Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/19/135517 / KG ZA 21-56
Vonnis in kort geding van 6 mei 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RONAR B.V.,
gevestigd te Tubbergen,
eiseres,
advocaat mr. A.J. Elema te Beilen,
tegen
1.
DE PERSONEN (-ONDER-HUURDERS/GEBRUIKERS) DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [adres] TE [woonplaats],
DE PERSONEN (-ONDER-HUURDERS/GEBRUIKERS) DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [adres] TE [woonplaats],
van wie zijn verschenen:
2.
[gedaagde 1],
[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.F. van Hulst.
Eiseres zal hierna Ronar worden genoemd en gedaagden zullen hierna gezamenlijk als de krakers worden aangeduid en afzonderlijk als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de overige personen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 20 april 2021,
- de op 29 april 2021 door mr. Elema toegezonden producties,
waaronder de publicatie ex artikel 61 Rv Pro in Dagblad van het Noorden d.d. 22 april 2021,
- de mondelinge behandeling van 3 mei 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ronar is sinds 22 juli 2015 eigenaar van de onroerend zaken aan de [adres] (kadastraal aangeduid als [sectieletter] [sectienummer 1] , [plaats] [sectieletter] [sectienummer 2] en [plaats] [sectieletter] [sectienummer 3] ). Op het perceel [plaats] [sectieletter] [sectienummer 2] bevinden zich enige gebouwen waarvan het grootste gebouw de huisnummers [nummer] en 2a heeft en deels bestaat uit een bedrijfswoning. Ronar heeft de onroerende zaken niet zelf in gebruik genomen. Aanvankelijk hebben de vorige eigenaren nog enige tijd in de bedrijfswoning gewoond, en daarna (vanaf 2017/2018) is de woning gekraakt.
2.2.
Ronar heeft voormelde onroerende zaken vanaf medio 2020 te koop gezet en is in die periode ook door de politie benaderd in verband met door de krakers veroorzaakte overlast en brandstichting in de onroerende zaken.
2.3.
Ronar heeft bij de gemeente Assen in verband met een mogelijke koop en verkoop van de onroerende zaken op 14 november 2020 een sloopmelding gedaan. De gemeente Assen heeft naar aanleiding van deze aanvraag bij brief van 18 december 2020 aangegeven dat verwijdering van de gebouwen (zonder vloeren en fundering) is toegestaan. Voorts is van de zijde van de gemeente onder meer aangegeven dat er geen "grondroerende" werkzaamheden mogen plaatsvinden.
2.4.
Op 6 april 2021 hebben Ronar en de besloten vennootschap [naam 1] B.V. (hierna: [naam 1] ) met betrekking tot de onroerende zaken een koopovereenkomst gesloten.
2.5.
Ronar heeft de krakers bij brief van 8 april 2021 gesommeerd de onroerende zaken binnen drie dagen na 8 april 2021 te ontruimen, onder de mededeling dat, in het geval geen gehoor aan deze sommatie zal worden gegeven, een kort geding zal worden gestart.
De krakers hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
2.6.
Ronar heeft op 16 april 2021 mevrouw [naam 2] , werkzaam bij de GGD Drenthe, naar aanleiding van het die dag gevoerde telefoongesprek onder meer bericht:
"(…) In aansluiting op ons telefoongesprek van zojuist bericht en bevestig ik u als volgt.
U gaf aan dat bewoners van de [adres] contact met u hebben gezocht voor hulp ten behoeve van het verkrijgen van vervangende huisvesting. De bewoners van de [adres] betreffen dak en thuislozen met diverse problematiek. Volgens uw inschatting heeft de [adres] een wisselend bewonersbestand variërend van twee tot vijf bewoners. U gaf aan dat de bewoners in geval van ontruiming een beroep kunnen doen op opvang.
Desgevraagd liet ik u weten dat het pand aan de [adres] ontruimd dient te worden en dat er mijns inziens geen redenen bekend zijn op grond waarvan een vordering tot ontruiming zou worden afgewezen. Een afweging van wederzijdse belangen maakt dat niet anders.(…)".
2.7.
Bij e-mail van 23 april 2021 heeft de raadsman van Ronar gereageerd richting de raadsman die zich bij hem namens de krakers had gemeld. Deze e-mail is in afschrift naar [naam 1] gezonden en daarin is onder meer aangegeven:
"(…) U gaf aan dat door de koper van het onroerend goed zou zijn toegezegd dat uw cliënten na de sloop van de gebouwen nog enige tijd in caravans op het perceel zouden mogen blijven wonen. Ik gaf u aan dat een dergelijke toezegging mij niet bekend voor kwam en dat ik mij ook niet kan voorstellen dat een dergelijke toezegging zou zijn gedaan, maar dat ik een en ander zou verifiëren. Dit heb ik inmiddels gedaan en de heer [naam 1] , bestuurder van de vennootschap die koper is van het onroerend goed, heeft mij meegedeeld dat hij op enig moment met uw cliënten heeft gesproken. Uw cliënten zouden daarbij hebben aangegeven dat zij geen werk kunnen vinden en dat zij daarom op kraken zouden zijn aangewezen.
Hierop heeft de heer [naam 1] aangegeven dat hij voldoende werk beschikbaar heeft in zijn bedrijven en dat indien uw cliënten daadwerkelijk op zoek zijn naar werk, hij ook wel behulpzaam kan zijn in het vinden van woonruimte, desnoods in caravans. Hier is het bij gebleven en een concrete toezegging zoals door uw cliënten geschetst is nimmer gedaan. Desgevraagd bevestigde de heer [naam 1] mij overigens dat hij na verkrijging van het onroerend goed niet bereid is om uw cliënten daartoe toegang te verlenen.
Uw verzoek om uw cliënten na levering van het onroerend goed en sloop van de gebouwen op het perceel te laten verblijven in caravans wordt dan ook niet door de koper gehonoreerd. (…)".
3.Het geschil
3.1.
Ronar vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. krakers zal gelasten om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, de onroerende zaken staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] , [sectieletter] [sectienummer 2] en [sectieletter] [sectienummer 3] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en ontruimd te houden en met machtiging van Ronar om zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van het in deze te wijzen vonnis te bewerkstelligen indien krakers in gebreke blijven aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
II. zal bepalen dat het in deze te wijzen vonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
III. krakers hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen en de kosten van ontruiming.
3.2.
Ter onderbouwing van de vordering stelt Ronar dat deze is gebaseerd op het bepaalde in artikel 5:2 BW Pro ("de eigenaar van een zaak is bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen"), nu de krakers de onroerende zaken zonder recht of titel en buiten toestemming van Ronar in gebruik hebben genomen. Uit de overgelegde producties blijkt dat de politie meermalen ter plekke is geweest, onder meer in verband met brandstichting, maar dat politie en justitie niet strafrechtelijk hebben willen ontruimen.
Voorts heeft Ronar gesteld dat de deurwaarder heeft geverifieerd of er bij de gemeente Assen op het adres van de onroerende zaken personen staan ingeschreven, maar dat zulks niet het geval is.
Ronar heeft een spoedeisend belang bij de vorderingen, omdat zij met de koper [naam 1] , die voornemens is op- en overslagactiviteiten op het terrein te ontplooien, is overeengekomen de onroerende zaken op 17 mei 2021 als bouwterrein en vrij van gebruik van derden te zullen leveren. Indien zij niet aan deze leveringsverplichting kan voldoen zal Ronar financiële schade oplopen.
Het belang van een spoedige ontruiming van de onroerende zaken dient, gelet op genoemde leveringsdatum, te prevaleren boven het belang van de krakers om nog langer in de onroerende zaken te blijven wonen.
Ronar stelt onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.8 aangehaalde productie dat voor de krakers elders opvang beschikbaar is en dat het overigens niet aan Ronar is om zorg te dragen voor woonruimte voor de krakers. Van de zijde van [naam 1] is er ook geen toezegging gedaan met betrekking tot vervangende woonruimte in de vorm van caravans op het betreffende terrein.
3.3.
Door en namens de ter zitting verschenen krakers [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verweer gevoerd. [gedaagde 1] voert aan dat hij, evenals de niet verschenen [naam 3] en [gedaagde 2] en soms nog twee andere personen, al geruime tijd in de onroerende zaken woont en dat hij ook staat ingeschreven op dat adres [adres] te [plaats] . [gedaagde 2] voert aan dat hij daar ook al geruime tijd woont, evenals de door [gedaagde 1] genoemde [naam 3] die verhinderd is om te verschijnen, alsmede dat het zeer moeilijk is om elders woonruimte te vinden vanuit de daklozenopvang en dat hij dus een groot belang heeft om in de onroerende zaken te blijven wonen om vanuit dat adres een andere woning en werk te vinden.
Voorts is onder verwijzing naar rechtspraak aangevoerd dat in een geval als het onderhavige een afweging van de wederzijdse belangen dient plaats te vinden en dat deze belangafweging in het voordeel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dient uit te vallen. Uit die rechtspraak blijkt ook dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden en dat hiervan evenzeer sprake is als een terrein langere tijd braak blijft liggen. Uit de door Ronar overgelegde stukken kan niet opgemaakt worden dat, nadat de onroerende zaken zijn geleverd, spoedig met de bouw zal worden aangevangen, omdat er geen bouwvergunning dan wel een omgevingsvergunning door de koper is aangevraagd, terwijl sprake lijkt te zijn van substantiële bodemverontreiniging. Het is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan ook aannemelijk dat het terrein nog langere tijd, wellicht jaren, braak zal blijven liggen. Voorts is aangevoerd dat zij bij wege van compromis gebruik willen maken van de door koper geboden mogelijkheid om aan rand van terrein in caravans te wonen, zodat koper verder kan gaan met ontwikkeling van het terrein.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter zitting is door de raadsman van Ronar een e-mail van 3 mei 2021 van de deurwaarder overgelegd, waarin de deurwaarder heeft aangegeven dat zowel op de datum van de dagvaarding als op maandag 3 mei 2021 geen personen staan ingeschreven op het adres aan de [adres] te [plaats] .
De ter zitting verschenen [gedaagde 1] heeft echter aangegeven dat hij niet alleen al geruime tijd op voornoemd adres woont, maar dat hij ook al geruime tijd op dat adres staat ingeschreven bij de gemeente Assen en dat volgens hem ook een andere bewoner, te weten [naam 3] , op dit adres staat ingeschreven.
4.2.
Uit een door de griffie tijdens de schorsing van de terechtzitting uitgevoerde verificatie van gegevens in de centrale database GBA-V is gebleken, dat een tweetal personen op de [adres] te [plaats] ingeschreven staat, te weten [gedaagde 1] sinds 7 oktober 2019 en [naam 3] , geboren op [geboortedatum] , sinds 19 november 2020.
4.3.
De voorzieningenrechter zal van voormelde inschrijvingsgegevens uitgaan en gelet daarop eerst ambtshalve hebben te beoordelen wat de consequenties daarvan zijn voor wat betreft de rechtsgeldigheid van de op verzoek van Ronar uitgebrachte dagvaarding van en aan "anonieme krakers".
In artikel 45 lid 4 Rv Pro is immers bepaald dat het anoniem dagvaarden uitdrukkelijk beperkt is tot de personen van wie de naam en woonplaats in redelijkheid niet kunnen worden achterhaald. Nu ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] en [naam 3] , anders dan de deurwaarder aan Ronar heeft aangegeven, ingeschreven staan op het adres aan de [adres] te [plaats] , bestond er geen aanleiding om [gedaagde 1] en [naam 3] anoniem te dagvaarden, maar hadden zij in persoon c.q. op hun naam kunnen en moeten worden gedagvaard.
Het voorgaande brengt mee dat niet is voldaan aan de wettelijke voorschriften voor (betekening van) een anonieme dagvaarding en dat de dagvaarding, gelet op het bepaalde in artikel 120 jo Pro artikel 122 Rv Pro, met betrekking tot de kraker [naam 3] , die niet ter zitting is verschenen, nietig is. Met betrekking tot de kraker [gedaagde 1] , die wel is verschenen, geldt dat de nietigheid door zijn verschijning is gedekt.
4.4.
Consequentie van een en ander is dat, in het geval de voorzieningenrechter tot het oordeel zou komen dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar zou zijn (waarover partijen van mening verschillen en Ronar voorshands nog niet zo erg overtuigende stukken van een spoedige ingebruikneming en verbouwing door [naam 1] heeft gepresenteerd), dit ontruimingsvonnis bezwaarlijk ten uitvoer gelegd kan worden met betrekking tot [naam 3] , die thans weliswaar niet is verschenen, maar wel staat ingeschreven op het adres [adres] te [plaats] . Zoals hiervoor overwogen is ten aanzien van [naam 3] de dagvaarding nietig en dat leidt er toe dat er praktische problemen kunnen ontstaan bij de uitvoering van het ontruimingsvonnis, omdat [naam 3] daaraan geen gevolg hoeft te geven en hij ook niet tot ontruiming gedwongen kan worden. Dit betekent dat Ronar vooralsnog de onroerende zaken ook niet vrij van gebruik door derden zal kunnen leveren en in zoverre heeft Ronar onvoldoende belang bij toewijzing van haar vorderingen.
4.5.
Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter ambtshalve de nietigverklaring van de dagvaarding ten aanzien van [naam 3] uitspreken en de vordering ten aanzien van de overige gedaagden afwijzen.
4.6.
Ronar als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de krakers worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat €
980,00
980,00
Totaal € 1.289,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart de dagvaarding ten aanzien van [naam 3] nietig;
5.2.
wijst de gevorderde voorzieningen met betrekking tot de overige gedaagden af;
5.3.
veroordeelt Ronar in de proceskosten, aan de zijde van de krakers tot op heden begroot op € 1.289,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Vroome en in het openbaar uitgesproken op
6 mei 2021. [1]