Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/198365 / HA ZA 20-84
Vonnis van 13 januari 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Ter Apel,
eiseres,
advocaat mr. E. Heuzeveldt te Emmen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te Ter Apel,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te Ter Apel,
gedaagden,
advocaat mr. W. Wallinga te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] c.s. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 juli 2020,
- de akte overlegging producties van [gedaagde] c.s. van 14 september 2020,
- de akten overlegging producties van [eiseres] van 25 en 26 november 2020,
- de akte overlegging producties van [gedaagde] c.s. van 14 december 2020,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 december 2020 met aangehechte zittingsaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] c.s. (verkopers) en [eiseres] (koper) is op 28 juni 2019 een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning plaatselijk bekend [straatnaam + huisnummer] te
( [postcode] ) Ter Apel, kadastraal bekend gemeente Vlagtwedde, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] (hierna te noemen de woning). De woning is verkocht tegen een koopsom van € 340.000.
2.2.
De woning is medio 2000 door [gedaagde] c.s. in eigen beheer gebouwd. Tijdens de bouw heeft [gedaagde] de regie gevoerd en heeft hij gebruik gemaakt van verschillende bouwbedrijven (aannemers en/of zzp-ers).
2.3.
In de koopovereenkomst is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:
Artikel 6. Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade tenzij verkoper een verwijt treft.
2.4.
Na de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [naam 1] , de echtgenoot van [eiseres] , de woning met enige regelmaat bezocht om een vogelverblijf in de tuin te bouwen.
2.5.
De levering van de woning heeft op 19 augustus 2019 plaatsgevonden ten overstaan van mr. [notaris] , (waarnemend) kandidaat-notaris te Stadskanaal.
2.6.
Op de dag van de levering hebben [gedaagde] c.s. een bouwtekening van de woning aan [eiseres] ter hand gesteld. Op deze bouwtekening is aangegeven dat het dak van de woning bestaat uit betonnen kanaalplaatvloeren. Na de levering heeft [eiseres] de verbouwing van de woning ter hand genomen. Vervolgens heeft zij geconstateerd dat de dakconstructie bestaat uit damwandprofielen.
2.7.
Bij brief van haar toenmalige gemachtigde van 8 oktober 2019 heeft [eiseres]
[gedaagde] c.s. aansprakelijk gesteld voor herstelkosten van door haar gestelde gebreken aan de woning. [gedaagde] c.s. hebben de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.8.
In opdracht van [eiseres] heeft bouwkundig adviseur ing. [naam 2] , werkzaam voor bouwkundig adviesbureau [naam 3] , een rapport opgesteld over de staat van de dakconstructie en dakvloer. In zijn rapport van 2 september 2019 heeft [naam 2] (voor zover hier van belang) het volgende geschreven:
(…) De aangetroffen constructie doet wat deze mag worden geacht te doen. Het betreft daarmee dus een functioneel dak. Het dak is dicht, en de constructie staat inmiddels 19 jaar zonder gebreken te tonen. Wat betreft de restlevensduur mag er van worden uitgegaan dat deze nog ca. 20 jaar zal zijn. Hiermee is ook wel aangetoond dat de constructie niet gebrekkig is. (…)
2.9.
In opdracht van [gedaagde] c.s. heeft bouwkundig adviesbureau [naam 4] , gevestigd te Stadskanaal, een rapport van 16 juni 2020 opgesteld waarin wordt gereageerd op het rapport van [naam 2] .
2.10.
Naar aanleiding van het rapport van [naam 4] heeft [eiseres] aanvullende rapportage van [naam 2] (d.d. 24 juni 2020 en 6 oktober 2020) in het geding gebracht. In opdracht van [gedaagde] c.s. heeft [naam 4] daarop gereageerd via een aanvullend rapport van 11 december 2020.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
I. [gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 85.196,80, ter zake van het alsnog aanbrengen van een vloerconstructie, zoals in de originele bouwtekening van de onderhavige woning is aangegeven, te vermeerderen met een bedrag ad € 1.627,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten,
Subsidiair
II. [gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 45.515,73, zijnde de kosten van het waardeverlies van de onderhavige woning, te vermeerderen met de kosten van herstel/renovatie van de onderhavige woning naar aanleiding van het uitgevoerde destructief onderzoek, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf 22 oktober 2019 tot de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met € 1.230,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten,
Meer subsidiair
III. [gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 17.000,00, zijnde de waardedaling van de woning ten gevolge van de aanwezigheid van een andere dakvloer dan de kanaalplaatvloer, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf 22 oktober 2019 tot de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met € 945,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten,
Primair en subsidiair
III. [gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Formele punten
4.1.
De rechtbank volgt [gedaagde] c.s. niet in het verweer dat de aanvullende rapporten van partijdeskundige [naam 2] die [eiseres] bij akten van 25 en 26 november 2020 in het geding heeft gebracht verkapte conclusies betreffen. Het staat ieder van partijen vrij om - ter onderbouwing van stellingen - (partij)deskundigenrapporten in het geding te brengen. De overgelegde akten zullen derhalve worden toegelaten.
4.2.
[gedaagde] c.s. hebben de door hen ingeschakelde partijdeskundige ( [naam 4] ) verzocht te reageren op voornoemde aanvullende rapportage. Die reactie is op 14 december 2020 in het geding gebracht. De voor het indienen daarvan in het procesreglement en artikel 87 lid 6 Rv Pro voorgeschreven termijn van 10 dagen voor de mondelinge behandeling is daarbij niet in acht genomen. De rechtbank acht die termijnoverschrijding verschoonbaar nu [eiseres] niet heeft onderbouwd dat zij in haar procesbelangen is geschaad vanwege de late indiening en het rapport een reactie betreft op de producties die eerst op 25 en 26 november 2020 aan [gedaagde] c.s. ter hand zijn gesteld en hen weinig tijd resteerde daarop te reageren met in acht name van genoemde termijn. Deze akte zal eveneens worden toegelaten.
Non-conformiteit
4.3.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de door [eiseres] van [gedaagde] c.s. gekochte woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Volgens [eiseres] is dat niet het geval, omdat het dak van de woning niet over de kanaalplaatvloer beschikt die op een bouwtekening van de woning is ingetekend, de bestaande dakconstructie minder brandwerend is dan een kanaalplaatvloer en het bestaande dak ongeschikt is om te belasten met zware zonnepanelen. Onder verwijzing naar de rapportage (en aanvullingen daarop) van partijdeskundige [naam 2] concludeert [eiseres] dat [gedaagde] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht ten aanzien van de gestelde gebreken hebben geschonden. Voorts stelt [eiseres] dat het balkenplafond in de woning niet eenvoudig te verwijderen is terwijl [gedaagde] c.s. vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft verklaard dat dit het geval zou zijn.
4.4.
[gedaagde] c.s. betwisten dat de woning gebreken vertoont die aan normaal gebruik ervan in de weg staan. Voor zover sprake is van enig gebrek betwisten zij dat [eiseres] op grond daarvan aanspraak maakt op een schadevergoeding omdat de gebreken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst kenbaar waren en [eiseres] de op haar rustende onderzoeksplicht heeft geschonden.
4.5.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Deze akte bevat ter zake van de (non-)conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro. In artikel 6.1 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is overeengekomen dat verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Dit geldt evenwel niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.
4.6.
Vaststaat dat de dakconstructie vóór of bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen geen onderwerp van gesprek is geweest. Enerzijds hebben [gedaagde] c.s. daarover geen mededelingen gedaan, anderzijds heeft [eiseres] geen onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning (en het dak) laten uitvoeren en zijn daarover geen vragen gesteld. Derhalve is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan [eiseres] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de dakvloer uit betonnen kanaalplaten zou bestaan. De bouwtekening waaraan door [eiseres] wordt gerefereerd is haar na de totstandkoming van de koopovereenkomst (op de dag van de levering) ter hand gesteld en maakt daarvan derhalve geen deel uit, zodat [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomst daaraan evenmin de gerechtvaardigde verwachting heeft mogen ontlenen dat de dakconstructie uit een kanaalplaatvloer zou bestaan.
De gestelde gebreken
4.7.
Vervolgens ligt de vraag voor of sprake is van door [eiseres] gestelde gebreken aan het dak en het balkenplafond en, indien dat het geval is, of deze gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens vaste jurisprudentie dient daarbij onder "normaal gebruik" te worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Indien sprake is van gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zal voorts beoordeeld dienen te worden of het gebrek voor [eiseres] kenbaar was ten tijde van de eigendomsoverdracht. In dat laatste geval komt haar immers geen beroep toe op de in artikel 6.3 van de koopakte gegeven garantie.
4.8.
De door [gedaagde] c.s. betwiste stelling van [eiseres] dat het dak over onvoldoende draagkracht beschikt is naar het oordeel van de rechtbank op onvoldoende wijze onderbouwd en dient reeds daarom te worden gepasseerd. Uit de bevindingen van de door [eiseres] ingeschakelde deskundige ( [naam 2] ) volgt dat sprake is van een functioneel dak en van een constructie die geen gebreken vertoont. [naam 2] heeft de restlevensduur van het dak bepaald op circa 20 jaar. Voor zover in de stellingen van [eiseres] ligt besloten dat het dak gebrekkig is vanwege beperkte brandwerendheid en/of omdat het ongeschikt zou zijn daarop zware zonnepanelen te bevestigen, oordeelt de rechtbank dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet is gebleken dat deze beweerdelijke gebreken - wat daar verder ook van zij - aan normaal gebruik van de woning in de weg staan.
4.9.
Niet ter discussie staat dat [gedaagde] c.s. bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben verklaard dat in de woning aanwezige aan het plafond bevestigde (sier)balken te verwijderen waren. [eiseres] stelt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat hem tijdens een verbouwing is gebleken dat deze balken niet eenvoudig te verwijderen waren. In het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] c.s. had het de weg van [eiseres] gelegen die stelling nader te onderbouwen. Waar [eiseres] dat heeft nagelaten dient het gevorderde op deze grondslag te worden afgewezen.
4.10.
Uit het vorenstaande volgt dat niet is gebleken van enig gebrek dat bewoning op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast in de weg staat.
4.11.
[eiseres] stelt voorts dat [gedaagde] c.s. een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Het door [gedaagde] c.s. verzwijgen van wetenschap van een gebrek kan aan het inroepen van de exoneratie van artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst in de weg staan. Uit het voorgaande volgt evenwel dat niet is gebleken van verzwegen gebreken. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] c.s. vóór of bij de totstandkoming van de koopovereenkomst informatie voor [eiseres] hebben achtergehouden waarvan zij wisten of hadden moeten begrijpen dat deze voor kopers belangrijk was. Een beroep op voormelde exoneratieclausules kan [gedaagde] c.s. derhalve niet worden ontzegd.
4.12.
Concluderend komt de rechtbank derhalve tot het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit, hetgeen er toe leidt dat de hierop gebaseerde primaire en (meer) subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen.
4.13.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op:
griffierecht 937,00
salaris
2.148,00(2 punten x 1.074,00)
2.148,00(2 punten x 1.074,00)
totaal € 3.085,00.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst af het gevorderde,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 3.085,00,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort en in het openbaar uitgesproken op
13 januari 2021.
rh/477