Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/167832 / KG ZA 19-190
Vonnis in kort geding van 16 augustus 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RESTINN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.J. Dekker te Lisse,
tegen
[A],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. I.J. Woltman te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna Restinn en [A] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juli 2019;
- de mondelinge behandeling van 7 augustus 2019, de ten behoeve daarvan overgelegde producties van [A] en de pleitnota's van beide partijen;
- de aanhouding van de zaak voor schikkingsonderhandelingen;
- het verzoek van partijen van 14 augustus 2019 om vonnis te wijzen.
1.2. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Restinn houdt zich bezig met de plaatsing van zogenaamde Restinns (vrijstaande hotelkamers) op locaties van derden, exploitanten. De exploitanten investeren in de infrastructuur en Restinn zorgt voor de plaatsing van de Restinns en de inrichting daarvan. De exploitanten verzorgen de gasten en ontvangen van Restinn van de door de gasten betaalde kamerprijs een vaste vergoeding per overnachting.
2.2. [A] exploiteert een B&B en een minicamping genaamd De Kan Hoeve te De Veenhoop.
2.3. Partijen zijn medio 2017 met elkaar in contact gekomen en op 25 juli 2017 heeft de heer [B] van Restinn namens [A] bij de gemeente Smallingerland een omgevingsvergunning voor het plaatsen van vijf Restinns aangevraagd. De vergunning is op 22 februari 2018 verleend en de kosten voor de vergunning, die voor rekening van [A] komen, bedroegen € 9.676,00 aan leges.
2.4. Op 24 maart 2019 hebben Restinn en [A] een overeenkomst tot het vestigen van een recht van opstal (hierna te noemen de opstalovereenkomst) en een exploitatie-beheerovereenkomst gesloten voor de plaatsing en exploitatie van de Restinns. De opstalovereenkomst luidt (voor zover van belang);
3.Ingangsdatum / Duur
Het recht van Opstal wordt verleend voor ONBEPAALDE TIJD en gaat in op de dag dat de notariële
akte door beide partijen zal zijn ondertekend.
De intentie van partijen is dat het recht van opstal een duurzaam karakter heeft, zodat zowel de ene
partij als de ander partij voldoende gelegenheid heeft om investeringen binnen de gangbare
afschrijvingstermijn terug te verdienen. Deze termijn bedraagt ten minste 10 volle jaren.
4.Gebruik
(…..)
4.2.
[A] zorgt voor diens rekening en risico voor de aanleg van en de aansluiting van boven- en ondergronds aan te brengen kabels, leidingen, afvoeren, riolen, drainagesystemen e.d. (…..)
(…..)
6.Beëindiging / Opzegging
6.2.
[A] kan het recht van opstal opzeggen met inachtneming van een zodanige termijn dat Restinn de mogelijkheid heeft om elders in de buurt van de vestigingsplaats van [A] een andere locatie in te richten, met dien verstande dat de opzegtermijn minimaal 12 maanden en maximaal 18 maanden zal zijn.
6.3.
Indien [A] binnen een periode van 5 jaar de onderhavige overeenkomst opzegt of deze anderszins wordt beëindigd, zal [A] de kosten voor het vestigen van een recht van Opstal (zie artikel 2.2) zonder enige korting of afschrijving aan Restinn verschuldigd zijn.
De exploitatie-beheerovereenkomst luidt (voor zover van belang):
4.Restinns / Nutsaansluitingen en terreininrichting
(…..)
4.5.
De exploitant zorgt ervoor dat de Restinns op zijn kosten worden aangesloten volgens geldende normen op riool, internet en nutsvoorzieningen, en onderhoudt deze ook. (…..)
(…..)
16.Duur /Beëindiging / Opzegging
16.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en duurt voort voor zolang de tussen Restinn B.V. en exploitant gesloten Opstalovereenkomst voortduurt. Indien de Opstalovereenkomst is geëindigd, eindigt van rechtswege ook deze beheersovereenkomst.
2.5.
Op 25 maart 2019 is ten overstaan van mr. Maarten Rutger Meijers, notaris te Amsterdam, een akte vestiging recht van opstal gepasseerd. Artikel 7 lid 6 sub a van deze akte luidt:
[A] verleent na voorafgaand overleg Restinn en door haar aan te wijzen derden de vrije toegang tot het terrein om de Restinns te kunnen plaatsen en monteren, alsmede te kunnen onderhouden en te demonteren of te verwijderen. Het recht van vrije toegang geldt ook voor door Restinn en door haar aan te wijzen derden te gebruiken voertuigen en materialen.
2.6.
In april 2019 zijn de verhoudingen tussen partijen verslechterd, onder meer door onenigheid over de wijze en het tijdstip waarop de Restinns geplaatst zouden worden. Mediation heeft niet tot een oplossing geleid.
2.7.
Bij brief van 29 mei 2019 heeft de Restinn [A] in gebreke gesteld voor het niet nakomen van de exploitatie-beheerovereenkomst en de akte vestiging recht van opstal.
2.8.
Bij brief van eveneens 29 mei 2019 heeft mr. Overweel van Klaverblad Rechtsbijstand Stichting namens [A] aan Restinn meegedeeld:
Door middel van deze brief zegt cliënt de met Restinn B.V. op 24 maart 2019 gesloten overeenkomst tot het vestigen van een recht van opstal (hierna: 'opstalovereenkomst') op conform het gestelde onder artikel 6.2 van die overeenkomst.
Voor zover nodig zegt cliënt hierbij ook de eveneens op 24 maart 2019 met Restinn B.V. gesloten exploitatie-beheerovereenkomst op, welke overeenkomst ingevolge artikel 16.1 ervan van rechtswege tegelijkertijd met de opstalovereenkomst eindigt.
Vanzelfsprekend zal cliënt tot aan het einde van de overeenkomsten loyale uitvoering geven aan de hiervoor genoemde overeenkomsten voor zo lang deze nog zullen duren. In dat verband verzoekt cliënt hierbij meteen om hem over drie maanden te laten weten hoe ver u gevorderd bent bij het vinden van een alternatieve locatie.
2.9.
Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
3. Het geschil
3.1.
Restinn vordert bij vonnis:
1. primair:
[A] te veroordelen tot het nakomen van de tussen partijen geldende opstalovereenkomst en exploitatie-beheerovereenkomst d.d. 24 maart 2019, meer in het bijzonder, maar niet uitsluitend door de ter uitvoering van de overeenkomst nuttige infrastructurele werkzaamheden uit te voeren en af te ronden en Restinn in de gelegenheid te stellen alles te doen wat nuttig is ter uitvoering van de activiteiten die zij contractueel zal verrichten;
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,00 voor iedere dag, een gedeelte van een dag als gehele dag aanmerkend, gedurende welke [A] na betekening van het ten deze te wijzen vonnis mocht nalaten aan de onderhavige veroordeling te voldoen;
subsidiair:
[A] te veroordelen tot betaling aan Restinn, bij wijze van voorschot op de door [A] te vergoeden schade en te betalen boetes, van de somma van tweeduizend euro (€ 2.000,00) per maand, een gedeelte van een maand als een volle maand aanmerkend, gedurende welke [A] , tot het moment waarop de overeenkomsten tussen partijen rechtsgeldig zullen zijn geëindigd, niet volledig voldoet aan hetgeen waartoe primair een gebod is gevorderd;
althans:
een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter zal vermenen te behoren;
2. [A] te veroordelen tot betaling aan Restinn van € 2.705,60, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag met ingang van de dag van opzegging, althans de dag van deze dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
3. [A] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening binnen genoemde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf genoemde termijn voor voldoening, met begroting van de kosten die na de uitspraak zullen ontstaan op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
met verklaring dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.
3.2.
[A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Restinn met veroordeling van Restinn in de kosten en nakosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
Restinn stelt dat zij er recht en belang bij heeft dat gedurende de opzegtermijn - welke door [A] niet is geconcretiseerd, maar naar verwachting de volle periode van 18 maanden zal duren, zijnde de tijd die Restinn nodig heeft om een vervangende locatie te vinden en in te richten - de afspraken gewoon worden nageleefd. De belangrijkste verplichting van [A] is het aanleggen van de infrastructuur nodig voor de plaatsing van Restinns en het verlenen van vrije toegang aan Restinn ten behoeve van die plaatsing. De op de locatie van [A] te plaatsen Restinns zijn al gefabriceerd. De opslag daarvan - een deel ligt in de haven van Rotterdam en een deel ligt in China gereed om te worden verscheept - kost dagelijks geld. Na plaatsing van de Restinns bij [A] kunnen de Restinns tegen betaling verhuurd gaan worden, met opbrengst voor Restinn en voor [A] . Het belang van Restinn is spoedeisend, zo stelt zij, omdat iedere vertraging Restinn geld kost.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Restinn een voldoende (spoedeisend) belang heeft bij nakoming door [A] van de tussen partijen gesloten overeenkomsten. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat hij voldoende aannemelijk acht dat Restinn voor de opslag van de reeds vervaardigde Restinns en/of voor de financiering van de Restinns kosten maakt en dat eventuele schade voor Restinn kan worden beperkt door nakoming door [A] van de overeenkomsten. Dat een en ander na verlening van de omgevingsvergunning lang heeft geduurd, betekent niet dat Restinn op dit moment geen spoedeisend belang heeft bij plaatsing en verhuur van de geproduceerde Restinns. Bovendien dateren de opstalovereenkomst en de exploitatie-beheerovereenkomst van maart dit jaar en zijn de verstandhouding tussen partijen en het debat over de uitvoering van de werkzaamheden de redenen geweest die er toe hebben geleid dat de Restinns nog niet zijn geplaatst. Daarnaast heeft [A] geen argumenten aangevoerd op grond waarvan hij niet gehouden zou zijn de overeenkomsten na te komen. [A] heeft in de brief van
29 mei 2019 van zijn toenmalige gemachtigde ook toegezegd loyale uitvoering te geven aan de overeenkomsten. Dat [A] nog slechts in beperkte mate (financieel) voordeel zal kunnen hebben van de verhuur van de Restinns, terwijl hij nog wel kosten moet maken voor de aanleg van de infrastructuur, kan [A] Restinn niet tegenwerpen, nu [A] er zelf - weliswaar om hem moverende redenen - voor gekozen heeft de in maart 2019 getekende overeenkomsten op te zeggen voordat dat deze tot uitvoering zijn gebracht. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan in redelijkheid dan ook nakoming worden gevorderd en heeft Restinn daarbij een spoedeisend belang.
4.3.
Partijen verschillen echter van mening over de wijze en het tijdstip waarop de werkzaamheden moe(s)ten worden uitgevoerd.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Partijen verschillen onder andere over het tijdstip van plaatsing van de Restinns. Volgens [A] hebben partijen afgesproken dat de Restinns vóór 1 mei 2019, derhalve vóór het campingseizoen, zouden worden geplaatst. Restinn betwist het bestaan van een dergelijke afspraak en wijst er op dat de Restinns pas na ondertekening van de overeenkomsten eind maart 2019 in China konden worden besteld. De levertijd is vier à vijf weken en daarna moeten de Restinns nog worden geplaatst, waar eveneens ongeveer vier weken mee gemoeid zijn, aldus Restinn. Naar het voorlopig oordeel kan het debat hierover achterwege blijven, nu vaststaat dat de Restinns niet vóór 1 mei 2019 zijn geplaatst. Voorts doet [A] een beroep op artikel 7 lid 6 sub a van de vestigingsakte van het recht van opstal, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat [A] vrije toegang dient te verlenen tot het terrein
na voorafgaand overleg. Volgens [A] dient Restinn daarom, nu zij de afspraak om de Restinns vóór 1 mei 2019 te plaatsen niet is nagekomen, te wachten tot na het campingseizoen. Wat daar ook van zij, voor de beoordeling van het geschil is een en ander niet relevant. Uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat een deel van de Restinns nog uit China moet komen, waarvoor volgens Restinn vier à vijf weken moet worden gerekend. Daarnaast heeft [A] aangegeven dat voor wat betreft de mini-camping het seizoen de eerste helft van oktober ten einde loopt. Gelet op die omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat in redelijkheid van [A] verlangd kan worden dat hij uiterlijk 10 oktober 2019 zijn verplichtingen uit de gesloten overeenkomsten nakomt, in die zin dat hij de nodige infrastructurele werkzaamheden - die volgens [A] slechts enkele dagen in beslag zullen nemen - uitvoert en Restinn in de gelegenheid stelt de Restinns te plaatsen.
na voorafgaand overleg. Volgens [A] dient Restinn daarom, nu zij de afspraak om de Restinns vóór 1 mei 2019 te plaatsen niet is nagekomen, te wachten tot na het campingseizoen. Wat daar ook van zij, voor de beoordeling van het geschil is een en ander niet relevant. Uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat een deel van de Restinns nog uit China moet komen, waarvoor volgens Restinn vier à vijf weken moet worden gerekend. Daarnaast heeft [A] aangegeven dat voor wat betreft de mini-camping het seizoen de eerste helft van oktober ten einde loopt. Gelet op die omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat in redelijkheid van [A] verlangd kan worden dat hij uiterlijk 10 oktober 2019 zijn verplichtingen uit de gesloten overeenkomsten nakomt, in die zin dat hij de nodige infrastructurele werkzaamheden - die volgens [A] slechts enkele dagen in beslag zullen nemen - uitvoert en Restinn in de gelegenheid stelt de Restinns te plaatsen.
4.5.
Voorts verschillen partijen over de vraag op welke wijze de Restinns geplaatst moeten worden. [A] wil dat dit met behulp van een telekraan geschiedt, hetgeen partijen volgens hem ook hebben afgesproken, omdat anders schade ontstaat aan zijn terrein doordat hier 105 keer overheen moet worden gereden. Restinns erkent dat partijen hebben gesproken over een telekraan, maar zij betwist dat partijen hier afspraken over hebben gemaakt. Restinn opteert voor een goedkopere wijze. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het de voorkeur verdient dat partijen in goed overleg de Restinns plaatsen, maar nu partijen overeengekomen zijn dat [A] Restinn (en door haar aan te wijzen derden) de vrije toegang verleent tot het terrein om de Restinns te kunnen plaatsen én de kosten voor het plaatsten van de Restinns voor rekening en risico van Restinn komen, is het naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in beginsel aan Restinn is om te bepalen op welke wijze zij de Restinns plaatst.
4.6.
Nu vaststaat dat de overeenkomsten thans nog gedurende de opzegtermijn van twaalf tot achttien maanden voortduren, zijn partijen gehouden hun contractuele verplichtingen na te komen. Gesteld noch gebleken is dat de overeenkomsten ontbonden of vernietigd zijn. De door [A] aangevoerde verweren leiden niet tot een ander oordeel. De primaire vordering van Restinn zal worden toegewezen, in die zin dat [A] uiterlijk 10 oktober 2019 aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de opstalovereenkomst en de exploitatie-beheerovereenkomst moet hebben voldaan. Dat betekent dat [A] de overeengekomen infrastructurele werkzaamheden (riool, internet en nutsvoorzieningen) uitvoert en afrondt en Restinn in de gelegenheid stelt de vijf Restinns te plaatsen en in te richten. De voorzieningenrechter zal hieraan een dwangsom verbinden van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [A] hier niet aan voldoet, met een maximum van
€ 10.000,00.
4.7.
Daarnaast vordert Restinn de kosten van het vestigen van het recht van opstal. Op grond van artikel 6.3. dient [A] deze kosten ad € 2.750,60 te vergoeden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat, gelijk [A] heeft aangevoerd, Restinn bij deze vordering onvoldoende spoedeisend belang heeft voor toewijzing daarvan in kort geding, nu zij dit belang niet of onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd.
4.8.
De financiële schade die [A] stelt te hebben geleden doordat de investeringskosten tweemaal zo hoog zijn geworden dan begroot èn doordat de Restinns niet voor het zomerseizoen van 2018 (het jaar van Leeuwarden Culturele Hoofdstad) zijn geplaatst, acht de voorzieningenrechter in het kader van dit kort geding niet relevant en kunnen daarom onbesproken worden gelaten.
4.9.
[A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Restinn worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 81,83
- griffierecht 639,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.536,83,
te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten als na te melden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [A] uiterlijk 10 oktober 2019 de tussen partijen geldende opstalovereenkomst en exploitatie-beheerovereenkomst d.d. 24 maart 2019 na te komen door de overeengekomen infrastructurele werkzaamheden (riool, internet en nutsvoorzieningen) uit te voeren en af te ronden en Restinn in de gelegenheid te stellen de vijf Restinns te plaatsen en in te richten,
5.2.
veroordeelt [A] om aan Restinn een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Restinn tot op heden vastgesteld op € 1.536,83, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2019. [1]