ECLI:NL:RBNNE:2019:4379

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 7072735 CV EXPL 18-6683

Vonnis d.d. 4 juni 2019

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser, hierna [eiser] te noemen,

gemachtigde voorheen mr. J.L. Noordhof, thans mr. D. Zonnebeld,

tegen

[gedaagde] ,

wonende op een geheim adres te [woonplaats] ,

gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,

gemachtigde mr. J.F. Koenders.

PROCESGANG

De procesgang blijkt uit het volgende:

- dagvaarding

- conclusie van antwoord

- conclusie van repliek, tevens akte vermeerdering van eis

- conclusie van dupliek

- akte uitlating producties van [eiser] .

Partijen hebben producties in het geding gebracht.

Vonnis is nader bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

De feiten

1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

1.1.

Tussen partijen, [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder, bestaat met ingang van 1 mei 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woning aan de [adres]

1.2.

In de overeenkomst van 20 maart 2017 getiteld “Huurovereenkomst woonruimte” is onder meer opgenomen:

Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

 de huurprijs

 de parkeerplaats

 de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

 de kale huurprijs € 372,06

 de parkeerplaats € 142,94

 het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege

verhuurder ten behoeve van de huurder te verzorgen

leveringen en diensten (servicekosten)
€ 135,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 650,00

Zegge: zes honderd en vijftig euro.

(…)

4.6

Bij ondertekening van deze overeenkomst betaalt huurder aan verhuurder een waarborgsom van € 650,00 zegge: zes honderd en vijftig euro. De waarborgsom bedraagt 1x de huurprijs inclusief de servicekosten en de parkeerplaats. Verhuurder is over de waarborgsom geen rente verschuldigd.

(…)

5.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2018 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.

(…)

Bijzondere bepalingen

10.

1. Het huurcontract van de parkeerplaats maakt deel uit van dit huurcontract.

(…)

1.3.

Partijen hebben op 20 maart 2017 eveneens een overeenkomst ondertekend getiteld “Huurcontract van een parkeerplaats”. Daarin is onder meer opgenomen:

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de parkeerplaats I, hierna ‘het gehuurde’ genoemd.

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als parkeerplaats.

Voorwaarden

2.1

Zolang de huurder in de woonruimte verblijft, welke gelegen is aan de [adres] en die de huurder van de verhuurder heeft gehuurd, is het niet mogelijk om het huurcontract van parkeerplaats I op te zeggen. De huur van de parkeerplaats I is dus onlosmakelijk verbonden met de huur van de woonruimte en omgekeerd. Indien de woonruimte wordt opgezegd, wordt ook de huur van de parkeerplaats I opgezegd.

(…)

Huurprijs, betaalperiode en betalingsverplichting

3.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van de huurder uit de huurprijs.

3.2

Per betaalperiode van één kalendermaand bedraagt de huurprijs € 135,00.

(…)

Huurprijswijziging

Huurder en verhuurder komen overeen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd gelijk de datum en gelijk het percentage van de, door de huurder, gehuurde woning.

1.4.

Bij brief van 16 mei 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] kenbaar gemaakt dat de kale huurprijs vanaf 1 juli 2017 wordt verhoogd tot € 373,18 voor de woning en tot € 146,94 voor de parkeerplaats.

1.5.

[eiser] heeft op 29 september 2017 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen.

1.6.

De huurcommissie heeft op 1 februari 2018 een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. Bij uitspraak (zaaknummer 798) van 9 maart 2018, welke is verzonden op 30 maart 2018, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Redelijk is volgens de huurcommissie een huurprijs van € 311,80 per maand op basis van 66 punten. Onderdeel van het oordeel van de huurcommissie is dat de parkeerplaats geen deel uitmaakt van de woonruimte en dat voor de parkeerplaats een aparte huurovereenkomst is afgesloten.

De vordering

2. [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. op de voet van artikel 7:264 BW wordt bepaald dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats nietig wordt verklaard en dat wordt bepaald dat de betaalde huurpenningen ten aanzien van de parkeerplaats ter grootte van € 1.858,22 dienen te worden terugbetaald;

II. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van € 515,- per maand voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 wordt verlaagd naar € 311,80 per maand;

III. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.581,34 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen over de maanden mei 2017 tot en met mei 2018;

IV. de huurverhoging van 1 juli 2017 wordt vernietigd;

V. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 56,32 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen gelet op de ingevoerde huurverhoging d.d. 1 juli 2017;

subsidiair

VI. voor recht wordt verklaard dat het gedeelte van de huurovereenkomst tussen partijen dat ziet op de huur van een parkeerplaats ad € 142,94 per maand nietig is;

VII. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs voor de zelfstandige woning aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 € 311,80 per maand bedraagt;

VIII. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.858,22 aan [eiser] , zijnde het bedrag dat [eiser] onverschuldigd heeft voldaan over de maanden mei 2017 tot en met mei 2018 voor de huur van de parkeerplaats;

IX. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 723,12 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen over de maanden mei 2017 tot en (met) april 2018;

meer subsidiair

X. voor recht wordt verklaard dat het gedeelte van de huurovereenkomst tussen partijen dat ziet op de huur van een parkeerplaats ad € 142,94 per maand is vernietigd;

XI. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs voor de zelfstandige woning aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 € 311,80 per maand bedraagt;

XII. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.858,22 aan [eiser] , zijnde het bedrag dat [eiser] onverschuldigd heeft voldaan over de maanden mei 2017 tot en met mei 2018 voor de huur van de parkeerplaats;

XIII. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 723,12 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen over de maanden mei 2017 tot en (met) april 2018;

nog meer subsidiair

XIV. voor recht wordt verklaard dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door € 142,94 per maand bij [eiser] in rekening te brengen voor de huur van een parkeerplaats;

XV. [gedaagde] wordt verboden nog langer onrechtmatig te handelen door gelden in rekening te brengen aan [eiser] voor de huur van een parkeerplaats, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per maand, met een maximum van € 7.500,-, dan wel enig ander bedrag dat de kantonrechter in goede justitie zal bepalen;

XVI. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs voor de zelfstandige woning aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 € 311,80 per maand bedraagt;

XVII. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.858,22 aan [eiser] , zijnde het bedrag dat [eiser] onverschuldigd heeft voldaan over de maanden mei 2017 tot en met mei 2018 voor de huur van de parkeerplaats;

XVIII. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 723,12 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen over de maanden mei 2017 tot en (met) april 2018;

uiterst subsidiair

XIX. voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van € 515,00 per maand voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 wordt verlaagd naar € 354,29 per maand;

XX. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.028,97 aan [eiser] , zijnde de onverschuldigd betaalde huurpenningen over de maanden mei 2017 tot en met mei 2018;

in alle gevallen

XXI. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis voor het geval deze kosten alsdan niet zullen zijn betaald;

XXII. [gedaagde] wordt veroordeeld in de nakosten groot € 131,- zonder betekening van het vonnis en vermeerderd met € 68,- in geval van betekening van het vonnis.

Het geschil

3. Kern van het geschil betreft of [eiser] in zijn vorderingen kan worden ontvangen en, indien hij ontvankelijk is, of tussen partijen twee huurovereenkomsten bestaan dan wel of er sprake is van één huurovereenkomst ter zake de woning én de parkeerplaats. Voorts is onderdeel van het geschil de door [gedaagde] doorgevoerde verhoging van de huurprijs per 1 juli 2017. Tot slot moet worden beoordeeld of [eiser] nog aanspraak kan maken op teveel betaalde huur.

4. Voor zover voor de beoordeling van het geschil relevant, zal nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.

De beoordeling

5. Zoals bij de procesgang is vermeld, heeft [eiser] zijn vordering vermeerderd. [gedaagde] heeft zich daartegen verzet, maar de kantonrechter volgt hem daarin niet. Naar het oordeel van de kantonrechter is de vermeerdering van eis namelijk niet in strijd met de eisen van een goede procesorde, zodat deze zal worden toegestaan.

6. De allereerste vraag die ter beantwoording voorligt, is of [eiser] kan worden ontvangen in zijn vorderingen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Daartoe wordt overwogen dat in artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat heeft [eiser] in dit geval gedaan. Evenals in de procedure bij de huurcommissie vraagt hij de kantonrechter namelijk feitelijk om de huurprijs vast te stellen. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs niet redelijk is en dat er sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. [eiser] is het met dit laatste niet eens en wenst dit door de kantonrechter opnieuw te laten beoordelen. De kantonrechter is eveneens bevoegd een oordeel te geven ter zake de vorderingen welke door [eiser] op andere grondslagen zijn gebaseerd (vgl. artikel 94 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

7. [eiser] heeft zich binnen genoemde termijn van acht weken en dus tijdig tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. De kantonrechter dient daarom het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil in beginsel als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden. Voorts heeft de huurcommissie haar beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten neergelegd in het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (hierna het Beleidsboek te noemen). Bij de beoordeling van het geschil neemt de kantonrechter het beleid van de huurcommissie eveneens als uitgangspunt.

8. De huurcommissie heeft het gehuurde gewaardeerd op 66 punten. Tegen dit puntenaantal op zich hebben partijen geen bezwaar. Het gaat er in deze zaak met name om of partijen met betrekking tot de parkeerplaats een afzonderlijke overeenkomst hebben gesloten of dat de parkeerplaats onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

9. Met betrekking tot de vraag of de parkeerplaats deel uitmaakt van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning, is bepalend wat partijen daarover zijn overeengekomen. De uitleg van wat is overeengekomen dient te geschieden aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

10. Zoals eerder is vastgesteld, zijn er twee documenten opgesteld. De ene is getiteld “Huurovereenkomst woonruimte”, de andere “Huurcontract van een parkeerplaats”. Beide documenten zijn op 20 maart 2017 ondertekend. In de huurovereenkomst voor de woonruimte staat dat het huurcontract van de parkeerplaats deel uitmaakt van deze overeenkomst. Verder staat in artikel 4.1 van de huurovereenkomst voor de woonruimte dat de betalingsverplichting ook de parkeerplaats omvat, in artikel 4.4 dat in het maandelijks te betalen bedrag een bedrag van € 142,94 voor de parkeerplaats is begrepen en in artikel 4.6 dat de waarborgsom € 650,00 bedraagt inclusief (de servicekosten en) de parkeerplaats. Voorts volgt uit deze overeenkomst dat ook het bedrag voor de parkeerplaats na verloop van tijd kan worden gewijzigd. Verder staat in de huurovereenkomst voor de parkeerplaats dat de huur van de parkeerplaats niet kan worden opgezegd zolang de huur van de woonruimte nog voortduurt en dat dit andersom ook niet mogelijk is. De huur van de woonruimte en die van de parkeerplaats zijn derhalve onlosmakelijk met elkaar gekoppeld. Partijen zijn het erover eens dat de overeengekomen huurprijs voor de parkeerplaats € 142,94 per maand bedraagt. Dit bedrag wordt ook in de huurovereenkomst voor de woonruimte genoemd. In de huurovereenkomst voor de parkeerplaats staat evenwel een huurprijs van € 135,00 per maand. Dat het de bedoeling van [eiser] was om een aparte huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot de parkeerplaats, ligt naar het oordeel van de kantonrechter niet voor de hand, nu hij onweersproken heeft gesteld dat hij geen auto heeft en dus geen behoefte heeft aan een parkeergelegenheid die ook nog eens ruim twee kilometer verderop ligt. Verder acht de kantonrechter van belang dat als er sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten, [gedaagde] op grond van beide overeenkomsten huur voor de parkeerplaats zou kunnen claimen en dan dus ook nog eens twee verschillende bedragen, namelijk € 142,94 per maand op basis van de huurovereenkomst voor de woonruimte en € 135,00 per maand op basis van de huurovereenkomst voor de parkeerplaats. Zoals hiervoor is overwogen, zijn partijen het erover eens dat zij een bedrag van € 142,94 per maand zijn overeengekomen. Het geheel van voornoemde omstandigheden leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Weliswaar zijn er twee documenten opgesteld, maar in het licht van het voorgaande moet de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats naar het oordeel van de kantonrechter worden gezien als een nadere uitwerking van de “hoofdhuurovereenkomst”, de “Huurovereenkomst woonruimte”. Dat op een woonruimte een ander huurregime van toepassing is dan op een parkeerplaats, kan niet tot een ander oordeel leiden.

11. Als overeengekomen kale huurprijs voor de woonruimte inclusief de parkeerplaats geldt daarom (€ 372,06 + € 142,94 =) € 515,00 per maand. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of er in het kader van het puntenwaarderingssysteem voor de parkeerplaats ook punten moeten worden toegekend.

12. In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) is bepaald hoe de (kale) huurprijs wordt vastgesteld. In artikel 5 van dit besluit staat dat de waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A bij het besluit (hierna: de bijlage). Op grond van punt 2 van deze bijlage (bijzondere voorzieningen) wordt voor overige ruimten (de bijlage noemt berging, zolder, garage) 3/4e punt per m2 toegekend..

13. In de toelichting op het woningwaarderingsstelsel, welke toelichting een integraal onderdeel van dat stelsel vormt, staat daarover het volgende:

Overige ruimten geen (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zijnde, worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter. Tot deze ruimten worden gerekend: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders.

14. Van belang is voorts hetgeen in het Beleidsboek over parkeerplaatsen staat. Zoals hiervoor is overwogen, neemt de kantonrechter het beleid van de huurcommissie immers als uitgangspunt. Daarin staat over parkeerplaatsen:

Overige ruimten (1)geen (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of
overlopen (2)zijnde, worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter. Tot deze ruimten worden gerekend: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders.

(…)

Gemeenschappelijkebergingen of gemeenschappelijke parkeergarage worden gewaardeerd:

- als zij binnen het woongebouw liggen of tot de onroerende aanhorigheden behoren

- de vergoeding daarvoor in de huurprijs van de woning is begrepen

- de oppervlakte, na deling door het aantal woningen, per woning minstens 2m² bedraagt.

(…)

Toekennen punten parkeerplaats in gemeenschappelijke parkeergarage:

A. Er is sprake van een gesloten parkeergarage (bijvoorbeeld in de onderbouw van een appartementencomplex) met een specifiek tot de woning behorende, afgebakende parkeerplaats. De oppervlakte van deze afgebakende parkeerplaats kan als “overige ruimte” in de woningwaardering worden opgenomen onder “garage”.

B. Er is sprake van een gesloten parkeergarage met voor elke woning een, al dan niet afgebakende, parkeerplaats (alle betrokken huurders moeten op elk moment van de dag kunnen parkeren). Bij een niet specifiek tot de woning behorende parkeerplaats wordt uitgegaan van een fictieve oppervlakte van 12 m2. Deze oppervlakte kan worden aangemerkt als “overige ruimte” en in de woningwaardering worden opgenomen onder “garage”.

C. Er is sprake van een tot het complex behorende open parkeergarage (een open ruimte, dus geen wanden maar wel een dak, bijvoorbeeld onder een complex appartementen) met voor elke woning een al dan niet specifiek toegewezen parkeerplaats. Een dergelijke parkeervoorziening kan worden vergeleken met een carport en als zodanig onder “privé buitenruimte” worden gewaardeerd met 2 punten.

NB.: Een afsluitbare gemeenschappelijke parkeerruimte, zonder dak, wordt over het algemeen gewaardeerd als buitenruimte, dus max. 15 punten gedeeld door het aantal wooneenheden. Als sprake is van een privé plek op een dergelijke parkeervoorziening, wordt deze eventueel ook gewaardeerd met 2 punten. Handelen naar bevindingen ter plaatse.

15. Uit zowel de tekst van de wet als het Beleidsboek van de huurcommissie blijkt dat in beginsel alleen een parkeergarage voor de puntenwaardering in aanmerking komt. Gezien hetgeen hiervoor bij “NB” staat, zou kunnen worden verdedigd dat ook een andere parkeerplaats daarvoor in aanmerking kan komen, maar op grond van het Beleidsboek vindt waardering alleen plaats als de parkeergelegenheid binnen het woongebouw ligt of tot de onroerende aanhorigheden behoort. [eiser] heeft echter onweersproken gesteld dat de parkeerplaats ligt op een afstand van ruim twee kilometer vanaf de door hem gehuurde woning. In het kader van het puntenwaarderingssysteem kunnen daarom hoe dan ook geen punten voor de parkeerplaats worden toegekend.

15. Op grond van voorgaande overwegingen, waardeert de kantonrechter de woning in navolging van de huurcommissie op 66 punten. Niet in geschil is dat daarmee correspondeert een aanvangshuurprijs van € 311,80 per maand. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs van € 515,00 is verlaagd tot € 311,80 per maand zal daarom worden toegewezen.

15. De (vermeerderde) vordering dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats op de voet van artikel 7:264 BW nietig wordt verklaard, zal worden afgewezen omdat de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats en dat de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats moet worden gezien als een nadere uitwerking van de “Huurovereenkomst woonruimte”.

15. Voor toewijzing van de vordering tot vernietiging van de huurprijsverhoging van 1 juli 2017 is hoe dan ook geen reden. Uit de stellingen van [gedaagde] blijkt namelijk dat hij het ermee eens is dat hij per die datum geen huurprijsverhoging kon verlangen. [eiser] heeft daarom geen belang bij de vordering ter zake, zodat hem op grond van artikel 3:303 BW geen rechtsvordering toekomt.

15. [eiser] heeft na vermeerdering van eis ook gevorderd dat wordt bepaald dat de betaalde huurpenningen ten aanzien van de parkeerplaats ter grootte van € 1.858,22 dienen te worden terugbetaald. Ook deze vordering zal worden afgewezen. In het gevorderde bedrag van € 2.581,34 is dit bedrag namelijk al begrepen.

15. [eiser] vordert het bedrag van € 2.581,34 omdat hij volgens hem over de maanden mei 2017 tot en met april 2018 (12 maanden) € 2.438,40 teveel aan huur heeft betaald en over de maand mei 2018 € 142,94 teveel aan huur. Naast het bedrag van € 2.581,34 maakt [eiser] aanspraak op € 56,32 aan teveel betaalde huurpenningen in verband met de (ten onrechte) huurverhoging per 1 juli 2017. [gedaagde] voert in dit verband in punt 27 van zijn conclusie van antwoord aan dat hij na de uitspraak van de huurcommissie “het een en ander heeft verrekend en waar nodig heeft terugbetaald, ook met betrekking tot de huurverhoging die in 2017 is doorgevoerd” en in punt 34 dat “terugbetaling vrij kort na de beslissing van de huurcommissie heeft plaatsgevonden”. De kantonrechter heeft evenals [gedaagde] geconstateerd dat [eiser] dit niet heeft betwist, maar omdat [gedaagde] niet uiteen heeft gezet wat hij precies heeft betaald en wat en hoe hij heeft verrekend en het e-mailverkeer van 7 mei 2018 (productie 6 bij conclusie van antwoord) daar ook geen duidelijkheid over verschaft, is het naar het oordeel van de kantonrechter een stap te ver om uit de niet-reactie van [eiser] te concluderen dat [gedaagde] volledig aan zijn terugbetalingsverplichting heeft voldaan.

15. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld om concreet aan te geven wat de betalingsverplichting van [gedaagde] op dit moment nog is. [gedaagde] zal vervolgens de gelegenheid krijgen om daar nog op te reageren. Als [gedaagde] aan de te nemen akte nog producties hecht, zal [eiser] (alleen) daar nog op mogen reageren. Naar verwachting zal vervolgens eindvonnis kunnen worden gewezen.

15. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt [eiser] in de gelegenheid om op de rolzitting van dinsdag 9 juli 2019 concreet aan te geven wat in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen volgens hem de terugbetalingsverplichting van [gedaagde] op dit moment nog is;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 4 juni 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

c688