ECLI:NL:RBNNE:2020:2335

• Datum uitspraak: 26 mei 2020
• Publicatiedatum: 3 juli 2020
• Zaaknummer: 7997704 / CV EXPL 19-8367
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B. van den Bosch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voortzetting huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ondanks nieuwe tijdelijke huurovereenkomst

De zaak betreft een geschil tussen huurder en verhuurder over de beëindiging van een huurovereenkomst. De huurder huurde sinds 2015 een zelfstandige woonruimte op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In 2018 werd een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd van één jaar gesloten, zonder huurbescherming, waarbij de verhuurder zich beriep op de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

De huurder betwistte dat hij afstand had gedaan van zijn huurbescherming en stelde dat de oorspronkelijke overeenkomst voortduurde. De kantonrechter oordeelde dat de huurder niet voldoende was geïnformeerd over de gevolgen van de nieuwe overeenkomst en dat er geen bewijs was dat hij willens en wetens afstand had gedaan van zijn rechten.

Op basis van de Haviltex-formule werd geconcludeerd dat de tweede overeenkomst niet bedoeld was als tijdelijke vervanging, maar als voortzetting van de oorspronkelijke overeenkomst. De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder af en bevestigde dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortduurde, met behoud van huurbescherming.

Daarnaast werd de vergelijking met de Ragetlie-regel uit het arbeidsrecht gemaakt, wat de bescherming van de huurder versterkte. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De huurovereenkomst blijft voortduren voor onbepaalde tijd en de vorderingen tot beëindiging en ontruiming worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 7997704 CV EXPL 19-8367

Vonnis van de kantonrechter d.d. 26 mei 2020

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser, hierna [eiser] te noemen,

gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,

gemachtigde: mr. W. Wallinga.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 augustus 2019;

- de conclusie van antwoord van 22 oktober 2019;

- de comparitie na antwoord die heeft plaatsgevonden op 22 januari 2020. Namens [eiser] is verschenen de heer [naam] , bijgestaan door mr. E.T. van Dalen. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. W. Wallinga.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn betwist.

2.2.

[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2015 op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

2.3.

In mei 2018 heeft [eiser] het gehuurde gekocht en is [eiser] van rechtswege de verhuurder van [gedaagde] geworden.

2.4.

Op 2 juni 2018 hebben partijen elkaar over en weer Whatsappberichten toegezonden. In deze Whatsappberichten heeft [eiser] aan [gedaagde] gevraagd of de beheerder van het gehuurde aan [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst heeft toegezonden. [gedaagde] heeft daarop ontkennend geantwoord. Hierop heeft [eiser] [gedaagde] bericht dat hij ervoor gaat zorgen dat de beheerder hem zal gaan bellen. Op de vraag van [gedaagde] waarom de beheerder hem moet bellen, heeft [eiser] het volgende geantwoord:

"Aangezien ik de eigenaar ben moeten we even wat rekeningen enzo door gaan geven. Want de huur moet nu naar mij ipv vorige eigenaar. En ivm je huurcontract. Maar verandert niks verser boor je"

2.5.

Op 26 juli 2018 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot het gehuurde. In deze huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan van 1 juli 2018 tot en met 1 juli 2019. De huurovereenkomst heeft als opschrift
"Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte". In de huurovereenkomst is de oorspronkelijke kale huurprijs van € 525,00 verhoogd naar € 605,00. In de aanhef is voorts onder meer het volgende opgenomen:

"Overwegingen:

(…)

B. Huurder heeft behoefte aan woonruimte in [woonplaats] .

C. Verhuurder is bereid tijdelijk in deze behoefte voorzien door met huurder een huurovereenkomst aan te gaan, die van rechtswege zonder opzegging tot een einde zal komen.

Artikel 2. Duur, verlenging en opzegging

2.1.

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal één jaar ingaande op 1 juli 2018 en lopende tot en met 1 juli 2019. (…)

2.3.

Tijdens de in artikel 2.1. bepaalde periode kan huurder deze overeenkomst tussentijds opzeggen, bij aangetekende brief of deurwaardersexploot, met in achtneming van een termijn van minimaal één maand (…)"

2.6.

Bij brief van 1 april 2019 heeft Nova Vastgoed Groningen namens [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat zijn tijdelijke huurovereenkomst afloopt op 1 juli 2019. In deze brief is daarnaast het volgende vermeld:

"(…) De eigenaar heeft aangegeven de huurovereenkomst niet te willen verlengen. Dit houdt in dat u de woning voor of op 01-07-2019 moet verlaten. Uiteraard blijft de verplichting tot het betalen van huurpenningen in stand. Op 01 juli 2019 wordt het huurcontract officieel ontbonden. (…)"

2.7.

Bij brief van 25 april 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer aan [eiser] gemeld dat de huurprijs van € 605,00 te hoog is, wettelijk niet is toegestaan en nietig is, omdat een niet-geliberaliseerde huurprijs per 1 juli 2018 slechts met een percentage van 2,8% mag worden verhoogd. Daarnaast is in deze brief het volgende vermeld:

"De verhuurder handelde in strijd met de wet. De huurder stelt zich op het standpunt dat in het licht van artikel 7:230 jo. 7:242 lid 2 BW er geen sprake mocht zijn van een (tweede) tijdelijke huurovereenkomst. (…) Huurder stelt dat na afloop van de eerste huurovereenkomst, deze voor onbepaalde tijd is verlengd. (…)"

2.8.

Bij brief van 7 mei 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] gereageerd op de brief van 25 april 2019. In deze brief is onder meer vermeld dat [eiser] van mening is dat [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met hem is overeengekomen en [gedaagde] bij het verstrijken van die bepaalde tijd zal moeten vertrekken.

2.9.

Bij e-mail van 3 juni 2019 heef de gemachtigde van [gedaagde] op de brief van 7 mei 2019 gereageerd. In deze e-mail is vermeld dat [gedaagde] niet akkoord gaat met het verzoek van [eiser] om de woning met ingang van 1 juli 2019 te verlaten omdat [gedaagde] betwist dat er sprake zou zijn van een tijdelijke huurovereenkomst. Tevens is in deze e-mail vermeld dat [gedaagde] betwist expliciet akkoord te zijn gegaan met een tijdelijke huurovereenkomst. Daarnaast is in deze e-mail vermeld dat [gedaagde] er bij het tekenen van de huurovereenkomst niet van uit is gegaan de woning na twaalf maanden weer te moeten verlaten, omdat hij de woning al jaren voor onbepaalde tijd huurt.

2.1

Omdat [gedaagde] het gehuurde niet per 1 juli 2019 heeft ontruimd en verlaten, is [eiser] de onderhavige procedure gestart.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Bij dagvaarding vordert [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, waarbij [gedaagde] van [eiser] huurt de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] , eindigt per 1 juli 2019 en dat [gedaagde] veroordeeld wordt om binnen één week na betekening van het vonnis deze woonruimte te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiser] . Daarnaast vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] om na 1 juli 2019 aan eiser een bedrag van € 675,00 per maand te betalen voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [eiser] na 1 juli 2019 het voormalig gehuurde nog in gebruik mocht hebben. Tot slot vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten inclusief het nasalaris van de gemachtigde.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de tweede huurovereenkomst voldoet aan de Wet doorstroming huurmarkt 2015 omdat hierin uitdrukkelijk de mogelijkheid van een tussentijdse opzegging opgenomen. [eiser] stelt dat hij tijdig heeft aangegeven dat de huurovereenkomst per 1 juli 2019 eindigt. Daarnaast kan de huurovereenkomst volgens [eiser] niet voor onbepaalde tijd zijn verlengd, omdat de uitzonderingssituatie die opgenomen is in artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is. Partijen zijn namelijk volgens [eiser] in constructief overleg overeengekomen dat de nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd ook in het voordeel van [gedaagde] is. In de nieuwe huurovereenkomst is namelijk een hogere kale huur afgesproken, waardoor [gedaagde] recht zou hebben op een hogere huurtoeslag.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en voert, samengevat weergegeven, het volgende aan. Volgens [gedaagde] is de tweede huurovereenkomst een feitelijke voortzetting van de eerste huurovereenkomst. [gedaagde] voert aan niet willens en wetens afstand te hebben gedaan van zijn huurbescherming. Volgens [gedaagde] heeft de beheerder hem voorgehouden dat er vanwege een adreswijziging een nieuwe huurovereenkomst gesloten moest worden. [gedaagde] ging ervan uit dat het een feitelijke voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn. [gedaagde] voert aan dat hij geen enkel belang heeft bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, ook niet gelet op de hogere huurtoeslag. Als [gedaagde] naar waarheid door [eiser] zou zijn geïnformeerd, zou hij de huurovereenkomst nooit hebben ondertekend, aldus [gedaagde] . Daarnaast vraagt [gedaagde] zich af hoe de nieuwe Wet doorstroming huurmarkt zich verhoudt tot eerdere huurovereenkomst tussen partijen met huurbescherming. Volgens [gedaagde] blijft onbepaalde tijd de norm en staat artikel 7:271 lid 1 BW en de bedoeling van de wetgever aan de vorderingen van [eiser] in de weg. In dat licht moet volgens [gedaagde] ook de Ragetlie-regel, die geldt in het arbeidsrecht, toegepast worden.

4. De beoordeling

4.1.

Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling voor de vraag of de tweede huurovereenkomst die partijen hebben gesloten een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst meebrengt per 1 juli 2019 of dat deze huurovereenkomst gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en de huurovereenkomst daarom niet is geëindigd.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:271 lid 1 BW, dat is gewijzigd met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, voorziet in een regeling van opzegging van huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte die zijn aangegaan voor twee jaar of korter. Bij deze kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is de huurbescherming van de huurder beperkt. Deze overeenkomsten eindigen conform artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de overeengekomen tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging en een wettelijke opzeggingsgrond is vereist. Het gewijzigde artikel 7:271 lid 1 BW beheerst de in deze zaak tussen partijen gesloten overeenkomsten. De laatste zin van het eerste lid van artikel 7:271 BW luidt als volgt:

“Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”

4.3.

In artikel 7:230 BW is bepaald dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

4.4.

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 biedt, zoals [eiser] heeft betoogd, op zich de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten zonder huurbescherming voor de huurder. De vraag in deze zaak is echter hoe zich dat verhoudt tot de eerdere huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien waarvan niet in geschil is dat [gedaagde] wel huurbescherming had en welke rechtsgevolgen verbonden moeten worden aan de tweede huurovereenkomst gelet op (de bedoeling van de wetgever bij) de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

4.5.

Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (
Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3) volgt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Onder meer de volgende passage is daarover duidelijk:

"In het algemeen overleg van 14 mei 2014 heeft de Kamer een aantal zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit. Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden aangeboden. De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder de huurder na het verstrijken van de jaartermijn eenvoudigweg laat zitten, vloeit hetzelfde voort uit artikel 7:230 van het BW. Blijkens artikel 7:271, tweede lid, van het BW is in beide gevallen volledige huurbescherming van toepassing. Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder en reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden."

4.6.

Uit de bovenstaande passage blijkt dat de wetgever het kennelijk ongewenst heeft geacht dat tijdelijke, elkaar opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd met betrekking tot hetzelfde object en tussen dezelfde partijen worden gesloten. Door deze constructie zouden de bepalingen met betrekking tot huurbescherming buitenspel gezet kunnen worden, hetgeen de wetgever kennelijk tegen wil gaan.

4.7.

De kantonrechter overweegt dat in het onderhavige geval echter geen sprake is van elkaar opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde, nu de eerste huurovereenkomst tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betrof.

4.8.

De vraag die, gelet op de stellingen van partijen, in dit verband voorligt is wat partijen met het tekenen van de huurovereenkomst op 26 juli 2018 hebben beoogd met name waar het gaat om de duur van de overeenkomst en de daarmee samenhangende huurbescherming voor [gedaagde] .

4.9.

In de tweede huurovereenkomst is op zich meerdere malen vermeld dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst. Duidelijk is voorts echter dat partijen de tweede huurovereenkomst, anders dan vermeld in de aanhef, niet zijn aangegaan om in een "tijdelijke behoefte" van de huurder te voorzien. Er was immers al sprake van een huurovereenkomst sinds 1 maart 2015 met (de rechtsvoorganger van) [eiser] . De kantonrechter acht het voorts van belang dat [gedaagde] een Whatsappbericht van [eiser] heeft ontvangen met als mededeling dat er verder niks voor hem verandert. De stelling van [eiser] dat hij met het Whatsappbericht slechts heeft gedoeld op het feit dat [gedaagde] niet een hogere som aan huur zou moeten betalen, is, waar op dat moment ook nog geen huurovereenkomst voorlag, op voorhand niet aannemelijk. [gedaagde] heeft voorts betwist dat [eiser] met hem heeft gesproken over (de verhoging van) de huurprijs en de (positieve) gevolgen daarvan en daarnaast heeft [eiser] zijn stelling in het geheel niet met bewijsstukken onderbouwd. Niet valt dan ook in te zien dat [gedaagde] als huurder serieus te rekenen had met een in de huurovereenkomst op te nemen verval van huurbescherming. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] een onderzoeksplicht gaat tegen die achtergrond niet op. [eiser] heeft voorts niet betwist dat aan [gedaagde] is gemeld dat de reden dat er een nieuwe huurovereenkomst getekend moest worden gelegen was in een gemeentelijke adreswijziging en het overgaan van de huurovereenkomst op [eiser] als nieuwe eigenaar van het gehuurde. [eiser] heeft daarnaast niet, althans niet voldoende onderbouwd, betwist dat hij [gedaagde] niet (schriftelijk of mondeling) heeft gewezen op de tijdelijkheid van de nieuwe huurovereenkomst. Ook heeft [eiser] niet, althans niet voldoende onderbouwd, betwist dat hij [gedaagde] niet gewaarschuwd heeft dat [gedaagde] zijn rechten zou prijsgeven met het ondertekenen van de nieuwe huurovereenkomst. Van het door [eiser] gestelde constructieve overleg is aldus niet gebleken. De kantonrechter overweegt dat het op zijn minst van [eiser] verwacht had mogen worden dat hij [gedaagde] voorafgaand aan het ondertekenen van de tweede huurovereenkomst schriftelijk gewaarschuwd had over de feitelijke en juridische gevolgen daarvan.

4.10.

Voor de vraag wat partijen zijn overeengekomen omtrent de duur van de overeenkomst, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling uit de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). De kantonrechter is van oordeel dat gelet op voornoemd Whatsappbericht, de context van de reden voor het sluiten van de tweede huurovereenkomst en het feit dat [eiser] [gedaagde] niet (schriftelijk) heeft gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan, niet is komen vast te staan dat partijen hebben beoogd dat [gedaagde] willens en wetens afstand deed van zijn recht op huurbescherming. In dit verband is tevens van belang dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] , die op het moment van het aangaan van de tweede huurovereenkomst al geruime tijd huurbescherming genoot, - zoals [eiser] stelt - een financieel belang had bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming.

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter van oordeel is dat het beroep van [eiser] op artikel 7:230 BW faalt. Er dient van te worden uitgegaan dat tussen partijen sprake is van een voortdurende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

4.12.

Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] niet is geëindigd. Gelet hierop zal de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juli 2019 is geëindigd en de gevorderde ontruiming worden afgewezen. Partijen zijn het er op zich over eens dat [gedaagde] gehouden is een bedrag van € 675,00 per (gedeelte van de) maand dat hij het gehuurde in gebruik heeft, te betalen. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] bij een voortdurende huurovereenkomst, behoudens de wettelijke mogelijkheden van een aanpassing van die betalingsverplichting, de huur niet betaalt. Niet valt in te zien welk voldoende relevant belang [eiser] alsdan nog heeft bij toewijzing van die vordering. Die vordering wordt dan ook afgewezen.

4.13.

De kantonrechter merkt, gelet op het vorenstaande ten overvloede, nog het volgende op. [gedaagde] heeft waar het gaat om zijn beroep op huurbescherming de vergelijking met de Ragetlie-regel in het arbeidsrecht gemaakt (artikel 7:667 lid 4 BW). Deze regel biedt werknemers bescherming in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (met ontslagbescherming) wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd (zonder ontslagbescherming). Gelet op het feit dat wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven, ziet de kantonrechter de relevantie van deze vergelijking van [gedaagde] . Dit, tezamen met de hierboven weergegeven (kennelijke) bedoeling van de wetgever en het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW, maakt dat de kantonrechter van oordeel is dat ook om die reden de door partijen aangegane opvolgende huurovereenkomst voor bepaalde tijd gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zo blijft - parallel aan de ontslagbescherming in het arbeidsrecht - de reeds met het aangaan van de eerste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de [gedaagde] verkregen huurbescherming in stand en leidt die tweede schriftelijke huurovereenkomst tegen de achtergrond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in dit geval niet tot een einde van die huurovereenkomst tegen 1 juli 2019. Zoals overwogen, is niet gebleken van een situatie waarin [gedaagde] willens en wetens afstand heeft gedaan van zijn recht op huurbescherming zodat ook geen sprake is van de uitzonderingssituatie als bedoeld in artikel 7:230 BW.

4.14.

Tot slot zal [eiser] , als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

 salaris gemachtigde € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af:

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 400,00 aan salaris gemachtigde.

Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken door mr. M. Haisma ter openbare terechtzitting van 26 mei 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 42977