Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 6962816 / CV EXPL 18-4328
vonnis van de kantonrechter van 18 juni 2019
inzake
de besloten vennootschap
[X] HOLDING B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.H. Bissink te Assen,
tegen
1.[Y] ,
2.
[Z],
[Z],
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. C. Paas te Groningen.
Partijen zullen hierna [X] , [Y] en [Z] worden genoemd, en gedaagden tezamen [Y] c.s.
1.Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 8 januari 2019, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
een voorafgaand aan de mondelinge behandeling van de comparitie door [X] overgelegde productie;
het proces-verbaal van de op 19 maart 2019 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 24 augustus 2016 hebben [X] als verhuurder en [Y] c.s. als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning) voor de periode van 1 september 2016 tot en met 31 december 2017. De woning is gelegen op het hippisch bungalowpark " [A] .
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder andere het volgende:
"Het gehuurde, bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder DE BEDRIJFSWONING (...) gelegen aan de [adres] TE [plaats] (...).
(...)
Levering en diensten
5.Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- toezicht (...) bungalowpark (...);
- ontvangen en begeleiden huurders bungalows [nummers] ;
- beheer van sleutels;
- bij aankomst innen van borgsom € 50,00 en indien schade verrekenen bij vertrek;
- verwijzing paardenboxen en toezicht algemeen stallencomplex."
2.3.
In het vigerend bestemmingsplan Buitengebied [plaats] van de gemeente [B] wordt de woning aangeduid als bedrijfswoning.
2.4.
Bij e-mailbericht van 28 november 2017 heeft [X] onder andere het volgende geschreven aan [Y] c.s.:
"Zoals ik je al eerder schreef loopt het huurcontract van de bedrijfs- beheerderswoning eind december af. (...) Ik geef je 3 maanden de tijd, d.w.z. tot 31 maart 2018, om een ander onderkomen te vinden. Gedurende die tijd krijg je een voorlopig huurcontract alleen voor de bedrijfswoning, zoals voorheen."
2.5.
[X] heeft bij brief van 18 januari 2018 onder meer het volgende geschreven aan [Y] c.s.:
"Rondom de bedrijfswoning en stallencomplex heb je het netjes verzorgd. Toch ben ik teleurgesteld wat betreft het zorgvuldig omgaan met de verhuurbaarheid van (...) huisje [nummer] , inclusief de inventaris. Veel pas aangeschafte goederen staan/liggen onzorgvuldig opgeslagen in een vochtige paardenbox terwijl voldoende ruimte is op de droge hooizolder. Daarnaast heeft de verzorging betreffende (...) 4 vakantiewoningen niet aan de verwachtingen voldaan. (...) Het doel om [A] als hippisch bungalowpark te laten functioneren heb je op geen enkel manier waargemaakt (...). Ook de afspraken verhuur paardenboxen, verzorging en toezicht op paarden etc. blijkt in de loop van de tijd niet je interesse te hebben. Ik ben tot de conclusie gekomen dat je niet de man bent die ik op [A] nodig heb. (...) Mocht eind januari 2018 blijken dat je niet tot (...) aankoop (van het bungalowpark, toevoeging van de kantonrechter) wilt overgaan, dan scheiden onze wegen en zal je vóór 1 maart a.s. de bedrijfswoning moeten verlaten."
2.6.
Bij e-mailbericht van 4 februari 2018 heeft [X] onder andere het volgende geschreven aan [Y] c.s.:
"Je bent niet ingegaan op mijn schrijven van 19 januari jl. (...). Dit betekent dat wij definitief afscheid moeten nemen en je de bedrijfswoning in zijn oude staat weer inricht en je eigendommen in de stal verwijdert. Voor 15 maart a.s. met de zaak schoon worden opgeleverd."
2.7.
[X] heeft bij e-mailberichten van 12 en 13 maart 2018 a.s. laten weten ervan uit te gaan dat [Y] c.s. de woning op 15 maart 2018 zal verlaten.
2.8.
Bij e-mailbericht van 13 maart 2018 heeft [Y] c.s. onder andere het volgende geschreven aan [X] :
"Volgens het huurcontract huur ik de woning (...) + een aantal diensten:
Levering en diensten
5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- toezicht (...) bungalowpark (...);
- ontvangen en begeleiden huurders bungalows [nummers] ;
- beheer van sleutels;
- bij aankomst innen van borgsom € 50,00 en indien schade verrekenen bij vertrek;
- verwijzing paardenboxen en toezicht algemeen stallencomplex.
Er is van huurders van 6, 10 en 11 geen enkel klacht over bovenstaande diensten. (...) Wij hebben aan al onze verplichtingen voldaan en zijn en blijven huurder van [de] woning."
2.9.
De gemachtigde van [X] heeft bij brief van 7 mei 2018 onder meer het volgende geschreven aan [Y] c.s.:
"De grondslag voor het opzeggen van de overeengekomen huurperiode (...) is gelegen in het feit dat (...) u zich niet heeft gehouden aan de in artikel 5 van de huurovereenkomst genoemde 'Levering en diensten'. (...) Aan de sommaties van cliënte om de bedrijfswoning per 31 maart jl. te verlaten heeft u geen gehoor gegeven. Bij deze biedt cliënte u thans een laatste gelegenheid de bedrijfswoning uiterlijk 1 juni a.s. te verlaten."
2.10.
Bij e-mailbericht van 11 mei 2018 heeft [Y] c.s. jegens de gemachtigde van [X] onder andere als volgt gereageerd op bovenstaande brief:
"Ik zou graag per punt willen weten waar ik me niet aan gehouden heb en welke (technische) vaardigheden ik miste die daarvoor nodig waren."
3.De vorderingen
3.1.
De gewijzigde vorderingen van [X] strekken ertoe, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [X] en [Y] c.s. ter zake van de bedrijfswoning per 1 januari 2018 is geëindigd, dan wel op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [Y] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot het ontruimen van de bedrijfswoning met achterlating van de roerende zaken die in eigendom aan [X] toebehoren binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 dat [Y] c.s. hierin nalatig is;
III. [Y] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 6.325,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [Y] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.2.
[Y] c.s. voert verweer, waarbij hij heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [X] in de kosten van de procedure.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
Eisvermeerdering
4.1.
Uitgegaan zal worden van de hiervoor in rechtsoverweging 3.1 weergegeven gewijzigde vordering. [Y] c.s. heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Evenmin is ambtshalve gebleken van strijd met de regels van de goede procesorde.
Regime huurovereenkomst
4.2.
De kantonrechter ziet zich, gelet op hetgeen door partijen is gesteld, primair voor de vraag gesteld welk huurregime op de woning van toepassing is; dat van bedrijfsruimte of van woonruimte.
4.3.
[X] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst waarop het regime van bedrijfsruimte van toepassing is ex artikel 7:290 BW, omdat sprake is van een bedrijfswoning. [X] wijst in dat kader naar zowel de huurovereenkomst als naar het vigerend bestemmingsplan Buitengebied [plaats] van de gemeente [B] waarin de woning wordt aangeduid als bedrijfswoning. Voorts voert [X] aan dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst ook niet hebben beoogd een overeenkomst te sluiten waarop de dwingendrechtelijke bepalingen met betrekking tot de huur van woonruimte van toepassing zijn.
4.4.
[Y] c.s. daarentegen stelt zich op het standpunt dat het regime van woonruimte van toepassing is. Zo betwist [Y] c.s. dat partijen voor ogen heeft gestaan een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een bedrijfswoning. Voorts betwist
[Y] c.s. dat de woning afhankelijk is van een andere onroerende zaak, zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW.
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Ingevolge artikel 7:290 lid 3 BW wordt tot de in lid 2 van dat artikel bedoelde bedrijfsruimte ook gerekend de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Van een afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden, spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol. In dat licht bezien komt de kantonrechter tot het oordeel dat in het onderhavige geen sprake is van een afhankelijk woning zoals hiervoor bedoeld. Zo vergt de aard van het bungalowpark geen voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van [Y] c.s. als huurder op het park. Dat blijkt ook wel uit het feit dat, zoals [X] tijdens de mondelinge behandeling van de comparitie van partijen heeft gesteld, de voormalige huurders van de woning alleen tijdens de vakantieperiodes in de woning aanwezig waren. Ook is niet gesteld of gebleken dat bewoning van de woning bijdraagt tot de exploitatie van het bungalowpark. Voorts beschikt de woning over een eigen opgang en is er geen interne verbinding tussen "de bedrijfsruimte" (stallencomplex) en de woning. Dat de woning in het vigerend bestemmingsplan Buitengebied [plaats] van de gemeente [B] wordt aangeduid als bedrijfswoning, doet aan bovenstaande niet af. Immers, hoe de woning bestuursrechtelijk wordt aangeduid doet niet ter zake in de (privaatrechtelijke) verhouding tussen [X] en [Y] c.s. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een huurovereenkomst van een woning ex artikel 7:230 BW, met de daarbij behorende huurbescherming.
Duur huurovereenkomst
4.6.
In casu was sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten van 1 september 2016 tot 31 maart 2018. In het geval de huurder na afloop van de bepaalde tijd het gebruik van het gehuurde houdt, zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Nu niet in geschil is tussen partijen dat [Y] c.s. de woning na 30 maart 2018 in gebruik heeft gehouden, is naar het oordeel van de kantonrechter een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.
Tekortschieten
4.7.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigd worden indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. [X] meent dat daarvan sprake is, daartoe stellend dat [Y] c.s. niet de overeengekomen werkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.7.1.
Ingevolge artikel 7:201 lid 1 BW is de verhuurder gehouden een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken aan de huurder en is de huurder verplicht een tegenprestatie te leveren. De tegenprestatie kan bestaan uit betaling van een geldsom of betaling in nature. Zij kan ook een combinatie van beide zijn, zoals in het onderhavige geval. Naast het betalen van huur is [Y] c.s. namelijk ook gehouden tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden zoals genoemd in artikel 5 van de huurovereenkomst (rechtsoverweging 2.2). Dat partijen daar bovenop nog aanvullende afspraken hebben gemaakt is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. [X] heeft zulks weliswaar gesteld, maar hij heeft nagelaten dit na de gemotiveerde betwisting ervan door [Y] c.s. nader te onderbouwen. Daar komt bij dat de gemachtigde van [X] zelf in zijn brief van 7 mei 2018 (rechtsoverweging 2.9) ook slechts rept over de verplichtingen ex artikel 5 van de huurovereenkomst.
4.7.2.
Ingevolge voornoemd artikel is [Y] c.s. gehouden toezicht te houden op het bungalowpark, huurders te ontvangen en te begeleiden, sleutels te beheren, borgsommen te innen en eventueel te verrekenen in geval van schade bij vertrek en toezicht te houden op het stallencomplex. Dat [Y] c.s. in het kader van die werkzaamheden tekort is geschoten, is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. [X] heeft daartoe onvoldoende gesteld, terwijl [Y] c.s. een tweetal verklaringen heeft overgelegd; een van een huurder van een vakantiehuisje en een van een verhuurder van een vakantiehuisje. Beiden verklaren zeer tevreden over [Y] te zijn. Zo is hij behulpzaam en ligt het bungalowpark er netjes bij sinds de komst van [Y] .
4.7.3.
Dat [Y] c.s. op een andere wijze tekort is geschoten is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin komen vast te staan, noch daargelaten de vraag of de gestelde tekortkomingen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigden. [X] heeft daartoe weliswaar het een en ander gesteld, maar hij heeft nagelaten zijn stellingen na de gemotiveerde betwisting ervan door [Y] c.s. nader te onderbouwen. Dit had wel op zijn weg gelegen.
Zo heeft [Y] c.s. gemotiveerd betwist dat hij zonder toestemming de loopstal gebruikt heeft voor stalling van zijn auto. In dat kader heeft hij gesteld dat hij in overleg met [X] zijn auto reeds vanaf de eerste dag in de loopstal parkeert en dat [X] [Y] hierop nimmer heeft aangesproken. Ook de stelling dat [Y] c.s. de loopstal gebruikt heeft voor opslag van een boot van de huurder van recreatiewoning [nummer] , heeft [Y] c.s. betwist, daartoe stellend dat deze boot eigendom was van de huurder van recreatiewoning [nummer] en dat [X] zelf afspraken heeft gemaakt met deze huurder over de mogelijkheden van opslag in de paardenstal. Voorts heeft [Y] c.s. gemotiveerd betwist dat er als gevolg van het onvoldoende toezicht houden door hem bij recreatiewoning
[nummer] , twee bomen omgezaagd zijn. Zo heeft [Y] c.s. aangevoerd dat de betreffende bomen aan de achterkant van het park staan waarop [Y] c.s. geen zicht heeft en dat hij bovendien niet verantwoordelijk is voor het gedrag van anderen. Dat [Y] onvoldoende toezicht heeft gehouden, is dan ook voor de kantonrechter niet komen vast te staan. Ook de stelling van [X] dat de gebruikers van recreatiewoning [nummer] roerende zaken uit de woning hebben gehaald, kan [X] niet baten nu [Y] c.s. heeft aangevoerd dat tussen deze gebruikers, zijnde de kleinkinderen van [X] , en [X] afspraken zijn gemaakt, waar [Y] c.s. volledig buiten staat. Dat [Y] c.s. de schuifpui heeft omgeruild met die van een andere woning is eveneens betwist door [Y] c.s. Niet [Y] maar een klusjesman in opdracht van [X] zou die werkzaamheden hebben uitgevoerd. Betwist heeft [Y] c.s. ook de stelling dat hij onzorgvuldig met meubelen van recreatiewoningen [nummer] en [nummer] is omgegaan door deze (te laten) stallen in een vochtige paardenbox. Zo heeft [Y] c.s. gesteld dat hij nimmer meubelen uit voornoemde woningen heeft opgeslagen en voorts dat [X] zelf afspraken met de huurders van de betreffende woningen heeft gemaakt over de opslag van overtollige meubels. Ook de stelling dat [Y] c.s. zonder toestemming een kolom van de slagboom van het park heeft verwijderd, is door [Y] c.s. betwist, evenals de stelling dat [Y] c.s. toegestaan heeft dat er graafwerkzaamheden hebben plaatsgevonden op het voorterrein van de paardenstal.
4.7.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [X] en [Y] c.s. ter zake van de woning per
1 januari 2018 is geëindigd, dan wel op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, vanwege vermeend tekortschieten worden afgewezen.
Ontruiming
4.8.
Nu de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen, zal de vordering tot ontruiming eveneens worden afgewezen. De aan de beide vorderingen gekoppelde dwangsommen zal evenmin worden toegewezen.
Schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
De gevorderde schadevergoeding als gevolg van het vermeende tekortschieten zal eveneens worden afgewezen nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat daarvan geen sprake is. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen evenmin voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
4.10.
[X] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [Y] c.s. vastgesteld op € 675,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x € 225,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [X] af;
5.2.
veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van [Y] c.s. vastgesteld op een bedrag van € 675,00;
5.3.
verklaart het vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 380