ECLI:NL:RBNNE:2021:3099

• Datum uitspraak: 20 juli 2021
• Publicatiedatum: 20 juli 2021
• Zaaknummer: 9277230
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder verplicht tot medewerking aan bezichtigingen bij verkoop gehuurde woning

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland op 20 juli 2021 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurster en een huurder. De verhuurster, vertegenwoordigd door haar gemachtigde, vorderde dat de huurder zou meewerken aan bezichtigingen van de woning die te koop stond. De huurder had eerder toegezegd mee te werken, maar weigerde toegang te verlenen aan makelaars en potentiële kopers, onder andere omdat hij excuses wilde ontvangen van de zoon van de verhuurster. De kantonrechter oordeelde dat de huurder op grond van artikel 7:223 BW verplicht was om mee te werken aan de verkoop van de woning en dat zijn weigering om dit te doen geen valide reden was. De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld om de gemaakte afspraken na te komen, op straffe van een (gedwongen) gedeeltelijke en tijdelijke ontruiming van de woning. Daarnaast werd de huurder veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten aan de verhuurster. De uitspraak benadrukt de verplichtingen van huurders bij de verkoop van gehuurde woningen en de gevolgen van het niet nakomen van deze verplichtingen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

Zaak-/rolnummer: 9277230 / VV EXPL 21-30

Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254, vijfde lid, Rv van 20 juli 2021

in de zaak van

EISERES , wonende te [woonplaats],

eiseres, hierna te noemen:
[de verhuurster] ,

vertegenwoordigd door haar gemachtigde, mr. L.R. Brendel te Zwolle,

tegen

GEDAAGDE , wonende te [woonplaats],

gedaagde, hierna te noemen:
[de huurder] ,

procederende in persoon.

1. Het procesverloop

1.1.

Op 28 juni 2021 is aan [de huurder] betekend de kort geding dagvaarding.

Bij akte houdende wijziging van eis d.d. 6 juli 2021 heeft [de verhuurster] haar eis gewijzigd.

1.2.

Op 6 juli 2021 zijn partijen verschenen op de mondelinge behandeling, [de verhuurster] vertegenwoordigd door haar dochter [dochter van de verhuurder] en haar gemachtigde, en [de huurder] in persoon. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat zij vonnis zal wijzen.

2. De feiten

2.1. [

De huurder] huurt van [de verhuurster] een deel van de bovenverdieping (zoals in de huurovereenkomst genoemd, productie 1 bij dagvaarding) van de woning aan de [adres] in [woonplaats] die in eigendom aan [de verhuurster] toebehoort (hierna: het gehuurde).

2.2.

Omstreeks januari 2020 is namens [de verhuurster] richting [de huurder] gecommuniceerd dat de woning, inclusief het gehuurde dat daarvan deel uitmaakt, zal worden verkocht. In het betreffende gesprek heeft [de huurder] toegezegd mee te willen werken tot het te zijner tijd verlenen van toegang aan de makelaar in verband met het maken van een taxatie.

2.3.

Nadien heeft [de huurder] op meerdere momenten in de periode september 2020 - maart 2021 naar aanleiding van berichten van of namens [de verhuurster] aangegeven niet mee te willen werken aan het verlenen van toegang tot het gehuurde voor een makelaar dan wel taxateur en potentiële kopers ten behoeve van de verkoop van de woning. [De huurder] heeft voor zijn weigering onder meer aangegeven daarvoor eerst excuses te willen ontvangen van de zoon van [de verhuurster], de heer [zoon van de verhuurster]. [de verhuurster] heeft zich genoodzaakt gezien om afspraken met makelaars, taxateurs dan wel potentiële kopers af te zeggen of niet verder door te laten gaan.

2.4.

Op 19 maart 2021 is namens [de verhuurster] per brief aan [de huurder] geschreven dat [de huurder] op grond van de wet verplicht is om mee te werken aan de verkoop van de woning. In de brief worden verhinderdata opgevraagd ten behoeve van een bezoek van de makelaar of taxateur. Omdat [de verhuurster] geen verhinderdata ontvangen heeft, kondigt haar gemachtigde per brief van 30 maart 2021 aan dat er bezichtigingen zullen plaatsvinden in de middagen van 8 en 9 april 2021. Op 8 april 2021 heeft [de huurder] geweigerd toegang tot het gehuurde te verlenen aan de makelaar en potentiële kopers die toen in of bij de woning waren. Bij navraag nadien namens [de verhuurster] heeft [de huurder] opnieuw aangegeven onder meer excuses van [de zoon van de verhuurster] te willen hebben.

2.5.

Op 14 april 2021 heeft de gemachtigde van [de verhuurster] per brief aan [de huurder] gevraagd om uiterlijk op 16 april 2021 te bevestigen dat hij (alsnog) zal meewerken aan verkoop van de woning ter voorkoming van een gerechtelijke procedure. Daarin wordt tevens aangekondigd dat de kosten van deze procedure op [de huurder] verhaald zullen worden.

[De huurder] heeft niet op deze brief gereageerd.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Na wijziging van eis vordert [de verhuurster] - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;

- primair;

[de huurder] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis;

- subsidiair;

[de huurder] veroordeelt om zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de artikelen 7:213 en 7:223 BW na te komen, door al hetgeen te doen wat nodig is voor [de verhuurster] om tot de verkoop van het gehuurde over te kunnen gaan, zoals, maar niet beperkt tot, het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan derden, waaronder de makelaar en de taxateur, onder andere voor bezichtigingen en andere verkoopgerelateerde activiteiten, zulks op straffe van een tijdelijke ontruiming gedurende de periode waarin [de verhuurster] al hetgeen moet doen wat nodig is om tot de verkoop van het gehuurde over te kunnen gaan, met veroordeling van [de huurder] in de kosten van deze ontruiming;

- primair en subsidiair;

[de huurder] veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure alsmede in de buitengerechtelijke kosten ad € 462,50.

3.2.

Aan de vordering legt zij ten grondslag dat [de huurder] op grond van de huurovereenkomst en de genoemde wettelijke bepalingen gehouden is mee te werken aan de verkoop van de onderhavige woning en dat hij ernstig in die verplichting tekortschiet. Zij stelt een spoedeisend belang bij het gevorderde te hebben. Aan de buitengerechtelijke kosten legt zij ten grondslag artikel 6:96 BW en het rapport BGK-integraal 2013. Zij stelt dat zij door toedoen van [de huurder] kosten heeft moeten maken die niet kunnen worden beschouwd als kosten ter voorbereiding van deze procedure.

Ter zitting is namens [de verhuurster] om een reële proceskostenveroordeling gevraagd, omdat de procedure volgens haar nodeloos door [de huurder] veroorzaakt is, terwijl namens [de verhuurster] er veel aan gedaan is om een procedure te voorkomen.

3.3. [

De huurder] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het vereiste spoedeisende belang om in kort geding een beslissing te kunnen nemen ligt in de aard van de vordering besloten. [De huurder] verzet zich daartegen ook niet.

4.2.

Artikel 7:223 BW bepaalt dat een huurder, indien zijn verhuurder tot verkoop wil overgaan, verplicht is om aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging. Dit houdt volgens de wetsgeschiedenis in dat ook taxateurs of anderen die met of voor een belangstellende optreden, toegelaten dienen te worden.

De kantonrechter overweegt dat [de huurder] ter zitting heeft laten weten dat zijn weigering om hieraan mee te werken met name gelegen is - althans daar gaat het hem naar eigen zeggen om - in het willen ontvangen van excuses van de heer [de zoon van de verhuurster] voor een belediging die hij volgens [de huurder] aan zijn adres heeft gemaakt. Omdat hij deze excuses niet gekregen heeft, heeft hij tot op heden niet meegewerkt aan de verkoop van de woning.

Zoals de kantonrechter reeds op de zitting heeft laten weten is dat geen valide reden om die medewerking te weigeren. Het betreft overigens ook niet een omstandigheid die [de huurder] aan zijn verhuurder, [de verhuurster], kan tegenwerpen. De heer [de zoon van de verhuurster] is geen partij in de contractuele verhouding die aan de vordering ten grondslag ligt.

[De huurder] is dan ook gehouden om aan bezichtigingen van de woning ten behoeve van de verkoop van de woning, inclusief het door hem gehuurde deel daarvan, mee te werken. Aangezien [de huurder] dat al geruime tijd weigert en zo de verkoopactiviteiten heeft gefrustreerd, acht de kantonrechter een (gedwongen) tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming op zijn plaats. De primair gevorderde algehele ontruiming, die naar zij begrijpt vooruitloopt op ontbinding van de huurovereenkomst, gaat de kantonrechter gezien de aard van de tekortkoming op dit moment te ver.

4.3.

Naar aanleiding hiervan heeft [de huurder] ter zitting toegezegd aan de verkoop van de woning mee te zullen werken onder meer door de toegang tot de woning/het gehuurde niet te weigeren en meegedeeld dat hij ook bereid is om de woning (inclusief het gehuurde) te verlaten als er bezichtigingen van belangstellenden of anderen zijn ten behoeve van de verkoop.

Partijen zijn het ter zitting erover eens geworden dat de medewerking van [de huurder] kan worden verlangd voor en zal worden gegeven aan bezichtigingen die minstens 48 uur van tevoren namens [de verhuurster] zijn aangekondigd en - zo was de strekking - die hooguit een dagdeel per dag in beslag nemen en dat indien [de huurder] op het voorgestelde tijdstip onverhoopt en redelijkerwijs niet kan, hij dit zo spoedig mogelijk ([de huurder] noemde zelf binnen een uur na de aankondiging) aan de makelaar, [dochter van de verhuurster] of de gemachtigde van [de verhuurster], zal doorgeven waarna namens [de verhuurster] een andere datum voor de bezichtiging zal worden geprikt. Ter voorkoming van misverstanden lijkt het aangewezen dat partijen de communicatie hierover zoveel mogelijk (ook) schriftelijk laten verlopen.

4.4.

Partijen hebben ter zitting laten weten zich te kunnen vinden in een dictum dat hierop aansluit en voor het geval [de huurder] zijn toezeggingen niet gestand doet [de huurder] veroordeeld wordt tot een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming in die zin dat hij de woning in persoon moet verlaten maar zijn spullen mag laten staan. Dit als stok achter de deur. De kantonrechter beslist daarom zoals hierna onder de beslissing genoemd.

De kantonrechter overweegt volledigheidshalve dat voor de vraag wanneer van [de huurder] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij het gehuurde verlaat, als hiervoor in rov. 4.3 bedoeld, het echt om een hoge uitzondering moet gaan waarbij gedacht kan worden aan de situatie dat [de huurder] ziek is. Niet een hoge uitzondering is dus een situatie waarin [de huurder] niet aanwezig kan zijn om het gehuurde van een eventueel slot af te halen. [De huurder] hoeft en mag immers zelf bij de bezichtigingen niet aanwezig zijn. Hij zal het [de verhuurster] (althans de personen van haar zijde) dan ook mogelijk moeten maken om het gehuurde voor dat doel zelfstandig te kunnen betreden.

4.5.

In kort geding kan uit proceseconomische overwegingen ook een beslissing worden genomen over de door [de verhuurster] nevengevorderde buitengerechtelijke kosten, nu deze in nauw verband staan met de hoofdvordering die hiervoor besproken is (vgl. Hoge Raad

15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522).

[De huurder] heeft tegen deze kosten geen zelfstandig verweer gevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [de verhuurster] voldoende gesteld dat haar gemachtigde de nodige werkzaamheden heeft verricht om tot een buitengerechtelijke afdoening van het geschil te komen. Onder deze omstandigheden beveelt het rapport BGK-Integraal 2013 (r.n. 2.1, 2.2 en 3.3) bij vorderingen van onbepaalde waarde aan om in kantonzaken een gefixeerd bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten toe te kennen. Nu [de verhuurster] aansluiting bij deze aanbevelingen heeft gezocht, zal het door haar gevorderde bedrag worden toegewezen.

4.6.

Bij deze uitkomst van de procedure zal [de huurder] in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in afwijking van het algemeen toegepaste liquidatietarief een reële proceskostenveroordeling uit te spreken. In jurisprudentie is uitgemaakt dat een dergelijke veroordeling kan worden gegeven in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen past terughoudendheid gelet op artikel 6 EVRM. Hoewel deze procedure wellicht eenvoudig voorkomen had kunnen worden is naar het oordeel van de kantonrechter niet van misbruik van procesrecht of een onrechtmatige daad gebleken en heeft [de verhuurster] dat ook niet als zodanig uitgewerkt. Het enkele feit dat zij door toedoen van [de huurder] onnodig kosten heeft moeten maken is immers een omstandigheid op grond waarvan een proceskostenveroordeling op basis van het liquidatietarief uitgesproken wordt. Voor het feit dat zij veel gedaan heeft om een procedure te voorkomen wordt zij met de hiervoor besproken buitengerechtelijke kosten gecompenseerd. Aldus worden de proceskosten die [de huurder] moet vergoeden aan de zijde van [de verhuurster] vastgesteld op:

aan dagvaardingskosten € 106,01;

aan griffierecht € 85,00;

aan salaris van de gemachtigde
€ 498,00;

in totaal € 689,01.

4.7. [

De huurder] zal tevens in de gevorderde nakosten worden veroordeeld. Deze zullen

- zoals te doen gebruikelijk in kantonzaken - worden begroot op € 124,00.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [de huurder] om de onder rov. 4.3 geformuleerde afspraken met [de verhuurster] na te komen, zulks op straffe van een (gedwongen) gedeeltelijke en tijdelijke ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (inclusief het gehuurde) gedurende de periode die nodig is om de woning ten behoeve van de verkoop daarvan door derden, waaronder belangstellenden, de makelaar, de taxateur en personen die met of voor een belangstellende optreden, te laten bezichtigen;

5.2.

veroordeelt [de huurder] om aan [de verhuurster] te betalen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;

5.3.

veroordeelt [de huurder] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde [de verhuurster] vastgesteld op € 689,01 en € 124,00 aan nakosten;

5.4.

verklaart de veroordelingen van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.

c559/MS