Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
Zaak-/rolnummer: 7286410 / CV EXPL 18-6163
Vonnis van de kantonrechter van 5 november 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eiser, hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: P.G.C. Wittebrood te Harderwijk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. P. Keijzer te [plaats 2].
Procesverloop
1.1
Het procesverloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 december 2018;
- de Akte houdende overlegging nadere producties van 1 april 2019 van de zijde van [eiser];
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 2 september 2019, waaronder begrepen de pleitaantekeningen van 2 september 2019 van de zijde van [gedaagde].
1.2
Ten slotte is in overleg met partijen bepaald dat de kantonrechter vonnis zal wijzen.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[eiser] heeft vanaf 19 maart 2016 tot en met 11 juni 2018 aan [gedaagde] verhuurd zijn in eigendom toebehorende chalet, plaatselijk bekend als: ‘Secundo 267', [adres]
te [plaats 3]. De nieuwe huurovereenkomst vanaf 19 maart 2017 is in eerste instantie aangegaan voor een periode van drie maanden (tot en met 19 juni 2017). Vervolgens is de huurovereenkomst tot en met 11 juni 2018 door blijven lopen. [gedaagde] heeft het chalet verlaten op 11 juni 2018.
2.3
De huur van € 650,00 per maand diende uiterlijk de 19e van de betreffende maand te worden betaald. [gedaagde] diende verder telkens bij vooruitbetaling een voorschot van
€ 150,00 per maand betreffende gas, elektra en water uiterlijk de 19e van de betreffende maand te voldoen. [gedaagde] diende aldus iedere maand € 800,00 te betalen aan [eiser].
2.4
Art. 7 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:
"
(…) Daarnaast is de huurder steeds aansprakelijk, hetgeen de aansprakelijkheid van de gebruikers onverlet laat, voor schade door breuk en/of vermissing en/of beschadiging van inventaris en/of chalet. Eventuele schade dient door de huurder onmiddellijk gemeld te worden aan de verhuurder en onmiddellijk ter plaatse te worden vergoed, tenzij de huurder kan aantonen dat het ontstaan van de schade niet is te wijten aan schuld van hemzelf, andere gebruikers of een van de leden van zijn gezelschap.".
(…) Daarnaast is de huurder steeds aansprakelijk, hetgeen de aansprakelijkheid van de gebruikers onverlet laat, voor schade door breuk en/of vermissing en/of beschadiging van inventaris en/of chalet. Eventuele schade dient door de huurder onmiddellijk gemeld te worden aan de verhuurder en onmiddellijk ter plaatse te worden vergoed, tenzij de huurder kan aantonen dat het ontstaan van de schade niet is te wijten aan schuld van hemzelf, andere gebruikers of een van de leden van zijn gezelschap.".
2.5
De gemachtigde van [eiser] heeft op 6 juli, 25 juli en 2 augustus 2018 schriftelijke ingebrekestellingen aan [gedaagde] verzonden.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
[eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 2.737,45 (€ 1.842,41 aan achterstallige huur + € 695,04 aan gas, elektra en water + € 200,00 aan een beschadigde salontafel), € 16,76 aan rente en € 482,48 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.737,45 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de gehele betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
[eiser] beroept zich voor zijn vorderingen op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. [gedaagde] heeft - bij nader inzien - een bedrag van € 1.398,33. aan huurpenningen onbetaald gelaten (proces-verbaal, p. 3). Er heeft een oplevering van het gehuurde plaatsgevonden. [gedaagde] was daarbij niet in persoon aanwezig, zij was vertegenwoordigd door haar ex-partner. [gedaagde] heeft een bedrag van € 695,04 ter zake van kosten aan gas, elektra en water onbetaald gelaten. In de sommatie van de gemachtigde van [eiser] van 6 juli 2018 is deze post aan de hand van meterstanden en verrekening van reeds betaalde voorschotten toegelicht. [gedaagde] is uitgenodigd voor het opnemen van de meterstanden maar vond dat niet nodig. De afrekenperiode van [gedaagde] loopt van maart tot maart. De afrekenperiode bij de Vereniging van Eigenaren (VvE) loopt van oktober tot oktober. Dat verklaart enkele verschillen in de bedragen. Er wordt een-op-een afgerekend op basis van het daadwerkelijke gebruik en de bij de VvE gemaakte afspraken. De afrekening van water is nattevingerwerk en betreft conform de afspraak tussen de chalet-eigenaren een vast bedrag van € 240,00 per jaar. Tot slot heeft [gedaagde] een salontafel onherstelbaar beschadigd. De schadepost bedraagt € 200,00. Conform artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor breuk en/of beschadiging van inventaris van het gehuurde.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie de vorderingen van [eiser] af te wijzen, althans deze toe te wijzen tot een bedrag van niet meer dan € 973,33, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Daartoe voert [gedaagde] het volgende aan.
3.4
[eiser] heeft zich bepaald niet gedragen zoals een goed verhuurder betaamt. Zo heeft [eiser] tot tweemaal toe zonder toestemming van [gedaagde] het gehuurde betreden, heeft hij op een zeker moment de sloten veranderd waardoor [gedaagde] was buitengesloten en [eiser] heeft zich dreigend uitgelaten tegenover [gedaagde] en haar familieleden. In april 2018 heeft [gedaagde] de huur opgezegd. Zij heeft het chalet verlaten op 11 juni 2018. De huurovereenkomst had toen ruim 27 maanden geduurd.
Er heeft inderdaad een oplevering van het gehuurde plaatsgevonden waarbij [gedaagde] vertegenwoordigd werd door haar ex-partner (proces-verbaal, p. 2). [gedaagde] betwist de hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand. [eiser] heeft erkend dat hij voor de betaalperiode maart-april 2018 een deelbetaling van € 400,00 heeft ontvangen. Voor de huurpenningen over die periode resteert derhalve een bedrag van € 250,00. De huurpenningen over de periode april-mei 2018 zijn in het geheel niet voldaan: dit is derhalve een bedrag van € 650,00. De huurpenningen over de periode 19 mei tot en met 11 juni 2018 bedragen 23/30 x € 650,00 = € 498,33. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom betaald van € 650,00 welk bedrag ten onrechte niet door [eiser] is terugbetaald. De door [gedaagde] nog verschuldigde huurpenningen bedragen dus:
- over de periode 19 maart tot en met 19 april 2018 € 250,00
- over de periode 19 april tot en met 19 mei 2018 € 650,00
- over de periode 19 mei tot en met 11juni 2018 € 498,33
subtotaal € 1.398,33
AF: borgsom € 650,00
totaal € 748,33
Pas in de brief van de incassogemachtigde van 6 juli 2018 wordt het beweerde verbruik van gas, elektra en water enigszins inzichtelijk gemaakt. [gedaagde] betwist het gestelde verbruik uitdrukkelijk. [gedaagde] meent dat het verbruik in het tweede jaar in verband met haar mindere aanwezigheid aanzienlijk lager moet zijn geweest dan in het eerste jaar. Door het handelen van [eiser] - door [gedaagde] niet uit te nodigen de meterstanden te controleren - kan [gedaagde] dit nu niet meer nagaan. Het zou kunnen dat het voorschot van de periode
19 maart - 19 april 2017 niet is betaald (proces-verbaal, p. 4). In de incassobrief van [naam] wordt over de periode 19 maart 2017 - 19 maart 2018 een bedrag van € 1.800,- aan voorschotten in mindering gebracht. De deurwaarder gaat er dus van uit dat alle voorschotten in die periode betaald zijn. In het contract staat niet opgenomen dat het verbruik van water tegen een vast bedrag per jaar wordt afgerekend. Rekening houdende met dit alles is [gedaagde] nog een bedrag van € 225,00 verschuldigd voor gas, elektra en water. De salontafel is van ellende uit elkaar gevallen. Dit heeft [gedaagde] niet op dezelfde dag gemeld maar later wel. De incassobrief voldoet niet aan de criteria van de veertiendagenbrief.
De beoordeling
4.1
De kantonrechter overweegt het navolgende.
Met betrekking tot de kale huur
4.2
Partijen zijn het ter comparitie eens geworden over de achterstand van de huurtermijnen, te weten € 1.398,33. Dit bedrag is toewijsbaar.
Met betrekking tot de waarborgsom
4.3
[eiser] erkent dat door [gedaagde] een waarborgsom van € 650,00 is betaald en dat deze nog niet met eerdere huurtermijnen is verrekend (proces-verbaal, p. 2). In beginsel kan [gedaagde] dus aanspraak maken op dit bedrag. Of dit bedrag door [eiser] moet worden terugbetaald, hangt af van de beoordeling van de verschillende hierna te noemen posten.
Met betrekking tot de afrekening van gas, elektra en water
4.4
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] via haar ex-partner, die haar bij de oplevering vertegenwoordigde, is uitgenodigd om de gas- en de elektrameter op te nemen, maar daaraan geen gevolg heeft gegeven (proces-verbaal, p. 3 laatste alinea en p. 4 eerste alinea). Dat komt naar het oordeel van de kantonrechter voor haar rekening en risico, in de zin dat een enkele weerspreking van de door [eiser] overgelegde gegevens dan niet meer volstaat. Op basis van die gegevens stelt [eiser] over 2017 en 2018 nog een bedrag van € 695,04 te vorderen te hebben, waarin een bedrag van € 300,00 aan water is opgenomen.
4.5
Van de kosten voor water heeft [eiser] evenwel aangegeven dat dat nattevingerwerk is op basis van een afspraak tussen de chalet-eigenaren voor een vast bedrag van € 240,- per jaar (proces-verbaal, p. 4). [gedaagde] heeft - naar het oordeel van de kantonrechter terecht - aangegeven dat in de huurovereenkomst niets is opgenomen over een vast bedrag per jaar voor water. [gedaagde] mag dan - naar wat gebruikelijk is - verwachten dat het water wordt afgerekend op basis van het werkelijk verbruik. Nu dit werkelijk verbruik niet meer is vast te stellen, zal de kantonrechter een redelijk bedrag vaststellen op basis van de Nibud-bedragen voor een eenpersoonshuishouden. Dat komt neer op een bedrag van € 120,00 per jaar. Dat betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 150,00 (1¼ jaar) in plaats van € 300,00 verschuldigd is.
4.6
Voor wat betreft gas en elektra heeft [eiser] toegelicht dat de chalet-eigenaren vanwege de afgelegen ligging hebben afgesproken propaangas te gebruiken in plaats van aangesloten te zijn op het aardgasnet. Het propaangas wordt via de meters verdeeld en wordt een-op-een doorberekend. Het gebruik van propaangas is duurder dan aardgas, aldus [eiser]. De kantonrechter acht daarmee aannemelijk gemaakt, dat de kosten voor gas hoger zijn dan het gemiddelde verbruik volgens het Nibud. Voor wat betreft het elektriciteitsverbruik kan niet worden gezegd dat dit - inclusief vastrecht - hoger ligt dan het gemiddeld verbruik volgens het Nibud. Dat [gedaagde] minder aanwezig zou zijn geweest en daardoor minder zou hebben verbruikt, heeft zij niet onderbouwd. Dat [gedaagde] niet bij het opnemen van de meterstanden aanwezig is geweest, komt, zoals hierboven is overwogen, voor haar rekening en risico. Gelet op een en ander zal de kantonrechter de door [eiser] berekende bedragen voor gas en elektra overnemen.
4.7
Aldus acht de kantonrechter toewijsbaar € 150,00 voor water over 2017 en 2018, en (de bedragen volgend in productie 11 bij Akte van 1 april 2019) € 194,32 voor gas en elektra over 2017 en € 200,72 voor gas en elektra over 2018, in totaal € 545,04.
Met betrekking tot de salontafel
4.8
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de salontafel van ellende uit elkaar is gevallen (proces-verbaal, p. 3). De foto's overgelegd als productie 14 bij Akte van 1 april 2019 bevestigen dat de tafel uit elkaar is gevallen. Daarmee staat vast dat de salontafel tijdens de huurperiode beschadigd is geraakt. Dat dit 'van ellende' is geweest, blijkt niet. Dat dit niet aan haar te wijten zou zijn, heeft [gedaagde] niet aangetoond. [eiser] heeft niet gesteld dat de salontafel nieuw of vrijwel nieuw was. Als uitgangspunt voor de schadevergoeding geldt de waarde van de tafel ten tijde van het 'uit elkaar vallen'. Afgaande op een nieuwwaarde van € 199,00 (productie 15 bij Akte van 1 april 2019) en het feit van algemene bekendheid dat de waarde van tweedehands inboedel niet hoog is, zal de kantonrechter de schade vaststellen op
€ 75,00.
Met betrekking tot de overige posten
4.9
[eiser] heeft nog aan de orde gesteld de beschadiging aan de overkapping en aan het rolgordijn en het ontbreken van vier loungekussens. [eiser] heeft ter zake hiervan echter geen vordering c.q. vermeerdering van eis ingesteld, zodat de kantonrechter dit verder buiten beschouwing laat.
Samenvattend
4.1
Uit al het voorgaande volgt dat [gedaagde] nog een bedrag van € 2.018,37 aan [eiser] dient te betalen. Hierop kan in mindering komen de waarborgsom van € 650,00 zodat [gedaagde] per saldo aan [eiser] moet betalen € 1.368,37.
Met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten
4.11
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] verwijst daarvoor naar de incassobrief van 6 juli 2018 (productie 3 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft verweer gevoerd. De gevorderde vergoeding komt naar het oordeel van de kantonrechter niet voor toewijzing in aanmerking. Niet gebleken is dat in de aanmaning aan [gedaagde] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Ook de latere brieven van de gemachtigde van [eiser] voldoen niet aan bovenvermelde eisen.
Met betrekking tot de wettelijke rente
4.12
Nu de toe te wijzen bedragen afwijken van de gevorderde bedragen, moet ook de rentevergoeding worden aangepast. De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen zoals hierna bij de beslissing is vermeld. Voor de rentedatum neemt de kantonrechter de ingebrekestelling van 25 juli 2018 als uitgangspunt.
Met betrekking tot de kosten van de procedure
4.13
Partijen worden over en weer deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal de kosten van de procedure compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.368,37, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 juli 2018 tot aan de dag van de gehele betaling;
compenseert de kosten van deze procedure in de zin dat iedere partij haar eigen kosten moet dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2019.
typ/conc: 552 / GJJS