Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8753256 CV EXPL 20-6335
Vonnis van de kantonrechter van 1 juni 2021
inzake
1.[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats eiser sub 1],
[eiser sub 2], h.o.d.n. Camping [naam camping],
wonende te [woonplaats eiser sub 2],
eisers,
gemachtigde: F. Engelage,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats gedaagde sub 2],
gedaagden,
procederende in persoon.
Eisers zullen hierna gezamenlijk ''[eisers]'' en individueel ''[eiser sub 1]'' en ''[eiser sub 2]'' worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk ''[gedaagden 2]'' en individueel ''[gedaagde sub 1]'' en ''[gedaagde sub 2]'' worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 4 september 2020;
- de conclusie van antwoord met producties van 15 september 2020;
- de conclusie van repliek van 20 oktober 2020;
- de conclusie van dupliek van 17 november 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn weersproken.
2.2.
[eiser sub 2] exploiteert een boerencamping.
2.3.
In 2019 heeft [eiser sub 2] met [gedaagden 2] een overeenkomst gesloten met betrekking tot een staplaats op voornoemde camping voor de duur van campingseizoen 2019 (hierna te noemen: de staplaatsovereenkomst). Het verschuldigde stageld bedroeg aanvankelijk € 2.365,50. [gedaagden 2] heeft hand- en spandiensten voor [eiser sub 2] verricht, waarna [gedaagden 2] en [eiser sub 2] mondeling overeengekomen zijn dat zij nog € 1.500,00 aan [eiser sub 2] moesten voldoen.
2.4.
Op 28 november 2019 hebben [eiser sub 1], als verhuurder, en [gedaagden 2], als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen aan de [het gehuurde 1] (hierna te noemen: het gehuurde).
2.5.
Het gehuurde is vóór het sluiten van voornoemde huurovereenkomst gedurende zeven jaren verhuurd geweest aan een derde. In deze periode heeft het gehuurde geen onderhoud gehad.
2.6.
De huurovereenkomst bepaalt onder meer:
''(…)
partijen wensen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan
partijen wensen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan
partijen kiezen in dat kader voor de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een looptijd van maximaal 2 jaar aan te gaan en dat huurder pas huurbescherming toekomt als de huurovereenkomst na afloop van bepaalde tijd wordt voortgezet
partijen kiezen in dat kader voor de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een looptijd van maximaal 2 jaar aan te gaan en dat huurder pas huurbescherming toekomt als de huurovereenkomst na afloop van bepaalde tijd wordt voortgezet
partijen leggen de tussen hen gemaakte afspraken vast in onderhavige overeenkomst
partijen leggen de tussen hen gemaakte afspraken vast in onderhavige overeenkomst
(…)
Artikel 3
1. De huurovereenkomst gaat in op 02 december 2019 en eindigt op 30 november 2020.
(…)
3. De huurovereenkomst eindigt na afloop van de onder 1 omschreven periode als deze tijdig door aanzegging wordt beëindigd. Wordt de huurovereenkomst niet door aanzegging beëindigd, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.
(…)
Artikel 5 - huurprijs
1. De totale huurprijs wordt door verhuurder maandelijks bij huurder in rekening gebracht en is bij aanvang € 650 per maand.
(…)
3. Huurder zal de totale huurprijs maandelijks, steeds vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, overmaken op de bankrekening van verhuurder met rekeningnummer [bankrekening verhuurder] ten name van [eiser sub 1], zonder toepassing van enige (aanspraak op) korting, verrekening of opschorting.
4. Als huurder een huurachterstand laat ontstaan, is hij twee weken na het verstrijken van de datum waarop de huurprijs betaald had moeten zijn automatisch in gebreke, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist.
(…)''
2.7.
Bij brief van 3 juni 2020 heeft [eiser sub 1] [gedaagden 2] gesommeerd om de huurachterstand te voldoen, zulks onder aanzegging dat bij uitblijven van betaling bijkomende kosten verschuldigd zullen zijn.
2.8.
Bij deurwaardersexploot van 27 augustus 2020 gericht aan [gedaagden 2] heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst opgezegd per 1 december 2020.
2.9.
Betaling door [gedaagden 2] is uitgebleven, waarna [eisers] deze procedure is begonnen.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert, verkort weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de huurovereenkomst moge ontbinden althans de huurovereenkomst ontbonden zal verklaren en met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om:
a. het gehuurde binnen een korte termijn met het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels geheel ter beschikking van [eiser sub 1] te stellen;
b. aan [eiser sub 1] te betalen ter zake van achterstallige huurpenningen en rente, de som van € 2.367,11, rente rechtens, alsmede de som van € 650,00 per maand of gedeelte van de maand, waarin [gedaagden 2] het gehuurde vanaf 1 oktober 2020 nog in gebruik mochten houden;
c. aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag ad € 1.522,79, rente rechtens;
d. aan [eisers] te betalen een bedrag ad € 493,68, rente rechtens;
en voorts [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eisers] legt, naast de vaststaande feiten, samengevat weergegeven, aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst is per 30 november 2020 geëindigd, zodat daarmee reeds de grond voor ontruiming is gegeven. Verder is [gedaagden 2] tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst door (berekend tot en met 1 oktober 2020) een huurachterstand van € 2.630,00 te laten ontstaan. Het was [gedaagden 2] vanaf aanvang van de huurovereenkomst bekend dat het gehuurde enkele gebreken had. Partijen hebben mondeling afgesproken dat [gedaagde sub 1] zelf deze gebreken zou herstellen en dat [gedaagde sub 1] de vereiste bouwmaterialen zou bekostigen. In ruil daarvoor hebben partijen een lage huurprijs van € 650,00 per maand afgesproken. [gedaagden 2] is gehouden tot betaling van deze huurachterstand. Voor zover geen sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst, levert deze huurachterstand een zodanige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd.
3.3.
Voorts is [gedaagden 2] eveneens tekortgeschoten in de staplaatsovereenkomst door het verschuldigde stageld van het campingseizoen 2019 van € 1.500,00 onbetaald te laten. [gedaagden 2] is gehouden tot betaling van dit bedrag.
3.4.
Met betrekking tot beide geldvorderingen is [gedaagden 2] de wettelijke rente verschuldigd vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid en buitengerechtelijke incassokosten, nu hij de huurachterstand en het stageld niet tijdig heeft betaald en [eisers] hem herhaaldelijk heeft moeten aanmanen en daardoor buitengerechtelijke incassokosten heeft moeten maken.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden 2] erkent de huurachterstand. Hij voert verweer tegen de (hoogte van de) huurachterstand en de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagden 2] heeft met [eiser sub 1] afgesproken dat hij het gehuurde weer zou opknappen en dat [eiser sub 1] het daarbij benodigde materiaal zou betalen. [gedaagden 2] heeft het gehuurde deels opgeknapt en dit verrichte werk, gewaardeerd in geld, zou vervolgens van de huur worden afgetrokken. Van betalingsonwil is geen sprake. [gedaagde sub 1] had een toereikend inkomen, maar is begin april 2020 in de ziektewet gekomen vanwege een operatie aan zijn linkerhand. Sindsdien is zijn inkomen gedaald naar een bedrag van € 628,00 per maand. [gedaagde sub 2] heeft geen inkomen.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden 2] de huurachterstand heeft erkend, zodat de vordering ten aanzien van de huurachterstand in beginsel voor toewijzing gereed ligt, met inachtneming van het volgende.
5.2.
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling de vraag voor of de huurovereenkomst is geëindigd en of [gedaagden 2] gehouden is tot betaling van de huurachterstand die volgens [eiser sub 1] is ontstaan.
5.3.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurperiode bepaald dat de huurovereenkomst op 2 december 2019 ingaat en eindigt op 30 november 2020. Daarnaast zijn zij overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor maximaal twee jaren. Partijen hebben verder afspraken gemaakt met betrekking tot (tussentijdse) opzegging van de huurovereenkomst.
5.4.
De kantonrechter stelt voorop dat sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 het mogelijk is geworden om een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte te sluiten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaren die eindigt aan het einde van de overeengekomen termijn (artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Dit hebben [eiser sub 1] en [gedaagden 2] gedaan en zij zijn overeengekomen dat, zo volgt uit artikel 3.1. van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst eindigt op 30 november 2020. Bij een dergelijke huurovereenkomst is de verhuurder gebonden aan de volledige looptijd van de huurovereenkomst, terwijl de huurder de huurovereenkomst wel altijd kan opzeggen tegen een voor betaling van de huurovereenkomst overeengekomen dag. Dit is dwingend recht (artikel 7:271 lid 7 BW). Verhuurder en huurder mogen hier geen andere afspraken over maken. Doen zij dat wel dan is een dergelijke afspraak (beding) nietig.
5.5.
Tegen deze achtergrond stelt de kantonrechter vast dat de huurovereenkomst is geëindigd aan het einde van de door partijen overeengekomen periode. De verhuurder dient namelijk een schriftelijke kennisgeving te sturen naar de huurder, echter niet eerder dan drie maanden tot uiterlijk een maand voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. Indien de huurder niet binnen deze periode wordt geïnformeerd, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. [eiser sub 1] heeft bij deurwaardersexploot van 27 augustus 2020 - drie maanden voor het overeengekomen einde van de overeenkomst - [gedaagden 2] aangezegd de huurovereenkomst op te zeggen, zodat de huurovereenkomst per 1 december 2020 is geëindigd.
5.6.
Nu is komen vast te staan dat de huurovereenkomst per 1 december 2020 is geëindigd en [gedaagden 2] de huurachterstand heeft erkend en de hoogte daarvan (ad € 2.360,00) in het licht van het voorgaande onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, zal de vordering tot betaling van de huur, inclusief de wettelijke rente daarover (ad € 7,11) tot de dag der dagvaarding, met een bedrag van € 2.367,11 worden toegewezen. De daarmee samenhangende vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen (ad € 650,00) dan wel bedragen gelijk aan huur, zal eveneens worden toegewezen, omdat [gedaagden 2] ook dit onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken.
5.7.
Nu reeds is vastgesteld dat de huurrelatie tussen partijen is beëindigd, zal de gevorderde ontbinding om die reden worden afgewezen.
5.8.
Voor wat betreft de gestelde verrekening van de door [gedaagden 2] verrichte werkzaamheden met de huurprijs overweegt de kantonrechter nog het volgende. [eiser sub 1] heeft deze verrekeningsafspraak uitdrukkelijk weersproken. Het ligt daarmee op de weg van [gedaagden 2] om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit deze verrekeningsafspraak volgt. [gedaagden 2] kan daarom niet volstaan met het enkele - niet onderbouwde - verweer dat partijen dit (mondeling) hebben afgesproken. Zo is niet duidelijk geworden wat de afspraken concreet inhielden en om welke bedragen het zou gaan. [gedaagden 2] had op zijn minst moeten aanvoeren hoe de huur op basis van de werkzaamheden anders en in ieder geval lager kan worden vastgesteld. Nu [gedaagden 2] dit heeft nagelaten is de kantonrechter van oordeel dat de verrekeningsafspraak onvoldoende is komen vast te staan, zodat dit verweer wordt verworpen.
5.9.
In het licht van het voorgaande zal de vordering tot ontruiming van het gehuurde, voor zover het gehuurde niet reeds is ontruimd, worden toegewezen. Gezien de huidige beperkingen die de coronacrisis met zich brengen, zal [gedaagden 2] een ruimere termijn dan gebruikelijk worden gegund om het gehuurde te ontruimen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis.
5.10.
Aan de kantonrechter ligt verder ter beoordeling de vraag voor of [gedaagden 2] de betalingsachterstand van de staplaatsovereenkomst moet betalen.
5.11.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden 2] de betalingsachterstand voor de staplaatsovereenkomst niet heeft weersproken, zodat de vordering ten aanzien van het verschuldigde stageld van het campingseizoen 2019 van € 1.500,00 voor toewijzing gereed ligt. De kantonrechter overweegt nog dat de door [gedaagden 2] (algemeen) aangevoerde betalingsonmacht - hoe vervelend dit ook is - hem niet van de betalingsverplichting bevrijdt.
5.12.
Het voorgaande betekent dat de betalingsachterstand (ad € 1.500,00) en de gevorderde wettelijke rente tot de dag der dagvaarding (ad € 22,79) ad € 1.522,79, als niet weersproken door [gedaagden 2], zullen worden toegewezen.
5.13.
[eisers] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn in beginsel toewijsbaar tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde (inclusief btw) een bedrag van € 618,31. Nu [eisers] [gedaagden 2] echter een lager bedrag heeft aangezegd en heeft gevorderd, zijn de buitengerechtelijke incassokosten slechts toewijsbaar tot het aangezegde en gevorderde bedrag van € 493,68.
5.14.
De wettelijke rente over de gevorderde bedragen zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
5.15.
[gedaagden 2] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:
- explootkosten: € 107,22
- griffierecht: € 236,00
- salaris gemachtigde:
€ 498,00(2 punten x tarief € 249,00)
€ 498,00(2 punten x tarief € 249,00)
- totaal: € 841,22
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagden 2] het gehuurde aan de [het gehuurde 2] binnen vier weken na dit vonnis met het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser sub 1] te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagden 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om tegen kwijting aan [eiser sub 1] te betalen, ter zake van achterstallige huurpenningen en wettelijke rente tot de dag der dagvaarding, een bedrag van € 2.367,11, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.360,00 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
6.3.
veroordeelt [gedaagden 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om tegen kwijting aan [eiser sub 1] te betalen een bedrag van € 650,00 per maand of gedeelte van een maand, waarin [gedaagden 2] het gehuurde vanaf 1 oktober 2020 nog in gebruik mocht houden;
6.4.
veroordeelt [gedaagden 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om tegen kwijting aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 1.522,79, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.500,00 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
6.5.
veroordeelt [gedaagden 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om tegen kwijting aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 493,68, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
6.6.
veroordeelt [gedaagden 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 841,22;
6.7.
verklaart dit vonnis - tot zover - uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Bootsma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 48315