Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8231184 CV EXPL 19-12087
vonnis van de kantonrechter d.d. 17 november 2020
inzake
de vennootschap onder firma LuGeko Beheer en Verhuur,
gevestigd en zaakdoende aan de Egmondlaan 19, (9861 DC) Grootegast,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Postma,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n [bedrijf],
zaakdoende en gevestigd [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.M. Madjidi.
PROCESGANG
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek tevens akte wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek;
- akte uitlating producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
OVERWEGINGEN
De feiten
2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2. Met ingang van 29 januari 2014 is tussen LuGeko als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een opslagruimte staande en gelegen aan [adres] Deze overeenkomst is aangegaan voor een jaar en nadien stilzwijgend verlengd met steeds een jaar. De huurprijs bedraagt laatstelijk
€ 695,58 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat bij vooruitbetaling de huur dient te worden voldaan voor of op de eerste dag van de betreffende maand.
2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, ROZ-model versie 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
2.4. Artikel 18.2. van de algemene bepalingen bepaalt:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
2.5. [gedaagde] exploiteert een loonbedrijf in grondwerk.
2.6. In 2019 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan.
2.7. [gedaagde] heeft in augustus 2019 grondwerkzaamheden voor de vennoten van LuGeko in privé verricht. Partijen hebben afgesproken dat deze kosten met de huurachterstand zouden worden verrekend.
2.8. [gedaagde] heeft op 23 september 2019 aan LuGeko een factuur ten aanzien van de grondwerkzaamheden ter hoogte van € 4.777,08 gezonden.
2.9. Bij brief van 14 oktober 2019 heeft LuGeko aan [gedaagde] medegedeeld dat zij de factuur d.d. 23 september 2019 ter hoogte van € 4.777,08 met de huurachterstand heeft verrekend. Na de verrekening resteerde nog een huurachterstand van € 2.874,30. LuGeko heeft [gedaagde] verzocht om dit bedrag zo spoedig mogelijk over te maken.
2.10. Bij brief, eveneens gedateerd op 14 oktober 2019, heeft LuGeko de huurovereenkomst per 31 december 2019 opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden.
2.11. Bij brief van 19 november 2019 heeft de gemachtigde van LuGeko [gedaagde] aangemaand om binnen 8 dagen het bedrag van € 2.874,30 te betalen vermeerderd met contractuele boete ter hoogte van € 4.500,00 en de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 743,00. In deze brief heeft de gemachtigde van LuGeko tevens aangegeven dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst ingaande 1 januari 2020 eindigt.
2.12. Bij e-mail van 26 november 2019 aan de gemachtigde van LuGeko heeft [gedaagde] bevestigd dat hij met LuGeko de afspraak heeft gemaakt dat de huurovereenkomst per 31 december 2019 zou eindigen en dat hij op die datum het pand zou hebben ontruimd. Bij deze e-mail heeft [gedaagde] tevens een factuur gevoegd ter hoogte van € 11.616,00 betreffende het opslaan door haar van grond voor de vennoten van LuGeko met het verzoek dit bedrag met de nog verschuldigde bedragen te verrekenen.
2.13. Bij brief van 27 november 2020 heeft de gemachtigde van LuGeko de vordering van [gedaagde] betwist en [gedaagde] gesommeerd om een bedrag van € 8.117,30 bestaande uit achterstallige huurpenningen, contractuele boete, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente binnen vijf dagen te voldoen.
2.14. [gedaagde] heeft dit bedrag niet voldaan.
2.15. Na het uitbrengen van de dagvaarding door LuGeko, heeft [gedaagde] het gehuurde op 31 december 2019 verlaten en ontruimd.
3.De vordering
3.1.
LuGeko vordert, verkort weergegeven - na wijziging van eis - bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om aan LuGeko te betalen een bedrag van € 3.569,88 zijnde achterstallige huurbetalingen tot en met december 2019;
- [gedaagde] te veroordelen om aan LuGeko te betalen een bedrag van € 673,00 althans een in goede justitie te bepalen bedrag wegens buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde] te veroordelen om aan LuGeko te betalen een contractuele boete van € 6.300,00 wegens huurachterstanden over de periode tot en met 31 december 2019;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
3.2.
LuGeko legt naast de vaststaande feiten - samengevat weergegeven - aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan, die berekend van juli 2019 tot en met december 2019 € 3.569,88 bedraagt en dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van die huurachterstand. Vanwege het niet (tijdig) betalen van de huurpenningen is [gedaagde] op grond van artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen contractuele boetes van in totaal € 6.300,00 verschuldigd geworden. LuGeko stelt tot slot dat zij haar vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven en ter zake daarvan dient [gedaagde] op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen danwel artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de door LuGeko gemaakte buitengerechtelijke incassokosten te vergoeden.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
[gedaagde] voert aan dat partijen een betalingsregeling zijn overeengekomen. Deze betalingsregeling is in plaats getreden van zijn verplichting om de huurpenningen steeds vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hadden te voldoen. Afgesproken is dat [gedaagde] indien hij financieel in staat was om een bedrag te betalen dit bedrag zou overmaken aan LuGeko. In overleg tussen partijen werd steeds bepaald welk bedrag dit zou zijn, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] waren de contractuele termijnen ten gevolge van de betalingsregeling niet opeisbaar. Hij is daarom niet in verzuim gekomen omdat er geen sprake is van een fatale termijn die is verlopen. [gedaagde] is van mening dat nu LuGeko [gedaagde] niet in gebreke heeft gesteld terzake de niet-nakoming van de betalingsregeling en deze overeenkomst niet heeft opgezegd danwel heeft ontbonden, de tussen partijen overeengekomen betalingsregeling nog steeds van kracht is. LuGeko kan derhalve geen aanspraak maken op de contractuele boete danwel buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient daarom te worden afgewezen.
4.2.
Indien de kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] wel in verzuim is gekomen dan voert [gedaagde] aan dat een beroep van LuGeko op de boetebepaling, die als prikkel dient, onredelijk is omdat LuGeko wist dat er sprake was van betalingsonmacht en niet van betalingsonwil bij [gedaagde]. LuGeko heeft pas in november 2019 aanspraak gemaakt op de boete. LuGeko heeft hierdoor het vertrouwen gewekt dat zij geen aanspraak meer zou maken op de boete en heeft haar rechten hierdoor verwerkt. Indien de kantonrechter oordeelt dat LuGeko wel een beroep kan doen op artikel 18.2 van de algemene bepalingen dan dient de boete te worden gematigd volgens [gedaagde].
5.De beoordeling van het geschil
5.1.
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling de vraag voor of [gedaagde] gehouden is tot betaling van de gevorderde bedragen. De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt.
5.2.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] in de periode van juli tot en met december 2019 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 3.569,88. [gedaagde] voert echter aan, zo begrijpt de kantonrechter, dat van een tekortkoming aan zijn zijde geen sprake is omdat partijen een betalingsafspraak hebben gemaakt inhoudende dat hij, indien hij een bedrag kon missen, dit aan LuGeko over zou maken. LuGeko heeft deze betalingsregeling gemotiveerd betwist.
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] de stelplicht en zo nodig de bewijslast heeft ten aanzien van zijn verweer dat partijen een betalingsregeling hebben gesloten. Het betreft immers een bevrijdend verweer. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit deze afspraak blijkt. [gedaagde] heeft in dit kader verwezen naar whatsapp gesprekken tussen zijn vrouw en LuGeko waaruit volgens hem moet blijken dat partijen een regeling hebben getroffen. De kantonrechter leidt uit deze whatsapp gesprekken af dat LuGeko steeds aan de vrouw van [gedaagde] vraagt wanneer er weer een betaling wordt verricht en wanneer er zicht is op het inlopen van de huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat deze verzoeken door LuGeko aan [gedaagde] om een betaling, niet een aanbod is tot een betalingsregeling. De kantonrechter leest in de berichten in ieder geval niet dat [gedaagde] zonder meer er van uit mocht gaan dat hij verlost was van zijn verplichting om voor de eerste van de maand de huur te voldoen. Voor het overige heeft [gedaagde] geen omstandigheden aangevoerd waaruit de door hem gestelde afspraak blijkt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] daarmee niet aan de op zijn rustende stelplicht voldaan. Op grond van het voorgaande, zal de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 3.569,88 worden toegewezen.
5.4.
Voorts zijn partijen in geschil omtrent de verschuldigdheid van de contractuele boete ter hoogte van € 6.300,00 op grond van artikel 18.1 van de algemene bepalingen.
5.5.
Nu [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het tijdig betalen van de huur heeft hij in beginsel de in artikel 18.1 van de algemene bepalingen bedoelde boete verbeurd. Uit de dagvaarding volgt dat LuGeko de bepaling zo uitlegt, dat over elke maand dat een termijn onbetaald blijft opnieuw € 300,00 verschuldigd is, zodat de boetes cumuleren tot meer dan éénmaal € 300,00 per maand.
5.6
[gedaagde] voert allereerst het verweer dat LuGeko zijn rechten heeft verwerkt en daarom geen aanspraak meer kan maken op de boete. De kantonrechter is van oordeel dat een enkel tijdsverloop onvoldoende is voor het aannemen van rechtsverwerking. Nu geen andere feiten en omstandigheden zijn gesteld waarop [gedaagde] de gerechtvaardigde verwachting mocht baseren dat LuGeko geen aanspraak zou maken op de boete, is van rechtsverwerking geen sprake.
5.7.
Subsidiair heeft [gedaagde] een beroep op matiging van de boete gedaan. Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van artikel 6:94 BW.
De daarin opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de kantonrechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de kantonrechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27-04-2007, NJ 2007, 262).
5.8.
Bij de beoordeling of toepassing van het boetebeding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel de boete gematigd moet worden, neemt het de kantonrechter het volgende in aanmerking:
-het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden die zijn opgesteld door derden,
(en niet door partijen) en die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen;
- het boetebeding houdt in dat huurder een boete van 2 % per maand (dus 24 % per jaar) verschuldigd is over uit hoofde van de overeenkomst verschuldigde bedragen, met een minimum van € 300,00 voor iedere maand dat het verschuldigde onbetaald blijft. Het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag als minimum betekent dat bij relatief lage huurprijzen de boete sterk doorwerkt, zeker als de uitleg van LuGeko wordt gevolgd. Bij de onderhavige maandelijkse huurprijs van € 695,58 betekent dit dat de verschuldigde boete over de maanden juli tot en met december 2019
(van in totaal € 6.300,00) ruim 175% van de totale huurachterstand (€ 3.569,88) is.
- de boete strekt niet alleen tot nakoming van de huurbetalingen, maar mede ook tot vergoeding van de schade van verhuurder. Op grond van de wet moet de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom in dit geval worden gesteld op de wettelijke handelsrente. LuGeko heeft niet gesteld dat zij ten gevolge van het uitblijven van de huurbetalingen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke handelsrente die 8 % per jaar bedraagt.
5.9.
Naar het oordeel van het kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebeding volgens de uitleg die LuGeko daaraan geeft (welke uitleg meebrengt dat de boete cumuleert) onder de hiervoor genoemde omstandigheden in dit geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval sprake van een wanverhouding tussen de boete en de totale huurachterstand, en een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. De wanverhouding tussen de hoogte van de boete en zowel de totale huurachterstand als de schade wordt mede veroorzaakt door de wijze waarop volgens de uitleg van LuGeko wordt gerekend met het minimumbedrag van € 300,- als een maand wederom niet of te laat wordt betaald. De kantonrechter zal daarom een boete van eenmaal € 300,00 per maand toewijzen over de periode van juli tot en met december voor zover daarin te laat is betaald. Het kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 1.800,00. (6x € 300,00).
5.10.
LuGeko heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Om die reden zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen.
5.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De meegevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing nader omschreven.
De proceskosten aan de zijde van LuGeko worden vastgesteld op:
- explootkosten € 81,83
- griffierecht € 486,00
- salaris gemachtigde
€ 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)
€ 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)
totaal € 1.167,83
6.Beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan LuGeko van een bedrag groot
van € 3.569,88 zijnde achterstallige huurbetalingen tot en met december 2019;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan LuGeko van een bedrag groot € 673,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan LuGeko van een bedrag inzake de contractuele boete van € 1.800,00 wegens huurachterstanden over de periode tot en met 31 december 2019;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van LuGeko vastgesteld op € 1.167,83;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, die worden begroot op een bedrag van
€ 120,00;
6.6.
verklaart dit vonnis - tot zover - uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Bootsma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
c322