Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 7980373 \ VV EXPL 19-56
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv van 19 september 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eiseres]
hierna te noemen: [eiseres] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] , [adres eiseres]
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.M.J. van de Sande te Assen,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde]
gevestigd te [woonplaats] , [adres gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
De procesgang blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 augustus 2019 met producties;
- de mondelinge behandeling van 5 september 2019;
- de pleitnota van mr. Van de Sande.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.2.
[eiseres] verhuurt bedrijfsruimte aan de [adres eiseres] . In dit gebouw zijn meerdere winkels gevestigd, die door verschillende ondernemers worden geëxploiteerd. [gedaagde] exploiteert hierin een keukenzaak en gebruikt de ruimtes als 'winkelruimte'.
2.3.
Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder zijn twee huurovereenkomsten tot stand gekomen met betrekking tot het hiervoor vermelde pand.
2.4.
De eerste huurovereenkomst is op 4 januari 2016 tussen partijen tot stand gekomen en betreft de huur van winkelruimte op de begane grond van circa 720 m2 tegen betaling van een bedrag van € 31.000,- per jaar, te vermeerderen met een voorschot vanwege door [eiseres] te leveren nutsvoorzieningen en omzetbelasting, hetgeen neerkomt op een bedrag van
€ 3.488,83 per maand.
2.5.
Met ingang van 1 februari 2019 hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van een ruimte ter grootte van circa 4.700 m2. De huurprijs van deze ruimte bedraagt € 35.000 per jaar, te vermeerderen met een voorschot vanwege door [eiseres] te leveren nutsvoorzieningen en omzetbelasting, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 5.040,86 per maand.
2.6.
Beide huurovereenkomsten zijn aangegaan voor bepaalde tijd en op beide huurovereenkomsten zijn de standaard ROZ algemene bepalingen voor winkelruimte van
20 augustus 2008 van toepassing.
2.7.
In artikel 4.10 van beide overeenkomsten staat het volgende vermeld:
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro's en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
I. om de bedrijfsruimtes met aangehorigheden, staande en gelegen aan de [adres eiseres] te [woonplaats] , binnen twee dagen na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, zulks met machtiging van [eiseres] om zonodig de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren;
II. tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 29.185,56 aan huurachterstand en vervallen boetes tot en met augustus 2019;
III. tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke handelsrente over de onbetaalde huurtermijnen, facturen en boetes;
IV. tot betaling aan [eiseres] voor elke maand of gedeelte van de maand vanaf
1 september 2019 tot aan de dag van behoorlijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de contractuele boete daarover;
V. tot betaling van een bedrag van € 4.377,83 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;
VI. tot betaling van de proceskosten, inclusief de geliquideerde nakosten.
3.2.
[eiseres] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Ondanks daartoe te zijn gesommeerd, heeft [gedaagde] de huur over de maanden maart 2019 tot en met mei 2019 onbetaald gelaten. Van de daarna overeengekomen betalingsregeling heeft zij slechts twee termijnen betaald. De huur over de maanden juni 2019 tot en met augustus 2019 heeft zij geheel onbetaald gelaten. Ook heeft zij de eindafrekening voor het gebruik van stroom en gas niet voldaan. Door niet tijdig te betalen, is [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden een boete aan [eiseres] verschuldigd van 2% van het verschuldigde per (deel van de) maand. Tevens is [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden verplicht de incassokosten aan [eiseres] te betalen. De huurachterstand inclusief de boete bedroeg in augustus 2019 € 29.185,56. De incassokosten worden door [eiseres] begroot op 15% van het openstaande bedrag, zijnde een bedrag van € 4.377,83.
[eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij niet tot ontruiming zal over gaan als [gedaagde] binnen drie weken de door haar verschuldigde bedragen zal betalen.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] mondelinge afspraken met betrekking tot het bedrijfspand niet is nagekomen. Tevens is er sprake van gebreken aan het pand. [eiseres] heeft verzuimd problemen aan de riolering aan te pakken, er is sprake van lekkage in het pand en de capaciteit van de verwarming is ontoereikend. Daarnaast is de lift defect, is een deel van de verlichting verdwenen en leiden de paaltjes op het parkeerterrein tot valpartijen. Totdat [eiseres] deze gebreken heeft verholpen en de afspraken is nagekomen, heeft [gedaagde] betaling van de huurtermijnen opgeschort.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de omvang van de gestelde huurachterstand en het belang van [eiseres] om haar verdere schade te beperken door het bedrijfspand aan een derde te verhuren, is het vereiste spoedeisend belang (in ieder geval bij de vordering tot ontruiming) aanwezig.
Huurachterstand
4.2.
Voor wat betreft de beoordeling van de gevorderde huurachterstand geldt dat
- ingevolge vaste jurisprudentie - terughoudendheid is geboden ten aanzien van geldvorderingen in kort geding. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is - wat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen - maar ook of daarnaast sprake is van feiten en/of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
4.3.
[gedaagde] heeft de door [eiseres] gestelde huurachterstand over de maanden maart 2019 tot en met augustus 2019 in feite niet betwist. Zij heeft aangevoerd dat [eiseres] gemaakte afspraken met betrekking tot het onderhoud van het pand niet is nagekomen en dat er tevens sprake is van gebreken aan het pand. In afwachting van het ondernemen van actie door [eiseres] , heeft [gedaagde] haar betalingsverplichting opgeschort. [eiseres] heeft voormelde stellingen van [gedaagde] gemotiveerd weerlegd.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet worden aangenomen dat de bodemrechter aan voormeld verweer van [gedaagde] zal voorbijgaan. Daarvoor is allereerst van belang dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat in artikel 26 van de algemene voorwaarden opschorting wordt uitgesloten en haar derhalve geen beroep op opschorting toekomt. Daar komt bij dat niet is gebleken dat [gedaagde] [eiseres] eerder op de door haar gestelde gebreken dan wel op het nakomen van haar verplichtingen heeft aangesproken, althans dat [eiseres] in verzuim is. Bovendien volgt uit de stukken dat [gedaagde] in haar e-mail van 10 mei 2019 te kennen heeft gegeven dat de huurachterstand berust op een misverstand en dat zij een betalingsregeling wenst overeen te komen. Ook dat verhoudt zich niet met het onderhavige verweer van [gedaagde] .
4.5.
Op grond van het vorenstaande is het gevorderde bedrag aan huurachterstand toewijsbaar. De gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag ligt eveneens voor toewijzing gereed. Aan het vereiste spoedeisend belang is eveneens voldaan nu [gedaagde] al geruime tijd geen huur meer betaald en van [eiseres] niet kan worden verwacht dat zij de achterstand nog (veel) verder laat oplopen.
Ontruiming
4.6.
Bij de beoordeling van de gevorderde ontruiming staat voorop dat dat een vergaande maatregel is, die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Om die reden is een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd indien met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.
4.7.
Het laten oplopen van de huurachterstand is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure een aanmerkelijke kans van slagen heeft. Hieruit volgt dat het vooruitlopen op die beslissing door toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde op die grondslag thans gerechtvaardigd is. De vordering tot ontruiming van het gehuurde is mitsdien toewijsbaar, waarbij de na te noemen ontruimingstermijn redelijk voorkomt. [eiseres] heeft ter zitting aangegeven dat zij het pand niet zal ontruimen indien [gedaagde] het door haar verschuldigde bedrag binnen drie weken zal voldoen.
Boete
4.8.
[gedaagde] heeft niet weersproken dat zij als zij niet prompt op de vervaldag de huur heeft voldaan, zij ingevolge artikel 26 van de algemene bepalingen een direct opeisbare boete verbeurt aan [eiseres] van 2% van het verschuldigde per (deel van de) maand, met een minimum van € 300,- per maand. Nu vaststaat dat [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen niet heeft betaald, is zij de overeengekomen boete verschuldigd.
De vordering om de contractuele boete te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar, aangezien artikel 6:119a BW niet van toepassing is op secundaire contractuele prestaties, zoals boeteverplichtingen. De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW is wel verschuldigd over de contractuele boete.
Ten aanzien van de vordering van mogelijk in de toekomst verschuldigde boetes is de kantonrechter van oordeel dat daarvoor thans geen spoedeisend belang bestaat.
4.9.
De huurachterstand inclusief de boete bedroeg in augustus 2019 € 29.185,56.
Incassokosten
4.10.
Door [gedaagde] is ook niet betwist dat zij op grond van artikel 33 van de algemene bepalingen verplicht is de door de verhuurder gemaakte incassokosten aan de verhuurder te betalen. Door [eiseres] worden de incassokosten begroot op 15% van het openstaande bedrag, derhalve € 4.377,83. Deze kosten liggen eveneens voor toewijzing gereed
.[eiseres] vordert tevens wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Nu niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald, zal de gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten niet worden toegewezen.
.[eiseres] vordert tevens wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Nu niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald, zal de gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten niet worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] nu zij ongelijk krijgt. Deze kosten worden begroot als volgt:
- € 972,00 aan griffierecht;
- € 86,40 aan dagvaardingskosten;
- €
480,00aan salaris gemachtigde
480,00aan salaris gemachtigde
€ 1.538,40 totaal
De nakosten zullen worden toegewezen als na te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter, recht doende als voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de bedrijfsruimten met aangehorigheden, staande en gelegen aan de [adres eiseres] te [woonplaats] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, zulks met machtiging van [eiseres] om zo nodig te ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 29.185,56 aan huurachterstand en vervallen boetes tot en met augustus 2019;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de onbetaalde huurtermijnen en de wettelijke rente
ex artikel 6:119 BW over de boetes, vanaf de afzonderlijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening.
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 8.529,69 voor elke maand of gedeelte van de maand vanaf 1 september 2019 tot aan de dag van behoorlijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 4.377,83 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] begroot op
€ 1.538,40;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten aan de zijde van [eiseres] begroot op € 100,-;
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2019.
typ/conc: 353/md
coll: