ECLI:NL:RBNNE:2019:3007

• Datum uitspraak: 21 mei 2019
• Publicatiedatum: 11 juli 2019
• Zaaknummer: 7503693 CV EXPL 17-869
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: E.D. Rentema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst met financieringsvoorbehoud en dwaling

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een koopovereenkomst tussen eisers en gedaagden, waarbij een ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud) was opgenomen. De eisers, eigenaren van een woning, hebben de woning verkocht aan de gedaagden voor € 195.000,- onder voorbehoud van financiering. Gedaagden hebben tweemaal om uitstel van de financieringsvoorwaarde verzocht, wat door eisers is geaccepteerd. Echter, eisers hebben later een beroep gedaan op dwaling, omdat zij niet volledig waren ingelicht over de afwijzing van de hypotheekaanvraag van gedaagden. De kantonrechter oordeelt dat gedaagden in gebreke zijn gebleven in hun informatieplicht, waardoor eisers terecht een beroep op dwaling hebben gedaan. De ontbinding van de koopovereenkomst is rechtsgeldig verklaard, en gedaagden zijn veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 19.500,- en buitengerechtelijke incassokosten. De rechter heeft ook de proceskosten aan de zijde van eisers toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 7503693 CV EXPL 17-869

Vonnis d.d. 21 mei 2019

inzake

1. [eiser, sub 1] ,

2. [eiser, sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna gezamenlijk ' [eisers] ' te noemen,

gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel, advocaat te Utrecht,

tegen

1. [gedaagde, sub 1] ,

2. [gedaagde, sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna tezamen ' [gedaagden] ' te noemen,

gemachtigde mr. L.S. Slinkman, advocaat te Groningen.

1. De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit het volgende:

- dagvaarding

- conclusie van antwoord

- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 23 april 2019. Ter zitting is de heer [eiser, sub 1] verschenen, samen met zijn zoon en bijgestaan door mr. van Wezel. Eveneens zijn verschenen de heer [gedaagde, sub 1] en mevrouw [gedaagde, sub 2] , bijgestaan door mr. Slinkman.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning).

2.2.

[gedaagde, sub 1] en zijn moeder zijn vennoten van een v.o.f en baten een snackbar uit. Deze snackbar bevindt zich in het pand, waar [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] wonen.

2.3.

[eisers] hebben de woning verkocht aan [gedaagden] voor een bedrag van

€ 195.000,- (kosten koper), onder voorbehoud van financiering.

2.4.

[eiser, sub 1] heeft zich bij de verkoop van de woning laten bijstaan door de heer [naam A] , makelaar bij Koomans-Venema Makelaardij. [gedaagde, sub 1] heeft zich bij de aankoop van de woning laten adviseren door de heer [naam B] van 'Ben Adviseert'.

2.5.

Op 29 augustus 2018 hebben partijen de koopovereenkomst met betrekking tot de woning ondertekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

"Artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.

(…).

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijk tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a.
op 27 september 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan gangbaar , of een rentepercentage niet hoger dan gangbaar, bij de volgende hypotheekvorm: keuze koper . (…) "

2.6.

Bij e-mailbericht van 27 september 2018 heeft [naam A] aan [eisers] bericht dat [naam B] , namens [gedaagden] , heeft verzocht om verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde met twee weken.

2.7.

[eisers] hebben aangegeven dat zij het uitstel betreuren, maar dat zij - op basis van geruststellende informatie die hen via [naam B] en [naam A] heeft bereikt - akkoord gaan met dit uitstel.

2.8.

Op 16 oktober 2018 heeft [naam A] van [naam B] een e-mailbericht ontvangen, dat hij heeft doorgestuurd naar [eisers] In het e-mailbericht (hierna: het tweede verzoek om uitstel) is het volgende opgenomen:

"Zoals gister in ons telefonisch onderhoud is besproken vraag ik wederom om de ontbindende voorwaarden te verplaatsen.

Alle stukken welke benodigd zijn voor de aangevraagde hypotheek t.b.v. [adres] zijn door de bank beoordeeld en akkoord bevonden.

Echter door de afwijkende situatie van een snackbar welke gevestigd is in een woonhuis eist de bank een extra zekerheid ten opzichte van een "normale" situatie.

In tegenstelling tot andere aanvragen eist de bank een getekende koopovereenkomst van de woning/snackbar aan de VOF en een bindende offerte hypotheek.

Hier zijn we mee bezig, de VOF lijkt financieel krachtig genoeg om dit voor elkaar te krijgen.

De adviseur geeft aan 4 weken nodig te hebben, ik vraag derhalve 6 weken aan, tot en met 26 november 2018. (…)"

2.9.

[naam A] heeft op diezelfde dag de volgende reactie van [eisers] doorgestuurd aan [naam B] :

"Beste [naam A] op jouw verzoek tot verlenging van de verbindende voorwaarde komen we uiterlijk donderdag op terug. Vooral ik moet tot rust komen. Dit geeft mij zoveel stress. Groet [eisers] "

2.10.

Bij e-mailbericht van vrijdag 19 oktober 2018 om 8:08 uur heeft [naam A] aan [naam B] het volgende meegedeeld:

"Hierbij komen wij terug op jou mail van 16 oktober.

Verkopers stellen dat tot en met 15 oktober gelegenheid was om verlenging van de ontbindende voorwaarden aan te vragen.

Op 16 oktober komt dit verzoek binnen. Dit is te laat.

Derhalve is er nu sprake van een definitieve overeenkomst.

Verkopers hechten grote waarde aan een goede afloop en willen met kopers meedenken in de aanvaardingstermijn. Verkopers zijn bereid om, indien dit voor kopers wenselijk is, deze te verlengen naar 26 december 2019.

Wij vernamen van de notaris dat de bankgarantie/waarborgsom nog niet is ontvangen. Wij verzoeken dit per omgaande te realiseren."

2.11.

Om 18:01 uur op dezelfde dag heeft [naam A] aan [naam B] per e-mail het volgende bericht:

"Verkopers, de fam [eiser, sub 1] stemmen in met jou verzoek tot verlenging van het financieringsvoorbehoud conform jouw mail van 16 oktober 2018. (…)"

2.12.

De zoon van [eisers] heeft vervolgens contact opgenomen met [naam B] om een beeld te krijgen van de financiële situatie van [gedaagden] [naam B] heeft hem verzekerd dat de financiering geen probleem zal opleveren.

2.13.

Bij e-mailbericht van 12 november 2018 heeft [naam B] aan [naam A] , onder verwijzing naar telefonisch contact tussen hen, laten weten dat [gedaagden] een beroep doen op de ontbindende voorwaarde. Verder heeft [naam B] geschreven:

"Het moge duidelijk zijn dat mijn opdrachtgever er [gedaagde, sub 2] aan heeft gedaan om de financiering rond te krijgen. Zoals in artikel 15.3 staat vermeld wordt hierbij een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling overgelegd. (…)"

2.14.

De bijlage bij het e-mailbericht van 12 november 2018 betreft een brief van de ING, gedateerd 15 oktober 2018, waarin het volgende is meegedeeld:

"Uw hypotheekaanvraag van 2 oktober 2019 kunnen wij niet honoreren. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur. (…)"

2.15.

Op 27 november 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] een brief aan [gedaagden] verzonden, waarin hij stelt dat het financieringsvoorbehoud geen doel heeft getroffen en dit niet leidt tot ontbinding van de koopovereenkomst. De gemachtigde van [eisers] heeft verzocht hen te berichten of de koopovereenkomst alsnog wordt nagekomen, bij gebreke waarvan [eisers] aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

2.16.

[naam B] heeft bij e-mailbericht van 5 december 2018 gereageerd en de situatie uitgelegd. Hij heeft een bericht van de ING, gedateerd op 10 oktober 2018, meegezonden. In het bericht van de ING is het volgende opgenomen:

"Het onderstaande scenario kunnen we beoordelen. Voor de beoordeling zijn de volgende aanvullende stukken / informatie nodig:

- De woning dient daadwerkelijk juridisch geleverd te worden aan de VOF. Aantonen middels getekende verkoopakte;

- Bindend aanbod van de nieuwe zakelijke financiering

- Cijfermatige onderbouwing van de accountant m.b.t. het inkomen van meneer waarin de lasten (rente + aflossingsverplichting) van de nieuwe zakelijke financiering zijn verrekend.

Ik kan de aanvraag deze week nog in de wacht houden. Indien het niet mogelijk is om de stukken deze week aan te leveren dan leg ik de aanvraag ter zijde en kan de aanvraag opnieuw ter beoordeling ingediend worden zodra alle informatie beschikbaar is.

(…)"

2.17.

Bij brief van 18 december 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] opnieuw de ontbindende voorwaarde van de hand gewezen en zij hebben de koopovereenkomst ontbonden. Zij hebben voorts aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 19.500,-, te betalen binnen 15 dagen.

2.18.

[gedaagden] hebben bij brief van 2 januari 2019 gereageerd. Zij hebben de boete niet betaald.

3. De vordering

3.1.

[eisers] hebben gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen op

18 december 2018 rechtsgeldig is ontbonden;

II. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van

€ 19.500,-, zijnde de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van

€ 907,-, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

[gedaagden] hebben verweer gevoerd.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak, samengevat weergegeven met het oog op een doelmatige bespreking, om de vraag of [gedaagden] de contractuele boete moeten betalen. Voor het beantwoorden van die vraag is van belang of [eisers] de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden en, daarmee samenhangend, of zij een geslaagd beroep kunnen doen op dwaling ten tijde van het accepteren van het tweede uitstelverzoek.

4.2.

[eisers] hebben ter onderbouwing van hun vorderingen een beroep gedaan op dwaling. [eiser, sub 1] stellen zich op het standpunt dat zij onjuist zijn ingelicht of dat relevante informatie voor hen is achtergehouden, omdat op het moment van het tweede uitstelverzoek (16 oktober 2018) al bekend was dat de hypotheekaanvraag van [gedaagden] was afgewezen.

[naam B] heeft enerzijds telefonisch meegedeeld dat de financiering geen probleem zou opleveren en anderzijds is verzuimd om de brief van ING 15 oktober 2018 (het vervolg op de brief van 10 oktober 2018) te overleggen of de inhoud daarvan mee te delen.

Als [eisers] van deze informatie op de hoogte waren geweest, hadden zij niet ingestemd met het uitstel. [gedaagden] wisten, of hadden moeten weten, dat de inlichtingen van doorslaggevende betekenis waren voor [eisers]

4.3.

[gedaagden] hebben betwist dat zij een onjuist beeld van de situatie hebben geschetst ten tijde van het tweede uitstelverzoek. Zo heeft [naam B] op 15 oktober 2018 telefonisch om uitstel verzocht; hij kon op dat moment nog niet bekend zijn met de brief van de ING van diezelfde dag. Verder bestond op dat moment nog de mogelijkheid dat de financieringsaanvraag zou worden toegewezen. De ING verlangde immers aanvullende informatie en ook als dat niet binnen een week beschikbaar zou zijn, kon later opnieuw een aanvraag worden ingediend. [naam B] en de accountant van [gedaagden] hadden de overtuiging dat de benodigde stukken tijdig konden worden aangeleverd. Dit is met [eisers] gecommuniceerd.

4.4.

Van belang bij het beantwoorden van de vraag of [eisers] hebben gedwaald ten tijde van het verlenen van uitstel, is het feit dat de ING op 10 oktober 2018 al had aangegeven dat de financieringsaanvraag van [gedaagden] in beginsel was afgewezen. Niet is gesteld of gebleken dat [naam B] dit op enig moment voorafgaand aan het vragen van uitstel heeft gemeld aan [eisers] ; noch tijdens het telefonische gesprek tussen [naam B] en [naam A] op 15 oktober 2018, noch in het e-mailbericht van 16 oktober 2018. Bovendien heeft [naam B] in het e-mailbericht van

16 oktober 2018 genoemd dat de stukken (door de bank) waren beoordeeld 'en akkoord bevonden', terwijl dat niet het geval was.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de mogelijkheid van financiering op 16 oktober 2018 nog wel bestond, maar zij hebben onvoldoende onderbouwd dat [naam B] enige uitleg aan [eisers] heeft gegeven over de complexe situatie vanwege de snackbar. Tussen partijen is over de snackbar overigens een misverstand ontstaan, in die zin dat [eisers] aanvankelijk dachten dat de snackbar in hun woning gevestigd zou worden, terwijl het ging om de snackbar in de huidige woning van [gedaagden] , die gefinancierd moest worden.

De kantonrechter is van oordeel dat [naam B] had kunnen weten dat kennis over de eerder afgewezen hypotheekaanvraag en over de situatie met de snackbar van belang was voor [eisers] voor het (al dan niet) verlenen van uitstel. [naam B] heeft -zo is onbetwist gesteld- juist geprobeerd [eisers] een te rooskleurig beeld te geven, bijvoorbeeld tijdens het telefonisch contact met de zoon van [eisers] . De kern is dat [naam B] onvoldoende duidelijk is geweest tegenover [eisers] , zodat zij niet in staat zijn geweest om een weloverwogen keuze te maken over het gevraagde uitstel. Pas op 5 december 2018, nadat [gedaagden] alsnog een beroep op het financieringsvoorbehoud hadden gedaan, hebben [gedaagden] de brief van 10 oktober 2018 van de ING aan [eisers] ter kennis gebracht.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eisers] het uitstel hebben geaccepteerd op grond van een inlichting van de wederpartij (in de persoon van [naam B] ) en tevens doordat die wederpartij in verband met hetgeen hij wist of behoorde te weten, [eisers] had behoren in te lichten, maar dat heeft nagelaten. Niet is gesteld dat de wederpartij mocht aannemen dat het uitstel ook zonder de informatie van de ING zou worden geaccepteerd. [eiser, sub 1] hebben dan ook, naar het oordeel van de kantonrechter, terecht een beroep gedaan op dwaling. Gelet hierop, zal de acceptatie door [eisers] van het tweede uitstelverzoek worden vernietigd.

4.5.

Dit betekent dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud op

16 oktober 2018 als 'niet geaccepteerd' moet worden beschouwd. De periode waarin [gedaagden] een beroep op het financieringsvoorbehoud hadden kunnen doen, was op 11 oktober 2018 al verstreken, zodat de ontbindende voorwaarden zijn vervallen en de koopovereenkomst zonder die voorwaarde is blijven bestaan. Het inroepen van het financieringsvoorbehoud op 12 november 2018 is te laat gebeurd.

4.6.

Vast staat dat [gedaagden] bij brief van 27 november 2018 is gevraagd of zij de koopovereenkomst alsnog na willen komen, dat zij in gebreke zijn gesteld, maar dat zij de overeenkomst niet zijn nagekomen. De daarop volgende ontbinding door [eisers] is daarom rechtsgeldig, zodat de verklaring voor recht op dit punt wordt toegewezen.

4.7.

Gelet op het voorgaande, zal ook de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 19.500,- worden toegewezen.

4.8.

[eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te weten € 970,-. In het petitum van de dagvaarding is weliswaar een bedrag van € 907,- genoemd, maar de kantonrechter gaat hierbij uit van een typefout. In de brief van 18 december 2018 is immers een bedrag van € 970,- genoemd, evenals in het lichaam van de dagvaarding, terwijl dit ook het maximumbedrag is volgens de wettelijke staffel.

4.9.

[gedaagden] zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [eisers] begroot op een bedrag van € 107,12 (explootkosten), € 486,- (griffierecht) en € 960,- (salaris gemachtigde).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 18 december 2018 rechtsgeldig is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 19.500,-, zijnde de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 970,-, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [eisers] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 107,12 aan explootkosten, € 486,- aan griffierecht en € 960,- voor salaris van de gemachtigde;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema, kantonrechter, en op 21 mei 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

524