Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 18/575
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 januari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, verweerder
(gemachtigde: [verweerder 1] en [verweerder 2] ).
Procesverloop
Het beroep is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 12 februari 2018 op het bezwaarschrift van eiseres tegen de aan haar opgelegde WOZ-beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), waarbij de waarde van [adres] te [woonplaats] (de onderhavige onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 en per waardepeildatum 1 januari 2016 is vastgesteld op € 129.000.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten en onmiddellijk daarna de mondelinge
uitspraak verdaagd voor de duur van 1 week, onder aanzegging aan partijen van het tijdstip
van de uitspraak.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot een bedrag van € 124.500;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,00 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.788,52.
Gronden
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats] , een schipperswoning gebouwd in 1902 met twee dakkapellen (de onroerende zaak). De woonoppervlakte van de onroerende zaak is 85 m2 en de perceeloppervlakte is 112 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres is van mening dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit dat de onroerende zaak een waarde heeft van € 120.000. Verweerder is echter van mening dat de waarde van de onroerende zaak € 129.000 is. Partijen zijn het erover eens dat moet worden uitgegaan van de toestand per 1 januari 2017, omdat in de loop van 2016 bevingsschade is hersteld.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2016 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. In dat kader heeft verweerder verwezen naar een bij het verweerschrift gevoegde waardeverklaring en een waardematrix, die is opgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode.
4. Verweerder heeft in zijn waardematrix drie vergelijkingsobjecten gebruikt, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle gelegen in de [wijk] te [woonplaats] . Deze referentieobjecten zijn gebouwd in dezelfde periode als de onderhavige onroerende zaak en bouwkundig en qua stijl goed vergelijkbaar. Ook liggen ze dichtbij de onroerende zaak, namelijk allemaal aan dezelfde kant van dezelfde weg. [adres 1] is verkocht op 16 februari 2015, [adres 2] op 16 mei 2015 en [adres 3] op 28 november 2016. De objecten gelegen aan [adres 1] en [adres 3] verschillen echter wel wat betreft ligging van [adres 2] en de onroerende zaak van eiseres, omdat (1) het bij de nummers [adres 1] en [adres 3] wél mogelijk is om met de auto aan de achterzijde van de woning te komen (en bij nummers [adres] en [adres 2] niet) en omdat (2) de nummers [adres 1] en [adres 3] niet (zoals nummers [adres] en [adres 2] wél) aan de achterzijde grenzen aan de [adres 4] , waar een massageclub c.q. sexinrichting is gevestigd. Daarom - en omdat verweerder niet concreet heeft onderbouwd hoeveel waardeverschil de markt aan deze beide factoren toekent - hecht de rechtbank de meeste waarde aan de vergelijking met het buurpand, nummer [adres 2] .
5.1.
Het naast de woning van eiseres gelegen vergelijkingsobject [adres 2] is op 16 mei 2015 verkocht voor € 140.000. De indexatie van de verkoopprijs door verweerder naar de waardepeildatum 1 januari 2016 komt uit op € 142.029. Eiseres kan zich hier (zoals ter zitting desgevraagd bevestigd) wel in vinden. Wat ten aanzien van dit op zichzelf dus uitstekend vergelijkbare object overblijft, is de vraag of verweerder met een waardeverschil van € 13.000 (€ 142.000 - € 129.000) voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.2.
Ter zitting is vastgesteld dat die onderlinge verschillen zijn:
- De dakkapel aan de voorzijde is bij [adres 2] hoger dan bij de onderhavige onroerende zaak;
- De berging van [adres 2] heeft een oppervlakte van 12 m2 en die van de onderhavige onroerende zaak heeft een oppervlakte van 3 m2;
- Het woonoppervlak van de woning aan het [adres 2] betreft 94 m2 en dat van de onderhavige onroerende zaak is 85 m2, waardoor [adres 2] ook beschikt over een extra slaapkamer ten opzichte van de onroerende zaak van eiseres.
5.3.
Verweerder heeft voor wat betreft de eerste twee punten rekening gehouden met een waardeverschil van in totaal € 1.500. Dit acht de rechtbank weliswaar wat aan de magere kant, maar dit is niet doorslaggevend voor het uiteindelijke oordeel van de rechtbank. Het gaat immers om de waarde in het economisch verkeer 'onder aan de streep'. Hiermee rekening houdend, is de vraag die dan overblijft, of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de woning van eiseres vanwege de ten opzichte van [adres 2] ontbrekende 9 m2 woonoppervlakte (dit is dus de extra slaapkamer) ongeveer € 10.000 minder waard is, of dat het waardeverschil echt groter zou moeten zijn. Ofwel, heeft verweerder met deze marge aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
5.4.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de, uit de transactie van [adres 2] , afgeleide prijs per m2 € 1.079 is. Omdat de onderhavige onroerende zaak een kleiner woonoppervlak heeft, moet volgens verweerder rekening worden gehouden met de wet van de remmende meeropbrengst, en wel door gemiddeld 5,16% meer waarde toe te kennen aan de woonoppervlakte van eiseres. De rechtbank merkt op, dat dit de enige manier is waarop de beschikte waarde van € 129.000 ten opzichte van de transactie van het buurpand nummer [adres] afdoende kan worden onderbouwd. Anders gezegd: er zit verder geen 'lucht' of marge meer in de onderbouwing zoals die uit de matrix voortvloeit.
5.5
Eiseres heeft hier tegen ingebracht dat de wet van de remmende meeropbrengst in dit geval juist (nog) niet op deze manier uitwerkt, omdat een gering aantal extra vierkante meters in dit segment en op deze locatie juist (wat betreft de gemiddelde prijs per m2) waardeverhogend kan werken in plaats van waardeverminderend. Verweerder heeft nog opgemerkt dat het gaat om starterswoningen en dat alleenstaanden of samenwonenden weinig plegen te geven om één extra kamer.
5.6
De rechtbank stelt vast dat beide partijen hun stellingen op dit punt niet met harde bewijzen hebben onderbouwd. In wezen bepleit eiseres dat bij relatief kleine stadswoningen de wet van de remmende meeropbrengst in het algemeen niet vanaf de eerste vierkante meter geldt, maar pas na het bereiken van een bepaald minimaal optimum (het verloop in de vorm van een grafiek zou als het ware parabolisch zijn). Deze gemotiveerde betwisting door eiseres acht de rechtbank niet op voorhand ondenkbaar.
6. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder zijn standpunt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank hecht eraan op te merken, dat verweerder de zaak niet verliest omdat er geen goede vergelijkingsobjecten zijn of omdat de herleiding in de matrix niet goed te volgen is. Tegenover de gemotiveerde weerspreking van eiseres heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat de wet op de remmende meeropbrengst daadwerkelijk geldt bij het onderhavige aantal vierkante meters woonoppervlakte (grofweg: onder de 100) en ook niet dat, als deze wet ook voor deze range wel onverkort zou gelden, dat het verschil dan inderdaad 5,16% zou moeten zijn. Daaruit volgt dan ook dat niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In wezen streept de rechtbank de argumenten van verweerder en eiseres namelijk tegen elkaar weg. Omdat op verweerder in eerste instantie de bewijslast rust, blijft dan een onderbouwde prijs per m2 van € 1.079 over. Voor de woning van eiseres levert dat een waarde van de opstal op van € 91.715 , terwijl verweerder van € 95.920 is uitgegaan.
7. Indien het waardeverschil op het punt van het grotere woonoppervlak van [adres 2] ten opzichte van de onderhavige onroerende zaak in de buurt van € 15.000 had gelegen, dan zou de rechtbank er geen twijfel over hebben gehad dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog was vastgesteld. Nu er echter in dit geval geen marge meer zat in de onderbouwing in de matrix van verweerder, is het beroep gegrond.
8. Nu niet aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld is de vraag of de waarde van € 120.000, zoals door eiseres gesteld, niet te laag is. Tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder heeft ook eiseres niet, aan de hand van concrete bewijzen, aannemelijk kunnen maken dat haar stellingen op dit punt daadwerkelijk leiden tot een waardeverschil van ten minste € 22.000 (€ 142.000 - € 120.000).
9. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 124.500. Het beroep is derhalve gegrond.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 46 dient te vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, beide met een waarde van € 254 per punt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting beide met een waarde van € 512 per punt en een wegingsfactor 1). Tevens dient een bedrag van € 256,52 voor het opstellen van een taxatierapport te worden vergoed (4 uur maal een uurtarief van € 53, vermeerderd met 21% btw).
12. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is op 23 januari 2019 gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van S. de Boer, griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt. De beslissing is op voormelde datum in het openbaar uitgesproken, evenals de rechtsmiddelenverwijzing.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.