie wilde wijzigen; zij wilde niet langer als volledige projectontwikkelaar optreden, waarbij zij het gehele risico van de financiering, het aantrekken van huurders, het geven van de bouwopdracht zou lopen. Zij vroeg of Van Wijnen geïnteresseerd zou zijn om die rol over te nemen. (…) Het intensieve overleg met alle partijen heeft ertoe geleid dat in de afgelopen weken diverse mijlpalen zijn bereikt, op basis waarvan kan worden vastgesteld dat Van Wijnen de gebiedsontwikkeling gaat realiseren. Er is een overeenkomst met SOC bereikt op basis waarvan de gronden die zij heeft gekocht, door Van Wijnen van SOC worden gekocht. Daartoe behoren de gronden die WTC aan SOC heeft verkocht, maar ook diverse andere percelen grond van andere verkopers. Voorts heeft de Raad van de gemeente Leeuwarden op 7 juli 2021 unaniem ingestemd met subsidiering en financiering van het voetbalstadion. Wij hebben met diverse huurders, waaronder ROC Friese Poort, overeenstemming bereikt. (…) Wij kennen de contractuele voorwaarden uit de koopovereenkomst tussen WTC en SOC, waaronder de ontbindingsbepaling, de terugleververplichting en de zogenaamde boeteclausule. Wij zijn doende om te onderzoeken of de fasering van de bouw dusdanig in tijd kan worden aangepast, zodat er in september 2022 kan worden gevoetbald. Het lijkt erop dat dat zal lukken. Wij hebben daarnaast begrepen dat de termijn op basis van normen van redelijkheid en billijkheid, mede gezien de vertraging door tal van omstandigheden, waaronder de coronasituatie, verlengd kan worden indien deze onverhoopt niet zou worden gehaald. Wij realiseren ons ook dat het risico bestaat dat de terugleverplicht van (delen van) de grond op enig moment wel zal moeten worden afgekocht op basis van de boete van € 300 per vierkante meter en als zich dat risico realiseert, zullen wij dat ook doen. Tot hetgeen de SOC jegens WTC is verplicht, heeft Van Wijnen zich jegens SOC verplicht.

3.Het geschil

3.1.

WTC vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de kostenveroordeling daaronder begrepen, voor zover de wet zulks toelaat:

I.
primair

SOC zal verbieden om de medewerking van WTC Facility te eisen aan de juridische levering van de eigendom van het verkochte en SOC zal verbieden om maatregelen te treffen om contractuele boetes te innen die verband houden met het niet verlenen van deze medewerking door WTC Facility, zulks in de ruimste zin des woords;

subsidiair

SOC zal verbieden om van WTC Facility de medewerking aan de juridische levering van de eigendom van het verkochte te eisen, zonder dat SOC tevens aan WTC Facility heeft verstrekt:

- een ondertekende aanneemovereenkomst met betrekking tot de bouw van het nieuwe stadion van SC Cambuur waaruit blijkt dat het nieuwe voetbalstadion uiterlijk 20 september 2022 zal zijn opgeleverd en een onvoorwaardelijke garantie van de aannemer dat het voetbalstadion uiterlijk op 20 september 2022 zal zijn opgeleverd;

- een planning voor de vernieuwing van de gevelbeplating van het WTC-complex zoals bedoeld in artikel 18 lid 4 van de koopovereenkomst;

- de concept-akte van levering van het verkochte, waaruit in ieder geval moet blijken op welke datum SOC het verkochte geleverd zou wensen te krijgen en welk fiscaal regime op deze levering van toepassing is;

- een concept-hypotheekakte, zoals bedoeld in artikel 1.5 van de koopovereenkomst en een rechtsgeldig ondertekende volmacht tot de levering van de juridische eigendom van het verkochte aan WTC Facility;

- een rechtsgeldig ondertekende volmacht tot de levering van de juridische eigendom van het verkochte aan WTC Facility, voor het geval het voetbalstadion niet op 20 september 2022 zal zijn opgeleverd;

althans

een zodanige voorlopige voorziening zal treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht;

II. in elk van bovenstaande gevallen SOC zal veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief eventuele nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van twee weken na de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

WTC Facility heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Het is ondenkbaar dat de bouw van het nieuwe voetbalstadion zal zijn afgerond op 20 september 2022. Daarom staat nu al vast dat dan zal zijn voldaan aan artikel 16 lid 1, aanhef en onder c, van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden als de bouw van het stadion niet is afgerond binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan dat de gebiedsontwikkelingen mogelijk maakt onherroepelijk is geworden. Aangezien WTC Facility bij brief van 4 juni 2021 'nu voor alsdan' per 20 september 2022 de koopovereenkomst heeft ontbonden, zal het verkochte per 20 september 2022 aan WTC Facility moeten worden teruggeleverd. SOC heeft daarom thans geen redelijk belang bij de levering van het verkochte door WTC Facility, terwijl WTC Facility er een groot belang bij heeft het verkochte niet meer aan SOC te leveren. Bij de toekomstige teruglevering door SOC dienen namelijk allerlei formaliteiten in acht te worden genomen en het is niet zeker dat SOC hieraan haar medewerking zal verlenen, danwel de overeengekomen contractuele boete zal betalen, ook omdat SOC te maken heeft met omvangrijke claims van andere partijen. WTC Facility zal zich dan gedwongen zien om haar ingevolge artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst bij de juridische levering gevestigde eerste recht van hypotheek uit te winnen. Dat wil WTC Facility liever niet doen, gelet op de onzekerheden en de juridische kosten die dit met zich zou brengen. Hierbij komt dat het risico bestaat dat WTC Facility over de marktwaarde van het verkochte bij teruglevering overdrachtsbelasting zal moeten betalen. Dat zou zeer nadelig zijn. Het enige belang dat SOC nog heeft bij levering van het verkochte bestaat in feite uit het wanpresteren onder de koopovereenkomst na 20 september 2022, en vervolgens zien wat zij daarmee kan bereiken in de onderhandelingen met WTC Facility. Dit is misbruik van recht (de voorzieningenrechter begrijpt dat bedoeld is: misbruik van bevoegdheid). Mocht de voorzieningenrechter van oordeel zijn dat WTC Facility wel medewerking dient te verlenen aan levering van het verkochte, meent WTC Facility dat in ieder geval niet van haar kan worden verlangd dat zij hiervoor thans aan SOC een ongeclausuleerde volmacht verleent. Hiertoe is zij op grond van de koopovereenkomst niet verplicht. Partijen moeten afzonderlijke overeenstemming bereiken over de wijze waarop WTC Facility medewerking zou moeten verlenen aan de juridische levering en van WTC Facility kan niet worden verwacht dat dit gebeurt in de vorm van het verlenen van volmachten, zonder dat er verder duidelijkheid is gegeven over de bijzonderheden van de juridische levering en zonder dat WTC Facility enig idee heeft van de concrete plannen van SOC met het verkochte in de korte periode die nog rest tot 20 september 2022.

3.3.

SOC voert verweer met conclusie tot afwijzing van de vordering van WTC Facility, met veroordeling van WTC Facility in de proceskosten.

3.4.

SOC heeft - zakelijk weergegeven - het volgende als verweer aangevoerd. Het geschil leent zich niet voor een beoordeling in kort geding. Wat WTC Facility feitelijk vordert is een verklaring voor recht dat zij niet hoeft mee te werken aan nakoming van de koopovereenkomst en in het verlengde daarvan bij die niet-nakoming geen boetes verbeurt aan SOC. Een verklaring voor recht kan niet in kort geding worden gevorderd. Voor zover de voorzieningenrechter van oordeel mocht zijn dat de zaak zich wel leent voor kort geding, stelt SOC zich op het standpunt dat van misbruik van bevoegdheid door haar geen sprake is. Uit de brief van [naam directeur] aan mr. Van Dooren blijkt dat Van Wijnen ernaar streeft de in artikel 16 lid 1 onder c van de koopovereenkomst opgenomen deadline voor de oplevering van het stadion te halen. Het staat daarom niet vast dat de overeenkomst door de e-mail van mr. Happe van 4 juni 2021 aan mr. Van Dooren per 20 september 2022 wordt ontbonden en dat SOC het verkochte zal moeten terugleveren of boetes zal moeten betalen. SOC betwist ook dat zij deze boetes, mochten deze wel verschuldigd worden, niet zou kunnen of willen betalen. SOC heeft recht op nakoming door WTC Facility van haar leveringsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Zij heeft daar ook belang bij, omdat zo de gebiedsontwikkeling kan worden voortgezet met het oog waarop de koopovereenkomst is gesloten.

3.5.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen zijn het erover eens dat WTC Facility zich in de koopovereenkomst heeft verplicht om het verkochte aan SOC te leveren. Wat partijen verdeeld houdt is de vraag of de koopovereenkomst op 20 september 2022 door de e-mail van mr. Happe van 4 juni 2021 rechtsgeldig wordt ontbonden en zo ja, of dat de conclusie rechtvaardigt dat SOC misbruik maakt van bevoegdheid door thans op grond van de koopovereenkomst nakoming van de verplichting tot levering van het verkochte van WTC Facility te verlangen. Van misbruik van bevoegdheid is volgens artikel 3:13 van het Burgerlijk Wetboek (BW) sprake indien:

(i) SOC haar recht uitoefent met geen ander doel dan het schaden van WTC Facility

(ii) SOC dit recht uitoefent met een ander doel dan waarvoor het is verleend; of

(iii) SOC - mede gelet op de belangen aan de zijde van WTC Facility - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van haar bevoegdheid.

De voorzieningenrechter overweegt hierover als volgt.

4.2.

Mr. Happe heeft in haar e-mail van 4 juni 2021 de koopovereenkomst namens WTC Facility reeds toen per 20 september 2022 ontbonden op grond van artikel 16 lid 1, aanhef en onder c, van de koopovereenkomst, omdat het nieuwe stadion van SC Cambuur volgens WTC Facility niet tijdig, dat wil zeggen uiterlijk op 20 september 2022, opgeleverd zal worden. Of deze buitengerechtelijke ontbinding effect zal sorteren, is dus (mede) afhankelijk van de vraag of de bouw van het stadion op 20 september 2022 zal zijn afgerond. Vaststaat dat de omgevingsvergunning die nodig is voor de bouw van het stadion nog niet is aangevraagd. Niet uitgesloten is bovendien dat belanghebbenden, zoals omwonenden, een besluit van de gemeente Leeuwarden op de (eventuele) aanvraag om deze vergunning te verlenen, zullen aanvechten waardoor de voorgenomen planning van de bouw niet wordt gehaald. Verder staat vast dat de gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden op 7 juli 2021 heeft besloten om een krediet van € 14.000.000,00 beschikbaar te stellen voor het verstrekken van een lening aan Van Wijnen voor de bouw van het stadion. De gemeenteraad heeft daarnaast besloten deze lening pas daadwerkelijk te verstrekken nadat de hiermee gepaarde gaande overeenkomsten zijn ondertekend, er een positief oordeel is inzake staatssteun én een provinciale subsidie voor de herinrichting van het openbaar gebied is verkregen. Niet gebleken is dat aan al die voorwaarden al is voldaan. Er zijn dus momenteel tal van onzekerheden. Ter zitting heeft [naam directeur] desgevraagd aangegeven dat zijn verklaring in zijn e-mail aan WTC Facility van 16 maart 2021 dat duidelijk is dat de opleverdatum van september 2022 niet gehaald zal worden, zag op de 'commerciële delen' van het stadion en niet op het 'voetbaldeel' van het stadion. Volgens hem streeft Van Wijnen ernaar om het voetbaldeel van het stadion wél vóór 21 september 2022 gereed te hebben en lijkt het erop dat dit gaat lukken. Gelet op dit alles, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat de bouw van alle delen van het stadion vóór 21 september 2022 zal zijn afgerond, maar kan evenmin worden geconcludeerd dat nu al zeker is dat ook de bouw van het voetbaldeel van het stadion niet vóór 21 september 2022 zal zijn afgerond.

4.3.

De vraag of is voldaan aan de in artikel 16 lid 1, aanhef en onder c, van de koopovereenkomst opgenomen grond voor ontbinding wanneer enkel de bouw van het voetbaldeel van het stadion vóór 21 september 2022 wordt afgerond, dient te worden beantwoord aan de hand van een uitleg van die bepaling. Daarvoor is nader onderzoek en partijdebat nodig waarvoor dit kort geding zich niet leent. Echter, ook indien zou moeten worden geoordeeld dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord en dat de koopovereenkomst door de e-mail van 4 juni 2021 van mr. Happe aan mr. Van Dooren zal worden ontbonden per 20 september 2022, kan dit WTC Facility niet baten. Nu onbestreden is dat SOC de percelen heeft doorverkocht aan Van Wijnen in het kader van de gebiedsontwikkeling, is aannemelijk dat SOC nog steeds belang heeft bij levering van die percelen door WTC Facility aan haar. Daar doet een ontbinding op grond van artikel 16 lid 1, aanhef en onder c, van de koopovereenkomst niet zonder meer aan af, omdat die ontbinding, anders dan WTC Facility heeft betoogd, niet meebrengt dat SOC de percelen per se aan WTC Facility terug dient te leveren. Artikel 16 lid 2 van de koopovereenkomst voorziet immers in een regeling voor het geval de overeenkomst op grond van het eerste lid wordt ontbonden en op grond van die regeling kan SOC ook besluiten (en daar belang bij hebben) de percelen niet terug te leveren maar in plaats daarvan de in die regeling opgenomen boete te betalen.

4.4.

Voor zover WTC Facility stelt dat SOC misbruik zou maken van bevoegdheid, wanneer zij - mocht de overeenkomst rechtsgeldig worden ontbonden - zou besluiten om de boete te betalen in plaats van de percelen terug te leveren, volgt de voorzieningenrechter haar hierin niet. Nu in artikel 16 lid 2 van de koopovereenkomst door partijen is bepaald dat de terugleverplicht komt te vervallen bij betaling van de boete mag worden aangenomen dat het verval van de terugleverplicht in voldoende mate wordt gecompenseerd door de hoogte van de overeengekomen boete. Daarom kan niet worden geoordeeld dat SOC, wanneer zij ervoor zou kiezen de boete te betalen in plaats van de percelen terug te leveren, de belangen van WTC Facility zodanig zou veronachtzamen dat sprake is van misbruik van bevoegdheid. Evenmin kan geoordeeld worden dat SOC in dat geval haar recht om te kiezen voor het betalen van de boete in plaats van teruglevering van de percelen uitoefent met geen ander doel dan het schaden van WTC Facility of met een ander doel dan waarvoor het is verleend. Het contractuele kader voorziet uitdrukkelijk in deze mogelijkheid en SOC kan daar belang bij hebben.

4.5.

Mede in het licht van wat hiervoor is overwogen, heeft WTC Facility ook onvoldoende onderbouwd dat SOC na levering van de percelen van plan is om haar verplichtingen uit de koopovereenkomst bij ontbinding van die koopovereenkomst niet na te komen. Daar komt nog bij dat, mocht SOC bij rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst de percelen niet terug willen leveren en de boete niet kunnen betalen, WTC Facility door middel van uitwinning van haar recht van eerste hypotheek op die percelen betaling van die boete kan verkrijgen.

4.6.

De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat de door WTC Facility aangevoerde belangen niet dusdanig bijzonder of zwaarwegend van aard zijn dat gezegd kan worden dat SOC in redelijkheid niet tot de uitoefening van haar recht op levering kan komen. De door WTC Facility genoemde bezwaren tegen nu leveren en vervolgens na 20 september 2022 terug leveren zijn als zodanig wellicht geheel of gedeeltelijk steekhoudend, maar partijen hebben bij het aangaan van de koopovereenkomst uitdrukkelijk de mogelijkheid onder ogen gezien dat het project niet doorgaat en vastgelegd welke stappen dan door hen gezet moeten worden (waarbij ook het betalen van boetes in plaats van teruglevering een optie is). Hier staat tegenover dat, zoals hiervoor overwogen, niet aannemelijk is geworden dat SOC momenteel geen enkel belang heeft bij haar vasthouden aan de leveringsverplichting van WTC Facility. WTC Facility heeft ook in zoverre niet (althans onvoldoende) gesteld voor de conclusie dat SOC haar recht op levering van de percelen uitoefent met geen ander doel dan het schaden van WTC Facility of met een ander doel dan waarvoor het is verleend. De conclusie is daarom dat SOC geen misbruik maakt van haar bevoegdheid om nakoming van de verplichting tot levering van het verkochte van WTC Facility te verlangen.

4.7.

Dit leidt tot de slotsom dat het onder I primair gevorderde verbod zal worden afgewezen. Nu deze vordering zal worden afgewezen, kan in het midden blijven of de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst per 20 september 2022 op grond van artikel 16 lid 1, aanhef en onder c, van de koopovereenkomst wel effect kan sorteren, gelet op het feit dat de termijn die in die bepaling is gesteld voor de afronding van de bouw van het stadion loopt tot en met 20 september 2022.

4.8.

De subsidiaire vordering onder I zal ook worden afgewezen om de volgende reden. De voorzieningenrechter volgt WTC Facility op zich in haar standpunt dat van haar niet gevergd kan worden mee te werken aan levering door ondertekening van een volmacht die identiek is aan de als Bijlage 2 bij de koopovereenkomst gevoegde volmacht voor levering. Die verplichting vloeit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voort uit de koopovereenkomst, omdat in de als Bijlage 2 bij de koopovereenkomst gevoegde volmacht staat vermeld dat de notaris volmacht gegeven wordt om binnen twee maanden nadat het bestemmingsplan WTC - Cambuur in rechte onaantastbaar is geworden namens WTC Facility de eigendom van het verkochte over te dragen aan SOC. Die termijn van twee maanden is op 20 november 2019 al verstreken. In artikel 1 lid 1 van de koopovereenkomst is weliswaar bepaald dat partijen in onderling overleg een latere leveringsdatum kunnen overeenkomen maar die mogelijkheid is in de volmacht niet opgenomen. De voorzieningenrechter gaat er daarom vanuit dat WTC Facility thans op grond van de koopovereenkomst niet meer verplicht is tot het verlenen van medewerking aan levering van de percelen door middel van ondertekening van een volmacht. De ingebrekestelling van SOC heeft daarom naar voorlopig oordeel geen werking, omdat in die ingebrekestelling WTC Facility wordt gesommeerd om een volmacht identiek aan de als Bijlage 2 bij de koopovereenkomst gevoegde volmacht voor levering te tekenen, terwijl zij daartoe bij gebreke aan een grondslag niet verplicht kan worden. Er zal in onderling overleg een leveringsakte opgesteld moeten worden. Daarbij kan WTC Facility echter niet de aanvullende eisen stellen die zij thans in de subsidiaire vordering aan haar medewerking verbindt. Daarvoor biedt de koopovereenkomst evenmin een grondslag en bovendien is hiervoor al geoordeeld dat geen sprake is van misbruik van bevoegdheid, terwijl de eisen die WTC Facility in haar vordering vermeld heeft wel in belangrijke mate voortborduren op dat (verworpen) uitgangspunt. Daarop strandt de subsidiaire vordering onder I.

4.9.

De meer subsidiaire vordering onder I strekkende tot het treffen van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen voorziening zal eveneens worden afgewezen. Deze vordering is in de eerste plaats te vaag om toe te kunnen wijzen. Het ligt op de weg van de eisende partij om duidelijk te maken wat zij wil, mede om de wederpartij de gelegenheid te bieden daarop te reageren. Het is niet aan de rechter om aan partijen, bij wie over en weer grote belangen spelen, een eigen beslissing op te dringen op punten die geen onderwerp van hun rechtsstrijd zijn geweest. In de tweede plaats acht de voorzieningenrechter het samenstel van beslissingen die zij in dit vonnis binnen het kader van de rechtsstrijd neemt afdoende. Het is niet nodig om daar nog iets aan toe te voegen dat zij zelf geraden acht.

4.10.

Aangezien de vorderingen zullen worden afgewezen, kan in het midden blijven of toewijzing van de primaire of subsidiaire vordering onder I neer zou komen op een verkapte verklaring voor recht, welke verklaring onverenigbaar is met de aard van de kort gedingprocedure.

4.11.

WTC Facility zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SOC worden vastgesteld op :

griffierecht € 667,00

salaris advocaat € 1.016,00

totaal € 1.683,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt WTC Facility in de proceskosten, aan de zijde van SOC tot op heden vastgesteld op € 1.683,00

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op

28 juli 2021.

fn: 445